廣州市高檔商品住宅市場(chǎng)分析(編輯修改稿)
2025-02-07 19:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 規(guī)定大大提高了發(fā)展商的進(jìn)入門(mén)檻，也收緊了市場(chǎng)供應(yīng)量。? 3月，廣州市規(guī)劃局出臺(tái)《廣州市住宅建筑改變使用功能規(guī)劃處理辦法》，限制住宅改作商業(yè)用途。此舉對(duì)地處商業(yè)營(yíng)業(yè)區(qū)的住宅項(xiàng)目有一定影響，但對(duì)寫(xiě)字樓起推動(dòng)作用。? 3月 1日起，廣州市執(zhí)行新版商品房買(mǎi)賣合同，一改以往諸多的硬性規(guī)定，增加了很多 “ 空白處 ” ，給買(mǎi)賣雙方留下協(xié)商的空間，要求購(gòu)房者更具專業(yè)知識(shí)。? 5月底，國(guó)土房管部門(mén)收緊了土地拍賣的付款方式，從以往兩三年內(nèi)支付改為半年內(nèi)繳清所有土地出讓金。此舉不但大大提高以后發(fā)展商的進(jìn)入門(mén)檻，同時(shí)對(duì)未付清土地出讓金的發(fā)展商構(gòu)成較大的資金周轉(zhuǎn)壓力。? 6月初，中國(guó)人民銀行宣布停止發(fā)放零首期居民住房貸款，但沒(méi)有在樓市中引起很大波動(dòng)。? 6月 1日，《商品房銷售管理辦法》正式實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，成為購(gòu)房者維權(quán)的尚方寶劍。? 9月中旬，廣州的銀行收緊了住房貸款按揭的口子，對(duì) 8成30年等年限長(zhǎng)高額度貸款難以批出，但市場(chǎng)反應(yīng)平靜。? 10月中，新的土地出讓金繳交規(guī)定出臺(tái)： 500萬(wàn)元以下一次性交清； 500~2023萬(wàn)元一年內(nèi)交清； 2023萬(wàn)元以上兩年內(nèi)交清。? 11月，廣州市國(guó)土房管局表示：對(duì)由于開(kāi)發(fā)商未交齊地價(jià)導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法辦理房產(chǎn)證的，若預(yù)售買(mǎi)賣合同已辦理交易登記備案，明年將可辦理確權(quán)發(fā)證。? 12月，廣東省公安廳出臺(tái)《關(guān)于我省進(jìn)一步改革戶籍管理制度的意見(jiàn)》，規(guī)定內(nèi)地公民來(lái)購(gòu)買(mǎi)商品房，可準(zhǔn)許本人及直系親屬落戶，不再象以往入戶只限僑匯購(gòu)房，有利于促進(jìn)商品住宅的需求。第三部分 廣州市商品住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析? 一、 賣者的數(shù)目和規(guī)模分布? 數(shù)據(jù)? （ 1） 2023年廣州市房地產(chǎn)企業(yè)投資及銷售情況 項(xiàng)目 房地產(chǎn)投資（萬(wàn)元）銷售面積（平方米）銷售收入（萬(wàn)元）廣州市房地產(chǎn)企業(yè)總額 3,555,816 5,574,327 3,008,551前 30強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)總額 1,210,112 2,285,328 1,293,324其他房地產(chǎn)企業(yè)總額 2,345,704 3,288,999 1,715,227? （ 2） 2023年廣州市前 10強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況名次 企業(yè)名稱 銷售面積（萬(wàn)平方米）銷售金額(億元）1 廣州市恒大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2 廣州市天恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 3 廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 4 廣州保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 5 廣州百潤(rùn)置業(yè)有限公司 6 廣州中海名都房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 7 廣州市瑞華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 8 廣州市東園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 9 廣州市合景盈富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 10 廣州市捷駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ? 結(jié)論? 2023年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，廣州市房地產(chǎn)企業(yè)共有 1356家，其中綜合實(shí)力前 30強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)投資、銷售面積、銷售收入方面，分別占全市總額的 34%、 41%、 43%。? 根據(jù)前 10強(qiáng)的情況我們可以判斷 30強(qiáng)相互間的實(shí)力是非常接近的。? 可見(jiàn)，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)目眾多，雖然其中的前 30強(qiáng)企業(yè)瓜分了大約 40%的市場(chǎng)份額，但 30強(qiáng)間的實(shí)力是旗鼓相當(dāng)?shù)模總€(gè)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)可以施加的影響是有限的，沒(méi)有哪一家企業(yè)可以對(duì)市場(chǎng)起支配作用，即賣者數(shù)目眾多，規(guī)模實(shí)力分布呈分散狀態(tài)。? 二、買(mǎi)者的數(shù)目和規(guī)模分布情況? 由于住房制度的改革，廣州市已于 1999年底取消了福利分房，集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)商品房已成歷史。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示， 2023年廣州市房地產(chǎn)總銷售面積為 5574437平方米，其中向個(gè)人銷售的面積為 4665964平方米，占 %?？梢?jiàn)，個(gè)人是商品住宅的主要買(mǎi)者。? 由于土地資源的稀缺性，決定了商品房的高價(jià)格，其價(jià)格與個(gè)人收入的巨大差距，決定了沒(méi)有誰(shuí)有能力大量購(gòu)買(mǎi)商品房。? 綜上所述，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)者數(shù)目眾多，且每個(gè)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)整個(gè)市場(chǎng)而言都是微不足道的。? 三 、住宅產(chǎn)品的差異程度? 一方面，由于住宅地塊所處的地理環(huán)境和朝向的關(guān)系，即使兩套住宅的面積、建造技術(shù)和材料完全一樣，兩套住宅也不會(huì)是完全一樣的，因此不存在 100%完全相同的住宅，即住宅產(chǎn)品間略有差異。? 另一方面，住宅都具有居住和投資的功能，它們?cè)谛в蒙鲜窍嗤模煌髽I(yè)的住宅產(chǎn)品相互間具有很高的替代性。? ? 四、市場(chǎng)的進(jìn)入和退出條件? 進(jìn)入條件? 廣州市對(duì)房地產(chǎn)投資者沒(méi)有政策方面的硬性限制，只要發(fā)展商資金實(shí)力雄厚，有開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的資質(zhì)，即可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在廣州市注冊(cè)一個(gè)項(xiàng)目公司只需要注冊(cè)資金 300萬(wàn)元?！稄V東商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》規(guī)定： 7層以下（含 7層）商品房項(xiàng)目須完成結(jié)構(gòu)并封頂方可預(yù)售、 7層以上商品房項(xiàng)目須完成三分之二結(jié)構(gòu)工程方可預(yù)售。據(jù)估算，在廣州市開(kāi)發(fā)一個(gè)較小型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，最低的起動(dòng)資金大約為五千萬(wàn)元。? 退出條件? 發(fā)展商在退出房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，首先要完成已開(kāi)始開(kāi)發(fā)但尚未開(kāi)發(fā)完畢的項(xiàng)目或?qū)⑵涑鲎尳o其他企業(yè)；要交清已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)稅、費(fèi)；已銷售完畢的項(xiàng)目要交清物業(yè)管理起動(dòng)基金和物業(yè)維修基金等，并協(xié)助已售出的房屋業(yè)主辦妥房產(chǎn)證等手續(xù)。? 綜上所述，廣州市商品住宅市場(chǎng)的進(jìn)入和退出相對(duì)而言還是比較容易的。? 五、結(jié)論? 根據(jù)以上一至四項(xiàng)分析，我們可以清晰看到廣州市商品住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)為：? 賣者數(shù)目眾多且規(guī)模實(shí)力分散，單個(gè)企業(yè)的行為對(duì)其他企業(yè)影響不大；? 買(mǎi)者數(shù)目眾多，單個(gè)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)力對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響是微乎其微的；? 住宅產(chǎn)品間存在微小的差異，但在效用上具有很高的替代性；? 市場(chǎng)的進(jìn)入和退出都比較容易。? 據(jù)此可以判斷：廣州市商品住宅市場(chǎng)屬于 壟斷性競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 。 第四部分 遠(yuǎn)洋明珠項(xiàng)目成本及定價(jià)分析? 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是逐個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)的，而不是將每一套房子分開(kāi)來(lái)單獨(dú)建造的，因此，對(duì)于每個(gè)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，在它的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)圖及施工圖確定后，它在地價(jià)、設(shè)計(jì)費(fèi)、建造費(fèi)用等方面的投入就基本
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