【正文】 地理位置 韶關(guān)市武江區(qū)工業(yè)西路博物館旁 所 處 片區(qū) 武江區(qū)基本資料 開 發(fā) 商 /投 資 商 開發(fā)商：東方地產(chǎn)，投資商：深長(zhǎng)城地產(chǎn) 策劃代理 中原代理物 業(yè) 管理 長(zhǎng) 城物管 整合推廣 深圳盛意廊廣告占地面積 約 76000平方米 裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 毛坯總建筑面積 約 9萬(wàn)平方米 容 積 率 綠 化率 %建筑規(guī)模與類型 疊院洋房、多 層 洋房、 電 梯洋房 層 數(shù) 3F 總戶 數(shù) 516車 位 /戶 數(shù) 412 配套 設(shè) 施 幼兒園，博物 館 ，會(huì)所戶 型比例 戶 型 面 積 戶 數(shù) 比例 銷 售率復(fù)式電梯洋房 170平方米疊院洋房 180平方米2房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) 88126平方米樓盤主要賣點(diǎn)或產(chǎn)品特色1， 200米風(fēng)情商業(yè)街； 2，生活配套成熟；3，都市核心：政府重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)； 4，合理利用自然資源；5，戶型設(shè)計(jì)新穎（ 疊院洋房、 N+1戶 型、客 廳 凸窗）樓 盤預(yù)計(jì) 推出情況 08年春節(jié)前推出第一期總規(guī)劃圖 主要戶型圖200㎡復(fù)式四房二廳98㎡二房一廳126㎡三房二廳長(zhǎng)城世家概況v 長(zhǎng)城世家屹立于工業(yè)西最具開發(fā)潛質(zhì)的生活居住圈和經(jīng)濟(jì)商圈內(nèi)。p 營(yíng)銷策略方面： 盈翠皇庭、蓉山 翡翠灣價(jià)格更高，現(xiàn)在二期均價(jià) 9000元 /M2，毛坯房。p 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 別墅盤以碧桂園威脅性最大，高層項(xiàng)目以盈翠皇庭為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。龍洲島 菲詩(shī)艾倫 銷售熱線 07518193666， 8193888地理位置 武江區(qū)龍洲島 所 處 片區(qū) 武江區(qū)基本資料 開 發(fā) 商 /投 資 商 韶關(guān)市悅?cè)A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 同致行（深圳）物 業(yè) 管理 韶關(guān)市悅 華 金地物 業(yè) 管理有限公司 整合推廣 世邦 縱 橫（深圳）占地面積 30萬(wàn)平方 裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 毛坯總建筑面積 （ 2期） 容 積 率 綠 化率 63%建筑規(guī)模與類型 全景小高 層 ， 聯(lián) 排 別 墅 層 數(shù) 3 總戶 數(shù) 184（二期 97）建筑風(fēng)格 西班牙 風(fēng) 情 園林 風(fēng) 格 水系園林交通狀況 17路公交 配套 設(shè) 施 風(fēng) 情商 業(yè) 街、會(huì)所住宅 銷 售均價(jià) 7000多元 / M2 最高價(jià) 8000多元 / M2 最低價(jià) 6000多元 / M2工程 進(jìn) 度 現(xiàn) 樓 銷 售 物 業(yè) 管理 費(fèi) / M2推出日期 盤 交樓日期 別 墅元旦交樓戶 型比例 戶 型 面 積 戶 數(shù) 比例 銷 售率3房 2廳 2衛(wèi)（洋房） 111121 M24房 2廳 3衛(wèi)（別墅） 169177 M23房 2廳 2衛(wèi)（別墅） 145155 M25房 3廳 3衛(wèi) 220222 M2樓盤主要賣點(diǎn)或產(chǎn)品特色一線江景（ 100%推窗見(jiàn)景）；每戶贈(zèng)送面積 60214平方入戶花園及 2054平方空中露臺(tái)；國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理；雙城中心純粹島居； “3重 6防 ”安防系統(tǒng)樓 盤預(yù)計(jì) 推出情況 一期 06年 5月推出；二期 07年 6月 30日推出，目前僅剩下 5套別墅；三期別墅 08年 6月開賣總規(guī)劃圖主要戶型圖項(xiàng)目現(xiàn)狀營(yíng)銷包裝龍洲島 龍洲島 森林觀邸樓 盤 名稱 森林觀?。ㄉ徎ㄐ℃?zhèn)） 銷售熱線 8263888地理位置 蓮花山國(guó)家森林公園入口處 所 處 片區(qū) 湞江區(qū)基本資料 開 發(fā) 商 /投 資 商 韶關(guān)車八嶺投資發(fā)展有限公司 物 業(yè) 管理 費(fèi) /㎡ (花園不收 費(fèi) )物 業(yè) 管理 韶關(guān)市茂基物 業(yè) 管理有限公司 整合推廣 深圳太一廣告占地面積 49732㎡ 裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 毛坯總建筑面積 89518㎡ 容 積 率 1． 8 車 位 78個(gè)建筑規(guī)模與類型 8棟 小高 層 、 78戶 并排 別 墅 層 數(shù) 17F、 3F 總戶 數(shù) 一期 78付款方式及 優(yōu) 惠 一次性 ,按揭 配套 設(shè) 施 蓮 花池、森林公園休 閑 廣 場(chǎng)銷 售均價(jià) 7500元 /㎡ 最高價(jià) 3000元 /㎡ 最低價(jià) 12023元 /㎡戶 型比例 戶 型 面 積 戶 數(shù) 比例 銷 售率聯(lián)排別墅 A1 ㎡ 41 % 12． 2%B! ㎡ 18 % 5． 56%C ㎡ 11 % 0． 00%D ㎡ 2 % 0． 00%A2 4 % 0． 00%B2 2 % 0． 00%樓盤主要賣點(diǎn)或產(chǎn)品特色絕版地段 :韶關(guān)國(guó)家森林公園大門口無(wú)敵景觀 :2700公頃韶關(guān)國(guó)家森林公園 ,5000㎡主題蓮花池超大贈(zèng)送 :最大約 120㎡半地下室、前后花園、近 50㎡天頂花園6米挑高大廳樓 盤預(yù)計(jì) 推出情況 首期 07年 10月 2日推出 78套并排別墅，目前僅售出 6套；二期將 08年 2月中旬推出 8棟高層洋房。優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商實(shí)力雄厚，品牌認(rèn)可度高，已形成一定的市場(chǎng)影響力；該樓盤戶型布局合理、居住環(huán)境靜謐；小區(qū)內(nèi)配套齊全，五星標(biāo)準(zhǔn)酒店，近 10萬(wàn) M2商業(yè)廣場(chǎng)，省一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)學(xué)校；酒店式物業(yè)管理?？傄?guī)劃圖主要戶型圖主要戶型圖項(xiàng)目現(xiàn)狀營(yíng)銷包裝此外設(shè)置銷售中心，開放樣板房；?投放大量電視、電臺(tái)廣告；?戶外設(shè)置燈旗廣告、大型廣告 牌。 此項(xiàng)目無(wú)論地段還是居住環(huán)境并不遜色于本項(xiàng)目，而且是韶關(guān)目前唯一的獨(dú)立別墅，因此成為本項(xiàng)目的最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。翡翠灣主要戶型圖首層 二層三層 四層項(xiàng)目現(xiàn)狀營(yíng)銷包裝戶外廣告牌 :銷售中心 :名人效應(yīng) :蓉山 樓盤主要賣點(diǎn) 韶關(guān)唯一背山面江的項(xiàng)目，每戶可見(jiàn)江景樓 盤 主要缺點(diǎn) 沒(méi)有合理運(yùn)用江水資源；銷 售情況 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期 96套獨(dú)立別墅全部售罄；二期推出 23套獨(dú)立別墅（目前主推 11套，已售出 5套， 08年元旦再推出 10套獨(dú)立別墅，最后 2套預(yù)計(jì) 08年 3月推出）。翡翠灣樓 盤 名稱 蓉山 隨著碧桂園開發(fā)量不斷增加和社區(qū)的不斷成熟，韶關(guān)的別墅市場(chǎng)將逐步形成壟斷 . 在售別墅的主要組成在售別墅的主要組成 從住宅的成交量來(lái)看，自 2023年起成交價(jià)格和成交量呈逐年攀升態(tài)勢(shì)。碧桂圓 翡翠灣 2160森林觀邸 14688龍洲島 別墅交易情況分析別墅交易情況分析　 06年 2023年 7月 2023年 11月銷售均價(jià) 　 4007 5995銷售面積 　 4032 2196 從左圖表可以看出， 7月份別墅的銷售面積、銷售均價(jià)分別是 4032平方、 4007元／平方， 11月份銷售面積、銷售均價(jià)分別是 2196平方、 5595元／平方。 在 2023－ 2023年已交易土地中，可用作別墅開發(fā)的土地估計(jì)至少超過(guò) 200萬(wàn)平方，2023年可做開發(fā)別墅的土地超過(guò) 100萬(wàn)平方，按照容積率 ，戶均面積 250平方計(jì)算， 2023年可開發(fā)上市的別墅達(dá) 2800套，相當(dāng)于 2023年同類物業(yè)交易量的 10倍。土地出讓方式主要以掛牌為主，拍賣為輔216。據(jù)了解碧桂園將在 芙蓉新城附近又囤積了 1000畝的土地，逐漸形成一家壟斷。216。216。216?！?交易面積（萬(wàn)方） 交易均價(jià)（元 /㎡） 交易金額（萬(wàn)元）2023 2023 20232023土地交易情況比較土地交易情況比較 從上圖表可以看出， 2023年同比2023年，土地交易面積、交易均價(jià)分別增加 和 /㎡ ，增幅分別為 %、 %。韶關(guān)別墅韶關(guān)別墅 項(xiàng)目項(xiàng)目市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析 報(bào)報(bào) 告告目錄v 一、韶關(guān)土地市場(chǎng)分析v 2023年土地交易情況v 2023年土地交易情況v 20232023土地交易情況比較v 同地段兩宗土地出讓價(jià)格比較v 土地市場(chǎng)小結(jié)土地市場(chǎng)小結(jié)v 二、韶關(guān)房產(chǎn)市場(chǎng)分析v 三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析v 四、規(guī)劃建議v 五、案名建議v 六、展銷中心選址建議v 七、工作安排計(jì)劃宗地編號(hào) 受讓方 土地座落 土地用途 交易方式 容積率 成交日期 面積（公頃）轉(zhuǎn)讓金額（萬(wàn)元）土地價(jià)格 (元 /平方米)2023A05 翁清和 韶關(guān)市武江區(qū)五祖路商業(yè)住宅用地掛牌 2023330 2210 2023A06 韶關(guān)市志誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武江區(qū)新華北路 商品房住宅 掛牌 2023330 2180 2023A07 韶關(guān)市新展鵬房地產(chǎn)有限公司武江區(qū)新華北路 商業(yè)住宅 掛牌 2023331 2700 2023A08 胡敏 湞江南路 商業(yè)住宅 掛牌 3 2023331 148 2023A10 增城市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司湞江區(qū)臘石壩 商業(yè)住