重慶綦江房地產(chǎn)市場調(diào)查報告房市分析-wenkub.com
2025-05-03 01:04 本頁面
【正文】 綦江是一個縣級城市，房價對購房者行為的非常大，要保證利潤就必須對開發(fā)成本的有效控制，這主要運用三方面措施解決：一是充分考慮地質(zhì)條件 ，控制基礎成本；二是建筑景觀風格簡約能減少一些無效的成本投入；三是硬件配置和裝修標準只宜適度超前。 （二）主力市場需求應該充分注重 綦江受地域與人口因素限制，高端消費力有限 ，主力產(chǎn)品如何全盤引起市場需求主力，風險無疑比較大，而總價 1517 萬，以三房為主的市場主力需求是客觀大量存在的，應當充分重視和把握。 （ 2）從買方市場的角度看，地縣級城市的高端購買力畢竟是相對有限的，初步估計綦江單價突破千元的住宅累計銷售應該接近或略微超過 20 萬平方米，戶數(shù)在 1000 戶以上，沒有任何跡象顯示購買力在近期出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。結(jié)合項目品質(zhì)及消費者購買力，項目三房、四房主力面積控制在 100120m2區(qū)間內(nèi)較為合適。 （ 2） 建筑形態(tài)上，多層與小高層市場認可度很高，其中多層住宅認可度最高。 老城區(qū)的店鋪售價一般為：建面 6000— 8000 元 /平方米 開發(fā)區(qū)城的店鋪售價一般為：建面 3500— 4000元 /平方米 （六）結(jié)論 綦江房地產(chǎn)市場還處在起步階段 通過對典型競爭項目的深入調(diào)查，我們認為目前綦江房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠成熟，還處在起步階段，主要原因有三： （ 1）商品房形態(tài)單一（多為小高層、多層）。 主要在售商業(yè)項目分析 主要在售商業(yè)個案調(diào)查匯總表 案名 位置 商業(yè)總面積（ m2） 價格區(qū)間 （元 / m2） 均價 （元 / m2） 去化狀況 備注 明興世紀城 綦江交通路川劇院旁 15480 6200— 9200/1F 8000/1F 2500/2F 2000/3F 引入重百，可售部分不多 元方商業(yè)街 綦江電力街 27366 3400— 7200/1F 5300/1F 70％ 2020 年發(fā)售 1700/2F 分析： 1） 目前綦江縣古南鎮(zhèn)商業(yè)市場業(yè)態(tài)及物業(yè)種類較不齊全，商業(yè)布局及規(guī)劃較不合理。反過來，低風險的底商也就容易銷售或出租，又降低了開發(fā)商的風險，從而獲得雙贏局面。市場上地段較好的商鋪一般價格都很高， 從現(xiàn)狀上看，綦江縣古南鎮(zhèn)以中山路為主要商業(yè)街區(qū)，集休閑、娛樂、餐飲、文化為一體；孟家園旁的建材一條街；百利威酒店前的飲食一條街；大田灣的小商品飲食批發(fā)一條街等，都是由街鋪自然形成的。但隨著綦江縣古南鎮(zhèn)近年來對房地產(chǎn)的大力開發(fā)投資，主城區(qū)先后開發(fā)了大量住宅小區(qū)，使得大量的底商、社區(qū)式商鋪甚至特色商業(yè)街的涌現(xiàn)。 綦江縣古南鎮(zhèn)商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀 —— 商業(yè)市場現(xiàn)狀 古南鎮(zhèn)是個綦江縣中心城鎮(zhèn)，轄區(qū)面積和人口數(shù)量有限（古南鎮(zhèn)人口 萬，其中城鎮(zhèn)人口 7 萬）。 傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài) 新型商業(yè)業(yè)態(tài) 綦江在 2002 年前主要以傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)為 主，隨著 商業(yè)業(yè)態(tài)不斷拓展，以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)顯示出較強的市場競爭力 ，如 2020 年開張的重客隆。綦江工業(yè)產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達、廠礦多，農(nóng)村進城務工人員較多，二手房（含求租和購買）需求自然旺盛。 從銷售狀況看，這幾類項目都取得了比較好的市場業(yè)績，說明各種價格和 檔次的項目都有其目標消費群和市場承接力，關鍵是項目價格和品質(zhì)必須匹配。 （ 6）產(chǎn)品硬件 除陽光水岸外，在售項目公共部分（門廳、樓梯間、過道）裝修的標準偏低，缺乏特色，在細節(jié) 上經(jīng)不起推敲，可以超越和提升的空間比較大。 ——— 其次是 楓丹 ——— 部分項目采用創(chuàng)新設計手法，如 楓丹 ——— 千山陽光水岸，充分利用綦江江景，因地就勢，打造出了較具特色的小區(qū)景觀。優(yōu)點是道路狀況好，房屋都是新建的商品房，隨著建設的進一步深入，區(qū)域環(huán)境會得到很大的改善，成為綦江新興的居住社區(qū)。韻綠堡；老城區(qū)項目則多借用周邊市政配套。韻綠堡 德信花園 左岸領秀 陽光雅苑 南州明珠 千山 （ 3）從目前綦江土地出讓
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