【正文】 00 普通住宅 當(dāng)代集團(tuán) 自 管 自售 注： 高檔住宅是指均價(jià)超過 2500 元 /平方米，配套及物業(yè)設(shè)施相對較好的住宅 住宅價(jià)格曲線圖 由以上分析可以看出，有效的推廣策劃對銷售的效果起著舉足輕重的作用，直接決定了項(xiàng)目的檔次、價(jià)格和銷售情況。尤其是高檔住宅、別墅更加注重自己的物業(yè)管理的服務(wù)水平。 3）定位決定配套 目前，市場上住宅產(chǎn)品的小區(qū)配套情況，基本都是項(xiàng)目本身的定位決定的，是直接關(guān)系產(chǎn) 品檔次的重要因素。 1）需求趨向較大戶型 調(diào)查結(jié)果顯示，高檔樓盤的主力戶型面積區(qū)間通常為 100— 160平方米，如中通時(shí)代豪園二期，新東方名人苑等項(xiàng)目；復(fù)式戶型面積區(qū)間通常為 195— 225 平方米，如新東方名人苑的頂層復(fù)式戶型面積為 217 平方米；部分處于尾盤期的樓盤還有 75— 90 平方米的戶型存在； Villa、 Townhouse 的面積較大，通常在 220— 300 平方米之間。 另外，購買面積在 80 平方米以下戶型的消費(fèi)人群主要有老年人 居住購房、年輕人結(jié)婚購房、投資者購房三種，正在逐步形成有力的購買力。其中，均價(jià)在 1500 元 /平方米以上的樓盤，其暢銷戶型面積為 100— 140 平方米；同時(shí)，其中的大面積復(fù)式 結(jié)構(gòu)的戶型也很暢銷，如新東方名人苑的頂層復(fù)式房型；均價(jià)在 1500 元 /平方米以下的樓盤，其暢銷戶型主要以兩室一廳、兩室兩廳為主，面積一般在 80— 100 平方米。 四、典型項(xiàng)目分析 目前在聊城市與本項(xiàng)目有競爭實(shí)力或者做的較好有參考價(jià)值的樓盤項(xiàng)目主要有：原體育場項(xiàng)目、中通時(shí)代豪園、新東方名人苑、西湖印象、湖畔莊園、鳳凰新城和星光系列。其中項(xiàng)目一期位于興華西路與向陽路交叉口東南角，共有 17 棟，目前已入住。 2）銷售推廣資料 書面資料： 樓書、折頁、標(biāo)準(zhǔn)層戶型圖、手提帶、銷售名片、《中通時(shí)代豪園客戶俱樂部會(huì)員手冊》 展示資料： 展板、海報(bào)、項(xiàng)目沙盤模型、戶型模型、樣板間 戶外資料： 圍墻廣告 媒體資料： 報(bào)紙廣告、報(bào)紙新聞、電視新聞、短信廣告 3）戶型策略分析 ? 戶型概況 通過調(diào)查得知，天闊項(xiàng)目共有住宅 16 棟（ 535 戶），寫字樓 1 棟（尚未銷售）。 復(fù)式戶型全部位于小高層樓盤的 1 12 層上。 省心：開發(fā)商集團(tuán)采購、統(tǒng)一設(shè)計(jì)，享團(tuán)購優(yōu)惠、保障質(zhì)量，遠(yuǎn)比自己裝修省心劃算。 另外，沿路、沿河的樓盤上各戶型的價(jià)格都要比其他樓盤對應(yīng)位置的戶型高 50— 100 元 /平米，視野開闊、景觀好的戶型價(jià)格比一般戶型高 50— 100 元 /平米。 成立中通時(shí)代豪園客戶俱樂部 ，并以其名義在每個(gè)周末組織開展多種多樣的會(huì)員活動(dòng)，增加項(xiàng)目銷售現(xiàn)場人氣，展示項(xiàng)目特色優(yōu)勢。 新東方名人苑 西湖印象和湖畔莊園 西 湖印象和湖畔莊園因?yàn)榈乩砦恢脙?yōu)勢，以及 Villa、 Townhouse的定位，可能在總價(jià)上對本區(qū)域的復(fù)式戶型構(gòu)成競爭。 。 鳳凰新城 鳳凰新城是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的別墅，因?yàn)榈乩砦恢玫脑颍瑑r(jià)格非常的低，均價(jià)只有 2000 多元，總體量很大 80 萬平米。 通過報(bào)紙、電視等傳媒，將項(xiàng)目信息、活動(dòng)信息面向公眾發(fā)布，以軟性廣告形式對項(xiàng)目進(jìn)行推廣宣傳，并與項(xiàng)目推廣活動(dòng)配合，形成一系列連續(xù)性的信息發(fā)布和推廣。建議允許小定轉(zhuǎn)讓，增加客戶的購買熱情。 ? 戶型分布及比例 具體內(nèi)容見下表 編號 結(jié)構(gòu) 面積 數(shù)量 分布 比例 K0 K02 兩室兩廳一衛(wèi) 9 99 60 24＃ 1 28＃ 1 31＃ 36 ％ C0 C02 三室兩廳兩衛(wèi) 11 121 60 26＃ 1 30＃ 1 32＃ 36 ％ N02 三室兩廳兩衛(wèi) 13 132 59 18＃ 3 23＃ 2 34＃ 310 11% A0 A02 三室兩廳兩衛(wèi) 13 133 124 22＃ 1 23＃ 1 25＃ 2 27＃ 1 28＃ 16 ％ N03 三室兩廳兩衛(wèi) 13 138 51 18＃ 3 33＃ 2 34＃ 310 ％ G0 G02 三室兩廳兩衛(wèi) 14 149 48 19＃ 3 20＃ 3 21＃ 310 9％ D0 D02 四室兩廳兩衛(wèi) 160、 161 48 22＃ 1 23＃ 1 26＃ 1 30＃ 16 9％ N01 四室兩廳兩衛(wèi) 17 172 59 18＃ 3 33＃ 2 34＃ 310 11％ 復(fù) N02 五室三廳三衛(wèi) 19 232 7 18＃、 33＃、 34＃ ＃ 復(fù) N01 五室三廳三衛(wèi) 2 247 7 18＃、 33＃、 34＃ ＃ 復(fù) N03 五室三廳三衛(wèi) 23 240 6 18＃、 33＃、 34＃ ％ 復(fù) N01/02 六室三廳三衛(wèi) 25 256 6 19＃、 20＃、 21＃ ％ 戶型面積比例圖表如下所示： 其中面積區(qū)間為 130170 平米的戶型比例如下圖所表示： 4）價(jià)格策略分析 據(jù)調(diào)查，天闊前銷售的樓盤中，多層樓盤均價(jià)在 2400 元 /平米，％ ％ 5 ％ 120 以下 130170 200260 130139 60％ 160170 28％ 140150 12％ 小高層均價(jià)在 2800 元、 在多層樓盤中，一樓戶型因?yàn)楦綆Щ▓@、平臺等，價(jià)格最高，為 3080 元 /平米左右，二三層均價(jià)在 2700 元 /平米左右，四至六層每高一層價(jià)格下降 100— 150 元 /平米，六層戶型價(jià)格為 2230 元 /平米。 ? 戶型裝修 本項(xiàng)目所有戶型都是簡裝修，有三大好處： 放心：有樣板房可作參考，不用擔(dān)心裝修后與預(yù)想效果不符。 ? 戶型分析 主力戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，約占總戶數(shù)的 64％，面積在 120— 150平方米，分別是 N0 N0 G01（ G02）、 A01（ A02）、 C01（ C02）五種戶型； 兩室兩廳一衛(wèi)戶型占 ％，面積在 97— 100 平方米； 四室 兩廳兩衛(wèi)戶型占 20％，面積在 160— 172 平方米，分別是N0 D01（ D02）兩種戶型； 復(fù)式戶型占 5％，共有 4 種戶型，面積在 197— 256 平方米，所有復(fù)式戶型均為中空客廳，有前臺花園，二層設(shè)大露臺。共有 17 棟，包括 11 棟多層， 6 棟小高層。 棕瀾海項(xiàng)目 中通時(shí)代豪園 中通時(shí)代豪園是目前聊城市最有實(shí)力的開發(fā)項(xiàng)目，地理位置上與本項(xiàng)目同處一條交通干道，其推廣、銷售以及整體形象都做的很好，均價(jià) 多層 2400 元 /平方米，小高層 2600 元 /平方米，不是很高。隨著購房者對戶型面積的更大要求，兩室兩廳已成為當(dāng)前中層購房者的首選，稍高層次的購房者則青睞于三室兩廳的戶型，高層次消費(fèi)者更加講究生活檔次，一般會(huì)選擇四室兩廳兩衛(wèi)的戶型，而且復(fù)式戶型往往更能滿足他們的需求。關(guān)于別墅，地區(qū)聊城的 Townhouse 面積區(qū)間一般在 190— 300 平方米，湖濱項(xiàng)目價(jià)格在 3000— 4500 元 /平方米之間，所以湖濱高檔住宅的復(fù)式面積控制在 200 平方米，以減小 Townhouse 在總價(jià)上造成的威脅。 消費(fèi)需求 市場的街頭訪問調(diào)查結(jié)果顯示，未來購房者需求的面積區(qū)間主要為 80— 120 平方米和 120— 180 平方米。而相對的高檔住宅和別墅則都非常注重配套，第一他們都具有較好的 周邊地理環(huán)境，比如處在風(fēng)景區(qū)或具有較好的交通條件、商業(yè)氛圍；第二，因?yàn)樗麄儽旧韺?xiàng)目的較高定位，決定了小區(qū)內(nèi)較高的配套，會(huì)所、電梯、可視對講、地暖等被廣泛采用，有些還作了一些特別的配套來作為自己的核心競爭力，比如新東方名人苑的 24 小時(shí)溫泉洗浴，（萬盛家園、嘉和公寓、星海家園因?yàn)槊娣e有限，沒有規(guī) 劃，小區(qū)也就沒有會(huì)所）。 2）裝修標(biāo)準(zhǔn)不一而定 聊城市住宅市場上目前產(chǎn)品的裝修情況不盡相同，以毛坯房居多，占 65％以上，有些為簡單裝修，精裝修的占 10％左右。 三、物業(yè)、裝修、配套和戶型 物業(yè)、裝修和配套情況分析 住宅物業(yè)、裝修、配套情況統(tǒng)計(jì)表 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 裝修標(biāo)準(zhǔn) 小區(qū)配套 周邊環(huán)境 物業(yè)公司 A 區(qū)