成都市工業(yè)園調(diào)查報(bào)告及工業(yè)地產(chǎn)研究-資料下載頁
2024-09-02 21:32本頁面
【導(dǎo)讀】在本報(bào)告中，重點(diǎn)調(diào)查了成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、成都市錦江工業(yè)。集中發(fā)展區(qū)、金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、龍騰都市工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、成都武侯科技園。工業(yè)開發(fā)（園）區(qū)整頓規(guī)范為21個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，打造西部“六大工業(yè)基地”，都未來工業(yè)發(fā)展布局的新格局。到2020年，完成工業(yè)增加值3700億元，占全市。GDP比重提高至42%左右，實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入11000億元。發(fā)展區(qū)將成為成都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主要載體。高新區(qū)的外資企業(yè)中美資和港資企業(yè)超過七成，其中美資企業(yè)占比38%。精密機(jī)械制造及其他的產(chǎn)值接近總產(chǎn)值的1/2，是高新區(qū)的第一大產(chǎn)業(yè)。電子信息業(yè)是高新區(qū)的第二大產(chǎn)業(yè)。全區(qū)稅收總額的76%。完善的科技成果孵化體系：成都高新孵化園是由成都高新區(qū)管委會(huì)同意規(guī)劃。目前是全國最大的科技孵化器，該園配備先進(jìn)的智能化系。天府科技園位于成都高新區(qū)域南副中心天府大道東側(cè)，一期規(guī)劃建筑面積23. 成都高新區(qū)已構(gòu)筑完善的孵化體系，成立了成都高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心、成都高
【正文】 開發(fā)和集約型開發(fā)兩大類。 政府主導(dǎo)下的三種開發(fā)模式： 中小型工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式 并不是孤立的，而是相互聯(lián)系、相互融合的統(tǒng)一體。 一、粗放型開發(fā)模式 入駐企業(yè)類型：大型生產(chǎn)型企業(yè)、物流企業(yè) 開發(fā)模式點(diǎn)評(píng)： ? 有利于產(chǎn)業(yè)集群的集中化、規(guī)?；? ? 土地利用率低，不能高效的利用土地。 ? 城市向高密發(fā)展，這種開發(fā)模式已經(jīng)不能適應(yīng)這種趨勢(shì)。 二、集約型開發(fā)模式 入駐企業(yè)類型：科技研發(fā)樓、高新技術(shù)園區(qū) 開發(fā)模式點(diǎn)評(píng)： 主要針對(duì)技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，吸引跨國公司投資，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)。這種開發(fā)模式對(duì)園區(qū)的軟硬件有很高的要求，通常是政府行為下的開發(fā)。 三、科技園區(qū)開發(fā)模式代表作 —— 成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) （一）項(xiàng)目基本情況 開發(fā)時(shí)間： 1991 年 —— 至今 規(guī)劃面積： 綜合實(shí)力：綜合實(shí)力位居中國 53 個(gè)國家級(jí)高新區(qū)第五位，外商投資企業(yè) 603 家 ,世界 500 強(qiáng)投資企業(yè) 28 家。 入駐企業(yè)：微軟、 SAP、 SUN、愛立信、 GAMELOFT、華為、聯(lián)想、長虹虹微、金山、中興通訊、阿爾卡特、西門子、諾基亞等。 （二）項(xiàng)目的開發(fā)模式（略） 四、中小型工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式??背景 ? 上千畝的工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式已經(jīng)不能適應(yīng)城市及城市周邊土地資源稀缺的現(xiàn)實(shí)條件?？衫玫墓I(yè)用地總供應(yīng)量呈不斷縮小的趨勢(shì)。 ? 工業(yè)用地 進(jìn)入市場，引入招拍掛的機(jī)制，勢(shì)必在拉升工業(yè)地產(chǎn)的土地成本 ? 成都市國土資源局的規(guī)定：單宗土地出讓面積不得超過 200 畝，也就是說引入招拍掛機(jī)制的工業(yè)用地將向著中型化、小型化發(fā)展。 ? 城市和城市周邊的低端產(chǎn)業(yè)將向勞動(dòng)力和成本更為低廉的二級(jí)城市流動(dòng)。城市的工業(yè)房地產(chǎn)往高端走的趨勢(shì)在未來會(huì)很快凸現(xiàn)出來，工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)品也會(huì)呈現(xiàn)出多元化的局面。 中小型工業(yè)用地進(jìn)入市場，政府扮演的只是一個(gè)指導(dǎo)者、監(jiān)督者的角色。具體的執(zhí)行問題則交給了拿到土地開發(fā)商或者是用地企業(yè)。政府為開發(fā)主體的工業(yè)園區(qū)與開發(fā)商為開發(fā)主體的工業(yè)地 產(chǎn)并存。那么開發(fā)商如何開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)、開發(fā)怎樣的產(chǎn)品就成為一個(gè)關(guān)鍵問題。 在這樣一個(gè)需求背景下： 充分考慮市場需求，開發(fā)出的產(chǎn)品就會(huì)有銷路！ 結(jié)合中小型工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，中小型工業(yè)地產(chǎn)的出路在于開發(fā)中高端、多元化的產(chǎn)品。 綜合性的商務(wù)中心是中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的首選！ 綜合性的商務(wù)中心包括商業(yè)，辦公，商務(wù)中心 、經(jīng)濟(jì)型酒店、公寓等為工業(yè)園區(qū)配套的單一或者綜合性產(chǎn)品。 五、開發(fā)綜合性商務(wù)中心的注意點(diǎn) ? 政府：積極爭取政府的支持，運(yùn)用政府對(duì)工業(yè)園區(qū)的優(yōu)惠政策。 ? 產(chǎn)業(yè)鏈：注重整個(gè)工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈，為工業(yè)園“ 量身定做”企業(yè)產(chǎn)品。 ? 用地性質(zhì)：綜合性商務(wù)中心包括辦公樓、商務(wù)中心、經(jīng)濟(jì)型酒店和公寓等。產(chǎn)品的類型和商業(yè)地產(chǎn)大致相同，最大的不同點(diǎn)在于：項(xiàng)目的用地性質(zhì)為工業(yè)用地，將來分割銷售后拿到的產(chǎn)權(quán)也是工業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)。 小結(jié) ? 與政府強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，尋找政府的支持和幫助。 ? 走市場化的道路。 ? 尋求項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)：與市區(qū)的高層物業(yè)形成差異化競爭，比如，工業(yè)園區(qū)的低容積率，良好的生態(tài)環(huán)境是市區(qū)的高層物業(yè)所無法比擬的。 政府的扶持和良好的生態(tài)環(huán)境是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)綜合性商務(wù)中心強(qiáng)大而持續(xù)的競爭力。 第四部分 城市工業(yè) 地產(chǎn)營銷模式研究 營銷對(duì)象： 不同于住宅和商業(yè)的營銷對(duì)象 —— 個(gè)人，工業(yè)地產(chǎn)的營銷對(duì)象通常都是以企業(yè)為單位。這就決定了工業(yè)地產(chǎn)營銷模式的獨(dú)特性。 營銷目的： 企業(yè)為單位的消費(fèi)群體在選擇工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)時(shí)，通常會(huì)考慮： 成本； 效益的最大化。工業(yè)地產(chǎn)營銷的目的在于讓企業(yè)認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的性價(jià)比。 營銷突破點(diǎn)： 一般情況下，企業(yè)看重產(chǎn)業(yè)在該區(qū)域內(nèi)是否集中，在該區(qū)域或者是該項(xiàng)目是否有本行業(yè)的大型企業(yè)。這種產(chǎn)業(yè)的集聚性就是工業(yè)地產(chǎn)營銷的突破點(diǎn)。 工業(yè)地產(chǎn)營銷模式的特殊性決定了工業(yè)地產(chǎn)選擇渠道營銷才會(huì)獲得成功。 渠道營銷的方 式： ? 大企業(yè)帶動(dòng)小企業(yè) ? 老客戶帶動(dòng)新客戶 渠道營銷的內(nèi)容： 通過開展一系列的活動(dòng)，炒動(dòng)項(xiàng)目人氣，博得老客戶、大企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同度，接著通過客戶的渠道向新客戶進(jìn)行口碑宣傳。 全 篇 總 結(jié) 本篇報(bào)告對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式進(jìn)行了研究。研究的內(nèi)容包括：成都工業(yè)發(fā)展布局、主城區(qū)內(nèi)較為重要的工業(yè)園區(qū)調(diào)查研究、成都工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式以及工業(yè)地產(chǎn)的營銷模式。 隨著工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市土地的日益稀缺，城市工業(yè)地產(chǎn)向高端發(fā)展的趨勢(shì)越來越明顯。近年來出現(xiàn)的火炬動(dòng)力港和青羊工業(yè)園區(qū)就是其中的代表。 本篇報(bào)告從中小型工業(yè)地 產(chǎn)的發(fā)展出發(fā)，認(rèn)為中小地產(chǎn)的開發(fā)模式可以走綜合性商務(wù)中心的道路。辦公樓、商務(wù)中心、經(jīng)濟(jì)型酒店、公寓都有可能成為開發(fā)項(xiàng)目。 從營銷模式來看，中小型工業(yè)地產(chǎn)可以采用渠道營銷模式，利用已有的老客戶資源來發(fā)動(dòng)新客戶。
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