【正文】 鑫鑫 成立項目物業(yè)管理機構(gòu)； 物業(yè)管理組織活動； 物業(yè)管理宣傳； 物業(yè)管理資質(zhì)。 而由于用工成本、土地、建材等的不斷上漲，萬州房價短期內(nèi)不會 太大的波動（不會暴漲暴跌） 。 確定主 推廣告語 建議主推廣告語： ① 江岸名居 精英匯聚 ② 濱江豪宅 世代傳承 ③首席江景華宅樣本社區(qū) 二、開發(fā)階段營銷策劃 目的：挖掘 鑫鑫濱江豪庭 賣點，分析其核心競爭力，引導消費者消費觀念。 銷售策略 用介紹購房者提成方式刺激各 方面 人員參與 全員銷售 。 協(xié)調(diào)好相關(guān)部門關(guān)系 ①建委關(guān)系（各報建環(huán)節(jié)、安全生產(chǎn)、 房屋預售等 ）； ②市 政局關(guān)系（提前動工、現(xiàn)場衛(wèi)生形象、廣告發(fā)布等）； ③稅務(wù)局關(guān)系（國、地稅征收）； ④工商局關(guān)系（廣告發(fā)布、企業(yè)年檢、誠信企業(yè)評定等）； ⑤環(huán)保局關(guān)系（夜間施工和排污制噪等） ⑥質(zhì)監(jiān)站（質(zhì)量監(jiān)督、驗收、材料檢測試壓等）； ⑦房管局（辦理房產(chǎn)證、抵押、聯(lián)機備案 、面積測量 等）； ⑧國土局 （土地權(quán)屬分戶、辦土地證等）； ⑨銀行（主要涉及項目融資和按揭辦理） ⑩消防（方案審查和驗收）。 執(zhí)行力因素 因?qū)Ψ桨傅睦斫鈱е聢?zhí)行力不到位，影響執(zhí)行效果。 商業(yè)定位：以特色風情為主的社區(qū)商業(yè)業(yè) 態(tài)。 壓證，招投標備案，辦理開工許可證。 1看房車的配置及管理。 13 確定樣板房戶型位置及裝修設(shè)計要求。 3 確定樓盤 VI 手冊。 第五部分 濱 江豪庭 銷售執(zhí)行工作接點表 序號 工作內(nèi)容 責任人 完成 時間 1 確定開盤及交房時間。 17 確定銷售計劃及銷售進度。 此方案是我們通過嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查并結(jié)合濱江豪庭自身的實際情況，合議出的基本操作構(gòu)想。 13 確定銷售部管理辦法。 15 確定電視形象片制作要求并實施完成。 25 辦理預售房許可證完成。 9 確定項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 土建工程介入。 確定施工圖，并完成 施工圖審查。 建設(shè)規(guī)模：總建筑面積 41000 ㎡。 取費變動分析 ①市場行情向好，宣傳推廣費 用減少，反之增加； ②提升資金回籠速度，推廣費用增加，反之減少。 招 項目物業(yè)管理機構(gòu) ① 招鑫鑫濱江豪庭 物管 單位 ； ②制定 鑫鑫濱江豪庭 物業(yè)管理手冊； ③確定物業(yè)管理收費標準及大修基金收取細則； ④制定房屋驗收、從建筑公司接房、給客戶交房、裝修等的管理制度。 鑫鑫濱江豪庭 購房者需求調(diào)查 通過市場調(diào)查，客戶對 鑫鑫濱江豪庭 的需求 較高 ，戶型面積 100 ㎡左右的三房最為看好。 鑫鑫濱江豪庭 目標客戶群體 通過初期的市場調(diào)查和此次房交會的特點，本項目的目標客戶群體為“ 中高端收入群體” ，如： 自由職業(yè)者、個體商戶、企事業(yè)單位白領(lǐng)、區(qū)縣教師及機關(guān)企事業(yè)單位中高等收入群體、務(wù)工返鄉(xiāng)高收入 管理者 、政府公務(wù)員 。 降價促銷對整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響和殺傷力較大，大家都在期待開發(fā)商繼續(xù)降，而越降大家越期待 ，購房客戶現(xiàn)在持幣觀望者居多 。 鑫鑫濱江豪庭 賣點； 鑫鑫濱江豪庭 核心競爭力； 消費者消費引導； 現(xiàn)場包裝； 知名度策劃； 美譽度策劃； 銷售準備； 招商準備。 三、銷售階段營銷策劃 目的：了解購房者具體需求及購房動機，制定銷售策略、價格策略、促銷策略。 從價格看，萬州 目前住宅房價 一般在 13002800 元 /平方米之間（主城區(qū)），這個價格和其它同級城市相比要低 很多。 購房者年齡在 30—45 歲為主。 鑫鑫濱江豪庭 購房者購房動機調(diào)查 通過對前期已購房客戶和市場隨機調(diào)查結(jié)果，對 濱江豪庭 購房動機主要有以下幾個方面： ①居家，占 70%； ②二次置業(yè)（原有房想換好環(huán)境的 江景 房，可暫不居住，等原有房出手后再入?。?，占 15%； ③贈送（為子女、父母或其它人購房），占 7%； ④投資（暫不居住，等升值后銷售），占 5%； ⑤獲取較穩(wěn)定的長期收益（購房出租），占 3%。 物業(yè)管理組織活動 ①成立“ 鑫鑫 業(yè)主聯(lián)盟”宣傳（為銷售延展銷售渠道，成立聯(lián)盟的主要目的是通過業(yè)主介紹購房客戶）； ② 鑫鑫濱江豪庭 舉辦“首批業(yè)主入住歡迎儀式”； ③舉辦入住業(yè)主活動（主題趣味運動會或文藝晚會）； ④成立“ 鑫鑫 業(yè)主裝修建材團購隊”； ⑤組織購房業(yè)主北京旅游事宜（每售出 100 套住宅抽二名）； ⑥每年視情況另行制定過節(jié)時回報業(yè)主的方案 。 分項取費表 推廣辦法 戶外類 報紙類 單張類 音視頻類 活動類 費用比例 30% 25% 5% 15% 25% 八、干擾因素分析 目的：對市場做到心中有數(shù)，及時調(diào)整策略。 開發(fā)周期：開發(fā)期為 2 年，建筑期為 年，銷售期為 年。 確定建筑主體施工單位。 確定物管收費標準。 10 確定最終園林景觀效果圖。 注：所有方案以譚董事長或沈總簽字為準。 16 確定奠基儀式時間及方案。 14 確定銷售部業(yè)績認定辦法。下一步，我們將認真聆聽貴司反饋的相關(guān)意見，再做全方位的完善和修改。 16 確定內(nèi)部認購及開盤時優(yōu)惠政策。 注：所有方案以譚董事長或沈總簽字為準。 2 確定樓盤簡介。 12 沙盤及戶型模型制作完畢。 1確定水、電、氣、閉路電視、寬帶、電話的安裝時間。 開發(fā)資金準備。 二、項目定位 住宅定位：高檔社區(qū)。 解決辦法： 根據(jù)新情況及時調(diào)整方案。 五、公關(guān)計劃策劃 目的：協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，營造良好的外部環(huán)境，以利企業(yè)長足健康持續(xù)快速發(fā)展。 價格策略 ①低 位 開盤，價格定位在均價 2450 元 /㎡； ②低開高走，開盤后第二天上調(diào) 50 元 /㎡ ③ A、 B