【正文】 未來一年對本項目重要影響因素:中國于今年11月加入世界貿(mào)易組織，這對北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的影響，但這種影響到底有多大，到底能不能產(chǎn)生人們所預(yù)期的效果，寫字樓和公寓市場的需求會不會出現(xiàn)明顯的增加?對于高檔寫字樓市場而言，入世肯定會有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在外資銀行、保險、基金等金融機(jī)構(gòu)；會計師事務(wù)所、律師行等服務(wù)性行業(yè)以及電信運(yùn)營商等行業(yè)。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許獨資經(jīng)營本地業(yè)務(wù)，尤其是金融行業(yè)最明顯，這些外資企業(yè)在北京的業(yè)務(wù)范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是以辦事處的形式出現(xiàn)，這些公司人員配備通常只有3到4人，工作范圍也只是收集和了解中國有關(guān)政策，有的甚至更少；因而，這些外資公司對寫字樓的需求自然就非常弱。隨著國務(wù)院對中關(guān)村建設(shè)的大力扶持，CBD規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設(shè)即將展開，我們可以斷言，北京寫字樓市場的三大熱點商圈已見端倪。中關(guān)村、金融街、CBD三大板塊理論上各自功能定位和目標(biāo)客戶定位不盡相同.中關(guān)村甲級寫字樓市場前景不容樂觀: 盡管我們相信在加入WTO后，以中小型高新技術(shù)企業(yè)為主流的客戶群將促進(jìn)中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽沁M(jìn)一步被吸納。第二，由于中關(guān)村寫字樓租金高啟，令這些正在創(chuàng)業(yè)、資金有限的中小型企業(yè)承受不起；加之區(qū)域內(nèi)交通擁擠，商務(wù)配套不完善，致使中關(guān)村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊地辦公，轉(zhuǎn)為其他地區(qū)或者商住樓辦公。目前政府在硬件——道路建設(shè)和軟件——平抑價格方面也制定了相關(guān)的優(yōu)惠政策，可謂用心良苦。但那些分散在外的高新技術(shù)企業(yè)已在當(dāng)?shù)匦纬闪艘欢▍^(qū)域認(rèn)同感，能不能把它們吸引回來，工作將是十分巨大、艱苦的。第四，表中關(guān)村目前的房地產(chǎn)開發(fā)與中關(guān)村的功能定位有些錯位。 　金融街是最大受益者　 首先金融街是北京各大部委機(jī)關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的企業(yè)主要是國家各大銀行的總部和非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部、證券、保險、及電信和移動等電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會選擇金融街作為辦公首選。對于已經(jīng)聚集起了一定行業(yè)基礎(chǔ)的金融街來說都是十分有利的，這些入世后首先開放的行業(yè)將是金融街最大的客戶。 西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）一直是金融機(jī)構(gòu)、信息產(chǎn)業(yè)注視的熱點，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國家部委政府機(jī)構(gòu)、金融保險機(jī)構(gòu)和電信主要聚集地區(qū)有很大關(guān)系。是大客戶的主流。例：租賃：客戶名稱簽約項目（物業(yè)）簽約面積（約）中國網(wǎng)通國際企業(yè)大廈6000平方米中國網(wǎng)通通泰大廈5000平方米中國吉通首都時代廣場3000平方米華夏基金通泰大廈3000平方米交通銀行遠(yuǎn)洋大廈2700平方米西南證券國際企業(yè)大廈2000平方米買賣：客戶名稱簽約項目（物業(yè)）簽約面積（約）銀河證券國際企業(yè)大廈35000平方米華泰保險國際企業(yè)大廈10000平方米交通銀行通泰大廈30000平方米泰康人壽國際金融大廈整棟中國鋁業(yè)通泰大廈5000平方米中國電信國際金融中心整棟深發(fā)展銀行遠(yuǎn)洋大廈5000平方米并且工行總行、建行總行、中國銀行總行、中國人民銀行總部林立周遍從以上客戶可以看出，金融街區(qū)域已經(jīng)初步吸納中資金融機(jī)構(gòu)、電信部門等。 商住樓能真正實現(xiàn)24小時辦公,所以商住公寓的需求還會很大的增長. 電、空調(diào)、照明，這些被大型寫字樓統(tǒng)一安排的辦公條件，在“商住”項目就成為自己家門里的事，可以自由安排，這對于講求效率和個性化的新型小公司非常適宜。 低成本。 可貸款。 投資回報率與投資回報年限較寫字樓要優(yōu)越。不會有政策風(fēng)險。這和香港不一樣，香港可能２０年前有商住公寓，現(xiàn)在少了，那是因為它走過了培植小企業(yè)的歷史階段。 項目優(yōu)勢,劣勢(一) 優(yōu)勢分析:1,地理位置:明光時代位于學(xué)院南路,二環(huán),三環(huán)之間,距離西直門北大街近100米,西直門北大街連接二環(huán),三環(huán),四環(huán)的重要交通干道,規(guī)劃中的輕軌有望在東線建設(shè)的同時先行通車，年內(nèi)輕軌全線將實現(xiàn)通車。5，項目平面結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理：承重柱在辦公區(qū)域內(nèi)，不利于分割且浪費(fèi)使用面積；公共區(qū)域無衛(wèi)生間，這樣設(shè)計淡化辦公為主的理念，且不利于大面積買家購買。從長遠(yuǎn)來看,周邊新的項目正在建設(shè),短期會有很大幅度改變,明光時代的劣勢主要是自身條件的缺陷導(dǎo)致,需要尋找好的處理方法.本案項目改造方案增建展示區(qū)：建議在大廈北側(cè)增建鋼架結(jié)構(gòu)全玻璃幕展示區(qū)，面積為1000平方米左右，三層樓高，與項目電梯大堂相連；在銷售過程中可作為售樓處，現(xiàn)場與客戶溝通展示區(qū)的日后功能：作為新聞發(fā)布區(qū)、產(chǎn)品演示區(qū)、音樂會等功能，擺脫傳統(tǒng)只在酒店做展示的方式，作為大廈的信息平臺，增加與外界交流，提高大廈功能性，更接近寫字樓的功能。完善辦公商業(yè)配套：辦公專業(yè)配套設(shè)施主要有會議間（具備遠(yuǎn)程傳輸功能）、商務(wù)中心、快遞公司、銀行、商務(wù)會所、商務(wù)咖啡廳、宴會廳等。廣大中小科技企業(yè)難以承受過高的辦公成本，影響了企業(yè)在“村”里的發(fā)展,這些企業(yè)以小型成長型企業(yè)為主,這些企業(yè)迫于辦公成本過高，有意遷出中關(guān)村,但所從事的產(chǎn)業(yè)又離不開中關(guān)村. 因而多選用在中關(guān)村周邊辦公,這些客戶群是明光時代最主要的客戶群.二, 入世以后受影響最大,與金融領(lǐng)域息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè),保險,證券公司,風(fēng)險投資,電信產(chǎn)業(yè)這些公司成為名光時代的主要客戶群.三,吸引西直門周邊的中小企業(yè),廣告公司,投資公司,中小外企,咨詢公司. 四，吸引西直門區(qū)域周邊大型中央直屬部門，如：專利局、商標(biāo)局等下級企業(yè)或合作企業(yè)。本案的價格是依據(jù)項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價，又結(jié)合區(qū)域同類產(chǎn)品的市場價及顧客感受價，在發(fā)展商實現(xiàn)其合理利潤的前提下，最終制定出來的。反之，消費(fèi)者則很可能打消購買念頭。而且可能會有不少投機(jī)者乘機(jī)入市炒作，更加會帶動產(chǎn)品的暢銷。.價格策略要求:1,開盤時價位要與周邊項目價位相當(dāng)或略低.2,建全價格審批手續(xù),給客戶以簡潔高效的印象.3,對于知名客戶或大面積客戶適當(dāng)考慮給與價格上的優(yōu)惠.4,對于老客戶和最先簽約的客戶適當(dāng)給與5－20％的優(yōu)惠.5將所有相關(guān)費(fèi)用明細(xì),在第一時間交給客戶,是客戶對物業(yè)管理有清楚了解.6,建全入住手續(xù).一,定價原則 層差：按照慣例，樓層越高，銷售價格越高 向差：按照慣例，明光時代大廈面向主干線、正南價格最高，依次為東、西、北向； 該項目東臨西外大街，因而面向東價格最高。封頂:50%。3,銀行按揭:97折,簽約:30%。最長30年.定價說明:(1)起價定于該價位,基本符合本產(chǎn)品的中高檔定價. (2)寫字樓均價定在8900元/. (3)起價定于8100元,日后每月升幅50—200元/,升幅空間大易于隨時調(diào)控.(4)對購買寫字樓的大客戶適當(dāng)給與優(yōu)惠,如:優(yōu)惠車位.(5)收回部分前期資金.第三階段:強(qiáng)銷期定價原則:創(chuàng)造市場火爆氣勢主要方式:借勢推出其余單元,基本定價:基價定為:9600元,最終價格達(dá)到11000元.付款方式:1,一次性付款:95折.2,建筑期付款::30%。交房:20%。貸款年限。封頂:50%。3,銀行按揭:97折,簽約:30%。最長30年.定價說明:(1) 樓盤接近現(xiàn)房,建筑期付款已沒有意義,可取消.(2) 若剩余單元較多,。促銷策略市場預(yù)熱階段：針對此項目，入市前舉辦以下活動：（1）入市前招開