【正文】 00 普通住宅 當(dāng)代集團 自 管 自售 注： 高檔住宅是指均價超過 2500 元 /平方米，配套及物業(yè)設(shè)施相對較好的住宅 住宅價格曲線圖 由以上分析可以看出，有效的推廣策劃對銷售的效果起著舉足輕重的作用，直接決定了項目的檔次、價格和銷售情況。尤其是高檔住宅、別墅更加注重自己的物業(yè)管理的服務(wù)水平。 3）定位決定配套 目前，市場上住宅產(chǎn)品的小區(qū)配套情況，基本都是項目本身的定位決定的，是直接關(guān)系產(chǎn) 品檔次的重要因素。 1）需求趨向較大戶型 調(diào)查結(jié)果顯示，高檔樓盤的主力戶型面積區(qū)間通常為 100— 160平方米，如中通時代豪園二期，新東方名人苑等項目；復(fù)式戶型面積區(qū)間通常為 195— 225 平方米，如新東方名人苑的頂層復(fù)式戶型面積為 217 平方米；部分處于尾盤期的樓盤還有 75— 90 平方米的戶型存在； Villa、 Townhouse 的面積較大，通常在 220— 300 平方米之間。 另外，購買面積在 80 平方米以下戶型的消費人群主要有老年人 居住購房、年輕人結(jié)婚購房、投資者購房三種，正在逐步形成有力的購買力。其中，均價在 1500 元 /平方米以上的樓盤，其暢銷戶型面積為 100— 140 平方米；同時，其中的大面積復(fù)式 結(jié)構(gòu)的戶型也很暢銷，如新東方名人苑的頂層復(fù)式房型；均價在 1500 元 /平方米以下的樓盤，其暢銷戶型主要以兩室一廳、兩室兩廳為主，面積一般在 80— 100 平方米。 四、典型項目分析 目前在聊城市與本項目有競爭實力或者做的較好有參考價值的樓盤項目主要有：原體育場項目、中通時代豪園、新東方名人苑、西湖印象、湖畔莊園、鳳凰新城和星光系列。其中項目一期位于興華西路與向陽路交叉口東南角，共有 17 棟，目前已入住。 2）銷售推廣資料 書面資料： 樓書、折頁、標(biāo)準(zhǔn)層戶型圖、手提帶、銷售名片、《中通時代豪園客戶俱樂部會員手冊》 展示資料： 展板、海報、項目沙盤模型、戶型模型、樣板間 戶外資料： 圍墻廣告 媒體資料： 報紙廣告、報紙新聞、電視新聞、短信廣告 3）戶型策略分析 ? 戶型概況 通過調(diào)查得知，天闊項目共有住宅 16 棟（ 535 戶），寫字樓 1 棟（尚未銷售）。 復(fù)式戶型全部位于小高層樓盤的 1 12 層上。 省心：開發(fā)商集團采購、統(tǒng)一設(shè)計，享團購優(yōu)惠、保障質(zhì)量，遠(yuǎn)比自己裝修省心劃算。 另外，沿路、沿河的樓盤上各戶型的價格都要比其他樓盤對應(yīng)位置的戶型高 50— 100 元 /平米，視野開闊、景觀好的戶型價格比一般戶型高 50— 100 元 /平米。 成立中通時代豪園客戶俱樂部 ，并以其名義在每個周末組織開展多種多樣的會員活動，增加項目銷售現(xiàn)場人氣，展示項目特色優(yōu)勢。 新東方名人苑 西湖印象和湖畔莊園 西 湖印象和湖畔莊園因為地理位置優(yōu)勢，以及 Villa、 Townhouse的定位，可能在總價上對本區(qū)域的復(fù)式戶型構(gòu)成競爭。 。 鳳凰新城 鳳凰新城是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的別墅，因為地理位置的原因，價格非常的低，均價只有 2000 多元，總體量很大 80 萬平米。 通過報紙、電視等傳媒，將項目信息、活動信息面向公眾發(fā)布，以軟性廣告形式對項目進行推廣宣傳，并與項目推廣活動配合，形成一系列連續(xù)性的信息發(fā)布和推廣。建議允許小定轉(zhuǎn)讓，增加客戶的購買熱情。 ? 戶型分布及比例 具體內(nèi)容見下表 編號 結(jié)構(gòu) 面積 數(shù)量 分布 比例 K0 K02 兩室兩廳一衛(wèi) 9 99 60 24＃ 1 28＃ 1 31＃ 36 ％ C0 C02 三室兩廳兩衛(wèi) 11 121 60 26＃ 1 30＃ 1 32＃ 36 ％ N02 三室兩廳兩衛(wèi) 13 132 59 18＃ 3 23＃ 2 34＃ 310 11% A0 A02 三室兩廳兩衛(wèi) 13 133 124 22＃ 1 23＃ 1 25＃ 2 27＃ 1 28＃ 16 ％ N03 三室兩廳兩衛(wèi) 13 138 51 18＃ 3 33＃ 2 34＃ 310 ％ G0 G02 三室兩廳兩衛(wèi) 14 149 48 19＃ 3 20＃ 3 21＃ 310 9％ D0 D02 四室兩廳兩衛(wèi) 160、 161 48 22＃ 1 23＃ 1 26＃ 1 30＃ 16 9％ N01 四室兩廳兩衛(wèi) 17 172 59 18＃ 3 33＃ 2 34＃ 310 11％ 復(fù) N02 五室三廳三衛(wèi) 19 232 7 18＃、 33＃、 34＃ ＃ 復(fù) N01 五室三廳三衛(wèi) 2 247 7 18＃、 33＃、 34＃ ＃ 復(fù) N03 五室三廳三衛(wèi) 23 240 6 18＃、 33＃、 34＃ ％ 復(fù) N01/02 六室三廳三衛(wèi) 25 256 6 19＃、 20＃、 21＃ ％ 戶型面積比例圖表如下所示： 其中面積區(qū)間為 130170 平米的戶型比例如下圖所表示： 4）價格策略分析 據(jù)調(diào)查，天闊前銷售的樓盤中，多層樓盤均價在 2400 元 /平米，％ ％ 5 ％ 120 以下 130170 200260 130139 60％ 160170 28％ 140150 12％ 小高層均價在 2800 元、 在多層樓盤中，一樓戶型因為附帶花園、平臺等，價格最高，為 3080 元 /平米左右，二三層均價在 2700 元 /平米左右，四至六層每高一層價格下降 100— 150 元 /平米，六層戶型價格為 2230 元 /平米。 ? 戶型裝修 本項目所有戶型都是簡裝修，有三大好處： 放心：有樣板房可作參考，不用擔(dān)心裝修后與預(yù)想效果不符。 ? 戶型分析 主力戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，約占總戶數(shù)的 64％，面積在 120— 150平方米，分別是 N0 N0 G01（ G02）、 A01（ A02）、 C01（ C02）五種戶型； 兩室兩廳一衛(wèi)戶型占 ％，面積在 97— 100 平方米； 四室 兩廳兩衛(wèi)戶型占 20％，面積在 160— 172 平方米，分別是N0 D01（ D02）兩種戶型； 復(fù)式戶型占 5％，共有 4 種戶型，面積在 197— 256 平方米，所有復(fù)式戶型均為中空客廳，有前臺花園，二層設(shè)大露臺。共有 17 棟，包括 11 棟多層， 6 棟小高層。 棕瀾海項目 中通時代豪園 中通時代豪園是目前聊城市最有實力的開發(fā)項目，地理位置上與本項目同處一條交通干道，其推廣、銷售以及整體形象都做的很好，均價 多層 2400 元 /平方米，小高層 2600 元 /平方米，不是很高。隨著購房者對戶型面積的更大要求，兩室兩廳已成為當(dāng)前中層購房者的首選，稍高層次的購房者則青睞于三室兩廳的戶型，高層次消費者更加講究生活檔次，一般會選擇四室兩廳兩衛(wèi)的戶型，而且復(fù)式戶型往往更能滿足他們的需求。關(guān)于別墅，地區(qū)聊城的 Townhouse 面積區(qū)間一般在 190— 300 平方米，湖濱項目價格在 3000— 4500 元 /平方米之間，所以湖濱高檔住宅的復(fù)式面積控制在 200 平方米，以減小 Townhouse 在總價上造成的威脅。 消費需求 市場的街頭訪問調(diào)查結(jié)果顯示，未來購房者需求的面積區(qū)間主要為 80— 120 平方米和 120— 180 平方米。而相對的高檔住宅和別墅則都非常注重配套，第一他們都具有較好的 周邊地理環(huán)境，比如處在風(fēng)景區(qū)或具有較好的交通條件、商業(yè)氛圍；第二，因為他們本身對項目的較高定位，決定了小區(qū)內(nèi)較高的配套，會所、電梯、可視對講、地暖等被廣泛采用，有些還作了一些特別的配套來作為自己的核心競爭力，比如新東方名人苑的 24 小時溫泉洗浴，（萬盛家園、嘉和公寓、星海家園因為面積有限，沒有規(guī) 劃，小區(qū)也就沒有會所）。 2）裝修標(biāo)準(zhǔn)不一而定 聊城市住宅市場上目前產(chǎn)品的裝修情況不盡相同，以毛坯房居多，占 65％以上，有些為簡單裝修，精裝修的占 10％左右。 三、物業(yè)、裝修、配套和戶型 物業(yè)、裝修和配套情況分析 住宅物業(yè)、裝修、配套情況統(tǒng)計表 區(qū)域 項目名稱 物業(yè)類型 裝修標(biāo)準(zhǔn) 小區(qū)配套 周邊環(huán)境 物業(yè)公司 A 區(qū)