【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 020 年全年呈逐漸下降趨勢(shì)。 2020 年深圳甲級(jí)辦公樓平均租金為 元 / 平方米，比上年降低 12%。租金水平下降幅度較大，表明在保持較低的空置率水平的基礎(chǔ)上，甲級(jí)辦公樓在價(jià)格水平上受到新增辦公樓較低的租金價(jià)格水平的壓力。分區(qū)來(lái)看，羅湖區(qū)平均租金為 元 /平方米，同比降低%；福田區(qū)平均租金為 元 /平方米，同比降低 %；南山區(qū)平均租金為 元 /平方米，同比降低 %。 2020 年三個(gè)區(qū)的甲級(jí)辦公樓平均租金均有所下降，尤以南山區(qū)下降最多。羅湖和福田的平均租金仍然相當(dāng)，并且與南山區(qū)差距較大，表明甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)以該兩個(gè)區(qū)域?yàn)橹鳌? 圖 14 2020年各季度分區(qū)甲級(jí)辦公樓空置率情況 圖 15 2020年甲級(jí)辦公樓各區(qū)月租金情況（元 / m2） 20 022020年 深圳市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均叫價(jià)100001100012020130001400015000160001700002Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1 03Q2 03Q3 03Q4元 / m2 2 0 0 3 年各季度深圳甲級(jí)辦公樓各區(qū)租金情況60708090100110120Q1 Q2 Q3 Q4全市 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 中國(guó)最大的管理資料下載 中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁(yè) 共 34 頁(yè) 從平均叫價(jià)來(lái)看， 2020 年我市甲級(jí)辦公樓平均叫價(jià)為 14025 元 /平方米，同比降低了%。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2020 年深圳辦公樓市場(chǎng)的售價(jià)是平穩(wěn)上升的，前三季的售價(jià)指 數(shù)同比上升了 %。甲級(jí)辦公樓叫價(jià)的下降與整體辦公樓市場(chǎng)售價(jià)的上升形成對(duì)比，主要原因是：目前市場(chǎng)上較高素質(zhì)的辦公樓供應(yīng)增多，企業(yè)的可選擇性加大，使得深圳甲級(jí)辦公樓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，銷售價(jià)格受到一定影響，同時(shí)也有物業(yè)本身折舊的因素在內(nèi)。 2020 年，深圳甲級(jí)辦公樓的租賃需求主要來(lái)自金融保險(xiǎn)業(yè)、實(shí)業(yè)、電子科技通訊業(yè)、交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)以及顧問(wèn)咨詢服務(wù)業(yè)。 從上圖可以看出，按照甲級(jí)辦公樓入駐企業(yè)的數(shù)量來(lái)看，排在前三位的行業(yè)分別是：實(shí)業(yè)、電子科技通訊業(yè)以及顧問(wèn)咨詢服務(wù)業(yè)，分別占入駐企 業(yè)總數(shù)的 %， %和 %。圖 16 2020～ 2020年深圳甲級(jí)辦公樓平均叫價(jià)走 勢(shì) 2 0 0 3 年第四季深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶統(tǒng)計(jì)情況金融 %%%%電子 科技 通訊%%顧問(wèn)、咨詢%%交通 運(yùn)輸 倉(cāng)儲(chǔ)%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%數(shù)量 面積圖 17 2020年第四季度深圳市甲級(jí)辦公樓租戶情況統(tǒng)計(jì) 中國(guó)最大的管理資料下載 中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁(yè) 共 34 頁(yè) 與 2020 年同期相比，各行業(yè)所占比例變化不大。其中，電子科技通訊業(yè)、顧問(wèn)咨詢服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)有小幅上升；實(shí)業(yè)、投資業(yè)所占比例有較明顯的下降；金融保險(xiǎn)業(yè)、貿(mào)易業(yè)與上年同期基本持平。按各行業(yè)占有甲級(jí)辦公樓面積的排名來(lái)看，金融保險(xiǎn)業(yè)、電子科技通訊業(yè)、實(shí)業(yè)居前三位，它們總共占深圳甲級(jí)辦公樓總面積的 %。從以上排名可以看出，金融保險(xiǎn)業(yè)依然是深圳甲級(jí)辦公樓最主要的行業(yè)需求力量。與上年同期相比，各個(gè)行業(yè)所占比例基本保持穩(wěn)定。 下表舉例 2020 年第四季度深圳甲 級(jí)辦公樓租戶構(gòu)成的情況，以說(shuō)明目前各行業(yè)對(duì)辦公成本承受能力的水平比較： 表 5 2020年第四季度深圳甲級(jí)辦公樓各行業(yè)占用辦公樓面積狀況 金融、保險(xiǎn) 貿(mào)易 電子、科技、 通訊 顧問(wèn)、咨詢服務(wù) 交通、運(yùn)輸、 倉(cāng)儲(chǔ) 投資 實(shí)業(yè) 其它 注： 1，說(shuō)明辦公空間緊湊，辦公成本承受能力較低；數(shù)值介于 1 和 2 之間，說(shuō)明辦公空間適度，有一定的辦公成本承受能力；數(shù)值大于 2 以上，說(shuō)明辦公空間充足，有較強(qiáng)的辦公成本承受能力。 。計(jì)算方法：該數(shù)據(jù)指標(biāo) =某行業(yè)對(duì)甲級(jí)辦公樓租賃需求面積占總租賃需求面積的比例 /某行業(yè)租賃甲級(jí)辦公樓的企業(yè)數(shù)量占租賃甲級(jí)辦公樓總企業(yè)數(shù)量的比例。 從上表可以看出，金融保險(xiǎn)業(yè)仍是各行業(yè)中辦公成本承受能力最強(qiáng)的行業(yè)，其單位企業(yè)對(duì)辦公面積的需求量最大；電子科技通訊業(yè)、投資業(yè)、顧問(wèn)咨詢服務(wù)業(yè)基本上處于適度水平；而貿(mào)易類以及其它未界定類企業(yè)的甲級(jí)辦公樓辦公承受能力最低，需求狀態(tài)不是很穩(wěn)定。 投資回報(bào)率對(duì)比圖0%2%4%6%8%10%12%’ 0 1 Q 1 ’ 0 1 Q 2 ’ 0 1 Q 3 ’ 0 1 Q 4 ’ 0 2 Q 1 ’ 0 2 Q 2 ’ 0 2 Q 3 ’ 0 2 Q 4 ’ 0 3 Q 1 ’ 0 3 Q 2 ’ 0 3 Q 3 ’ 0 3 Q 4甲級(jí) 全市 中國(guó)最大的管理資料下載 中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁(yè) 共 34 頁(yè) 根據(jù)本行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 顯示， 2020 年我市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率依然保持在 8%以上的水平，并且高于中低檔辦公樓物業(yè)，全年趨勢(shì)平穩(wěn)中略有上升?？梢?jiàn)，盡管甲級(jí)辦公樓的售價(jià)水平和租金水平都略有下調(diào)，但受益于整體空置率的下降，甲級(jí)辦公樓的投資回報(bào)率仍然保持穩(wěn)定。主要原因是由于本市辦公樓市場(chǎng)的供求關(guān)系仍屬平衡，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、需求的持續(xù)增旺以及對(duì)外經(jīng)濟(jì)政策的利好消息（ CEPA、西部信道等）刺激等幾方面的合力作用下，直接促進(jìn)了投資回報(bào)率的提升。 （三） 2020 年深、京、滬、穗四城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)對(duì)比分析 2020年，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) %，在較為動(dòng)蕩不穩(wěn)的世界經(jīng)濟(jì)中表現(xiàn)出穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)。一方面國(guó)內(nèi)企業(yè)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷壯大其自身實(shí)力，另一方面巨大的市場(chǎng)前景也吸引了越來(lái)越多的外資公司，京、滬、深、穗自然成為他們進(jìn)入和擴(kuò)大中國(guó)市場(chǎng)的首選目標(biāo)。在此背景下，四大主要城市的甲級(jí)辦公樓需求繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)。根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，下表顯示了 2020年深、京、滬、穗四城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的基本情況： 表 6 2020年京、滬、深、穗四城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)基本情況 城市名稱 供應(yīng)總量 （萬(wàn) 平方米 ） 新增供應(yīng)面積 (萬(wàn) 平方米 ) 凈吸納量 （萬(wàn) 平方米 ） 平均租金（元） 平均空置率（ %） 北京 314 23 152 上海 347 17 19 119 深圳 96 廣州 135 8 2 87 注： 平均租金為建筑面積純租金成交價(jià)格，不包括物業(yè)管理費(fèi)等其它費(fèi)用；此處深圳數(shù)據(jù)除供應(yīng)面積外，其它指標(biāo)不包括入伙未超過(guò)半年的時(shí)代金融中心、世界金融中心。 從表 6可以看出，在甲級(jí)辦公樓的供應(yīng)總量上，上海仍然位居第一；北京供應(yīng)總量略小于上海。但北京在 2020年 新增的甲級(jí)辦公樓供應(yīng)量上卻超過(guò)了上海 35%，以 23萬(wàn) 平方米 位居第一位。新增供應(yīng)主要集中在朝陽(yáng) CBD區(qū)、西城金融街，以及中關(guān)村地區(qū)。預(yù)計(jì) 2020年中關(guān)村將有約 40萬(wàn) 平方米 甲級(jí)辦公樓進(jìn)入市場(chǎng)，金融街也將有至少 20萬(wàn) 平方米 供應(yīng)。大量的供應(yīng)一方面源自當(dāng)?shù)仉娦藕?IT 業(yè)的快速發(fā)展；另一方面由于北京市為保證奧運(yùn)會(huì)的正常進(jìn)行， 2020年底以后可能對(duì)地面施工加以限制，致使開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目提前。上海新增 17萬(wàn) 平方米 供應(yīng)，小于同期凈吸納量 19 萬(wàn) 平方米 ，對(duì)存量市場(chǎng)的消化有利。廣州的供應(yīng)量一方面圖 18 深圳市全市辦公樓與甲級(jí)辦公樓投資回報(bào)率對(duì)比圖 中國(guó)最大的管理資料下載 中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁(yè) 共 34 頁(yè) 來(lái)自于新建成的財(cái)富大廈，另一方面也來(lái)自于部 分酒店用途物業(yè)向辦公用途的轉(zhuǎn)變。深圳的供應(yīng)量最小，一方面與城市容量有關(guān)，另一方面由于深圳企業(yè)的辦公需求趨于經(jīng)濟(jì)、務(wù)實(shí)，市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)辦公樓的推出顯得較為謹(jǐn)慎。 從凈吸納量的定義可以看出，其數(shù)值為正說(shuō)明當(dāng)期市場(chǎng)消化力較強(qiáng)，空置面積有所減少。四大城市凈吸納量均為正值表明市場(chǎng)正處在一個(gè)良好的上升狀態(tài)。其中上海延續(xù)了 2020年甲級(jí)辦公樓強(qiáng)勁需求的態(tài)勢(shì)，以 19 萬(wàn) 平方米 位居第一，較之上年的 31 萬(wàn) 平方米 減少了 12萬(wàn) 平方米 。其中一個(gè)重要的原因是 2020年度市場(chǎng)上位于傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū)域的大體量甲級(jí)辦公樓供給相對(duì)稀缺，造成一些相應(yīng)的 需求未能釋放出來(lái)，企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)而提前預(yù)定 2020 年即將入市的高端寫(xiě)字樓。北京的凈吸納主要出現(xiàn)在朝陽(yáng)區(qū)和中關(guān)村區(qū)域，租戶主要為本地的大型電信及 IT企業(yè)。 平均月租金方面，北京以 152 元 / 平方米 高居第一位，比上年略有下滑。上海是 2020年度唯一一個(gè)辦公樓平均租金略有上漲的城市。得益于市場(chǎng)上強(qiáng)勁的需求和局部市場(chǎng)供給的不足，上海市月平均租金達(dá)到 119 元 / 平方米 。廣州、深圳的月平均租金分別為 87元 / 平方米 和 96元 / 平方米 ，穩(wěn)定中略有下調(diào)。 從平均空置率來(lái)看，上海市甲級(jí)辦公樓在 2020年平均空置率為 %，第 一次低于兩位數(shù)。北京的平均空置率較上年略有下降，但仍然以 %高居四城市之首，由于預(yù)期 2020年將新增大量供給，預(yù)計(jì)該數(shù)字還會(huì)有所上漲。深圳的平均空置率小幅下降 ；廣州與上年基本持平。 從亞太各主要城市甲級(jí)辦公樓租賃總成本可以看出，四大城市中北京的甲級(jí)辦公樓總租亞太區(qū)各主要城市總租賃成本1752152653183273443473903965445470 100 200 300 400 500 600大連天津廣州深圳新加坡上海（浦東）上海（浦西）臺(tái)北北京香港悉尼單位：美元 / 年平方米圖 19 亞太各主要城市甲級(jí)辦公樓總租賃成本比 中國(guó)最大的管理資料下載 中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁(yè) 共 34 頁(yè) 賃成本最高，上海緊隨其后。深圳處于中等水平，略高于廣州。相比之下，與深圳相鄰的香港成本較為高昂。隨著 CEPA 的實(shí)施和深港兩地經(jīng)貿(mào)聯(lián)系的愈發(fā)緊密，相信深圳甲級(jí)辦公樓租賃成本的優(yōu)勢(shì)將對(duì)香港企業(yè)形成一定的吸引 力。 （四） 2020 年深圳辦公樓市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)Ρ确治? 從前文的表 1和表 2中可以看出，位于羅湖的深南東路沿線和位于福田的中心區(qū)（ CBD區(qū)）是 2020年深圳辦公樓市場(chǎng)的兩大熱點(diǎn)區(qū)域，在這兩個(gè)區(qū)域均有大量辦公樓項(xiàng)目推出，并且租賃和銷售表現(xiàn)都不俗。兩個(gè)區(qū)域新推項(xiàng)目的共同點(diǎn)是檔次都比較高，質(zhì)素較好，但同時(shí)兩個(gè)區(qū)域各自的定位又有其自身的特點(diǎn)。 表 7 2020年深圳辦公樓熱點(diǎn)區(qū)域物業(yè)特點(diǎn)對(duì)比 羅湖區(qū)深南東路沿線新增辦公樓特點(diǎn) 租售特點(diǎn) 大部分以租賃為主 體量特點(diǎn) 容積率較高，多為 30層以上，平均體量達(dá) 10萬(wàn) 平方米 物業(yè)素質(zhì) 總體素質(zhì)較高，部分為早期規(guī)劃設(shè)計(jì)，近期重新包裝的高檔辦公樓 物業(yè)類別 物業(yè)類別豐富，除辦公樓物業(yè)，基本上都具有酒店式商務(wù)公寓、商場(chǎng)等配套設(shè)施，個(gè)別含酒店配套，充分滿足外資及港資企業(yè)的需要 租金水平 除甲級(jí)檔次的辦公樓租金水平達(dá) 100 元 / 平方米 月以上，其余的租金水平在 50～ 80元 /平方米 月之間。 福田區(qū)深圳新中心區(qū)新增辦公樓特點(diǎn) 租售特點(diǎn) 大部分以銷售為主 體量特點(diǎn) 除了國(guó)際商會(huì)中心達(dá) 55 層外，其余處于 22~5 層之間，辦公面積體量相比羅湖區(qū)新增的辦公面積少。 物業(yè)素質(zhì) 總體素質(zhì)較 高，基本上為新規(guī)劃建設(shè)的物業(yè) 物業(yè)類別 商業(yè)配套較少，基本上為純辦公樓 售價(jià)水平 10000 ～ 16000元 / 平方米 深南東路沿線被稱為深圳的“華爾街”，已經(jīng)成為代表羅湖區(qū)金融商業(yè)中心龍頭地位的典型區(qū)域。 2020～ 2020年約有 6個(gè)新辦公樓投放市場(chǎng)，提供約 60萬(wàn) 平方米 的辦公樓面積。新推出的項(xiàng)目中世界金融中心定位為甲級(jí)辦公樓；羅湖商務(wù)中心雖未被列入甲級(jí)，樓宇質(zhì)素仍然較高，且價(jià)格相對(duì)較低，獲得市場(chǎng)的熱烈反響； 2020年將入伙的華潤(rùn)大廈位于蔡屋圍，相信將被加入甲級(jí)之列。另外，值得注意的是，羅湖區(qū)由于歷史 發(fā)展的原因，新投放到市場(chǎng)的辦公樓物業(yè)中有不少是重新包裝的問(wèn)題樓盤(pán)，這也是得益于羅湖區(qū)政府通過(guò)用“盤(pán)、收、 中國(guó)最大的管理資料下載 中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁(yè) 共 34 頁(yè) 拆、賣”四種方式逐步解決了深南東路沿線較為矚目的問(wèn)題辦公樓物業(yè)，如鴻昌廣場(chǎng)被譽(yù)為深圳第三高樓，經(jīng)過(guò)十年的官司，終于作為深圳最大的爛尾樓被盤(pán)活了?？偟膩?lái)看，深南東路沿線辦公樓項(xiàng)目質(zhì)素相當(dāng)高，成交方式以租賃為主，提供的出租面積較大，成為眾多外資企業(yè)（尤其是港資企業(yè)）、金融商業(yè)巨頭的辦公場(chǎng)所首選地。相信隨著 CEPA的實(shí)施，羅湖深南東路沿線將吸引越來(lái)越多的港資