【導讀】會展經(jīng)濟、民營經(jīng)濟的活躍等都對深圳辦公樓市場的總體走向帶來一定的影響。析，2020年深圳辦公樓市場呈現(xiàn)出以下特征：，主要集中在中心區(qū)；依然旺盛，但增長速度放緩；，租賃熱點在羅湖以及南山高新科技園區(qū)；預計2020年辦公樓供應量短期內(nèi)保持較高水平，長期將大大放。體素質(zhì)也將繼續(xù)提升。2020年商業(yè)用房市場供給呈現(xiàn)較快增長，但銷售面積自1999年以來首次出現(xiàn)負增長，銷售價格基本保持平穩(wěn)。給區(qū)域；，龍崗區(qū)出現(xiàn)較大面積的空置；了建設為現(xiàn)代化中心城市和國際化城市的新定位，深圳站在了新的起跑線上。設及城市經(jīng)濟狀況相輔相成的非住宅物業(yè)，除了具有為各種經(jīng)濟活動提供場所的功能以外，米左右，較2020年同比減少48%。在此背景下，深圳2020年前三季度辦公樓用地僅出讓。萬平方米，同比大幅下降，并且其中主要為非商品辦公樓用地。其增長幅度相比2020年有所回落，市場發(fā)展顯得更為理性。田區(qū)寫字樓的銷售，2020年上半年，辦公樓銷售主要集中在福田區(qū)。

　　

【正文】 年內(nèi)新開工量都保持高企。43%22%1%51% 2 %49% 1 7 %40% 4 %35%0204060801001201999 2020 2020 2020 2020 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%商業(yè)用房新開工面積 商業(yè)用房竣工面積新開工增長率 竣工增長率單位：萬平方米 福田區(qū)15%南山區(qū)21%鹽田區(qū)2%寶安區(qū)17%龍崗區(qū)31%羅湖區(qū)14%福田區(qū)16%南山區(qū)15%鹽田區(qū)2%寶安區(qū)27%龍崗區(qū)25%羅湖區(qū)15%圖 21 2020 年商業(yè)用房新開工面積 圖 22 2020年商業(yè)用房竣工面積 圖 20 深圳市歷年商業(yè)用房新開工及竣工情況 中國最大的管理資料下載 中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 26 頁 共 34 頁 2020 年，全市商業(yè)用房新開工面積為 萬平方米，同比減少 2%；竣工面積為 萬平方米，同比增長 35%。盡管新開工面積略有下降，但總量仍然較大。因此，可以預期未來短期內(nèi)商業(yè)用房竣工面積將保持較快增長的趨勢。 在竣工面積的區(qū)域分布上，寶安、龍崗分別以 平方米 、 萬 平方米 遙遙領先于其余四個 區(qū)。其中龍崗的商業(yè)用房供應主要來源于大型商業(yè)樓盤的推出，例如建筑面積接近 15 萬 平方米 的大規(guī)模商業(yè)物業(yè)萬鑫五洲風情 MALL。新開工方面，龍崗區(qū)超過 30萬 平方米 ，占 31%，反映出龍崗商用物業(yè)的蓬勃發(fā)展。南山區(qū)以 平方米 超過寶安區(qū)位居第二，占 21%。從以上統(tǒng)計資料可以看出，隨著特區(qū)外城市化進程的推進，寶安區(qū)和龍崗區(qū)的商業(yè)氛圍正在逐漸形成；南山區(qū)的商用物業(yè)會隨著該區(qū)住宅小區(qū)的不斷興建和人口質(zhì)素之升級獲得較大的發(fā)展?jié)摿?；而福田、羅湖的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)由于土地緊張在商業(yè)用房供應總量方 面難有大的突破。 （ 2）需求 狀況 羅湖區(qū)17%福田區(qū)12%南山區(qū)19%龍崗區(qū)35%寶安區(qū)14%鹽田區(qū)3%羅湖區(qū)22%福田區(qū)19%南山區(qū)7%龍崗區(qū)27%寶安區(qū)23%鹽田區(qū)2%圖 23 2020年商業(yè)用 房銷售面積區(qū)域分布 圖 24 2020年商業(yè)用房租賃面積區(qū)域分布 1999 2020 2020 2020 2020批準預售面積 銷售面積圖 25 深圳市歷年商業(yè)用房批準預售面積及銷售面積 中國最大的管理資料下載 中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 27 頁 共 34 頁 從上圖可以看出，深圳商業(yè)用房批準預售面積一直呈較快的增長趨勢，尤其是 2020年預售面積 萬平方米，同比增長 %，為歷年最高值。這預示著在未來一段時間內(nèi)商業(yè)用房的供應將大量出現(xiàn)。與預售面積的趨勢相反，銷售面積自 1999 年以來首次出現(xiàn)負增長，幅度達到 %。反映出市場對商業(yè)用房的需求已經(jīng)開始下調(diào)，加上預期未來大量的新增供應，預計商業(yè)用房銷售市場不容樂觀。 從區(qū)域來看，銷售、租賃最活躍的仍然是龍崗地區(qū)。尤其在銷售方面，龍崗以 萬平方米占據(jù)了全市銷售市場的 35%，分 別比上年同期增加 萬平方米和 11%，并達到歷年最高值。寶安區(qū)銷售面積下降最多，同比減少 。此外，福田商業(yè)用房銷售面積也略有下降。南山、鹽田均有上升，且南山達到歷年最高值。 2020年上半年，深圳商鋪銷售面積 。上半年，特區(qū)外商鋪需求旺盛，銷售面積為 ，同比增長 %，高于特區(qū)內(nèi) %的同比增長速度。龍崗區(qū)商鋪銷售面積所占比例有較大幅度的上升，銷售面積占全市比例的 43%，比 2020 年增加17 個百分點，而羅湖區(qū)商業(yè)用房銷售面積所占比例下降 4 個百分點 。由于特區(qū)外商業(yè)用房所占比例增加，從而拉低了全市商鋪平均交易價格水平，全市商鋪均價為 11368元 /平方米。 租賃市場上，全市總租賃面積達 ，同比增加 %。對比銷售市場的負增長，租賃市場顯得更加活躍。主要由于銀行增強自我風險意識，在貸款方面繼續(xù)推行謹慎保守的政策，對投資商鋪的熱情有所影響。另外，以長期租賃代替產(chǎn)權(quán)購買，一方面可以分散、降低投資者風險；另一方面，一次性投入資金小而回報大，因此逐漸受到投資者青睞。 從空置面積及空置率來看， 2020年全市商業(yè)用房總空置面積為 米，同比基本持平。空置率 (當年空置面積 /當年銷售面積 )自 1999 年以來呈連續(xù)下降的趨勢， 2020年為 ，同比略有上升，表明空置率已基本進入穩(wěn)定的范圍。福田和羅湖區(qū)空置面積分別為 、 ，合計占全市總空置面積的一半以上。與上年相比，南山區(qū)空置面積大幅減少 %；羅湖減少 %；福田、鹽田、寶安、龍崗分別增加 %、233%、 %和 %。 中國最大的管理資料下載 中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 28 頁 共 34 頁 （ 3）價格狀況 圖 2圖 29分別表現(xiàn)了 2020年和 2020年商業(yè)用房售價、租金指數(shù)分區(qū)域 的情況。從中可以看出，羅湖區(qū)仍然是商用物業(yè)最具價值的區(qū)域；南山區(qū)的售價、租金指數(shù)最低；福田區(qū)則位于羅湖、南山的中間位置，并和全市平均水平不相上下。從歷史趨勢上看， 2020 年以來全市及各區(qū)的售價、租金保持平穩(wěn)，無太大起伏變化。 010020030040002Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1 03Q2 03Q3 03Q4羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 全市020040060080002Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1 03Q2 03Q3 03Q4羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 全市5 7 . 0 24 6 . 6 55 3 . 7 74 6 . 8 1 4 6 . 4 92 . 1 81 . 7 71 . 9 61 . 0 11 . 1 801020304050601999 2020 2020 2020 202000 . 511 . 522 . 5空置面積 空置率圖 26 深圳市歷年商業(yè)用房空置面積及空置率 羅湖28%福田31%南山9%鹽田1%龍崗13%寶安18%圖 27 2020商用物業(yè)空置面積區(qū)域分布 圖 28 近年商業(yè)用房分區(qū)售價指數(shù) 中國最大的管理資料下載 中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 29 頁 共 34 頁 （二） 2020 年商業(yè)用房集中區(qū)域分析 2020 年發(fā)展熱點分析 （ 1）人民南 —— 國貿(mào)商圈 曾經(jīng)是老商業(yè)街的人民南商業(yè)片區(qū)環(huán)境改造工程于 2020年 10月份動工，投資總額 億元，道路改造 ，廣場改造 。改造以人民 南路為主軸，北起深南東路，南至羅湖口岸。改造內(nèi)容包括人民南路、嘉賓路、友誼路以及沿線微循環(huán)道路改造；海燕、國貿(mào)、南國三大商業(yè)廣場改造；從深圳火車站 — 香格里拉 — 佳寧娜廣場 — 東門商業(yè)街，將通過地下、地面兩層改造建立完整的人行交通系統(tǒng)等。人民南－國貿(mào)商圈歷來是深圳高檔百貨和知名品牌的聚集地，政府對這一區(qū)域的改造主要是為抓住整合羅湖區(qū)商業(yè)資源的時機，為該區(qū)域高檔商業(yè)的發(fā)展提供良好的配套環(huán)境。眾商家紛紛響應：人民南標志性項目金光華廣場可望 2020 年年底開業(yè)；新銀座等新建商業(yè)項目速度再次加快；天安、友誼城、鉆石百貨等商 家紛紛著手調(diào)整營運策略；國貿(mào)大力改造購物環(huán)境，并更名為國貿(mào)時代廣場，重新采用統(tǒng)一經(jīng)營的方式，主營服飾和黃金飾品。另外值得一提的是，地鐵的興建和開通將對解決該商圈的交通瓶頸問題起重要作用，進而大大提升該區(qū)域的商業(yè)價值。 （ 2）東門商圈 東門商業(yè)區(qū)經(jīng)過 1997年至 1999 年的大規(guī)模改造以后，道路規(guī)劃和商業(yè)布局有了長足發(fā)展，現(xiàn)已成為大型的商業(yè)中心，日均人流量居全市之冠。其商業(yè)網(wǎng)點的密集程度在華南地區(qū)絕無僅有，僅次于上海的南京路步行街，商業(yè)布局目前基本上已進入飽和狀態(tài)。整體上看，該區(qū)仍屬平民消費的大市場，客戶來源主 要是學生，農(nóng)民工以及部分外來游客及港人。由于東門商圈以步行街為主，道路擁擠，停車困難，人流較為混雜，因而在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模和形象上難以提升。廉價、時尚的服裝等小商品零售、批發(fā)是這一帶的商業(yè)特色。由于該區(qū)域歷來商鋪租金居高不下，隨著近年來與其它區(qū)域競爭的加劇，一些傳統(tǒng)旺街也出現(xiàn)鋪位空置情況，圖 29 近年商業(yè)用房租金分區(qū)指數(shù) 中國最大的管理資料下載 中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 30 頁 共 34 頁 反映由不少商家對東門持有不太積極的態(tài)度，預計該區(qū)域的租金與售價受到的壓力將會在未來持續(xù)一段時間。長遠來看，該區(qū)域應立足自身的傳統(tǒng)優(yōu)勢，充分挖掘目標客戶的潛在消費能力，實現(xiàn)東門商圈與其它商圈如人民南－國貿(mào)、華強北等的差異化經(jīng)營。 此外，東門商圈近期也出現(xiàn)了一些已有商鋪推出 CEPA 概念吸引消費者的情況，另有一些產(chǎn)權(quán)式商鋪進入市場。 （ 3）華強北商圈 2020 年華強北的商業(yè)面積進一步擴大。萬商、銅鑼灣、曼哈、女人世界等競相擴容升級；太平洋安防通訊市場、崇德電器、女人香國際城、都會電子城、茂業(yè)百貨、新亞洲電子商城等也漸次進駐華強北；男人世界、宏大電子市場則調(diào)整轉(zhuǎn)型為富民服裝城、賽博宏大數(shù)碼廣場，并在調(diào)整中擴張升級； NICO女人世界和 CEPA港澳購物城加緊建設步伐。商家齊力對陣華強北的現(xiàn)象表明，盡管華強北商圈商業(yè)競爭越來越激烈，但發(fā)展前景仍 被看好。然而，從經(jīng)營范圍來看，該區(qū)域目前的銷售額大部分由電子、玩具、鐘表配件批發(fā)業(yè)構(gòu)成，占大量營業(yè)面積的服裝百貨類商品單位面積贏利狀況由于激烈的競爭不容樂觀，并且商業(yè)配套不夠完善，缺乏娛樂、休閑、文化設施。 根據(jù)福田區(qū)政府委托北京工商大學商業(yè)經(jīng)濟研究所制定的《華強北商業(yè)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃報告》，未來華強北周邊的商業(yè)區(qū)將被整合為 8 個專題的消費區(qū)，除現(xiàn)有以華強北路為中軸的“百貨零售區(qū)”外，還包括“美食區(qū)”、“年輕人娛樂區(qū)”、“名牌精品區(qū)”、“商務區(qū)”、“電子產(chǎn)品區(qū)”、“旅游服務區(qū)”，以及以藥物銷售及保健服務為主題的 “保健區(qū)”等。同時，結(jié)合專題消費區(qū)的規(guī)劃，將設置 9條不同特色的商業(yè)街。這一規(guī)劃預計將在 2020年以前逐步開展和落實。屆時，華強北商圈將實現(xiàn)一次質(zhì)的飛躍，在市場定位、業(yè)態(tài)、功能、形象方面均有大的突破。 （ 4）福田中心區(qū)商圈 根據(jù)《深圳城市總體規(guī)劃（ 1996～ 2020）》，中心區(qū)北區(qū)定位為行政、文化中心；南區(qū)定位為中央商務區(qū)（ CBD）。其中南區(qū)將由會展中心、甲級辦公樓、五星級酒店、高尚住宅區(qū)及購物中心、購物公園、地下商業(yè)街組成。大量高檔辦公樓的建成以及會展中心的定位意味著大量的商務客流，已有的四五家五星級酒店正 是看準了這一商機。毗鄰蓮花山，以及文化中心的定位，音樂廳、少年宮等文化設施的聚集，必然為中心區(qū)帶來旺盛的文化旅游人氣。加上中心區(qū)周邊已建成十多個中高檔商住樓盤，這一區(qū)域商務、旅游、市民休閑的氣氛正在逐漸成熟。 政府對中心區(qū)的發(fā)展寄予厚望，商業(yè)方面政府將中心區(qū)定位為深圳新的高檔商圈，目 中國最大的管理資料下載 中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 31 頁 共 34 頁 標消費群是包括商務人員、游客和高消費市民在內(nèi)的高收入群體。目前，中心區(qū)內(nèi)已有購物公園和世紀家居廣場，位于中心南區(qū)中軸線、建筑面積高達 300,000平方米的深圳中心區(qū)購物中心正在籌建。 2020 年即將進駐星河國際的大型綜合性百貨商場 天虹購物廣場將定位于高檔百貨，期望引入知名國際、國內(nèi)品牌，打響中心區(qū)高檔商業(yè)的第一炮。先入者的形象和定位會影響和制約后來者，如果天虹廣場獲得成功，必將增強開發(fā)商的信心，進而加快 CBD區(qū)高檔商業(yè)發(fā)展的步伐。 （ 1）南油 —— 南新商圈 南油－南新商圈由兩個核心軸組成，在該區(qū)域東面以南油大道為核心軸，西面則以南新路為核心軸。伴隨著這一區(qū)域中高檔住宅的大量開發(fā)以及入住居民素質(zhì)的提升，南油－南新商圈逐步成為我市重要的次級區(qū)域性商業(yè)區(qū)，前景相當看好。之前已經(jīng)擁有海雅百貨、友誼城百貨、歲寶百貨、順電、 沃爾瑪、家樂福、曼哈等知名商家， 2020年更有進一步發(fā)展：銘可達將第二旗艦店設在南油；天虹商場南山旗艦店進駐常興時代商城； TIME 現(xiàn)代城集住宅、酒店、商業(yè)于一體；創(chuàng)業(yè)路將于 2020 年啟動南山最大的商業(yè)項目南山購物公園，商業(yè)面積達 20 多萬平方米。需要注意的是，目前這一區(qū)域的商業(yè)設施仍然主要服務于周邊住宅小區(qū)，離成為市級商業(yè)中心還有相當距離。地鐵2 號線的貫通或許能夠成為這一區(qū)域商業(yè)輻射范圍大幅升級的契機。 隨著西部信道的正式動工興建，投資者對南山區(qū)的地產(chǎn)業(yè)更加關注?？梢灶A見，得益于政府的大力支持，西部信道的開通 將為港人進入深圳開辟又一便捷之門，勢必吸引大量港人前來置業(yè)和購物。南油－南新商圈作為南山區(qū)重