【正文】 也就是說，該地塊的成本價已經(jīng)超出了該地段目前的均價?！保ㄈ?、預(yù)測榕房價將穩(wěn)中有升　　昨日拍賣的這三幅宗地，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，小戶型肯定要成為A、B地塊的主流產(chǎn)品。后是國土資源部又推出《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》示范文本(試行)，要求從7月1日起開始執(zhí)行，首次把建設(shè)項目的竣工時間也寫入范本。該地塊位于倉山區(qū)則徐大道西南側(cè)；出讓土地面積約38639平方米（），就立即得到了回應(yīng)，經(jīng)過114輪競價，樓面地價則達(dá)到了2941元/平方米。根據(jù)推算，樓面地價達(dá)到了1845元/平方米。　　首先出場的宗地2006拍10號，位于倉山區(qū)建新大道東側(cè)，金山生活區(qū)九期A地塊，出讓土地面積約149015平方米（），66號與76號買家經(jīng)過3輪舉牌競拍，樓面地價達(dá)到了1429元/平方米。位于倉山區(qū)的三幅地塊，、。既然早晚會發(fā)生暴跌，早暴跌比晚暴跌泡沫破裂的危害要小得多。有人說房價跌不了了，我說漲得越高，跌得越深！在這樣的供給體制下，全國性崩盤可能是中國房地產(chǎn)的惟一結(jié)果。中國有全世界最低的建筑成本，但承受了最貴昂的房屋價格，主要是地方政府、開發(fā)商、國內(nèi)外炒房者聯(lián)手炒作掠奪公眾財富的結(jié)果，銀行的過度參與也在一定程度上推動了房價的虛高?！￡P(guān)于房價暴跌對中國經(jīng)濟(jì)危害的預(yù)警　如果房價驟降，那么３．５１萬億和房地產(chǎn)相關(guān)的融資，其中的１．０２萬億可能蛻變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)。作為公眾存款的受委托人，銀行的此舉意味著他們也參與了房地產(chǎn)的炒作，他們也想從房地產(chǎn)當(dāng)中分一杯羹，至于風(fēng)險則只有儲蓄者最終承擔(dān)。把房奴的形成歸結(jié)于人們的欲望放縱，有其一定的道理。但是不管怎么說，住在開發(fā)商開發(fā)的樓盤中而感到萬分幸福的，肯定也是大有人在的。 關(guān)于房地產(chǎn)的觀點主要有三個：其一，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，是極大地增強了我們幸福感的美好奇跡，而不單純是丑陋的罪過；其二，房奴論的背后，主要是購房者對欲望的放縱，想去擁有和收入不相稱的財產(chǎn)；其三，房價驟降房地產(chǎn)崩盤，中國所有人將付出沉重代價。 第二節(jié)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家如何面對房地產(chǎn)問題房地產(chǎn)成為全國人民關(guān)注的熱點，奇怪的是往常滔滔不絕的知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家很少參與其中。在這種情況下，開發(fā)商也會以地下發(fā)現(xiàn)文物、雨季延期施工、消防安置不過關(guān)、中途調(diào)整規(guī)劃、意外塌方等諸多理由來申請延期峻工。房地產(chǎn)法律專家孫先生也表示，從《補充協(xié)議》涉及的16條內(nèi)容來看，這是一個只有實體法而沒有程序法的條例，在概念上也顯得比較模糊，因此可以認(rèn)為這是一個愿望和目的都十分美好，但沒有實施手段的規(guī)定。 　　不過也有部分業(yè)內(nèi)人士提出了自己的不同看法。 　　某開發(fā)商表示，“我們期待政府有關(guān)部門切實負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)把土地閘門，遏制投機(jī)行為，抑制開發(fā)商囤積土地，以避免吹起房地產(chǎn)業(yè)的泡沫”。三、開發(fā)商風(fēng)險增大 舉牌競標(biāo)趨謹(jǐn)慎 　　國土資源部表示，此次發(fā)布《補充協(xié)議》是“為落實中央政府自2004年以來制定的多項土地調(diào)控政策，進(jìn)一步發(fā)揮政府運用經(jīng)濟(jì)、法律手段管理土地的水平和能力，保證政府出讓的國有土地能夠及時轉(zhuǎn)變成有效的開發(fā)利用。因此，有開發(fā)商表示，《補充協(xié)議》就算在成都實施，也只不過是在現(xiàn)有的土地市場機(jī)制上增加了一個“門禁系統(tǒng)”。該人士同時指出，從成都近兩年的土地拍賣來看，大多數(shù)土地都在六個月之內(nèi)動工，有約1/4的項目在一年內(nèi)亮相。同時，對于開發(fā)商違反土地合同約定，超高、超密度、超容積率開發(fā)等弄虛作假問題，也納入了土地出讓后的跟蹤管理。 　　記者在采訪中了解到，把開、竣工時間寫進(jìn)土地出讓合同，成都也一直有此考慮。 二、成都“動土”不手軟 跟蹤出讓土地 　　業(yè)內(nèi)人士表示，此規(guī)定的出臺，有望解決一些項目長期建設(shè)而不竣工的問題，以提高土地利用率、減少土地閑置，有效防止開發(fā)商長期囤積土地。顯然，這一規(guī)定主要是為解決一些項目長期建設(shè)而不竣工的問題，防止開發(fā)商長期大量囤積土地。 　　從《補充協(xié)議》第五、六條約定可看出：開發(fā)商按照合同約定日期動工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足1/3，或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費。為了提高土地利用效率，防止開發(fā)商變相降低容積率“開發(fā)高檔樓盤”，《補充協(xié)議》第二、三條還明確約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強度、容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)。 　　在《補充協(xié)議》示范文本中，16條合同內(nèi)容對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例、閑置土地認(rèn)定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責(zé)任都有明確約定。截至2005年底，新建和改造廉租房934套，安排入住826戶，平均每年供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房23萬平方米，廉租房200套。 名詞解釋這對平抑市場平均價，將存在積極的作用。面對這樣的市場，市民顯然是缺乏‘實力’支撐的，這會迫使眾多‘囊中羞澀’的老百姓不得不背上沉重的經(jīng)濟(jì)包袱，比如高額的按揭貸款等等。也就是說拿只占投資面積10%的經(jīng)濟(jì)適用房來應(yīng)對人口中占90%以上的普通老百姓，顯然是難以達(dá)到供求平衡的。福州今年40%的建設(shè)量，是一個全新的震撼性的高度。 （三）、經(jīng)濟(jì)適用房上市將平抑市場平均價 作為“國六條”之后的首次開工，“地王”用來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房（限價房），并將于9月底前動建100萬平方米。為此，福州市考慮今年建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房（限價房）200萬平方米，約占商品房新開工面積的40%。由于今年一季度茶亭街、鰲峰坊等大規(guī)模的改造拆遷，福州市發(fā)放拆遷貨幣補償達(dá)12億元，帶動了市場35萬平方米住房消費。近幾年福州每年商品房上市面積都在500萬平方米左右，按此規(guī)模今年商品房用地需求量應(yīng)是4000畝左右。（二）、下半年住房需求將大增項目建設(shè)將達(dá)到一定規(guī)模，容積率有可能適當(dāng)提高，但戶型設(shè)計按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。現(xiàn)已落實以下幾個地塊作為限價房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地：西園東一區(qū)、西園二期、福灣小區(qū)、三環(huán)二期、浦上“地王”地塊、福灣“地王”地塊、福州燃料總公司東站地塊、城門原汽車項目用地、西莊小區(qū)安置房用地、砂輪廠地塊等十幅地塊，加上在建的三個經(jīng)濟(jì)房地塊，用地總量約2000畝，其中9月底前爭取動建100萬平方米。 （一）9月底前動建100萬平方米目前福州市將爭取7月底前通過招標(biāo)方式落實部分地塊的開發(fā)建設(shè)單位，8月底前完成部分地塊的土地報批和交地工作，9月底前爭取動建100萬平方米，其余地塊確保年底前全部開工建設(shè)。此舉是繼“國六條”之后，福州市考慮今年建設(shè)200萬平方米“三房”的首個重磅項目。第八節(jié)、國六條之后福州首個三房項目（經(jīng)濟(jì)房定址福灣）位于福州金洲南路西側(cè)的福灣片Ａ地塊選址用地公示，這塊總建筑面積達(dá)１１萬多平方米的用地是福灣片的“地王”地塊，將全部規(guī)劃用作經(jīng)濟(jì)適用房（限價房）建設(shè)。要建立房地產(chǎn)交易誠信機(jī)制，引導(dǎo)消費者依照法律法規(guī)維護(hù)自身合法權(quán)益。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用，在代理買賣過程中賺取差價等違規(guī)行為要依法查處《通知》還要求，各地要從今年下半年起，用一年左右時間，集中開展一次房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪位顒印Ｉ唐贩款A(yù)(銷)售合同示范文本及格式條款應(yīng)在訂立合同前向購房人明示。加強商品房預(yù)(銷)售合同管理。 加強房地產(chǎn)展銷活動管理。加強房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理。商品房基本情況、銷售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等預(yù)(銷)售信息應(yīng)及時、全面、準(zhǔn)確地在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示。　加強對商品房預(yù)(銷)售活動的動態(tài)監(jiān)管。未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。具體包括：加強商品房預(yù)售許可管理。相信我省實施細(xì)則出臺并有效執(zhí)行后，榕城樓市會有所降溫，回歸平穩(wěn)，同時對規(guī)范我省房地產(chǎn)市場的秩序，穩(wěn)定房價能起到積極的作用。目前，各省市正在積極制定“國六條”的實施細(xì)則，我省的相關(guān)實施細(xì)則也在緊鑼密鼓的制定中。也就是說，政府會在解決低收入階層居住問題上有所為。政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)。如本次《意見》要求各級城市(包括縣城)政府要在2006年9月底前向社會公布普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)規(guī)劃。（三）新政考驗政府執(zhí)行力，期待實施細(xì)則盡快出臺調(diào)控工作能否取得預(yù)期效果，關(guān)鍵在于落實。改變百姓的居住觀念，讓大家更多地關(guān)注性價比、居住品質(zhì)，而不是單純追求面積，這需要一定的過程。另一個是消費模式，提倡多元化的消費模式，例如，是買房還是租房，是買新房還是買二手房，要根據(jù)住戶的消費能力來決定。在調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，“國六條”再次強調(diào)要重點發(fā)展中低價位、中小套型普通住房和廉租房。（二）堅持供求雙向調(diào)節(jié)，合理引導(dǎo)消費價格是由供求關(guān)系決定的，要穩(wěn)定房價，最終要從調(diào)節(jié)供求兩方面著手。因此，各方都在觀望。從這一演變過程中，我們可以清晰地看到，中央對房地產(chǎn)的調(diào)控在一步步走向成熟和務(wù)實。與“國八條”相比，“國六條”的調(diào)控目標(biāo)更加明確，即首次將“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”與“穩(wěn)定住房價格”相并列，定為近期調(diào)控的重點，這表明中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路已經(jīng)出現(xiàn)了一些新的變化。市中心板塊憑借其齊全的配套、完備的交通、發(fā)達(dá)的商業(yè)，加上醫(yī)院學(xué)校， 給忙碌工作的人們帶來了不少便捷，因此市中心的樓盤價格也是一路攀升，本月價格4863元/平方米，較上月4826元/%,基于市中心生活的便捷性及樓盤的稀缺性，今后市中心板塊的價格仍會有所上漲。北江濱板塊一直是優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境的一個典范，鄰水而居，是不少購房者所向往的，因此北江濱的價格一直堅挺。倉山板塊以其獨特的文化氛圍吸引了不少注重教育的購房者，本月倉山板塊的價格3459元/平方米，%,%,也是上漲幅度較大的板塊。金山的房地產(chǎn)發(fā)展速度令人驚嘆，這與“東擴(kuò)南進(jìn)”的城市戰(zhàn)略分不開，也與金山難得的空氣清鮮有著重要聯(lián)系。但由于其獨特的生態(tài)優(yōu)勢，不斷得到開發(fā)商和消費者的青睞，且隨著其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，五四北地區(qū)還會有較大的發(fā)展。其中上漲幅度最大的為五四北板塊，%。畢竟新房的價格高不可攀，而剛性的自住性需求是實實在在需要滿足的，因此新政對這部分自住型二手房交易不會產(chǎn)生太大的影響。在目前一手房房價上漲較快的情況下，次新房或是使用過幾年的二手房已日益受到購買力有限的購房者的青睞。6月二手房成六面積表：2006年6月商品住宅二手房成交面積分析表面積（M2）套數(shù)所占比例金額（萬元）所占比例90以下121547%1525426%9012067026%1578527%12014030712%973317%140以上37515%1725030%合計2567100%58022100%此次的房產(chǎn)新政，最起立竿見影作用的莫過于稅收政策。其實，一手房市場和二手房市場是相互關(guān)聯(lián)的，對改善型住房需求者而言，購買新房就會有相應(yīng)的二手房出售。2005年6月～2006年6月的福州市二手房交易量如下表：從本月二手房成交面積結(jié)構(gòu)分析，120平方米以下的中小戶型的銷售套數(shù)占了總二手房銷售套數(shù)的73％，最熱銷的為90平方米以下的小戶型，其銷售套數(shù)占了47％，中小戶型的二手房最受購房者的青睞。由于本月二手房交易統(tǒng)計時間是從5月25日到6月26日，因此，5月29日九部委《意見》一推出，市場反映強烈。但從本月別墅成交面積萎縮分析，也要警惕別墅價格過高出現(xiàn)的有價無市的新狀況。從這個角度看，可以預(yù)見中高端居住產(chǎn)品的供應(yīng)將顯得更稀缺。從本月別墅價格指數(shù)的大幅上揚可以看出別墅市場供給縮減的預(yù)期對別墅價格的巨大影響。別墅的總供應(yīng)量將因此不斷下降，別墅更加稀缺。表4：6月一手房成交面積2006年6月商品住宅一手房成交面積分析表面積（M2）套數(shù)所占比例金額（萬元）所占比例90以下96316%255948%90120141124%5846819%120140182531%9699731%140以上169229%13011542%合計5891100%311175100%第三節(jié)、新政下別墅日益稀缺別墅指數(shù)繼上月小幅下挫后本月大幅上揚，本月別墅價格指數(shù)為7200點，%，但成交面積2576平方米，％。因此在福州這個二線城市，未來將考驗“90平方米以下戶型占總開發(fā)量70%”這一政策的有效性。本月對高端住宅消費的增加，也是造成本月住宅均價上漲的一個重要原因。而本月5000元/平方米價位以上的占了31％，比上月20％增加了11％。在這樣的心理預(yù)期下，本月對高端住房消費需求集中釋放出來。購房者普遍關(guān)注的是如果今后商品房70％以上是小戶型，那么90平方米以上的住宅就會變得奇貨可居，今后這類房源的價格必然會大幅上揚。第二節(jié)、新政引發(fā)高端住宅日益受寵（一）、國六條對購房者的心理此次“國六條”的實施，對購房者的心理預(yù)期有很大的影響。二是改善性的住房需求，隨著居民收入水平的提高，部分先富起來的人改善住房需求得以擴(kuò)大，二次置業(yè)，購買第二套住房的比例加大。城市三環(huán)154332211大景城127379312麗景天成1123071住宅成交量上漲的背后突顯的是榕城市民剛性的住房需求。圖3：2005