【正文】 等各種成本，樓盤成本價(jià)至少要達(dá)到4100元～4200元/平方米，而目前這里周邊樓盤的均價(jià)也就是4000元/平方米，也就是說(shuō)，該地塊的成本價(jià)已經(jīng)超出了該地段目前的均價(jià)?！保ㄈ㈩A(yù)測(cè)榕房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升　　昨日拍賣的這三幅宗地，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，小戶型肯定要成為A、B地塊的主流產(chǎn)品。后是國(guó)土資源部又推出《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本(試行)，要求從7月1日起開始執(zhí)行，首次把建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間也寫入范本。該地塊位于倉(cāng)山區(qū)則徐大道西南側(cè)；出讓土地面積約38639平方米（），就立即得到了回應(yīng)，經(jīng)過(guò)114輪競(jìng)價(jià)，樓面地價(jià)則達(dá)到了2941元/平方米。根據(jù)推算，樓面地價(jià)達(dá)到了1845元/平方米?！　∈紫瘸鰣?chǎng)的宗地2006拍10號(hào)，位于倉(cāng)山區(qū)建新大道東側(cè)，金山生活區(qū)九期A地塊，出讓土地面積約149015平方米（），66號(hào)與76號(hào)買家經(jīng)過(guò)3輪舉牌競(jìng)拍，樓面地價(jià)達(dá)到了1429元/平方米。位于倉(cāng)山區(qū)的三幅地塊，、。既然早晚會(huì)發(fā)生暴跌，早暴跌比晚暴跌泡沫破裂的危害要小得多。有人說(shuō)房?jī)r(jià)跌不了了，我說(shuō)漲得越高，跌得越深！在這樣的供給體制下，全國(guó)性崩盤可能是中國(guó)房地產(chǎn)的惟一結(jié)果。中國(guó)有全世界最低的建筑成本，但承受了最貴昂的房屋價(jià)格，主要是地方政府、開發(fā)商、國(guó)內(nèi)外炒房者聯(lián)手炒作掠奪公眾財(cái)富的結(jié)果，銀行的過(guò)度參與也在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的虛高?！￡P(guān)于房?jī)r(jià)暴跌對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)危害的預(yù)警　如果房?jī)r(jià)驟降，那么３．５１萬(wàn)億和房地產(chǎn)相關(guān)的融資，其中的１．０２萬(wàn)億可能蛻變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)。作為公眾存款的受委托人，銀行的此舉意味著他們也參與了房地產(chǎn)的炒作，他們也想從房地產(chǎn)當(dāng)中分一杯羹，至于風(fēng)險(xiǎn)則只有儲(chǔ)蓄者最終承擔(dān)。把房奴的形成歸結(jié)于人們的欲望放縱，有其一定的道理。但是不管怎么說(shuō)，住在開發(fā)商開發(fā)的樓盤中而感到萬(wàn)分幸福的，肯定也是大有人在的。 關(guān)于房地產(chǎn)的觀點(diǎn)主要有三個(gè)：其一，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，是極大地增強(qiáng)了我們幸福感的美好奇跡，而不單純是丑陋的罪過(guò)；其二，房奴論的背后，主要是購(gòu)房者對(duì)欲望的放縱，想去擁有和收入不相稱的財(cái)產(chǎn)；其三，房?jī)r(jià)驟降房地產(chǎn)崩盤，中國(guó)所有人將付出沉重代價(jià)。 第二節(jié)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家如何面對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)成為全國(guó)人民關(guān)注的熱點(diǎn)，奇怪的是往常滔滔不絕的知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家很少參與其中。在這種情況下，開發(fā)商也會(huì)以地下發(fā)現(xiàn)文物、雨季延期施工、消防安置不過(guò)關(guān)、中途調(diào)整規(guī)劃、意外塌方等諸多理由來(lái)申請(qǐng)延期峻工。房地產(chǎn)法律專家孫先生也表示，從《補(bǔ)充協(xié)議》涉及的16條內(nèi)容來(lái)看，這是一個(gè)只有實(shí)體法而沒(méi)有程序法的條例，在概念上也顯得比較模糊，因此可以認(rèn)為這是一個(gè)愿望和目的都十分美好，但沒(méi)有實(shí)施手段的規(guī)定。 　　不過(guò)也有部分業(yè)內(nèi)人士提出了自己的不同看法。 　　某開發(fā)商表示，“我們期待政府有關(guān)部門切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)把土地閘門，遏制投機(jī)行為，抑制開發(fā)商囤積土地，以避免吹起房地產(chǎn)業(yè)的泡沫”。三、開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)增大 舉牌競(jìng)標(biāo)趨謹(jǐn)慎 　　國(guó)土資源部表示，此次發(fā)布《補(bǔ)充協(xié)議》是“為落實(shí)中央政府自2004年以來(lái)制定的多項(xiàng)土地調(diào)控政策，進(jìn)一步發(fā)揮政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律手段管理土地的水平和能力，保證政府出讓的國(guó)有土地能夠及時(shí)轉(zhuǎn)變成有效的開發(fā)利用。因此，有開發(fā)商表示，《補(bǔ)充協(xié)議》就算在成都實(shí)施，也只不過(guò)是在現(xiàn)有的土地市場(chǎng)機(jī)制上增加了一個(gè)“門禁系統(tǒng)”。該人士同時(shí)指出，從成都近兩年的土地拍賣來(lái)看，大多數(shù)土地都在六個(gè)月之內(nèi)動(dòng)工，有約1/4的項(xiàng)目在一年內(nèi)亮相。同時(shí)，對(duì)于開發(fā)商違反土地合同約定，超高、超密度、超容積率開發(fā)等弄虛作假問(wèn)題，也納入了土地出讓后的跟蹤管理。 　　記者在采訪中了解到，把開、竣工時(shí)間寫進(jìn)土地出讓合同，成都也一直有此考慮。 二、成都“動(dòng)土”不手軟 跟蹤出讓土地 　　業(yè)內(nèi)人士表示，此規(guī)定的出臺(tái)，有望解決一些項(xiàng)目長(zhǎng)期建設(shè)而不竣工的問(wèn)題，以提高土地利用率、減少土地閑置，有效防止開發(fā)商長(zhǎng)期囤積土地。顯然，這一規(guī)定主要是為解決一些項(xiàng)目長(zhǎng)期建設(shè)而不竣工的問(wèn)題，防止開發(fā)商長(zhǎng)期大量囤積土地。 　　從《補(bǔ)充協(xié)議》第五、六條約定可看出：開發(fā)商按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足1/3，或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費(fèi)。為了提高土地利用效率，防止開發(fā)商變相降低容積率“開發(fā)高檔樓盤”，《補(bǔ)充協(xié)議》第二、三條還明確約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度、容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)。 　　在《補(bǔ)充協(xié)議》示范文本中，16條合同內(nèi)容對(duì)出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項(xiàng)目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例、閑置土地認(rèn)定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責(zé)任都有明確約定。截至2005年底，新建和改造廉租房934套，安排入住826戶，平均每年供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)平方米，廉租房200套。 名詞解釋這對(duì)平抑市場(chǎng)平均價(jià)，將存在積極的作用。面對(duì)這樣的市場(chǎng)，市民顯然是缺乏‘實(shí)力’支撐的，這會(huì)迫使眾多‘囊中羞澀’的老百姓不得不背上沉重的經(jīng)濟(jì)包袱，比如高額的按揭貸款等等。也就是說(shuō)拿只占投資面積10%的經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)應(yīng)對(duì)人口中占90%以上的普通老百姓，顯然是難以達(dá)到供求平衡的。福州今年40%的建設(shè)量，是一個(gè)全新的震撼性的高度。 （三）、經(jīng)濟(jì)適用房上市將平抑市場(chǎng)平均價(jià) 作為“國(guó)六條”之后的首次開工，“地王”用來(lái)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房（限價(jià)房），并將于9月底前動(dòng)建100萬(wàn)平方米。為此，福州市考慮今年建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房（限價(jià)房）200萬(wàn)平方米，約占商品房新開工面積的40%。由于今年一季度茶亭街、鰲峰坊等大規(guī)模的改造拆遷，福州市發(fā)放拆遷貨幣補(bǔ)償達(dá)12億元，帶動(dòng)了市場(chǎng)35萬(wàn)平方米住房消費(fèi)。近幾年福州每年商品房上市面積都在500萬(wàn)平方米左右，按此規(guī)模今年商品房用地需求量應(yīng)是4000畝左右。（二）、下半年住房需求將大增項(xiàng)目建設(shè)將達(dá)到一定規(guī)模，容積率有可能適當(dāng)提高，但戶型設(shè)計(jì)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。現(xiàn)已落實(shí)以下幾個(gè)地塊作為限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地：西園東一區(qū)、西園二期、福灣小區(qū)、三環(huán)二期、浦上“地王”地塊、福灣“地王”地塊、福州燃料總公司東站地塊、城門原汽車項(xiàng)目用地、西莊小區(qū)安置房用地、砂輪廠地塊等十幅地塊，加上在建的三個(gè)經(jīng)濟(jì)房地塊，用地總量約2000畝，其中9月底前爭(zhēng)取動(dòng)建100萬(wàn)平方米。 （一）9月底前動(dòng)建100萬(wàn)平方米目前福州市將爭(zhēng)取7月底前通過(guò)招標(biāo)方式落實(shí)部分地塊的開發(fā)建設(shè)單位，8月底前完成部分地塊的土地報(bào)批和交地工作，9月底前爭(zhēng)取動(dòng)建100萬(wàn)平方米，其余地塊確保年底前全部開工建設(shè)。此舉是繼“國(guó)六條”之后，福州市考慮今年建設(shè)200萬(wàn)平方米“三房”的首個(gè)重磅項(xiàng)目。第八節(jié)、國(guó)六條之后福州首個(gè)三房項(xiàng)目（經(jīng)濟(jì)房定址福灣）位于福州金洲南路西側(cè)的福灣片Ａ地塊選址用地公示，這塊總建筑面積達(dá)１１萬(wàn)多平方米的用地是福灣片的“地王”地塊，將全部規(guī)劃用作經(jīng)濟(jì)適用房（限價(jià)房）建設(shè)。要建立房地產(chǎn)交易誠(chéng)信機(jī)制，引導(dǎo)消費(fèi)者依照法律法規(guī)維護(hù)自身合法權(quán)益。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，在代理買賣過(guò)程中賺取差價(jià)等違規(guī)行為要依法查處《通知》還要求，各地要從今年下半年起，用一年左右時(shí)間，集中開展一次房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)。商品房預(yù)(銷)售合同示范文本及格式條款應(yīng)在訂立合同前向購(gòu)房人明示。加強(qiáng)商品房預(yù)(銷)售合同管理。 加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理。商品房基本情況、銷售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等預(yù)(銷)售信息應(yīng)及時(shí)、全面、準(zhǔn)確地在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示?！〖訌?qiáng)對(duì)商品房預(yù)(銷)售活動(dòng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。具體包括：加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。相信我省實(shí)施細(xì)則出臺(tái)并有效執(zhí)行后，榕城樓市會(huì)有所降溫，回歸平穩(wěn)，同時(shí)對(duì)規(guī)范我省房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，穩(wěn)定房?jī)r(jià)能起到積極的作用。目前，各省市正在積極制定“國(guó)六條”的實(shí)施細(xì)則，我省的相關(guān)實(shí)施細(xì)則也在緊鑼密鼓的制定中。也就是說(shuō)，政府會(huì)在解決低收入階層居住問(wèn)題上有所為。政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)。如本次《意見》要求各級(jí)城市(包括縣城)政府要在2006年9月底前向社會(huì)公布普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)規(guī)劃。（三）新政考驗(yàn)政府執(zhí)行力，期待實(shí)施細(xì)則盡快出臺(tái)調(diào)控工作能否取得預(yù)期效果，關(guān)鍵在于落實(shí)。改變百姓的居住觀念，讓大家更多地關(guān)注性價(jià)比、居住品質(zhì)，而不是單純追求面積，這需要一定的過(guò)程。另一個(gè)是消費(fèi)模式，提倡多元化的消費(fèi)模式，例如，是買房還是租房，是買新房還是買二手房，要根據(jù)住戶的消費(fèi)能力來(lái)決定。在調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，“國(guó)六條”再次強(qiáng)調(diào)要重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通住房和廉租房。（二）堅(jiān)持供求雙向調(diào)節(jié)，合理引導(dǎo)消費(fèi)價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，最終要從調(diào)節(jié)供求兩方面著手。因此，各方都在觀望。從這一演變過(guò)程中，我們可以清晰地看到，中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控在一步步走向成熟和務(wù)實(shí)。與“國(guó)八條”相比，“國(guó)六條”的調(diào)控目標(biāo)更加明確，即首次將“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”與“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”相并列，定為近期調(diào)控的重點(diǎn)，這表明中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路已經(jīng)出現(xiàn)了一些新的變化。市中心板塊憑借其齊全的配套、完備的交通、發(fā)達(dá)的商業(yè)，加上醫(yī)院學(xué)校， 給忙碌工作的人們帶來(lái)了不少便捷，因此市中心的樓盤價(jià)格也是一路攀升，本月價(jià)格4863元/平方米，較上月4826元/%,基于市中心生活的便捷性及樓盤的稀缺性，今后市中心板塊的價(jià)格仍會(huì)有所上漲。北江濱板塊一直是優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境的一個(gè)典范，鄰水而居，是不少購(gòu)房者所向往的，因此北江濱的價(jià)格一直堅(jiān)挺。倉(cāng)山板塊以其獨(dú)特的文化氛圍吸引了不少注重教育的購(gòu)房者，本月倉(cāng)山板塊的價(jià)格3459元/平方米，%,%,也是上漲幅度較大的板塊。金山的房地產(chǎn)發(fā)展速度令人驚嘆，這與“東擴(kuò)南進(jìn)”的城市戰(zhàn)略分不開，也與金山難得的空氣清鮮有著重要聯(lián)系。但由于其獨(dú)特的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，不斷得到開發(fā)商和消費(fèi)者的青睞，且隨著其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，五四北地區(qū)還會(huì)有較大的發(fā)展。其中上漲幅度最大的為五四北板塊，%。畢竟新房的價(jià)格高不可攀，而剛性的自住性需求是實(shí)實(shí)在在需要滿足的，因此新政對(duì)這部分自住型二手房交易不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。在目前一手房房?jī)r(jià)上漲較快的情況下，次新房或是使用過(guò)幾年的二手房已日益受到購(gòu)買力有限的購(gòu)房者的青睞。6月二手房成六面積表：2006年6月商品住宅二手房成交面積分析表面積（M2）套數(shù)所占比例金額（萬(wàn)元）所占比例90以下121547%1525426%9012067026%1578527%12014030712%973317%140以上37515%1725030%合計(jì)2567100%58022100%此次的房產(chǎn)新政，最起立竿見影作用的莫過(guò)于稅收政策。其實(shí)，一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)是相互關(guān)聯(lián)的，對(duì)改善型住房需求者而言，購(gòu)買新房就會(huì)有相應(yīng)的二手房出售。2005年6月～2006年6月的福州市二手房交易量如下表：從本月二手房成交面積結(jié)構(gòu)分析，120平方米以下的中小戶型的銷售套數(shù)占了總二手房銷售套數(shù)的73％，最熱銷的為90平方米以下的小戶型，其銷售套數(shù)占了47％，中小戶型的二手房最受購(gòu)房者的青睞。由于本月二手房交易統(tǒng)計(jì)時(shí)間是從5月25日到6月26日，因此，5月29日九部委《意見》一推出，市場(chǎng)反映強(qiáng)烈。但從本月別墅成交面積萎縮分析，也要警惕別墅價(jià)格過(guò)高出現(xiàn)的有價(jià)無(wú)市的新狀況。從這個(gè)角度看，可以預(yù)見中高端居住產(chǎn)品的供應(yīng)將顯得更稀缺。從本月別墅價(jià)格指數(shù)的大幅上揚(yáng)可以看出別墅市場(chǎng)供給縮減的預(yù)期對(duì)別墅價(jià)格的巨大影響。別墅的總供應(yīng)量將因此不斷下降，別墅更加稀缺。表4：6月一手房成交面積2006年6月商品住宅一手房成交面積分析表面積（M2）套數(shù)所占比例金額（萬(wàn)元）所占比例90以下96316%255948%90120141124%5846819%120140182531%9699731%140以上169229%13011542%合計(jì)5891100%311175100%第三節(jié)、新政下別墅日益稀缺別墅指數(shù)繼上月小幅下挫后本月大幅上揚(yáng)，本月別墅價(jià)格指數(shù)為7200點(diǎn)，%，但成交面積2576平方米，％。因此在福州這個(gè)二線城市，未來(lái)將考驗(yàn)“90平方米以下戶型占總開發(fā)量70%”這一政策的有效性。本月對(duì)高端住宅消費(fèi)的增加，也是造成本月住宅均價(jià)上漲的一個(gè)重要原因。而本月5000元/平方米價(jià)位以上的占了31％，比上月20％增加了11％。在這樣的心理預(yù)期下，本月對(duì)高端住房消費(fèi)需求集中釋放出來(lái)。購(gòu)房者普遍關(guān)注的是如果今后商品房70％以上是小戶型，那么90平方米以上的住宅就會(huì)變得奇貨可居，今后這類房源的價(jià)格必然會(huì)大幅上揚(yáng)。第二節(jié)、新政引發(fā)高端住宅日益受寵（一）、國(guó)六條對(duì)購(gòu)房者的心理此次“國(guó)六條”的實(shí)施，對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期有很大的影響。二是改善性的住房需求，隨著居民收入水平的提高，部分先富起來(lái)的人改善住房需求得以