地住宅市場分析報告-文庫吧資料
2025-08-09 05:43本頁面
【正文】 戶群較窄，以及片區(qū)內可供選擇面相對較廣，影響到了銷售進度； 市區(qū)地價的節(jié)節(jié)攀升，以及房屋建造成本增加，市區(qū)小高層住宅逐漸成為供應主流，購房者隨著市場的發(fā)展，也逐漸接受，整體銷售情況均較好；值得關注的是城北、城東片區(qū)供應特征明顯，小高層住宅的銷售率均在90%以上，主要是由于沙河改造的完成，大大提升了城北、城東沙河沿線的居住環(huán)境，以及部分片區(qū)改造的深入，開發(fā)商對區(qū)域的關注度也增加，開發(fā)成熟度不斷提升； 高層住宅供應量較少，所處板塊環(huán)境大多較好，目前開發(fā)檔次普遍較高，推動了物業(yè)銷售； 高層住宅主要分布在二環(huán)路以內，由于環(huán)線內各種配套較好，商業(yè)環(huán)境也較好，是其銷售的重要外部因素，銷售情況較好，一環(huán)內銷售率在80%，一環(huán)至二環(huán)的銷售略低也在70%左右； 小高層住宅各環(huán)線均有分布，由于市區(qū)小高層住宅已成為住宅供應主流，購房者可選擇性較小，以及小高層住宅開發(fā)日趨成熟，對其的接受度也逐步提升，銷售率主要集中在80%左右； 市區(qū)土地單價的攀升，使得多層住宅逐漸向三環(huán)以外轉移，二至三環(huán)部分區(qū)域也有相當分布，以至二環(huán)供應量極少，也使其銷售率最高，達100%，二至三環(huán)多層住宅開始向中高檔花園洋房轉變，其銷售率也在80%以上，市區(qū)多層住宅整體銷售情況良好； 各價格段銷售情分析 隨著城東居住條件的改變，城東住宅被越來越多購房者接受，房屋開發(fā)品質不斷提升，高檔居住物業(yè)的開發(fā)量也較大，各種檔次的住宅銷售均有不俗表現(xiàn)； 城南住宅開發(fā)成熟度較高，目前開發(fā)住宅主要為電梯公寓，開發(fā)檔次普遍較高，部分高檔物業(yè)聚居區(qū)的售價主要在4000元/㎡以上； 城西由于各片區(qū)發(fā)展不平衡，價格段分布較廣，目前開發(fā)較為集中的區(qū)域為金沙光華片區(qū)，且開發(fā)檔次較高，受規(guī)劃限制的金沙片區(qū)主要為高檔花園洋房，光華片區(qū)則向中高檔電梯公寓靠攏，由于區(qū)域開發(fā)較早，整體成熟度較高，市民對區(qū)域接受度較高，銷售情況較好，4500元/㎡以下的住宅銷售率均在70%左右； 城北由于受物流中心的影響，市民接受度有限，開發(fā)檔次較其他區(qū)域低，價格分布在4000元/㎡以下，隨著城市改造的推進，居住環(huán)境也有較大程度改善，區(qū)域內居民對新增供應的消化力較強，銷售率在70%以上，3000元/㎡以上的中低檔住宅銷售率在90%以上； 三環(huán)內住宅銷售主要集中在35014500這一價格段，反應了隨著生活水平的提高，人們對住宅的品質要求不斷提高，各環(huán)線35014500元㎡的中高檔住宅的銷售情況較好； 內環(huán)住宅主要為中高檔住宅，由于三大商圈均位于內環(huán)內，擁有良好的商業(yè)氛圍，物業(yè)投資空間較大，雖然價格較高，但銷售率較好，5001元/㎡%；4500元/㎡以下的中高檔住宅銷售率均在80%以上； 內環(huán)、內環(huán)~一環(huán)、一環(huán)~二環(huán)除45015000這一價格段外，其余各價格段銷售率均達到70%以上，說明二環(huán)內仍是市民心中傳統(tǒng)的居住區(qū)域?！?004年到2005年上半年一~二環(huán)間房價波動較大，%，隨后房價又逐漸回落到該區(qū)域的正常水平?！ 拳h(huán)內房價位居成都各區(qū)域房價之首，2004年房價已達到4000元/平米以上，此后一直穩(wěn)步上漲，到05年二季度時漲幅接近10%，城中可供土地的逐漸減少以及成熟的房產開發(fā)水平是城中房價穩(wěn)步上升的主要原因。 2004年一季度城北房價僅為3000元/平米左右，但隨著住宅需求的不斷增加，以及萬科等知名開發(fā)商的入住使得該區(qū)域房產開發(fā)逐漸提升，到05年二季度房屋價格上漲為3600元/平米，漲幅近2成?！》績r分布出現(xiàn)了明顯的分化，金沙片區(qū)由于受規(guī)劃條件的限制，房價維持在4500元/平米左右，其他區(qū)域則穩(wěn)定在3600元/平米上下。至到2005年二季度由于春季房交會的召開，上?；▓@、錦官秀城等知名項目的推出才使城南房價上升到4500元/平米以上，%?！ 〕悄瞎獌r格趨勢分析 受區(qū)域房產發(fā)展影響，城南房價在成都市各區(qū)域中一直出于領先水平，有時甚至超過寸土寸金的城中。主要由于城中住宅房產開發(fā)的水平相對成熟，受區(qū)域環(huán)境的限制，居住環(huán)境改善的空間較小，所以在今后一定時期內城中住宅的價格將繼續(xù)穩(wěn)定在該價格水平上。05年春季房交會的召開才使得成都房價漲幅增加。 四、供應價格分析?。ㄒ唬┕獌r格走勢分析 2004年到2005年上半年成都房價漲幅最大的時期出現(xiàn)在04年3季度，%，主要由于部分高檔樓盤的推出使得該季度房價上漲較大，此后房價出現(xiàn)正?；芈洌谀晡驳臅r候價格出現(xiàn)穩(wěn)定，漲幅接近0。主要在風景優(yōu)美、有濃厚歷史文化底蘊的浣花片區(qū)。主要分布在一環(huán)內等地價昂貴的區(qū)域； ?。ㄎ澹└鳝h(huán)線各種建筑形態(tài)區(qū)域供應趨勢分析 內環(huán)、內環(huán)~一環(huán)供應建筑形態(tài)以高層和小高層為主且供應總量不大，主要是由于一環(huán)內地價昂貴以及土地規(guī)劃的限制； 二環(huán)~三環(huán)供應集中在多層和小高層，尤其是多層在二~三環(huán)供應體量劇增，并首次超過小高層供應量，%。%，當時小高層作為較新的物業(yè)形態(tài)，吸引了較多市民的購買熱情，順應這個潮流，開發(fā)物業(yè)多以小高層為主，對多層形成了較大的沖擊。城中住宅開發(fā)基本飽和，可開發(fā)的土地稀少，物業(yè)供應主要由舊城改造產生； 城北供應量與城中相差無幾，2004年上半年供應量較大主要受萬科金色家園體量較大的拉動作用。由線性圖來看，2004年第三季度至2005年第一季度供應量出現(xiàn)整體下降趨勢，這是由于此時間段內供應量以三環(huán)外為主，不在本次報告的統(tǒng)計范圍； %，主要是由于三環(huán)內可開發(fā)的土地逐漸減少，住宅開發(fā)趨勢往三環(huán)外移； 2005年第一季度供應量最低，主要是受傳統(tǒng)春節(jié)影響，供應市場平淡所致； 2005年第二季度較2005年第一季度供應體量出現(xiàn)大幅攀升，%；主要是由于2005年春季房交會推動，開發(fā)商多選擇在房交會期間推出新的物業(yè)，以擴大市場影響，促進銷售； 住宅市場依然保持著強勁的發(fā)展勢頭；在宏觀調控政策下，開發(fā)商依然對成都房地產市場保持著足夠信心，看
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