【導(dǎo)讀】們對(duì)其的了解而接受。就目前成都工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況而言，越來越多的中小型企業(yè)將。會(huì)因其巨大的價(jià)值空間而進(jìn)駐，其發(fā)展勢(shì)頭不可小覷。以下就是我們針對(duì)目前成都幾大比較有代表性的工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，

　　

【正文】 占地 580 畝，規(guī)劃有 54 棟標(biāo)準(zhǔn)廠房、 6 棟五層高的員工宿舍樓（一樓為餐廳、福利院、娛樂室、浴室，二樓以上是住宅區(qū)）、一棟物管服務(wù)中心大樓（園區(qū)管理服務(wù)中心、銀行、郵局、餐廳、咖啡廳、診所、大型會(huì)議室、茶樓、物管辦公室提供各種的物管服務(wù)和代為入駐企業(yè)辦理各種手續(xù)）及員工休閑設(shè)施（籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、公園）。 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁 共 20 頁 （三）招商情況： ? 園區(qū)銷售周期兩年左右，招商情況達(dá)到 90%。 ? 園區(qū)十月份交房。入駐的知名企業(yè)有雅士集團(tuán)、匯源果汁、捷安特等?？勺饪墒塾袊?guó)土證， 可辦理產(chǎn)權(quán)，租金為 元 \㎡（含物管費(fèi)），廠房面積區(qū)間從 1000 ㎡到 2607 ㎡不等。 （四）綜訴： 該項(xiàng)目通過我們的實(shí)地走訪，交通優(yōu)勢(shì)明顯由成渝高速公路、老成渝路、成龍路幾條大的公路干線包圍著公交線路還比較少，也不是很方便，從園區(qū)自身質(zhì)素來說整個(gè)園區(qū)大，配套設(shè)施齊全，手續(xù)齊全，從工業(yè)地產(chǎn)的分布來看，工業(yè)項(xiàng)目目前呈三角鼎立狀態(tài)，南有雙流、華陽，西有溫江、郫縣，東有龍泉，隨著東門的 40鋼管廠的外遷，對(duì)龍泉的項(xiàng)目有很大的推動(dòng)作用，劣勢(shì)公交車還不太便利。價(jià)格相對(duì)成都周邊其他的工業(yè)區(qū)偏高。 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁 共 20 頁 六、成都工業(yè)地產(chǎn) 的現(xiàn)狀及前景： 成都作為西部最發(fā)達(dá)的城市，其對(duì)中高檔辦公物業(yè)有巨大的需求， 而 工業(yè)園區(qū)的價(jià)格比起自身買地建廠 也 要便宜得多 ，因此， 從 03年以來，成都商務(wù)物業(yè)就開始進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。置信城市會(huì)所提出的“花園式辦公”，青羊工業(yè)基地提出“總部經(jīng)濟(jì)”??，短短一年多，市中心一批高品質(zhì)的寫字樓先后建成使成都的辦公市場(chǎng)進(jìn)入了全面繁榮的時(shí)代，此類物業(yè)就從最初的萌芽到了現(xiàn)在占據(jù)了不少的市場(chǎng)地位。 但由于大多數(shù)中小企業(yè)還處于初創(chuàng)階段，支付數(shù)百萬的款項(xiàng)來購買廠房辦公地點(diǎn)對(duì)于它們來說仍然過于奢侈。此外。有些企業(yè)雖然實(shí)力夠了，但沒 有充分認(rèn)識(shí)到群聚效應(yīng)的重要性，對(duì)固定資產(chǎn)的投入并不重視。這些原因造成工業(yè)地產(chǎn)在成都面臨的尷尬 。 成都五大工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)中具備代表性的 8個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高新商務(wù)廣場(chǎng)、火炬動(dòng)力港、東方希望大廈、中國(guó)西部鞋都、商環(huán)境、龍騰工業(yè)園、青羊工業(yè)園、總部聚落，都已經(jīng)成為市場(chǎng)的先行者，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)異常激烈。 成都市工業(yè)地產(chǎn)在售項(xiàng)目環(huán)域情況0%13%87%一環(huán)至二環(huán) 二環(huán)至三環(huán) 三環(huán)以外 由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，以及對(duì)大規(guī)模產(chǎn)業(yè)園區(qū)的依賴性，在 8個(gè)具備可比性的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中， 87%的地理位置處于三環(huán)以外，在此之中，項(xiàng)目均屬于是新建或剛建成項(xiàng)目。 （一） 關(guān)于近日出臺(tái)的有關(guān)工業(yè)地產(chǎn)的新政對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的影響 9 月 8 日上午，在中國(guó)土地學(xué)會(huì)組織召開的加強(qiáng)土地調(diào)控專家座談會(huì)上，作為《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 。 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁 共 20 頁 通知規(guī)定： （ 1） 工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2） 低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為，有關(guān)人員將被依法追究法律責(zé)任。 隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》的發(fā)布，新一輪土地調(diào)控措施正式出臺(tái)，土地 “ 閘門 ” 將進(jìn) 一步收緊。受此影響，我國(guó)工業(yè)實(shí)際用地出讓價(jià)格將提高 40％至 60％，而房地產(chǎn)用地出讓價(jià)格將基本持平。 近年來，隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的加速發(fā)展，我國(guó)人均耕地已減少到 畝，還不到世界平均水平的 40％。為了保障糧食安全，國(guó)家實(shí)行了 “ 最嚴(yán)格的土地管理制度 ” ，再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目與工業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地強(qiáng)烈需求的拉動(dòng)作用，土地市場(chǎng)供求關(guān)系日趨緊張，價(jià)格不斷攀升。 當(dāng)前我國(guó)地價(jià)主要由三個(gè)部分構(gòu)成：一是取得成本，這包括給予被征地農(nóng)民的征地補(bǔ)償安置費(fèi)，以及給予城鎮(zhèn)居民的拆遷費(fèi)用；二是開發(fā)成本，即幾通一平的費(fèi)用；三是政府收益，包括新 增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等相關(guān)稅費(fèi)，以及政府以出讓金形式獲得的土地純收益。 從這次出臺(tái)的土地調(diào)控政策看，以上各主要成本都將有所提高：一是提高了征地補(bǔ)償?shù)囊?，將被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，不足部分由當(dāng)?shù)卣畯膰?guó)有土地有償使用收入中解決；二是提高了新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 目前房地產(chǎn)用地主要采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，土地價(jià)格由市場(chǎng)供求決定。在實(shí)際操作中，土地出讓價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其成本價(jià)，因此用地成本的提高不會(huì)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生太大影 響。 “ 但就工業(yè)用地而言，情況則完全不同。目前，工業(yè)用地出讓最低價(jià)是按基準(zhǔn)地價(jià)的 70％確定的，而在實(shí)際操作中，各地為了招商引資，往往推出超低地價(jià)，甚至 ‘ 零地價(jià) ’ 。因此，這次地價(jià)成本的提高，對(duì)工業(yè)用地價(jià)格影響較大。 ” 這位負(fù)責(zé)人指出，今后統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使其不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和，工業(yè)實(shí)際用地價(jià)格上漲已成定局。 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁 共 20 頁 （二）成都地產(chǎn)的商機(jī)： 目前從事 那些新興的、從事技術(shù)含量較高、所需廠房面積不大 “ 微型工業(yè) ” 自己買地建廠面臨諸多困難： ? 拿地不容易，費(fèi)時(shí) 費(fèi)力，經(jīng)營(yíng)成本增加； ? 由于不能解決配套，不能建立銷售網(wǎng)絡(luò)，談不上物管、治安； ? 一次性買下 50 年土地使用權(quán)，對(duì)于剛起步的企業(yè)來說，風(fēng)險(xiǎn)較大，也不現(xiàn)實(shí)。 一般而言，工業(yè)城都有良好的生活、休閑配套，還可以為企業(yè)搭建銷售渠道。有些工業(yè)城還為企業(yè)提供海關(guān)、商檢、外匯、國(guó)際貨運(yùn)、保稅、倉儲(chǔ)等各項(xiàng)服務(wù)，協(xié)助企業(yè)辦理注冊(cè)、最為重要的是，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)可以為企業(yè)爭(zhēng)取稅收等優(yōu)惠政策，這對(duì) “ 微型工業(yè) ” 相當(dāng)有吸引力。成都工業(yè)地產(chǎn)的供求目前均處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)，據(jù)估計(jì)， “ 微型工業(yè) ” 每年廠房需求以 300 萬平方米的速度遞增。此外，一些國(guó)外企業(yè) 和沿海企業(yè)也瞄準(zhǔn)了成都這一西部重鎮(zhèn)，與 “ 龍騰工業(yè)城 ” 簽訂意向協(xié)議的外資占 40％，沿海企業(yè)占 20％，成都本地企業(yè)占 40％。高新區(qū)對(duì)區(qū)屬駐外企業(yè)的調(diào)查表明： 40％左右的企業(yè)愿意回到高新區(qū)，有近 20％的企業(yè)需要高科技的標(biāo)準(zhǔn)廠房。目前，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)做得比較好的如西安高新區(qū)和蘇州新區(qū) 。 工業(yè)地產(chǎn)完全可以像商業(yè)地產(chǎn)一樣進(jìn)入投資市場(chǎng)。工業(yè)地產(chǎn)所需資金相對(duì)較大，一般投資者很難有這個(gè)實(shí)力。而且，工業(yè)地產(chǎn)屬于新興投資行業(yè)，了解的人相對(duì)較少。 很多 房地產(chǎn)公司為搶食住宅產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)蛋糕打得頭破血流、卻對(duì)市場(chǎng)前景廣闊的工業(yè)地 產(chǎn)熟視無睹時(shí) 。 工業(yè)地產(chǎn)有其特殊性，它的招商十分依賴政府的稅收優(yōu)惠、政策傾斜力度。另外，投資回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)。工業(yè)地產(chǎn)規(guī)模大，動(dòng)輒幾千畝，如果采取租賃形式，少則十多年，多則 20 年以上才能產(chǎn)生利潤(rùn)。以 “ 龍騰工業(yè)城 ” 為例，假如土地按 10 萬元每畝計(jì)算，以每平方米每月 15 元出租，每畝能建 500 平方米算，每月出租費(fèi) 7500 元，每年就是9 萬元，收回成本需要 11 年以上。更重要的是，巨大的資金投入，實(shí)力不夠的開發(fā)商很難承受。在成都目前的技術(shù)開發(fā)區(qū)，土地成本每畝至少在 10 萬元以上，光土地成本一項(xiàng)就需上億元資金投入。這意味著，只 有具備雄厚資金實(shí)力和管理能力的企業(yè)才能搞工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外往往是一個(gè)城市乃至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱。目前中國(guó)的制造業(yè)僅占全球的 7％， 因此工業(yè)地產(chǎn)在目前來說還有很大的上升空間。 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁 共 20 頁