【文章內(nèi)容簡介】 汽車西站北地塊 汽車西站北，站前街東 圍而未動 名人苑西地塊 昌潤路與聊堂路交叉口西北角 圍而未動 西湖印象西地塊 昌潤路與聊堂路交叉口西南角 已經(jīng)動工 火車站東地塊 東昌路與站前街交叉口東南角 已經(jīng)動工 火車站東北項目 東昌路與站前街交叉口東北角 正在施工 招標(biāo)大廈西地塊 東昌路北，風(fēng)貌街西 圍而未動 昌華造紙機械廠門前地塊 東昌路南，昌華機械廠門前 圍而未動 人才大廈西地塊 東昌路北，人才大廈對面 圍而未動 園東小區(qū)北地塊 東昌路南，市水利設(shè)計院對面 正在拆遷 市文化局北地塊 育新北街西南角 尚未拆遷 金鼎商城南地塊 東昌路與柳園路交叉口東南角 正在拆遷 新世紀(jì)花園東地塊 東昌路北新世紀(jì)花園東 部分拆遷 原肉聯(lián)廠地塊 興華路與衛(wèi)育路交叉口西南角 正在拆遷 中通二期南地塊 東昌路南 平整完 原體育場項目 東昌路北東昌賓館東 即將動工 B 區(qū) 河務(wù)局南地塊 昌潤路與振興路交叉口西南角 圍而未動 原造紙廠家屬院項目 興華西路北，中通三期對面 即將動 工 C 區(qū) 東板橋西南地塊 東昌路南，東板橋西南 部分拆遷 注： 高檔住宅是指均價超過 2500 元 /平方米，配套及物業(yè)設(shè)施相對較好的住宅 土地市場的供應(yīng)來源 目前聊城市土地供應(yīng)來源主要有三項： 1）居民住宅的拆遷，聊城市中心大量的七八十年代的住宅拆遷，提供了大量的位置優(yōu)越的土地。 2）企事業(yè)單位、工礦企業(yè)的遷移。 3）大型市政規(guī)劃建設(shè)改造，聊城市新城規(guī)劃出臺后，全市正處于一個建設(shè)期，多處規(guī)劃建設(shè)帶來了大量土地開發(fā)的機會 。 市場需求差異性較大，多種因素影響消費 1）市場需求差異性較大 目前住宅市 場中高低檔產(chǎn)品各有所需，不同檔次的產(chǎn)品消費不溫不火，整個住宅需求市場表現(xiàn)很大的差異性。 A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)不同價格、不同類型的產(chǎn)品，銷售狀況基本相同。 下表是售完、處于尾盤期或者檔次有代表性的 19 各樓盤的銷售情況和項目檔次情況。 住宅銷售情況表 區(qū)域 項目名稱 物業(yè)類型 均價 開發(fā)商 銷售情況 A 新東方名人苑 高檔住宅 2600 鑫城房產(chǎn) 60％ 中通時代豪園 高檔住宅 2690 中通時代 第二期 50％ 湖畔莊園 別墅 3300 華寓房產(chǎn) 30％ 新時代城市廣場 普通住宅 1700 新時代房產(chǎn) 8 萬未開 區(qū) 陽光花園 普通住宅 1500 圖騰房產(chǎn) 60％ 育新家園 普通住宅 1400 中興房產(chǎn) 剩兩套 萬盛家園 高檔住宅 3500 萬盛房產(chǎn) 剩兩套 閘北小區(qū) 普通住宅 1500 冠達(dá)房產(chǎn) 售完 亞大小區(qū) 普通住宅 亞大房產(chǎn) 售完 B 區(qū) 嘉和公寓 高檔住宅 1800 星光房產(chǎn) 50％ 陽光晶華城 普通住宅 1700 陽光置業(yè) 第一期 90％ 香岸雅居 普通住宅 1500 海源閣房產(chǎn) 剩兩套 北園小區(qū) 普通住宅 1300 剩四套 星海家園 普通住宅 1800 星光房產(chǎn) 30％ C 區(qū) 怡苑村 別墅 順德房產(chǎn) 20％ 鳳凰新城 別墅 2200 當(dāng)代集團 第一期％ 濱河花園 普通住宅 1100 碧波房產(chǎn) 剩六套 陽光溫泉花園 普通住宅 1270 圖騰房產(chǎn) 剩 3 套 亞大園東小區(qū) 普通住宅 1500 園東房產(chǎn) 剩 4 套 注： 高檔住宅是指均價超過 2500 元 /平方米，配套及物業(yè)設(shè)施相對較好的住宅 戶型需求方面，高檔住宅設(shè)計偏大戶型成為一種潮流，面積區(qū)間在 100140 平方米和 190220 平方米，購房者多為改善住房條件。普通住宅戶型設(shè)計 分兩個方向，一個是中小戶型，面積區(qū)間在 8095 平方米；另一個是多室的中大戶型，面積區(qū)間為 100130 平方米，消費者部分為改善住房條件，部分為滿足居住要求。 2）多種因素影響消費 中高檔住宅的消費快慢幾乎由推廣銷售的因素決定。開發(fā)商的品牌成為影響購房者購房的重要因素，中通、當(dāng)代等有實力的開發(fā)商是較有名的品牌。 中高檔住宅產(chǎn)品，仍然有很大的市場，但是住宅的位置、品質(zhì)、推廣等將在很大程度上影響高端住宅產(chǎn)品的銷售情況。 潛在需求特點明顯 市內(nèi) 1299 份有效街頭問卷調(diào)查顯示，目前住宅市場潛在需求特點明顯： 購房目的 ： 主要為改善住房條件和滿足基本居住要求 購房時間 ： 打算年內(nèi)較多 理想位置 ： 為東昌湖濱 心理價位 ： 大多數(shù)在 1200— 1800 元 /平方米 1）滿足居住要求和改善住房條件平分市場 調(diào)查結(jié)果顯示，以滿足基本居住要求為目的的占 46％，改善住房條件的占 41％，為父母或子女購房的占 8％，投資的占 5％。這一結(jié)果表明，滿足基本居住要求和改善住房條件仍然是構(gòu)成市場需求的兩大因素，投資沒有形成規(guī)模。 2）年內(nèi)購房群體較大 購房時間需求在一定程度上，顯示未來某段時間內(nèi)市場的需求量。 調(diào)查結(jié)果 顯示，意愿一年內(nèi)購房的占 19％。 19％的年內(nèi)購房人群，表明年內(nèi)的購房群體相當(dāng)可觀，未來一年內(nèi)住宅市場需求旺盛。即使因為多種原因有部分不能在年內(nèi)實際購房，同樣能夠表明年內(nèi)開發(fā)住宅項目具有很大的市場。 3）東昌湖濱仍然是最理想的選擇區(qū)域 調(diào)查結(jié)果顯示， 69％的聊城人將理想的住宅位置選擇在東昌湖濱。說明東昌湖在聊城人的心目中確實是重要的。選擇這一區(qū)域的消費者主要是從生活質(zhì)量。方便程度和這個地理位置所代表的身份地位考慮，這個人群中大部分有相當(dāng)?shù)氖杖牒蜕矸荩硗庖徊糠譀]有實力的人也把東昌湖 濱的住宅生活作為一種生活的向往。 另外 13％的選擇東昌路沿線的，主要是從生活的方便程度和商業(yè)經(jīng)營的角度考慮； 4％的選擇柳園路沿線的，主要是從生活習(xí)慣考慮； 11％選擇經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的主要是從廉價的房價考慮； 3％的選擇振興路、建設(shè)路區(qū)域的，主要是從生活習(xí)慣和商業(yè)經(jīng)營方便程度的角度考慮。 所以在東昌湖濱開發(fā)住宅項目，應(yīng)該著重處理豪生活舒適程度和產(chǎn)品檔次。 4）高檔住宅消費有限 調(diào)查結(jié)果顯示，在聊城人對自己所滿意的住宅產(chǎn)品的心理價格分別為： 1200 以下的占 11％， 12001800 的占 78％， 20003000 的占 8％，3000 以上的占 3％（單價：元 /平方米）。 這樣的心理價位，主要是在聊城長期的住宅市場的價格環(huán)境中形成的，要想沖破這種心理界限，應(yīng)該給產(chǎn)品一個良好的定位和良好的推廣銷售策略。 萬盛家園，在聊城市第一次打破了傳統(tǒng)心理價位界限，沖擊住宅最高價獲得了很好的成功。 就心理價位構(gòu)成來看，要想在住宅市場沖擊 3000 元以上的價格，第一要抓住有這個消費能力的群體，也就是有這個心理價位的群體， 其次是開發(fā)原本心理價位在 20003000 元的群體的消費潛能。這個群體中有一部分是因為有 3000 元以上的消 費能力，受傳統(tǒng)市場價格影響而將自己的心理價位降低。 市場供求基本平衡 綜合上述分析，目前這個聊城市住宅市場供給充足、需求旺盛，供求基本平衡。市場需求差異性較大，但是特點明顯，多種因素影響消費；改善住房條件的需求正在逐漸取代基本居住需求，這將引起未來市場質(zhì)的變化：以滿足改善住房條件為主。目前市場狀態(tài)表明，市場在發(fā)展過程中政府手筆較大，迅速引進(jìn)了先進(jìn)的經(jīng)營理念，促使整個聊城市住宅市場以跳躍的方式發(fā)展，整個市場運作正在無序轉(zhuǎn)向有序。 二、不同檔次產(chǎn)品的價格及推廣銷售 聊城市目前的 住宅產(chǎn)品主要分普通住宅、高檔住宅和別墅幾種類 型。 普通住宅，價格一般在 12001700 元之間，為聊城的大眾消費產(chǎn)品。其規(guī)模或大或小，但是品質(zhì)普遍不高。這類產(chǎn)品都是開發(fā)商自己銷售，絕大部分不做成型推廣，按照當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的銷售方式銷售，有些甚至沒有開盤儀式。其銷售時間或長或短，主要受價格、位置、開發(fā)商品牌影響；有個別樓盤受銷售方式影響，比如售樓員低劣的素質(zhì)將部分客戶擋在了門外；另外由于外來代理推廣公司的介入，部分鄰近的傳統(tǒng)銷售項目都將很大程