【正文】 最嚴(yán)格的土地管理制度 ” ，再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目與工業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地強(qiáng)烈需求的拉動(dòng)作用，土地市場(chǎng)供求關(guān)系日趨緊張，價(jià)格不斷攀升。 ” 這位負(fù)責(zé)人指出，今后統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使其不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和，工業(yè)實(shí)際用地價(jià)格上漲已成定局。 工業(yè)地產(chǎn)完全可以像商業(yè)地產(chǎn)一樣進(jìn)入投資市場(chǎng)。更重要的是，巨大的資金投入，實(shí)力不夠的開(kāi)發(fā)商很難承受。這意味著，只 有具備雄厚資金實(shí)力和管理能力的企業(yè)才能搞工業(yè)地產(chǎn)。而且，工業(yè)地產(chǎn)屬于新興投資行業(yè)，了解的人相對(duì)較少。 一般而言，工業(yè)城都有良好的生活、休閑配套，還可以為企業(yè)搭建銷(xiāo)售渠道。 從這次出臺(tái)的土地調(diào)控政策看，以上各主要成本都將有所提高：一是提高了征地補(bǔ)償?shù)囊?，將被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，不足部分由當(dāng)?shù)卣畯膰?guó)有土地有償使用收入中解決；二是提高了新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 20 頁(yè) 通知規(guī)定： （ 1） 工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。城市會(huì)所提出的“花園式辦公”，青羊工業(yè)基地提出“總部經(jīng)濟(jì)”??，短短一年多，市中心一批高品質(zhì)的寫(xiě)字樓先后建成使成都的辦公市場(chǎng)進(jìn)入了全面繁榮的時(shí)代，此類(lèi)物業(yè)就從最初的萌芽到了現(xiàn)在占據(jù)了不少的市場(chǎng)地位。 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 20 頁(yè) （三）招商情況： ? 園區(qū)銷(xiāo)售周期兩年左右，招商情況達(dá)到 90%。從招商方面來(lái)說(shuō)， 日前出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》 并未對(duì)該項(xiàng)目造成影響原因在于該項(xiàng)目的土地性質(zhì)屬租用， 所有企業(yè)都是租用性質(zhì) 沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的情況。工業(yè)港負(fù)責(zé)為企業(yè)工廠分別安裝獨(dú)立的總水表、 總電表各一個(gè)。 業(yè)港提供土地給企業(yè)自建工廠的相關(guān)政策 ? 工業(yè)港可提供土地給企業(yè)自建工廠。 ? 工廠土地使用時(shí)間為伍拾年，土地使用費(fèi)為每畝每年 2020元，每年付一次使用費(fèi)，每三年遞增一次，遞增率為每畝每次 300元，但每畝每年最高不得超過(guò) 4000元。 工廠建筑面積計(jì)算范圍包括辦公樓、廠房、附屬設(shè)施、自動(dòng)伸縮門(mén)、圍墻、欄桿和雨棚。 園區(qū)定位于重點(diǎn)引進(jìn)以自動(dòng)化設(shè)備、電子科技、新型材料、生物醫(yī)藥、精密儀器為主的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的高新 技術(shù)企業(yè)。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)幾個(gè)園區(qū)目前還沒(méi)有形成一條固定的產(chǎn)業(yè)鏈，為了滿足入園率對(duì)入園的企業(yè)類(lèi)型基本沒(méi)有什么限制。 品質(zhì)： 萬(wàn) 安工業(yè)園是高新區(qū)管委會(huì)授權(quán)成都林氏投資有限公司在高新西區(qū)進(jìn)行招商引資的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，是中小企業(yè)入駐高新區(qū)創(chuàng)業(yè)、發(fā)展的最佳地帶，凡入駐萬(wàn)安工業(yè)園的企業(yè)，均可享受?chē)?guó)家給予高新區(qū)企業(yè)的各項(xiàng)稅收等優(yōu)惠政策。 凡產(chǎn)業(yè)符合西部大開(kāi)發(fā)政策，在集中發(fā)展區(qū)注冊(cè)投資新辦的高新技術(shù)企業(yè)，經(jīng)認(rèn)定后，從實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入之日起，減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅。 若新辦生產(chǎn)型企業(yè)，在享受優(yōu)惠政策期限已滿后，當(dāng)年所繳稅收地方留存額度比上年增加 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 20 頁(yè) 20%以上，再按企業(yè)所增額度的 50%補(bǔ)貼扶持企業(yè)。 ? 投資額在 1000—— 5000萬(wàn)的工業(yè)項(xiàng)目，征地地價(jià)按基本成本價(jià) 80%執(zhí)行。 高新區(qū)的 IT 大道 、 成灌高速公路、高新西區(qū)圍城路、沙 細(xì)線等快速通道橫貫區(qū)內(nèi)，貫穿整個(gè)區(qū)域。 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 20 頁(yè) （ 3） 企業(yè)工業(yè)用地區(qū)域內(nèi)不得建設(shè)住宅、公寓和商業(yè)設(shè)施，如企業(yè)需要，應(yīng)在成都現(xiàn)代工業(yè)港管委會(huì)指定的區(qū)域內(nèi)投資建設(shè)。 （ 2） 項(xiàng)目應(yīng)具備高附加值、高市場(chǎng)占有率、高效益產(chǎn)出和可持續(xù)發(fā)展。 目前，工業(yè)集中發(fā)展 區(qū)在成都市共有 21 個(gè)，分別處在 5 城區(qū)及近郊遠(yuǎn)郊。 第二部分：調(diào)查項(xiàng)目分析 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 20 頁(yè) 一、成都工業(yè)辦公現(xiàn)狀分析和趨勢(shì)分析 區(qū)域： 在政府規(guī)范下，已經(jīng)呈現(xiàn)向三環(huán)外郊區(qū)集中的趨勢(shì)，其中南延線、西延線和武侯大道沿線最為集中，并逐漸形成各自產(chǎn)業(yè)特征。就目前成都工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況而言，越來(lái)越多的中小型企業(yè)將會(huì)因其巨大的價(jià)值空間而進(jìn)駐，其發(fā)展勢(shì)頭不可小覷。而租金最高平均水平為 元 /㎡ /月，市場(chǎng)最低租金平均水平為 元 /㎡ /月，綜合平均指數(shù)為 元 /㎡ /月。 品質(zhì) ： 是成都國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)基地、是郫縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 “ 一號(hào)工程 ” ，享有國(guó)家和地方 政府賦予的多種優(yōu)惠政策。 （ 5） 投資項(xiàng)目用地協(xié)議簽訂后，三個(gè)月內(nèi)應(yīng)動(dòng)工建設(shè)，一年內(nèi)投資強(qiáng)度原則上不低 于 總投資計(jì)劃的 70%。 5） 除主干道外，項(xiàng)目建筑紅線應(yīng)距用地紅線 4米以上，各種控制 5米以上，并實(shí)行雙控。 周邊區(qū)域 靠近 西華大學(xué) 。 該園區(qū)銷(xiāo)售周期為 1年半時(shí)間北區(qū)目前招商了 70%左右，南區(qū)的招商剛開(kāi)始，目 前簽定的企業(yè)有 20%左右。 按照中共 郫 縣縣委、 郫 縣人民政府郫委 [2020]8號(hào)文件規(guī)定 ： 建立“工商登記注冊(cè)快速通道”，對(duì)進(jìn)入集中發(fā)展區(qū)的企業(yè)實(shí)行專(zhuān)人受理，特事特辦，在前置手續(xù)齊備并符合國(guó)家法律、法規(guī)的前提下 3個(gè)工作日內(nèi)發(fā)照，特殊情況當(dāng)日發(fā)照。增值稅以縣級(jí)所得部分為標(biāo)準(zhǔn)，前一至兩年由財(cái)政全額獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)，后一至三年由財(cái)政按縣級(jí)所得 50%的標(biāo)準(zhǔn)，獎(jiǎng)勵(lì)給企 業(yè)。 （二）、銷(xiāo)售情況： 萬(wàn)安工業(yè)園一期招商已結(jié)束，二期位于高新西區(qū)現(xiàn)代工業(yè)港南區(qū)對(duì)面 1200 畝地，三期位于現(xiàn)代工業(yè)港南區(qū)內(nèi) 800 畝地，由于現(xiàn)代工業(yè)港與萬(wàn)安工業(yè)園同屬 成都林氏投資有限公司 項(xiàng)目，所以其銷(xiāo)售模式一致，且兩個(gè)項(xiàng)目的地理位置也差不多，同屬開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，因此其銷(xiāo)售價(jià)格也大同小異。目前，青羊園區(qū)已投入建設(shè)資金 6億多元，資金全部從香港融資引進(jìn)。 （三）投資政策： ? 在工業(yè)港整體規(guī)劃的前提下，工業(yè)港可按企業(yè)要求新建工廠，周期為三個(gè)月。 工廠相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)及基礎(chǔ)配套設(shè)施使用費(fèi)支付方式為企業(yè)每月提前支付工業(yè)港下一個(gè)月的費(fèi)用，即按照先付費(fèi)后使用的原則付費(fèi)。 ? 付款方式：雙方簽定合同時(shí)，乙方向甲方支付總款 10%的預(yù)付款；甲方修建完畢之日，乙方再向甲方支付總款 20%的款項(xiàng)；余款則從該日起乙方按照三年平均三十六個(gè)月分期付清，同時(shí)乙方按照余款 10? 的月息每月支付甲方余款利息，直至乙方付清全款為止。 ? 工業(yè)港提供給企業(yè)使用的土地必須 作為工廠、倉(cāng)儲(chǔ)、物流和企業(yè)辦公之用，企業(yè)不能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。從產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)上說(shuō)形成了以輕工業(yè)制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)鏈。龍騰工業(yè)港是一個(gè)現(xiàn)代化環(huán)保工業(yè)園區(qū)。可租可售有國(guó)土證， 可辦理產(chǎn)權(quán)，租金為 元 \㎡（含物管費(fèi)），廠房面積區(qū)間從 1000 ㎡到 2607 ㎡不等。有些企業(yè)雖然實(shí)力夠了，但沒(méi) 有充分認(rèn)識(shí)到群聚效應(yīng)的重要性，對(duì)固定資產(chǎn)的投入并不重視。 隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》的發(fā)布，新一輪土地調(diào)控措施正式出臺(tái)，土地 “ 閘門(mén) ” 將進(jìn) 一步收緊。 “ 但就工業(yè)用地而言，情況則完全不同。此外，一些國(guó)外企業(yè) 和沿海企業(yè)也瞄準(zhǔn)了成都這一西部重鎮(zhèn)，與 “ 龍騰工業(yè)城 ” 簽訂意向協(xié)議的外資占 40％，沿海企業(yè)占 20％，成都本地企業(yè)占 40％。另外，投資回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 20 頁(yè)