【正文】 8 年至 2020 年上半年的成交量為 萬(wàn)平方米，占全市 (原八區(qū) )成交量的 %。商鋪市場(chǎng)的供應(yīng)量與成交量基本持平反映了東山區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚，成交活躍，帶動(dòng)了二手市場(chǎng)也非常紅火。 2001 年至 2020 年二手商鋪成交面積為 萬(wàn)平方米，占同期一手商鋪成交量的 %。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (三 )價(jià)格特征 東山區(qū)作為廣州市 的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易中心區(qū)，其商鋪價(jià)格一直高于全市的平均價(jià)格。 19982020 年上半年，東山區(qū)商鋪成交均價(jià)為 18439 元 /平方米，高出全市原八區(qū)的 12556 元 /平方米 500 多元。 2020 年由于較多大宗的商用物業(yè)整體低價(jià)轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致商鋪成交均價(jià)降至 8281 元 /平方米，低于全市平均售價(jià)，如位于水蔭路的雅景花園 14 層商鋪共 10000平方米以首層 12000 元 /平方米、其余 3400 元 /平方米的 “超筍 ”價(jià)格整體轉(zhuǎn)讓；寺右新馬路臨街物業(yè)二層商鋪 3700 平方米以 250 萬(wàn)整體轉(zhuǎn)讓給東華實(shí)業(yè)，均價(jià)僅為 元 /平方米。但其商業(yè)中 心的地位并未受到影響，新建大型商場(chǎng)仍然熱銷。 據(jù)調(diào)查顯示，東山區(qū)商鋪的平均租賃價(jià)格亦處于全市中高水平，不同地段的商鋪?zhàn)饨饏⒋屋^大。根據(jù)東山區(qū)發(fā)展，目前該區(qū)域的商業(yè)環(huán)境可分為四大板塊。各板塊雖然經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)和商業(yè)結(jié)構(gòu)不同，但租金水平卻相當(dāng)平衡。大型綜合商場(chǎng)首層或中心地段一線臨街商鋪的租金普遍在300 元 /平方米 ?月以上，位置較佳的甚至可以上千元，如中山三路的中華廣場(chǎng)、淘金路的麗柏廣場(chǎng)等。而地理位置居于二線的商鋪?zhàn)饨鹚脚c一線商鋪相比明顯有一大截差距，如位于福今路內(nèi)巷的商鋪平均租金為50 元 /平方米 ?月；同處于東 山商貿(mào)中心區(qū)的淘金路，淘金南路臨街鋪的租金與麗柏廣場(chǎng)有著天壤之別，僅 150 元 /平方米 ?月。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (四 )綜合商場(chǎng) ——漩渦效應(yīng) 作為商業(yè)發(fā)展的 “領(lǐng)頭羊 ”，綜合商場(chǎng)的興起，除了對(duì)原有商業(yè)格局造成沖擊外，更重要的是帶來(lái)了新的經(jīng)營(yíng)理念和特色，與傳統(tǒng)方式進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)。綜合商場(chǎng)憑其地段優(yōu)勢(shì)與超大規(guī)模制造出明顯的 “漩渦效應(yīng) ”，在帶來(lái)洶涌人流的同時(shí)，也帶來(lái)巨大的商業(yè)空間，拉動(dòng)商業(yè)中心內(nèi)外的商鋪?zhàn)饨鹨宦缝?，租金回?bào)十分喜人。 中山三路經(jīng)過路段擴(kuò)闊后遺失了一大批年代已久的老字號(hào)店鋪，中華廣場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)肩負(fù)起維系該 路段商業(yè)氛圍的重?fù)?dān)，租金水平也一路上升。目前，中華廣場(chǎng)首層一般鋪位的租金為 700 元／平方米 ?月；二層為 550 元／平方米 ?月；三層為 400 元／平方米 ?月；四層為 200 元／平方米 ?月。流行前線因有烈士陵園地鐵站之利，一般鋪位租金也達(dá)600 元／平方米 ?月；金帝濠老鼠街雖然已經(jīng)多次轉(zhuǎn)手，目前三層的鋪?zhàn)庖喔哌_(dá) 650 元／平方米 ?月。以上三個(gè)大場(chǎng)，在地理位置上組成了一個(gè) “三角形 ”。 (五 )專業(yè)市場(chǎng) 東山區(qū)經(jīng)過多年的商業(yè)發(fā)展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個(gè)獨(dú)具特色的專業(yè)市場(chǎng)： (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 海印電器市場(chǎng)位于海印橋的北面，經(jīng)過近 十年的發(fā)展，已從最初單一的海印電器專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托，擁有 22 個(gè)各類專業(yè)市場(chǎng)，以 “海印 ”品牌為標(biāo)志的多元化商貿(mào)區(qū)，該地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場(chǎng)成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業(yè)市場(chǎng)的銷售多年來(lái)在廣州市同類市場(chǎng)中獨(dú)占鰲頭。 陵園西電信通訊市場(chǎng)開發(fā)于 9 0 年代初，位于陵園西路、中山三路、較場(chǎng)西路北端三個(gè)主要路段。以新帝豪電子城、陵園西通訊城、廣信通訊連鎖有限公司等幾家大型商城為龍 頭，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶 1 0 0 0 多戶，主要經(jīng)營(yíng)手機(jī)、 BP 機(jī)及各種通訊攝影器材，目前是廣州市最大的通訊器材專業(yè)市場(chǎng)。 較場(chǎng)西摩托車零配件市場(chǎng)地處較場(chǎng)西、東華西和體育場(chǎng)四周等路段，由街道協(xié)同 35 l 8 工廠拆圍墻引入摩托車商戶經(jīng)營(yíng)發(fā)展至今，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶約 1 0 0 0 戶，是華南地區(qū)最早開辦的較大型摩托車配件市場(chǎng)。 仰忠街精品市場(chǎng)開發(fā)于 1983 年，分布于仰忠街、青云直街、天馬巷等地段。擁有檔位 3 6 0 多個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)女士飾物和化妝品。因治理整頓火災(zāi)隱患，于 2000 年搬遷至珠光街萬(wàn)?；▓@空置工地。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 文德路文 化旅游一條街具有悠久的歷史淵源，以經(jīng)營(yíng)裝飾書畫、文化精品、文房四寶為主。市場(chǎng)既有廣州 “三多軒 ”、粵雅齋等老字號(hào)，也有現(xiàn)代裝飾書畫精品店，具有很濃的文化氣息和較高的旅游開發(fā)價(jià)值。文德路現(xiàn)有大塘街統(tǒng)一開發(fā)的書畫廊和其他檔口 1 8 5 間，文明路段檔口 2 0 間。 作為廣州的發(fā)源地，越秀區(qū)擁有 2000 多年的文化積淀，同時(shí)也擁有廣州市最旺的人氣、最繁華的街市、最快捷的信息和最便利的交通，被譽(yù)為 “璀璨明珠，黃金寶地 ”。從越秀山的中山紀(jì)念碑到海珠廣場(chǎng)珠江邊的這條城市傳統(tǒng)中軸線，使越秀區(qū)形成了經(jīng)久不衰的商貿(mào)中心地位。 (一 )分布特征 越秀區(qū)為全市十區(qū)域面積最小的一個(gè)區(qū)，其商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布也較集中，以北京路為商業(yè)龍頭，向中山路 (四路、五路、六路 )、一德路、文明路、解放路、大南路等路段擴(kuò)散，形成高級(jí)綜合商場(chǎng)、步行街商鋪和專業(yè)市場(chǎng)臨街商鋪并存的局面。 北京路步行街，這條全國(guó)最早的步行街位于越秀區(qū)，全長(zhǎng) 1200 米。據(jù)有關(guān)資料顯示，北京路共有 298 家臨街商鋪，其中步行街上有 183家，商業(yè)利用率高達(dá) 100%。優(yōu)越的地理位置和密集的人流量，讓北京路步行街商鋪成為眾多品牌專賣店的 “至愛 ”，如耐克、阿迪達(dá)斯、蘋果、萊爾斯丹、鱷魚恤 、堡獅龍、佐丹奴、班尼路、 G2000、麥當(dāng)勞、肯德 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 基等各種國(guó)際品牌專賣店、連鎖店多達(dá) 108 家。 越秀區(qū)的北京路步行街遠(yuǎn)近聞名，而越秀區(qū)的綜合商場(chǎng)，大都圍繞著北京路而分布：新大新和廣百 (廣百新翼 )一南一北 “鎮(zhèn)守 ”北京路，即將交會(huì)使用的北京大廈裙樓商場(chǎng)、光明廣場(chǎng)和在建中的明盛廣場(chǎng)亦緊挨北京路，而億安廣場(chǎng)和北京華聯(lián)購(gòu)物中心 (中旅商業(yè)城 )所在地段亦形成購(gòu)物熱點(diǎn)場(chǎng)所。 除步行街和綜合商場(chǎng)以外，越秀區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)亦經(jīng)營(yíng)得有聲有色，一德路干果海味市場(chǎng)、食品、文具玩具精品市場(chǎng)，主營(yíng)古董、字畫、工藝美術(shù)品的文 德北路文化專業(yè)街，還有大新路的鞋類批發(fā)市場(chǎng)都是歷史悠久的專業(yè)市場(chǎng)。 (二 )供求特征 越秀區(qū)商鋪市場(chǎng) 1998 年至 2002 年的批出量為 萬(wàn)平方米，占全市 (原八區(qū) )批出量的 %，僅次于芳村、黃埔兩區(qū)。作為廣州市文化、商業(yè)的發(fā)源地，越秀區(qū)已形成繁華的商業(yè)區(qū)域，可供開發(fā)的商業(yè)用地有限；同時(shí)，越秀區(qū)的行政面積僅有 萬(wàn)平方米公里，這也導(dǎo)致了近年越秀區(qū)的商鋪供應(yīng)量較少、可發(fā)展面積空間缺乏的狀況。 2020年，越秀區(qū)新增在售的商鋪有名盛廣場(chǎng)、廣百新翼玩具城、光明廣場(chǎng)等。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 越秀區(qū)商鋪市場(chǎng) 1998 年至 2020 年的成交量為 萬(wàn)平方米，占全市 (原八區(qū) )成交量的 %。商鋪市場(chǎng)的供應(yīng)量與成交量基本持平反映了越秀區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚，成交活躍，同時(shí)帶動(dòng)了二手市場(chǎng)也非常紅火。 2001 年至 2020 年二手商鋪成交面積為 萬(wàn)平方米，占同期一手商鋪成交量的 %，與一手交易基本持平。 (三 )價(jià)格特征 從廣州市房管局取得的數(shù)據(jù)顯示 (見下表 )， 19982020 年上半年，越秀區(qū)商鋪成交均價(jià)為 21163 元 /平方米，高出全市原八區(qū)的 12556 元/平方米將近 1000 元，位居全市成交價(jià)格榜首，越秀 區(qū)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)地位凸顯無(wú)疑。 據(jù)調(diào)查顯示，越秀區(qū)商鋪的平均租賃價(jià)格亦處于全市高等水平：北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心，其臨街商鋪的租金成為全市商鋪不可逾越的峰線，平均首層商鋪的租金在 1000 元 /平方米以上，位置較好的每平方米在 20003000 元之間，目前正在經(jīng)營(yíng)的廣百新翼負(fù)一、負(fù)二層的租金為 200300 元 /平方米 ?月。一德路 ——沿江路的干果海味玩具精品一條街和酒吧街商圈的商鋪越來(lái)越衿貴，一德路的海味專業(yè)市場(chǎng)中，租售價(jià)最高的是山海城，其首層的銷售售均價(jià)為 萬(wàn)元 /平方米 (以建筑面積計(jì)算 )，租賃價(jià)為 800900 元 /m2，其次為海中寶專業(yè)市場(chǎng)，其 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 首層的租售價(jià)分別是 8 萬(wàn)元 /m2 和 530 元 /m2。流花地區(qū)是全國(guó)最大規(guī)模的時(shí)裝批發(fā)集散地，共有 14 家大型服裝批發(fā)市場(chǎng)，擁有 20 多萬(wàn)平方米的室內(nèi)營(yíng)業(yè)面積，匯聚了服裝經(jīng)營(yíng)商戶 1 萬(wàn)多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達(dá) 20 萬(wàn)人次以上，貨流量達(dá) 40 多噸，年成交額愈 100 億元以上。 (四 )商業(yè)步行街 作為廣州市第一條全天候的商業(yè)步行街，北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心。這里有近千家商店，不僅匯集了廣州百貨大廈、新大新商場(chǎng)等大型百貨商廈，更吸引了萊爾斯丹、卡佛 蓮、皮匠世家等著名的服裝、皮具品牌專賣店在此駐足，是廣州商鋪?zhàn)蠲芗⑷肆髯罴械纳虡I(yè)街，素有廣州的 “黃金商圈 ”之稱。 據(jù)了解，北京路日均人流量達(dá) 30 萬(wàn)人次，節(jié)假日更達(dá) 50 萬(wàn)人次以上，人旺財(cái)旺，商鋪供求明顯僧多粥少，造成商鋪?zhàn)饨鹌尜F，而且頂手費(fèi)相當(dāng)驚人。一般的首層商鋪每方建筑面積的月租金在 1000 元以上，位置較好的每平方米在 20003000 元之間，而地點(diǎn)最好的一些商鋪更超過 5000 元／平方米。如北京路某鋪位首層臨街面積 120 平方米，共四層，業(yè)主開價(jià) 1800 萬(wàn)，帶租約，月收租 22 萬(wàn)元，年回報(bào)率高達(dá) 15%。巨額的回報(bào)，自然吸引了眾多投資客趨之如鶩。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 為避免在規(guī)劃和定位上與其他商圈 (天河商圈、上下九商圈等 )的雷同，北京路商圈在定位上，都是圍繞娛樂休閑和旅游功能，打造國(guó)際化的商廈；在客戶群方面，都在面向廣州市場(chǎng)的同時(shí)，力爭(zhēng)珠三角、香港和澳門的客戶。目前北京路在建的大型商廈包括光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)和五月花廣場(chǎng)；加上北京南路籌建中的 “韓大門 ”綜合購(gòu)物中心，和以國(guó)外零售業(yè)為賣點(diǎn)的商廈，北京路將成為大型購(gòu)物商廈的集聚地。 北京路周邊的惠福東路、高第街、大南路、泰康路圍繞著十大行業(yè)形成的專業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)，與繁華 的中山路形成五條橫街。結(jié)合周邊的文物古跡、旅游景觀、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展連體構(gòu)成一個(gè)區(qū)域，把商業(yè)優(yōu)勢(shì)與旅游資源、文化古跡與現(xiàn)代化建設(shè)糅合起來(lái)，進(jìn)而構(gòu)成廣州第一大商圈。 (五 )專業(yè)市場(chǎng) 越秀區(qū)經(jīng)過多年的商業(yè)發(fā)展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個(gè)獨(dú)具特色的專業(yè)市場(chǎng)： 一德路是傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)一條街，從早年的咸魚水產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展至今天的大型海味干貨批發(fā)市場(chǎng)，后來(lái)的玩具、文具、精品和副食品等專業(yè)市場(chǎng)也相繼進(jìn)駐，如今已擁有國(guó)際玩具城、中港城、億安廣場(chǎng)、德寶交易廣場(chǎng)等大型商廈，并形成海中寶、山海城和國(guó)際玩具文具精品廣 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 場(chǎng) 三足鼎立的局面。 在政府打造一德路，實(shí)現(xiàn)一德路商業(yè)的升級(jí)換代，從而以 “入室經(jīng)營(yíng) ”代替以往的室外零散經(jīng)營(yíng)的策略下，現(xiàn)一德路的專業(yè)市場(chǎng)形成海中寶、山海城和國(guó)際玩具文具精品廣場(chǎng)三足鼎立的局面。由于這三個(gè)專業(yè)市場(chǎng)具備規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、配套及服務(wù)優(yōu)勢(shì)，因此，其租售價(jià)在一德路也是最高的。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一德路的海味專業(yè)市場(chǎng)中，租售價(jià)最高的是山海城，其首層的銷售售均價(jià)為 萬(wàn)元 /平方米 (以建筑面積計(jì)算 )，租賃價(jià)為 800900 元 /m2，其次為海中寶專業(yè)市場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別是 8萬(wàn)元 /m2 和 530 元 /m2。而在文具精品專業(yè) 市場(chǎng)當(dāng)中，租售價(jià)最高的國(guó)際玩具文具精品廣場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別為 6 萬(wàn)元 /平方米和 330 元 /平方米，其次為德寶交易廣場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別為 4萬(wàn)元 /平方米 (現(xiàn)二手價(jià)，約 99 年發(fā)售時(shí)一手價(jià)達(dá)