【正文】 實(shí)力的企業(yè)越來越需要走出去，去參與全球化競爭。 目標(biāo)客戶細(xì)分為； 分析：廣州做為中國南部的中心城市，是搶占中國市場的橋頭堡。項(xiàng)目形象定位可從會(huì)展、環(huán)境、發(fā)展?jié)?力等方面重點(diǎn)訴求。 ? 競爭對手的挑戰(zhàn) 目前在項(xiàng)目周圍已經(jīng)有中 州中心、琶洲跨國采購中心開始投入使用， 香格里拉大酒店、保利集團(tuán)開發(fā)的大型寫字樓保利國際廣場 也 已經(jīng) 快完工 ； 而且，項(xiàng)目周圍就規(guī)劃了另兩個(gè)酒店用地。此外會(huì)展中心開始運(yùn)營后，酒店到底需要多少，寫字樓到底需要多少，這些都還是未知數(shù)。 威脅 ? 政策的不確定因素 琶洲島開發(fā)慢應(yīng)以歷史的眼光看。另外， 琶洲作為會(huì)展區(qū)域，住宅并不是區(qū)內(nèi)的主要產(chǎn)品，酒店和寫字樓才應(yīng)是作為會(huì)展相關(guān)配套的主流產(chǎn)品 。 為了更好的發(fā)揮 琶洲會(huì)展的帶動(dòng)作用 ，政府討論 將琶洲西片原來規(guī)劃好的住宅用地改為商務(wù)用地。在房地產(chǎn)開發(fā)方面， 政府缺乏一些指標(biāo)，規(guī)劃不斷在變，不少開發(fā)商在等待，政府與發(fā)展商之間相互制約，相互牽制。二是從開發(fā)檔次、開發(fā)定位看，琶洲沒有一個(gè)樓盤在廣州處于領(lǐng)先地位，無論銷售面積還是影響力，目前還沒有這樣的樓盤，這需要有一個(gè)提升的過程。 ?一年兩次的中國出口商品交易會(huì)，每年超過 200 億美元的成交總額。而會(huì)展中心周邊三大主題公園之一的體育健身公園的南園即將竣工。在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目配置上，充分利用廣州會(huì)展中心的帶動(dòng)作用，以國際會(huì)展業(yè)為龍頭，在其周邊合理的輻射范圍內(nèi)，規(guī)劃布置與會(huì)展博覽功能相匹配、相促進(jìn)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，形成相對集中的會(huì)展博覽聚集效應(yīng)和完善的 “產(chǎn)業(yè)鏈 ”，形成對廣州市發(fā)展的輻射、擴(kuò)散效應(yīng)，為全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造新的增長點(diǎn)。 據(jù)廣州市海珠區(qū)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，海珠區(qū)到目前為止，共建有 12座跨江大橋，現(xiàn)已完工的主要交通道路有華南快速干道、內(nèi)環(huán)快速路、東南環(huán)高速公路，同時(shí)還擴(kuò)寬了廣州大道南。 本項(xiàng)目所在區(qū)域競爭較弱，由于琶洲是新興的區(qū)域，所有項(xiàng)目都是新建的，在一定程度上弱化了他們的品牌優(yōu)勢。 本項(xiàng)目開發(fā)面臨的或潛在的競爭對手具有如下特點(diǎn) ： 規(guī)模大，檔次高。 琶洲地區(qū)的交通 用地面積達(dá) 平方公里，占該地區(qū)總用地面積的 24％。其余的是受控制隨時(shí)可征用的“實(shí)物儲(chǔ)備”土地。 除了交易會(huì)在琶洲廣州國際會(huì)展中心 舉辦外 ，廣州博覽會(huì)、汽車展、茶文化節(jié)、皮革展等會(huì)展活動(dòng)也 會(huì) 在此舉辦，標(biāo)志著琶 洲 以會(huì)展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū) 的功能正式啟動(dòng)。 海珠區(qū)在廣州擔(dān)當(dāng)實(shí)施 南拓 的城市發(fā)展戰(zhàn)略，為提升區(qū)位功能，促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，在今后，將充分利用地理優(yōu)勢，大力發(fā)展， 會(huì)展經(jīng)濟(jì) 、 濱江經(jīng)濟(jì) 、 地鐵經(jīng)濟(jì) 三大新經(jīng)濟(jì)支柱這給海珠區(qū)發(fā)展帶來全新的機(jī)遇。 從廣州城市發(fā)展格局來看 琶洲位于東進(jìn) 南拓的節(jié)點(diǎn)位置，區(qū)位條件相當(dāng)優(yōu)越。規(guī)劃中中華快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為明顯的Ａ、Ｂ、Ｃ三個(gè)區(qū)。琶洲儲(chǔ)備用地面積為４３３萬平方米，可出讓用地面積９８萬平方米，可出讓建筑面積１６０萬平方米，均位于琶洲的Ａ區(qū)和Ｂ區(qū)，土地使用性質(zhì)是與會(huì)展中心相配套的商務(wù)辦公、酒店、居住用地。未來珠江新城、琶洲將成為廣州寫字樓集中區(qū)域。 隨著廣州的進(jìn)一步開發(fā)、泛珠三角合作的開展、亞運(yùn)會(huì)的舉辦，會(huì)有越來越多的外國企業(yè)進(jìn)駐廣州，為廣州寫字樓市場注入活力。按照行業(yè)參考價(jià)、地價(jià)成本、建筑成本、開發(fā)利潤、市場承受力等幾個(gè)方面來看，該地塊建成的寫字樓項(xiàng)目價(jià)格將有可能在 15000 元－ 18000 元／平方米之間。 保利地產(chǎn) 2 商務(wù)辦公用地 今年可能會(huì)動(dòng)工 合景盈富 5 寫字樓、商住樓 其中珠江公園對面的高層住宅已經(jīng)為 工地。由此看來，從 2020 年下半年開始，珠江新城在今后的 3 年里，將會(huì)成為廣州寫字樓市場開發(fā)的熱點(diǎn)集中地。 ； 貴族雄風(fēng)老而彌堅(jiān) 目前，環(huán)市東是市內(nèi)僅次于天河北的寫字樓集中地，尤其是在花園酒店至區(qū)莊之間，有分布著界貿(mào)易中心、電子大廈、好世界廣場、宜安廣場、東山廣場等甲級寫字樓，形成良好的商務(wù)辦公氛圍。據(jù)此分析， 200 多萬平方米的量市場大概需要 3－ 5 年的時(shí)間來消化，而由于供應(yīng)量的調(diào)整，估計(jì)廣州寫字樓價(jià)格將保持穩(wěn)定狀態(tài)。需多供少，在第二季度甲級寫字樓平均租金上升 %。 廣州寫字樓市場分析 —— 目前 近年來，一些外資保險(xiǎn)公司、外資銀行、外資航空、外資物流等開始進(jìn)入廣州，公司規(guī)模比之前要大得多，租用的寫字樓面積也非常大。繼續(xù)從嚴(yán)控制非農(nóng)業(yè)用地的供給，抑制房地產(chǎn)和城市建設(shè)過度擴(kuò)張，從源頭上繼續(xù)遏制投資過快增長。對土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款必須以其收購的土地作抵押，抵押貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的 70％，貸款期限最長不超過 2 年。 195 號文和 121 號文規(guī)定，對開發(fā)商貸款，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%，開發(fā)項(xiàng)目要求有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證等“四證”。 政策環(huán)境 財(cái)政政策 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定 2020 年宏觀經(jīng)濟(jì)政策采取 “雙穩(wěn)健 ”的取向，即由前期實(shí)施的 “積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策 ”轉(zhuǎn)變?yōu)?“穩(wěn)健的財(cái)政政策和貨幣政策 ”。 2020 年 19 月，全市國民生產(chǎn)總值同比增長 %。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析 ———— 琶洲項(xiàng)目 1．項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于琶洲國際會(huì)展中心南側(cè)，編號為 PZB1402。據(jù)初步核算， 2020 年全市生產(chǎn)總值 (GDP)突破 4000 億元大關(guān)，達(dá) 億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力邁上新的臺(tái)階，比上年增長 %，連續(xù)兩年增長 15%以上。 2020 年，城市人均道路 10 平方米左右，自然保護(hù)區(qū)覆蓋率 10％，建成區(qū)綠地率 33％，城鎮(zhèn)居民人均公共綠地面積 10 平方米，城市環(huán)境綜合指標(biāo) 85 分 。 2001 年 6 月 19 日，中國人民銀行印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［ 2001］ 195 號） , 2020 年 6 月 13 日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā) [2020]121 號），主要體現(xiàn)在： 一是提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金和資質(zhì)要求。三是強(qiáng)化對土地儲(chǔ)備貸款的管理，防止出現(xiàn)地價(jià)泡沫。 土地政策， 國家將繼續(xù)加強(qiáng)和完善土地調(diào)控和信貸調(diào)控的杠桿作用。而對于市場性的用地則以市場行為開發(fā)建設(shè)為主，但對其總量加以控制，制定開發(fā)政策，同時(shí)在存量上保留一定的彈性。其中售價(jià)指數(shù)在 2020 年上升 3%的基礎(chǔ)上， 2020 年上半年上升了 7%；租金指數(shù)更是在 2020年 7%的升幅之上再上揚(yáng)了 9%。 下表是廣州市新建寫字樓分布狀況和價(jià)格水平狀況； 新建商品寫字樓交易登記面積分區(qū)情況表 05 年上半年（萬平方米） 04 年上半年（萬平方米） 同比增減（ %） 新建商品寫字樓交易登記面積 東山 越秀 荔灣 海珠 倍 芳村 / 天河 白云 黃埔 / 番禺 / 花都 廣州市新建商品寫字樓價(jià)格水平分區(qū)情況表 區(qū)域 2