【正文】 目前中國(guó)的制造業(yè)僅占全球的 7％， 因此工業(yè)地產(chǎn)在目前來(lái)說(shuō)還有很大的上升空間。這意味著，只 有具備雄厚資金實(shí)力和管理能力的企業(yè)才能搞工業(yè)地產(chǎn)。更重要的是，巨大的資金投入，實(shí)力不夠的開(kāi)發(fā)商很難承受。工業(yè)地產(chǎn)規(guī)模大，動(dòng)輒幾千畝，如果采取租賃形式，少則十多年，多則 20 年以上才能產(chǎn)生利潤(rùn)。 工業(yè)地產(chǎn)有其特殊性，它的招商十分依賴(lài)政府的稅收優(yōu)惠、政策傾斜力度。而且，工業(yè)地產(chǎn)屬于新興投資行業(yè)，了解的人相對(duì)較少。 工業(yè)地產(chǎn)完全可以像商業(yè)地產(chǎn)一樣進(jìn)入投資市場(chǎng)。高新區(qū)對(duì)區(qū)屬駐外企業(yè)的調(diào)查表明： 40％左右的企業(yè)愿意回到高新區(qū)，有近 20％的企業(yè)需要高科技的標(biāo)準(zhǔn)廠房。成都工業(yè)地產(chǎn)的供求目前均處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)，據(jù)估計(jì)， “ 微型工業(yè) ” 每年廠房需求以 300 萬(wàn)平方米的速度遞增。 一般而言，工業(yè)城都有良好的生活、休閑配套，還可以為企業(yè)搭建銷(xiāo)售渠道。 ” 這位負(fù)責(zé)人指出，今后統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使其不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和，工業(yè)實(shí)際用地價(jià)格上漲已成定局。目前，工業(yè)用地出讓最低價(jià)是按基準(zhǔn)地價(jià)的 70％確定的，而在實(shí)際操作中，各地為了招商引資，往往推出超低地價(jià)，甚至 ‘ 零地價(jià) ’ 。在實(shí)際操作中，土地出讓價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其成本價(jià)，因此用地成本的提高不會(huì)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生太大影 響。 從這次出臺(tái)的土地調(diào)控政策看，以上各主要成本都將有所提高：一是提高了征地補(bǔ)償?shù)囊螅瑢⒈徽鞯剞r(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，不足部分由當(dāng)?shù)卣畯膰?guó)有土地有償使用收入中解決；二是提高了新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。為了保障糧食安全，國(guó)家實(shí)行了 “ 最嚴(yán)格的土地管理制度 ” ，再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目與工業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地強(qiáng)烈需求的拉動(dòng)作用，土地市場(chǎng)供求關(guān)系日趨緊張，價(jià)格不斷攀升。受此影響，我國(guó)工業(yè)實(shí)際用地出讓價(jià)格將提高 40％至 60％，而房地產(chǎn)用地出讓價(jià)格將基本持平。 （ 2） 低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為，有關(guān)人員將被依法追究法律責(zé)任。 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 20 頁(yè) 通知規(guī)定： （ 1） 工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。 成都市工業(yè)地產(chǎn)在售項(xiàng)目環(huán)域情況0%13%87%一環(huán)至二環(huán) 二環(huán)至三環(huán) 三環(huán)以外 由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，以及對(duì)大規(guī)模產(chǎn)業(yè)園區(qū)的依賴(lài)性，在 8個(gè)具備可比性的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中， 87%的地理位置處于三環(huán)以外，在此之中，項(xiàng)目均屬于是新建或剛建成項(xiàng)目。這些原因造成工業(yè)地產(chǎn)在成都面臨的尷尬 。此外。城市會(huì)所提出的“花園式辦公”，青羊工業(yè)基地提出“總部經(jīng)濟(jì)”??，短短一年多，市中心一批高品質(zhì)的寫(xiě)字樓先后建成使成都的辦公市場(chǎng)進(jìn)入了全面繁榮的時(shí)代，此類(lèi)物業(yè)就從最初的萌芽到了現(xiàn)在占據(jù)了不少的市場(chǎng)地位。 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 20 頁(yè) 六、成都工業(yè)地產(chǎn) 的現(xiàn)狀及前景： 成都作為西部最發(fā)達(dá)的城市，其對(duì)中高檔辦公物業(yè)有巨大的需求， 而 工業(yè)園區(qū)的價(jià)格比起自身買(mǎi)地建廠 也 要便宜得多 ，因此， 從 03年以來(lái)，成都商務(wù)物業(yè)就開(kāi)始進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。 （四）綜訴： 該項(xiàng)目通過(guò)我們的實(shí)地走訪，交通優(yōu)勢(shì)明顯由成渝高速公路、老成渝路、成龍路幾條大的公路干線(xiàn)包圍著公交線(xiàn)路還比較少，也不是很方便，從園區(qū)自身質(zhì)素來(lái)說(shuō)整個(gè)園區(qū)大，配套設(shè)施齊全，手續(xù)齊全，從工業(yè)地產(chǎn)的分布來(lái)看，工業(yè)項(xiàng)目目前呈三角鼎立狀態(tài)，南有雙流、華陽(yáng)，西有溫江、郫縣，東有龍泉，隨著東門(mén)的 40鋼管廠的外遷，對(duì)龍泉的項(xiàng)目有很大的推動(dòng)作用，劣勢(shì)公交車(chē)還不太便利。入駐的知名企業(yè)有雅士集團(tuán)、匯源果汁、捷安特等。 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 20 頁(yè) （三）招商情況： ? 園區(qū)銷(xiāo)售周期兩年左右，招商情況達(dá)到 90%。 （二）園區(qū)規(guī)劃： 園 區(qū)分 A、 B 兩區(qū)開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì) 5 年內(nèi)完成整體開(kāi)發(fā)。園區(qū)規(guī)劃超前，配置完善，管理細(xì)致，超前國(guó)內(nèi)水準(zhǔn)。 規(guī)模： 占地 1000 畝分五期開(kāi)發(fā)，目前已完成第一、二期的開(kāi)發(fā)和出租，正在修建的第三期也出租了一部分，現(xiàn)在工業(yè)城內(nèi)已有 30 多家企業(yè)入駐投產(chǎn)， 主營(yíng)： 機(jī)械加工、汽車(chē)配件。從招商方面來(lái)說(shuō)， 日前出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》 并未對(duì)該項(xiàng)目造成影響原因在于該項(xiàng)目的土地性質(zhì)屬租用， 所有企業(yè)都是租用性質(zhì) 沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的情況。從土地性質(zhì)上來(lái)說(shuō)工業(yè)港的整個(gè)用地都屬租用性質(zhì)，由于該項(xiàng)目沒(méi)有土地指標(biāo)，屬香港蛟龍集團(tuán)租用政府土地的性質(zhì)，因此入駐的企業(yè)不能購(gòu)買(mǎi)，一旦土地被政府收回，企業(yè)隨時(shí)有被搬遷的可能。從銷(xiāo)售上來(lái)說(shuō)，價(jià)格便宜，租金還可按月付清，緩解了企業(yè)的資金壓力，可租地也可租廠房，且每個(gè)企業(yè)之間都是相對(duì)獨(dú)立的互不干擾獨(dú)門(mén)獨(dú)院。交通方面，由于目前還沒(méi)有從成都市市區(qū)到達(dá)工業(yè)港的公交線(xiàn)路但工業(yè)港內(nèi)設(shè)有免費(fèi)的大巴接送員工到雙流及成都市區(qū)，我們選擇了自駕車(chē)，從成都市區(qū)到工業(yè)港 30 公里左右，途經(jīng)紅牌樓、簇橋都屬混合車(chē)道，沒(méi)有限速器，紅燈口極少，人車(chē)混雜，有一定的交通隱患。工業(yè)港負(fù)責(zé)為企業(yè)工廠分別安裝獨(dú)立的總水表、 總電表各一個(gè)。 ? 工業(yè)港保證企業(yè)水電供應(yīng)，工業(yè)港的供電由成都市政府特批開(kāi)通的專(zhuān)線(xiàn)供電，保證企業(yè)用電，電力企業(yè)按照 500元 /千瓦向甲方支付配電設(shè)施費(fèi)，以此類(lèi)推。 ? 企業(yè)所建工廠（或倉(cāng)儲(chǔ)、物流和企業(yè)辦公）由甲方負(fù)責(zé)辦理房屋使用權(quán)證給企業(yè)，房屋所有權(quán)證以雙流縣政府頒發(fā)為準(zhǔn)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 20 頁(yè) ? 工廠土地使用時(shí)間為伍拾年，土地使用費(fèi)為每畝每年 2020元，每年付一次使用費(fèi)，每三年遞增一次，遞增率為每畝每次 300元，但每畝每年最高不得超過(guò) 4000元。 業(yè)港提供土地給企業(yè)自建工廠的相關(guān)政策 ? 工業(yè)港可提供土地給企業(yè)自建工廠。辦證費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)。 ? 工廠所建工程涉及的費(fèi)用、電力集資費(fèi)、水資源費(fèi)、辦理房屋使用權(quán)證費(fèi)等以上所應(yīng)交的一切費(fèi)用均由工業(yè)港負(fù)責(zé)，與企業(yè)無(wú)關(guān)。需超過(guò)該配置標(biāo)準(zhǔn)的每增加 1千瓦收取企業(yè) 500元配電設(shè)施費(fèi)，以此累加，工業(yè)港負(fù)責(zé)企業(yè)辦公用電，生活用水接到各使用點(diǎn)，廠房?jī)?nèi)動(dòng)力用電及照明由企業(yè)自己負(fù)責(zé)，在工廠外公共綠化帶分電箱處接線(xiàn)，廠房 內(nèi)用水由企業(yè)自己負(fù)責(zé)布置。 ? 工廠土地使用時(shí)間為伍拾年，土地使用費(fèi)為每畝每年 2020元，每年付一次使用費(fèi)，每三年遞增一次，遞增率為每畝每次 300元，但每畝每年最高不得超過(guò) 4000元。 ? 工廠區(qū)域內(nèi)道路、綠化按建筑面積的 33%進(jìn)行配置，超出該規(guī)劃的空地企業(yè)按每月2元 /M2支付空地使用費(fèi)或按 8萬(wàn)元 /畝價(jià)格的價(jià)格一次性付清配套費(fèi)。 在不影響廠區(qū)總體布局，不影響建筑物主體結(jié)構(gòu) 的前提下，甲方可按乙方提出的房間改造方案進(jìn)行車(chē)間分割，但費(fèi)用由乙方承擔(dān)，乙方若在廠區(qū)內(nèi)增設(shè)建筑物，須征 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 20 頁(yè) 得甲方同意并將方案交由甲方審查，通過(guò)甲方審查后方可修建。 ? 工廠內(nèi)廠房的標(biāo)準(zhǔn)高度為 5米，企業(yè)有特別要求需要增加高度的按廠房總面積每增高 1米支付 30/m2的增高附加工程費(fèi)計(jì)算，乙方不使用該工廠時(shí)，該費(fèi)用不退還企業(yè)。 工廠建筑面積計(jì)算范圍包括辦公樓、廠房、附屬設(shè)施、自動(dòng)伸縮門(mén)、圍墻、欄桿和雨棚。 工業(yè)港保證企業(yè)水電供應(yīng)，工業(yè)港的供電由成都市政府特批開(kāi)通的專(zhuān)線(xiàn)供電，保證企業(yè)用電，電力按照工廠建筑面積每 1000平方米配送 40千瓦動(dòng)力電，以此類(lèi)推。 工廠區(qū)域內(nèi)道路、綠化按建筑面積的 33%進(jìn)行配置，超出該規(guī)劃的空地企業(yè)按每月2元 /M2支付空地使用費(fèi)。在公共區(qū)域根據(jù)規(guī)劃建成公共汽車(chē)站，垃圾回收處理站，蛟