【導讀】2020年水平，杭州樓市出現了價降量升的態(tài)勢。。。。。。目前的房價是否已。新形勢下的博弈進一步延續(xù)，而購房者心態(tài)的變。之時，通過系列變化的研究，探索樓市未來的發(fā)展方向。宅需求及需求特征做了一次廣泛的調查活動。本次調研通過房交會現場以隨。機攔訪、一對一問卷調研的形式，共設問卷900份，回收有效問卷875份，其中對住宅有購買意向的有效問卷為805份。以下分析均針對814份有購房。購房積極性從歷史最低點回暖，明顯高于去年下半年。后市判斷繼續(xù)悲觀心態(tài)，降價認知高度集中，占據%的比例。降價的認知較為統(tǒng)一，且預期降幅較2020年明顯加大。本地客占絕對主流，降價促使異地意向購房者對杭州樓市保持高關注異。近四年來的最高水平；同時受價格下調影響，二次置業(yè)群體也有所增長。高比例，以%的比例位居第二；結婚購房本次調研中依然占據較高比例，精裝修經歷從排斥到接受的根本性轉變，接受精裝修的比例接近50%，達

　　

【正文】 據房地產市場的供應與需求相互作用的原理分析，意向購房者預期單價接受度的上升與 目前市場供應房價的水平息息相關 ， 從 2020 年下半年開始延續(xù)至 2020 年 5 月份 ，房價發(fā)展達到歷史最高水平， 故 2020 年房價的接受度也達到歷史最高水平； 而進入 2020 年 下半年，降價現象出現，部分板塊房價明顯下降 ，在此情況下，意向購房者的心理預期單價也降至 萬元 /㎡ ；進入 2020 年后，杭州樓市的降價行為更為普遍，降幅也更大，降價成為買賣雙方普遍的心理預期，故意向購房者的心理預期單價再次下降，回歸到 38 2020 年水平，這也與目前杭州降價水平相吻合 。實際房價的漲跌對購房者的價格接受度形成直接影響，兩者步調一致，降價時 ，價格接受度下降，上漲時，價格接受度上升，唯一不同的，在持續(xù)上漲的樓市中，購房者對價格接受度提升較慢， 屬于市場加壓下的“被迫”行為，而并非是主觀意義上單價接受度的提升； 而在下行的樓市中，購房者對價格接受度反應快速 ，屬于主觀意義上的自然 接受。 ? 總價的承受力 保持穩(wěn)定 ， 最高比例點依然維持在 100 萬水平， 與 2020 年10 月相近 20202020年 總價接受度對比圖0510152025 16 20 11 15 1 6 12 20 17 16 9 13 18 18 16 11 4 2 1 11 20 3 6 5 4 18 5 12. 11. 12. 11 13 11 15 3 3 4 11 17 2 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150160170180190201250251300300萬以 39 20202020年 總價接受度對比圖051015202530 3 8 8 5 11 3 1 1 1 5 1 3 0 0 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360 380400及以 本 次 調研顯示 ： 意向購房者 對總價接受的 最高比例峰值 依然在 100 萬左右的水平 ， 占比 %；其次為 160 萬和 120 萬， 分別占比 %和 %。 與歷年調研相比，本次意向購房者總價 承受力 較 2020 年 5 月 明顯下降 ， 但與 2020 年 10 月基本持平， 120 萬 (含 ) 以上接受度從 2020 年 10 月%上升至 %； 160(含 )萬以上接受度從 %上升至 45%。 由此可以看出，在目前樓市大降價的背景下，意向購房者 對價格的掌控出現兩種不同的態(tài)勢，總價基本上保持不變，但單價的接受度明顯降低，單價接受度的變化 是出于目前樓市現狀調整的需要，總價的接受度主要根據各自家庭經濟情況而定，在家庭經濟未發(fā)生大變動的情況下，總價的變化相對較小。 ? 冷市下的新 現象： 價格接受度收緊，需求卻向舒適型 升級 。剛性需求 開始 兼顧品質 結合上文分析， 在目前形勢下，意向購房者對 單價 接受度 均明顯收緊 ，同時總價接受度并未發(fā)生較大變化，結合上文調研情況看， 隨著政策影響的持續(xù)深入，樓市降價范圍和力度的進一步加劇，意向購房者對所購住宅的面積 、 戶型 需求 均有擴大趨勢，出現緊湊型向舒適型的轉變，價格和品質 向來無法 兼得的剛性需求群體也開始 考慮品質需求， 由此可知 ， 在目前的冷市下，改善型需求的退縮給了剛性較強的首次置業(yè)群體更大 的需求空間 ， 同時產品 40 的更新?lián)Q代演繹（ 90 方小三房普遍出現）、空間舒適度設計、產品品質提升使需求升級成為可能， 在承受總價不變的情況下， 可以對 需求 的 戶型和面積實現升級 ， 促使需求 從 過渡性和從緊型 向舒適型轉變 。 而這樣的結果 意味著，如果房價出現 持續(xù) 下調 或力度加大 ，此部分 首次置業(yè) 意向購房者的需求還會出現調整和轉變，在需求戶型和面積上向更舒適的 方 向轉變。 ? 商業(yè)按揭比例占據主流， 未有明顯變化 01020304050607080 8 13 10 一次性付清 銀行按揭 公積金 組合貸款 本 次調研顯示： 與歷年 調研結果一致， 意向購房者 選擇 比例最大 的付款 41 方式 仍是銀行按揭 ，未有明顯變化，在以首次置業(yè)需求為主的情況下， 此部分意向購房者資金儲備相對有限，商業(yè)按揭是目前實現購房最可能的 方式 。 ? 首付承受能力 明顯下降 ，最高比例點從 4060萬 區(qū)間 回歸到 40 萬 051015202530 12 19 11 2 10 9 5 10 10 15 20 25 30 40 50 608 0 萬以上 20202020年 能接受的首付款金額表現圖050 6 5 28 16 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200及 本次調研顯示： 意向購房者接受的首付款 選擇峰值 依然 為 40 萬 ， 占比%， 此比例較 2020 年明顯升高； 其次為 60 萬 以上 ，占比 %； 80 萬位居第三 ，占比 %。 42 對比 2020 年，意向購房者能接受的首付款金額明顯 下降 ，選擇最高比例點從 2020 年 4060 萬跌至 40 萬； 60 萬以上（不含 60 萬）的首付接受度明顯降低，從 2020 年 10 月的 %下降至 %，降幅明顯。 首付接受度最高比例點出現在 40 萬，也折射出目前首次置業(yè)者購房的需求， 以上文能接受的總價 100 萬為例，首付 4 成為 40 萬 ， 而 80100 萬以上的首付以二次置業(yè)改善需求的購房者為主。 而對比歷年數據 分析 ， 在 2020 年樓市大降價的背景下， 受訪意向購房者首付能力 較前兩年 明顯下降，對價格預期的下降，也下調了意向購房者的首付金額，預計隨著 降價 的持續(xù)，首付金額仍存在一定的下降空間。 43 六 、意向調研者客戶群體研究 ? 2538 歲 中青年 群體 成為絕對主流 ， 80 后購房群體 成主力軍 0510152025303540 7 13 9 5 7 16 10 5 13 8 2124 2528 2933 3438 3945 4650 5155 5 5 以上 本次調研顯示： 本次調研意向購房人群中， 2538 歲的 中青年 人群 占整體意向購房者的 %， 是目前購房的絕對主力， 而 39 歲以上的年齡群體購房比例明顯下降 。 80 后特別是 2933 歲的 80 末購房群體崛起 是目前樓市最明顯的置業(yè) 特征 ， 本次調研中，此人群比例達到歷史最高水平， 變化明顯 ；同時 2528 歲的年齡群體和 39 歲以上的中老年群體相較于往年略有下降。 44 這個現象表明，在樓市 發(fā)展上行 的市場態(tài)勢下，經濟收入水平和支付能力 成為主導市場 需求 的關鍵因素 ， 積累了一定儲蓄的 34 歲 以上中老年 客戶群體 表現更為突出；而在樓市發(fā)展下行的市場態(tài)勢下，對住宅的剛性需求成為主導市場需求的關鍵因素，特別是二次置業(yè)受抑制的情況下，中老年群體雖然具備一定的經濟實力，但因購房成本壓力更大，部分人暫緩購房，此時，34 歲以下的年輕群體開始崛起，房價的下降給了這部分群體更 大的購房空間，同時也減輕了購房壓力，購房迫切性明顯大于年齡較大的改善需求群體，因此， 年輕人購房成為目前最大群體。 ? 三口 /四口 之家 依然為 購房的主力家庭結構， 并達到歷史最高水平 ； 單身群體 下降明顯二人世界快速上升 0102030405060 51 30 1 49 單身 二人世界三口/ 四口之家三代同堂 其他本次調研顯示： 在目前以及未來的意向購房群體中，三口 /四口 之家的家 庭結構 依然占據了 主導地位， 達 49%， 其中父母 +未成年 小孩的比例為 %， 這部分 意向購房者主要以改善需求為主 ；父母 +小孩已成年的比例為 %， 這部分意向購房者以改善 居住、為子女購房等需求為主 。 本次調研中顯示， 單身群體購房比例快速 下降 ， 成為歷年最低水平；而二人世界的比例則 創(chuàng)下了歷史新高， 相對而言，二人世界基本上處于準備結婚或新婚狀態(tài)，因此對住宅的需求 較單身群體更為 急迫，因此，在樓市降價 45 的背景下，此部分群體紛紛開始行動，故比例明顯上升。 ? 多元 行業(yè) 分布， 個體私營企業(yè) 和自由職業(yè) 為主 05101520253035402 0 0 7 . 7 4 . 3 7 . 3 0 . 9 3 . 4 1 3 . 4 1 0 . 8 4 . 5 3 . 2 1 0 . 4 3 . 2 1 . 9 9 2 7 . 82 0 0 8 . 5 3 . 6 4 . 2 0 . 7 2 . 3 1 0 . 8 5 . 9 5 . 2 3 . 3 1 0 . 1 4 . 9 7 . 8 9 . 5 3 1 . 72 0 0 8 . 1 0 4 . 0 4 . 8 1 . 7 2 . 9 1 2 . 1 6 . 9 2 . 3 2 . 7 7 . 9 4 . 8 2 . 7 1 2 . 5 3 4 . 82 0 0 9 . 5 5 7 . 8 1 4 . 2 1 7 . 7 8 . 7 2 . 7 5 7 . 7 5 . 7 3 . 8 8 . 8 2 1 . 92 0 0 9 . 1 0 4 . 3 7 . 9 1 . 6 2 . 4 1 6 . 3 9 . 6 3 . 3 3 . 5 3 . 7 3 . 1 3 . 1 7 . 9 3 3 . 12 0 1 0 . 5 6 . 1 9 1 . 2 1 . 4 1 6 . 3 6 . 9 3 . 1 4 . 1 9 . 2 3 . 7 2 . 9 1 0 . 4 2 5 . 72 0 1 0 . 1 0 7 . 2 1 2 . 7 1 . 1 3 . 3 1 1 . 2 1 0 . 5 4 . 7 5 . 8 4 . 3 5 . 8 2 . 5 1 3 . 4 1 7 . 42 0 1 1 . 5 3 6 . 5 1 . 5 2 . 2 1 8 . 2 8 6 3 . 5 5 . 7 3 . 5 2 . 7 7 . 5 3 1 . 72 0 1 1 . 1 0 5 . 4 9 . 6 1 . 7 2 . 9 1 6 . 6 7 . 6 3 . 2 7 . 1 9 . 6 2 . 2 8 . 1 1 0 . 8 1 5 . 22 0 1 2 . 5 6 . 4 1 2 . 2 1 . 1 5 . 6 1 8 . 6 8 . 3 5 7 . 5 7 . 8 6 . 7 3 . 9 13 3 . 9公務員教育文化藝術律師醫(yī)務人員個體 /私營企業(yè)專業(yè)技術人員貿易零售批發(fā)金融 /證券建筑 /房地產高科技 / 通訊 /IT學生自由職業(yè)者其他 本次調研顯示： 從 意向購房者 的職業(yè)上看，個體私營企業(yè) 和自由職業(yè)者 始終是購房的主力。 但從本次調研看，從事教育文化藝術行業(yè)的購房者 和 專 業(yè)技術人員 群體購房者 比例明顯 上升 。 ? 企業(yè)一般員工和企業(yè)中層為購房主力人群， 企業(yè)中層 日漸 崛起