【正文】 情況而言，越來越多的中小型企業(yè)將會因其巨大的價值空間而進駐，其發(fā)展勢頭不可小覷。 ? 通過整體工業(yè)地產(chǎn)市場的 現(xiàn)狀和特征分析，對現(xiàn)在的工業(yè)項目的前景進行展望； 報告對象和內(nèi)容： ? 成都現(xiàn)代工業(yè)港和萬安工業(yè)園的介紹，其現(xiàn)狀、特征、客戶群體分析； ? 蛟龍工業(yè)港的介紹，其現(xiàn)狀、特征、客戶群體進行分析； ? 對龍騰工業(yè)城的介紹，其現(xiàn)狀、特征、客戶群體進行分析； ? 成都工業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀及前景。而租金最高平均水平為 元 /㎡ /月，市場最低租金平均水平為 元 /㎡ /月，綜合平均指數(shù)為 元 /㎡ /月?；▓@式辦公開始興起，以置信城市會所為代表，而青羊工業(yè)基地則是“總部經(jīng)濟”的代表。 品質 ： 是成都國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)基地、是郫縣工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的 “ 一號工程 ” ，享有國家和地方 政府賦予的多種優(yōu)惠政策。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 20 頁 （三） 項目入駐要求 : （ 1） 入駐項目應符合 “ 三有一無 ” 的要求，即有市場需求、有經(jīng)濟效益、有就業(yè)容 量和無污染。 （ 5） 投資項目用地協(xié)議簽訂后，三個月內(nèi)應動工建設，一年內(nèi)投資強度原則上不低 于 總投資計劃的 70%。 （ 2） 項目用地范圍內(nèi)的管網(wǎng)、線網(wǎng)、消防及建筑高度應符合區(qū)域段規(guī)劃。 5） 除主干道外，項目建筑紅線應距用地紅線 4米以上，各種控制 5米以上，并實行雙控。 （四）生活配套 北部園區(qū)緊鄰國道 317 線，南部園區(qū)北臨成灌高速公路，東隔南北大道與成都國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西部園區(qū)相連 。 周邊區(qū)域 靠近 西華大學 。 ? 投資額在 500—— 1000萬的工業(yè)項目，征地地價按基本成本價 90%執(zhí)行。 該園區(qū)銷售周期為 1年半時間北區(qū)目前招商了 70%左右，南區(qū)的招商剛開始，目 前簽定的企業(yè)有 20%左右。 外商投資 生產(chǎn)型企業(yè)除享受國家企業(yè)所得稅 “ 免二減三 ” 優(yōu)惠政策外，再享受兩年內(nèi)所繳納企業(yè)所得稅地方留存額度的全額補貼扶持。 按照中共 郫 縣縣委、 郫 縣人民政府郫委 [2020]8號文件規(guī)定 ： 建立“工商登記注冊快速通道”，對進入集中發(fā)展區(qū)的企業(yè)實行專人受理，特事特辦，在前置手續(xù)齊備并符合國家法律、法規(guī)的前提下 3個工作日內(nèi)發(fā)照，特殊情況當日發(fā)照。對一次性支付用地款的進區(qū)項目，土地價格可在原確定的土地價基礎上適當 優(yōu)惠。增值稅以縣級所得部分為標準，前一至兩年由財政全額獎勵給企業(yè)，后一至三年由財政按縣級所得 50%的標準，獎勵給企 業(yè)。 三、萬安工業(yè)園簡介： （一）園區(qū)概況： 區(qū)位 ： 一期園區(qū)位于成都高新西區(qū)圍城路 ；二期 園區(qū) 位于高新西區(qū)現(xiàn)代工業(yè)港南區(qū)對面；三期 園區(qū) 位于現(xiàn)代工業(yè)港南區(qū)內(nèi)。 （二）、銷售情況： 萬安工業(yè)園一期招商已結束，二期位于高新西區(qū)現(xiàn)代工業(yè)港南區(qū)對面 1200 畝地，三期位于現(xiàn)代工業(yè)港南區(qū)內(nèi) 800 畝地，由于現(xiàn)代工業(yè)港與萬安工業(yè)園同屬 成都林氏投資有限公司 項目，所以其銷售模式一致，且兩個項目的地理位置也差不多，同屬開發(fā)區(qū)內(nèi)，因此其銷售價格也大同小異。有各 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 20 頁 項優(yōu)惠 政策作為扶持使得企業(yè)的投入更是大大降低了，通過電話回訪從該項目的銷售部曾經(jīng)理處獲悉 日前出臺的 《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》 并未對該項目造成影響是由于趁通知出臺所帶來的一個銷售旺季進一步進行招商引資（目前南區(qū)的招商情況不容樂觀，萬安工業(yè)園的招商工作還有耐于大量企業(yè)的認知和入?。?，從綜合配套上來說 園區(qū)內(nèi)有綜合大樓作為配套使用主要是出售一些生活用品、食物等，還有員工食堂，和宿舍等設施且距紅光鎮(zhèn)成熟的生活區(qū)也僅 300米（現(xiàn)代工業(yè)港北區(qū)） —— 500米（萬安工業(yè)園二期、三期和現(xiàn)代工業(yè)港南區(qū)）從企業(yè)自身來說土地 成本低投入較少，有足夠的資金用于企業(yè)其他方面的周轉。目前，青羊園區(qū)已投入建設資金 6億多元，資金全部從香港融資引進。 （二）園區(qū)規(guī)劃： 成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)整體規(guī)劃面積 3 平方公里，合約 4500 畝，預計于 2020 年全部建成 。 （三）投資政策： ? 在工業(yè)港整體規(guī)劃的前提下，工業(yè)港可按企業(yè)要求新建工廠，周期為三個月。超過該標準的每增加 1千瓦收取企業(yè) 500元配電設施費，以此累加，工業(yè)港負責企業(yè)辦公用電，生活用水接到各使用點，廠房內(nèi)動力用電及照明由企業(yè)自己負責，在工廠外公共綠化帶分電箱接 線，廠房內(nèi)用水由企業(yè)自己負責布置。 工廠相關物業(yè)管理費及基礎配套設施使用費支付方式為企業(yè)每月提前支付工業(yè)港下一個月的費用，即按照先付費后使用的原則付費。 ? 工廠代建價格為 800元 /平方米建筑面積，建筑面積計算范圍包括辦公樓、廠房、附屬設施、自動伸縮門、圍 墻、欄桿和雨棚。 ? 付款方式：雙方簽定合同時，乙方向甲方支付總款 10%的預付款；甲方修建完畢之日，乙方再向甲方支付總款 20%的款項；余款則從該日起乙方按照三年平均三十六個月分期付清，同時乙方按照余款 10? 的月息每月支付甲方余款利息，直至乙方付清全款為止。 ? 工 廠內(nèi)廠房的標準高度為 5米，企業(yè)有特別要求需要增加高度的按廠房總面積每增高 1米支付 30/m2的增高附加工程費計算。 ? 工業(yè)港提供給企業(yè)使用的土地必須 作為工廠、倉儲、物流和企業(yè)辦公之用，企業(yè)不能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。工廠用水在主干道綠化帶的自來水主管處接管用水，工廠動力用電及照明在主干道綠化帶內(nèi)分電箱處接線用電，工廠排污在主干道旁的污水管網(wǎng)接管排放。從產(chǎn)業(yè)機構上說形成了以輕工業(yè)制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)鏈。對企業(yè)的長期發(fā)展和壯大帶來了隱患。龍騰工業(yè)港是一個現(xiàn)代化環(huán)保工業(yè)園區(qū)。目前開發(fā) A 區(qū)，占地 580 畝，規(guī)劃有 54 棟標準廠房、 6 棟五層高的員工宿舍樓（一樓為餐廳、福利院、娛樂室、浴室，二樓以上是住宅區(qū)）、一棟物管服務中心大樓（園區(qū)管理服務中心、銀行、郵局、餐廳、咖啡廳、診所、大型會議室、茶樓、物管辦公室提供各種的物管服務和代為入駐企業(yè)辦理各種手續(xù)）及員工休閑設施（籃球場、羽毛球場、公園）。可租可售有國土證， 可辦理產(chǎn)權，租金為 元 \㎡（含物管費），廠房面積區(qū)間從 1000 ㎡到 2607 ㎡不等。置信有些企業(yè)雖然實力夠了，但沒 有充分認識到群聚效應的重要性，對固定資產(chǎn)的投入并不重視。 （一） 關于近日出臺的有關工業(yè)地產(chǎn)的新政對工業(yè)地產(chǎn)的影響 9 月 8 日上午，在中國土地學會組織召開的加強土地調(diào)控專家座談會上，作為《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》 。 隨著《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》的發(fā)布，新一輪土地調(diào)控措施正式出臺，土地 “ 閘門 ” 將進 一步收緊。 當前我國地價主要由三個部分構成：一是取得成本，這包括給予被征地農(nóng)民的征地補償安置費，以及給予城鎮(zhèn)居民的拆遷費用；二是開發(fā)成本，即幾通一平的費用；三是政府收益，包括新 增建設用地土地有償使用費、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等相關稅費，以及政府以出讓金形式獲得的土地純收益。 “ 但就工業(yè)用地而言，情況則完全不同。 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 20 頁 （二）成都地產(chǎn)的商機： 目前從事 那些新興的、從事技術含量較高、所需廠房面積不大 “ 微型工業(yè) ” 自己買地建廠面臨諸多困難： ? 拿地不容易，費時 費力，經(jīng)營成本增加； ? 由于不能解決配套，不能建立銷售網(wǎng)絡，談不上物管、治安； ? 一次性買下 50 年土地使用權，對于剛起步的企業(yè)來說，風險較大，也不現(xiàn)實。此外，一些國外企業(yè) 和沿海企業(yè)也瞄準了成都這一西部重鎮(zhèn)，與 “ 龍騰工業(yè)城 ” 簽訂意向協(xié)議的外資占 40％，沿海企業(yè)占 20％，成都本地企業(yè)占 40％。工業(yè)地產(chǎn)所需資金相對較大，一般投資者很難有這個實力。另外，投資回報周期相對較長。在成都目前的技術開發(fā)區(qū)，土地成本每畝至少在 10 萬元以上，光土地成本一項就需上億元資金投入。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 20 頁