【文章內(nèi)容簡介】 7 萬元 /平方米 )和 100 元 /平方米。 長堤大馬路、沿江西路酒吧街曾是舊廣州最為繁華的街道 ,而且長堤一帶聚集了眾多的老字號，如愛群酒店、東亞酒店、大公酒家、海珠戲院、廣州市電影院等，這些都是越秀區(qū)獨有的商業(yè)和文化遺產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上規(guī)劃建設(shè)長堤、沿江路一帶成為沿江路西餐、酒吧風(fēng)情街，與聞名的北京路步街相互輝映，是廣州現(xiàn)時的觀 光休閑區(qū)。該區(qū)域各家酒吧面積分布以中型酒吧居多，面積分布在 500 平方米以上，清吧經(jīng)營性質(zhì)的酒吧面積較小，一般為 80~400 平方米，如愛群爵士吧、清水居、馬田音樂咖啡廳；另外，長堤一帶的酒吧經(jīng)營范圍較雜，一間酒吧可以兼 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 有卡拉 OK、表演 SHOW、 DISCO 功能，調(diào)查顯示一般帶卡拉 OK 的酒廊占整體酒吧數(shù)量的 50%，帶卡拉 OK 功能的酒吧面積較大，如龍勝吧占據(jù)天字廣場 13 整層裙樓約 3000 平方米、 ET太空城 13 層中空約 1萬平方米。 流花地區(qū)服裝市場是全國最大規(guī)模的時裝批發(fā)集散地，共有 14 家大型服裝批發(fā)市場， 擁有 20 多萬平方米的室內(nèi)營業(yè)面積，匯聚了服裝經(jīng)營商戶 1 萬多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達(dá) 20 萬人次以上，貨流量達(dá) 40 多噸，年成交額愈 100 億元以上。 濠畔街鞋材專業(yè)街，東起解放南路，西至海珠南路，全長約 650 米，約有商鋪 950 間左右。主要經(jīng)營的種類有皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋機(jī)械工具、粘膠劑、膠片、海棉條等，經(jīng)營方式是批發(fā)，主要客戶是個體專業(yè)戶，所以并沒有形成如站西路那樣的專業(yè)市場。但由于這里是傳統(tǒng)的鞋材專業(yè)市場，雖然規(guī)劃及市政配套有局限性，市場配套也不足，但由于濠畔街名聲在外，現(xiàn)仍有 不少客人前往，成交量都不錯。 (一 )分布特征：南北并駕齊驅(qū) 荔灣區(qū)的現(xiàn)有商鋪分布以東西走向的中山七路、中山八路為分界，北面為以服裝、電器為主的專業(yè)批發(fā)市場，如火車站一帶的白馬、天馬服裝市場，中山八路一帶的童裝批發(fā)市場、西場電器城等；南面為以上下九路、十甫路為核心的步行街商業(yè)，加上荔灣廣場、名匯廣場、十甫 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 名都、華寶廣場等綜合性購物商廈，共同鑄起老城區(qū)的商業(yè)旗幟。 從區(qū)域商業(yè)分布來看，南面依托上下九路步行街，加上眾多綜合性的購物商廈，成為為荔灣的商業(yè)繁茂之地。但隨著 “大廣州 ”及 “廣佛都市圈 ”概念的形 成，北面依托原有的專業(yè)市場，便利的交通，隨著新大新的進(jìn)入及大型娛樂休閑綜合場動感小西關(guān)的即將開業(yè)，加上已開業(yè)的康王商業(yè)城和即將開業(yè)的富力兒童世界，北面的商業(yè)氛圍正在逐步上升。 (二 )供求特征： “供 ”大于 “求 ” 荔灣區(qū)位處廣州西部，占據(jù)水道交通的要塞，形成了廣州的商業(yè)重地，即使在目前廣州城市中心逐漸東移的趨勢下，荔灣區(qū)的商業(yè)地位依然無可動搖；但由于荔灣區(qū)屬于老城區(qū)，可供開發(fā)用地日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)量亦相對減少，商鋪批出量和成交量占全市原八區(qū)的比例亦不多：據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 1998 年至 2020 年上半年，荔灣區(qū)商鋪批出量為 萬平方米，占全市八區(qū)商鋪批出量的比例為%。；荔灣區(qū)商鋪成交量為 萬平方米，占全市八區(qū)商鋪成交量的比例為 %。另外，數(shù)據(jù)顯示， 19982020 年，荔灣區(qū)的商鋪成交量為 萬平方米，而 19982020 年上半年，荔灣區(qū)的商鋪批出量都已達(dá) 萬平方米，商鋪市場仍然呈現(xiàn)出 “供大于球 ”的態(tài)勢。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (三 )價格特征：租售價格差距大 荔灣區(qū)為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，然而，不同的地段，由于商業(yè)氛圍不同，租售價格呈現(xiàn)出 “天壤之別 ”的特點： 以步行街及專業(yè)市場最貴，如下九路步行街，其首層租賃價格在 5001500 元 /平方米之間，典型商鋪如十甫名都，其首層售價高達(dá) 10 多萬元 /平方米；專業(yè)市場如站南路一帶的服裝專業(yè)批發(fā)市場，其首層的租賃價格亦在 600 元 /平方米左右，且?guī)缀醣瑵M，而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場，首層的租價在 200350 元 /平方米之間。 另外，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從 1998 年至 2020 年上半年，荔灣區(qū)商鋪成交均價為 21715 元 /平方米，明顯比全市八區(qū)商鋪成交均價 12556 元 /平方米高。綜觀荔灣區(qū) 19982020 年上半年 的價格走勢， 19982001 年一走呈下跌趨勢；之所以出現(xiàn)這種情況，原因在于這幾年的批出量一直大于成交量。而由房地產(chǎn)市道整體向暖，自 2002年開始，商鋪成交價格止跌反彈，但受供應(yīng)影響， 2020 年上半年又呈直升趨勢，同比上升幅度達(dá) %。 (四經(jīng)營特色：與區(qū)域商業(yè)特色吻合 荔灣區(qū)的商業(yè)經(jīng)營特色呈現(xiàn)出與區(qū)域本身的商業(yè)特色相吻合的特點。如荔灣區(qū)，美食和珠寶玉器成為荔灣商業(yè)的兩大特色。 “食在廣州、 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 食在荔灣 ”，西關(guān)美食已成為廣州的一道招牌，同時荔灣區(qū)居民也收藏珠寶玉器的風(fēng)雅習(xí)俗。因此，綜合商場的經(jīng)營 特色也緊扣區(qū)域商業(yè)特色，如荔灣廣場的二、三、四、五樓及名匯廣場的六樓均設(shè)有美食城，同時在兩個綜合商場的首層及負(fù)一層亦都定位為經(jīng)營珠寶玉器等精品。而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場、火車站一帶的服裝批發(fā)市場，亦都秉承其由來已久的經(jīng)營歷史，且不斷的 “升級換代 ”。 (一 )分布格局：由西向東 海珠區(qū)的商業(yè)分布格局正在經(jīng)歷 “由西向東 ”的發(fā)展趨勢，并已形成時尚購物街和專業(yè)市場 “齊頭并進(jìn) ”的經(jīng)營態(tài)勢。 以東曉路和廣州大道為分界線，海珠區(qū)的商業(yè)格局可分為西部傳統(tǒng)商業(yè)板塊，中部商業(yè)板塊和以琵洲會展中心為核心的東部商業(yè)板 塊。 海珠區(qū)西部的江南西路、江南大道北、昌崗路一帶是海珠區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。江南西路一直以來都穩(wěn)坐海珠商業(yè)的龍頭寶座，薈聚了眾多品牌專賣店，是河南最高檔，發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū)，贏得 “全國購物放心一條街 ”的美譽；江南大道北的 “婚紗一條街 ”更是成行成市，遠(yuǎn)近聞名。受其輻射影響，該區(qū)附近的寶崗大道、前進(jìn)路和江南大道中等地的商業(yè)也漸被帶動起來，如宏宇廣場裙樓商場招來 “新一佳 ”入住，成為寶崗大道最高檔的購物中心，前進(jìn)路的的萬國廣場亦有 “家樂福 ”撐腰。而西部沿江地帶，海珠區(qū)政府亦有意將濱江西路打造成海珠區(qū) “酒吧一條街 ”。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 由于西部傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域歷經(jīng)多年的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)開發(fā)向東拓展，中部、東部的商業(yè)正在崛起。 在海珠區(qū)中部，地鐵二號線的開通讓新港城成為地鐵上蓋物業(yè)，百佳將其裙樓商場全部消化，中大布匹市場也升級換代；濱江中路一帶則由于連片開發(fā)的商品房，其裙樓商鋪目前也已形成一定的商業(yè)氛圍；廣州大道南則是海珠區(qū)傳統(tǒng)的布匹、汽配專業(yè)市場，目前也吸引了百安居落戶廣州大道南。 東部板塊，則由于 “琶洲國際會展 ”的落成并投入運營而帶動了整個海珠區(qū)東部的商業(yè)發(fā)展。麗影華庭商業(yè)廣場則是目前海珠區(qū)東部最大的購物場。除 此之外，會展新城、大家庭花園等新興商品房的裙樓商鋪銷售情況都較理想。 (二 )供求態(tài)勢：供大于求 歷史上的海珠區(qū)，在廣州市內(nèi)各區(qū)里一直擔(dān)任著 “工業(yè)區(qū) ”的角色，區(qū)內(nèi)工廠林立；近年來，隨著 “大廣州 ”概念的確定及 “城市化 ”進(jìn)城的加快，海珠區(qū)躍升成為中心城區(qū)，工廠陸續(xù)搬遷，商品房相繼拔地而起，房地產(chǎn)市場風(fēng)生水起，商鋪市場的供應(yīng)量和成交量也一直居于較前列 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (見 “對比分析 ”部分 )。據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 1998 年至 2020年上半年，海珠區(qū)商鋪批出量和成交量分別為 萬平方米和 萬平方米，占 全市八區(qū)商鋪的批出量和成交量比例分別為 %和%。 1998 至 2020 年上半的，海珠區(qū)商鋪批出量比成交量多出 萬平方米，形成 “供大于求 ”的局面。 2020 年，海珠區(qū)的商鋪成交量為 萬平方米，占全市原八區(qū)的商鋪成交量面積 萬平方米的比例為 %，比去年同期的%下降了 個百分點。 (三 )價格特征：波動較大 據(jù)調(diào)查顯示，海珠區(qū)商鋪的租售價格以江南西路一帶最貴，其臨街旺鋪的租賃價格為 350650 元 /平方米之間，首層商鋪售價如江南西路潤匯大廈 為 2700033000 元 /平方米之間；其次為濱江東路，首層商鋪租賃價格在 150250 元 /平方米之間，售價在 2000030000 元 /平方米之間。 總體銷售價格方面，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從 1998 年至 2020 年上半年 ,海珠區(qū)的商鋪成交均價為 10141 元 /平方米，明顯低于全市原八區(qū)商鋪成交均價的 12556 元 /平方米，并且波幅較大。全市原八區(qū)各區(qū)歷年來商鋪成交均價較為平穩(wěn)，但海珠區(qū)卻呈現(xiàn)出波幅較大 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 的特點：如 99 年比 98 年上長了 %，但比 2000 年下降了 %；2001 年比 2000 年上升了 %， 2002 年又比 2001 年下降了 %；而 2020年卻比 02 年下降了 %，下降比率高于原八區(qū)的下降比率，其原因在于海珠區(qū)不同區(qū)域內(nèi)的價格相差較大，邊緣地帶明顯低于中心范圍，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向邊緣地帶推進(jìn)，從而拉低了商鋪的成交均價。而 2020 年上半年，隨著海珠區(qū)房地產(chǎn)市場的不斷成熟，琶洲等地商務(wù)、商業(yè)氛圍的不斷增加，海珠區(qū)商鋪價格迅速攀升，為 10141元 /平方注，增幅達(dá) %，明顯快速原八區(qū) %的增幅。 (四 )經(jīng)營特色：專業(yè)市場與時尚購物街 “齊頭并進(jìn) ” 海珠區(qū)與珠江北岸的老三區(qū)和天河區(qū)一江之隔，而由于海珠區(qū)原為工業(yè)區(qū)，生活及消費極為不便，導(dǎo)致坊間流傳著 “寧要河北一張床，不要河南一間房 ”的說法。而如今已今非昔比，隨著城建和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，海珠區(qū)已發(fā)生了翻天覆地的變化，商業(yè)市場亦蓬勃發(fā)展，形成專業(yè)市場與時尚購物街 “齊頭并進(jìn) ”的發(fā)展態(tài)勢：江南大道婚紗一條街、中大布匹批發(fā)市場、廣州大道南布匹、汽配市場等專業(yè)市場已經(jīng)沉積了濃厚的商業(yè)氛圍；江南西路、信和廣場、萬國廣場、新港城、麗影華庭等時尚購物地帶亦為海珠商業(yè)添加了抗衡 “河北 ”的法碼。如今的河南市民，購物再也不 用到 “河北 ”了。 白云區(qū)是廣州老八區(qū)中面積最大的區(qū)域，覆蓋范圍廣，離廣州市中心距 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 離遠(yuǎn)。其大部分的地區(qū)還屬于廣州的商業(yè)冷落偏遠(yuǎn)之地，商業(yè)氛圍還不夠成熟，沒有大型的、高檔次的消費重心，其商鋪市場呈一個點狀的分布。以大型的專業(yè)市場為主要商業(yè)點，加上小區(qū)群樓，臨街商鋪的補(bǔ)充，形成了白云區(qū)的商業(yè)格局。 (一 )分布特征 白云區(qū)的商鋪主要是以專業(yè)市場為主，主要集中在以下幾個區(qū)域：三元里到站西路段的皮革專業(yè)市場；機(jī)場路在廣園路段的汽配、月歷、化妝品、音像組合而成的專業(yè)市場群；黃石路、機(jī)場路段的汽配、汽車用品特 色專業(yè)街，再加上附近一帶的小區(qū)商鋪市場；白云大道飲食長廊，位于增槎路的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場群；還有規(guī)劃中的白云新城商業(yè)中心，將會是未來白云區(qū)商業(yè)的集結(jié)點。 與廣州市中心區(qū)域相比，白云區(qū)的商業(yè)仍然比較分散，缺乏相對集中的地帶。不管是機(jī)場路、三元里、黃石路，還是廣園路、白云大道附近，盡管有商鋪，也有食肆，但基本沒有像北京路、天河城等相對集中的商業(yè)旺地?？梢?，白云區(qū)的商業(yè)步伐依然走得比較緩慢，但也可以說明，白云區(qū)仍然是一片大有作為的天地。即將啟動的白云區(qū)遠(yuǎn)景路商業(yè)街項目，白云新城商業(yè)中心將會是白云區(qū)商業(yè)的一個凝 聚點。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (二 )價格特征 白云區(qū)商鋪的租金遠(yuǎn)比市區(qū)商鋪租價低，呈一個不規(guī)則的分布，每一個區(qū)域的租金價格根據(jù)每個區(qū)域內(nèi)興旺程度的不同會有很大的差別。并且市場的整體素質(zhì)都是無法跟市區(qū)商場相比的，基本上是沒有一個管理機(jī)制，所以這里很多市場的管理費都明顯的低，或者并不用收繳管理費，與市區(qū)內(nèi)的商場相比顯得比較雜亂。 機(jī)場路廣園路段的一個專業(yè)市場集散地，根據(jù)市場的興旺程度