【正文】 多種因素影響消費(fèi) 1）市場需求差異性較大 目前住宅市 場中高低檔產(chǎn)品各有所需，不同檔次的產(chǎn)品消費(fèi)不溫不火，整個(gè)住宅需求市場表現(xiàn)很大的差異性。目前引人注目的幾個(gè)高檔住宅項(xiàng)目萬盛家園、中通時(shí)代豪園、新東方名人苑、棕欖海 、中巨項(xiàng)目（尚未取名）、西湖印象等都集中在這一區(qū)域。 潛在供應(yīng)充足 目前聊城住宅市場的潛在供應(yīng)，主要是幾個(gè)在售項(xiàng)目的二期、三期，和幾個(gè)準(zhǔn)備開盤銷售的項(xiàng)目以及 以土地形勢存在即將開發(fā)的項(xiàng)目。 目前整個(gè)銷售市場略顯緊俏。 第三 個(gè)體戶和民營企業(yè)，他們購房主要目的是為了工作和經(jīng)營 方便。第一代產(chǎn)品的時(shí)代，幾乎是公房、福利房時(shí)代，后期糅進(jìn)了房改；第二代產(chǎn)品的時(shí)代，隨著房改的結(jié)束需求變得多樣化，人們已經(jīng)意識到買賣雙方的關(guān)系已經(jīng)變化，部分有眼光的開發(fā)商開始主動迎合消費(fèi)者心理，進(jìn)入主動營銷階段；第三代產(chǎn)品的時(shí)代，賣方完全進(jìn)入主動營銷階段，開始運(yùn)用許多先進(jìn)的營銷理念和手法，采用品牌戰(zhàn)略。一些小區(qū)鋪設(shè)光纖網(wǎng)絡(luò)、一卡通等。 聊城市住宅市場調(diào)查分析報(bào)告 2020 年 4 月 8 日 目 錄 第一部分 住宅市場態(tài)勢分析 一、 住宅市場發(fā)展的三個(gè)階段 二、 三大市場板塊的基本情況 三、 聊城市住房消費(fèi)觀念 老聊城人 — 拆遷入市型 公務(wù)員 — 改善居住型 成功認(rèn)識 — 享受投資型 白領(lǐng)階層 — 基本消費(fèi)型 第二部分 住宅市場微觀分析 四、 市場供應(yīng)基本平衡 現(xiàn)有供應(yīng) — 銷售緊俏 供給市場區(qū)域性明顯 潛在供應(yīng)充足 1） 建設(shè)中項(xiàng)目給市場充足的供應(yīng) 2） 空置土地給市場充足的供應(yīng) 土地市場的供應(yīng)來源 市場需求差異性較大，多種因素影響消費(fèi) 1） 市場需 求差異性較大 2） 多種因素影響消費(fèi) 潛在需求特點(diǎn)明顯 1） 滿足居住要求和改善住房條件平分市場 2） 年內(nèi)購房群體較大 3） 東昌湖濱仍然是最理想的選擇區(qū)域 4） 高檔住宅消費(fèi)有限 市場供求基本平衡 五、 不同檔次產(chǎn)品的價(jià)格及推廣銷售 六、 物業(yè)、裝修、配套和戶型 物業(yè)、裝修、配套情況分析 1） 物業(yè)管理備受關(guān)注 2） 裝修標(biāo)準(zhǔn)不一而定 3） 定位決定配套 戶型情況分析 1） 戶型面積區(qū)間情況分析 2） 戶型結(jié)構(gòu)情況分析 七、 典型項(xiàng)目分析 原體育場項(xiàng)目 棕瀾海項(xiàng)目 中通時(shí)代豪園 新東方名人苑 西湖印象和湖畔莊園 鳳凰新城 星光系列 第一部分 住宅市場態(tài)勢分析 一、住宅市場發(fā) 展的三個(gè)階段 住宅產(chǎn)品作為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)型產(chǎn)品，也同其他產(chǎn)品一樣，隨著社會的發(fā)展人們需求的提高，不斷的更新?lián)Q代，提高品質(zhì)。 小區(qū)分組團(tuán)，徹底打破行列式布局；流行多層和小高層帶電梯；外立面講究簡潔流暢；除會所外，有許多實(shí)用又講究的配套設(shè)施；戶型趨向多元化；小區(qū)內(nèi)智能化水平更高，全方位監(jiān)控；異型窗出現(xiàn)。 隨著三種不同住宅產(chǎn)品的出現(xiàn)，住宅市場隨之出現(xiàn)了三種不同的形態(tài)；或者說三種不同的市場形態(tài)推出了三種不同的住宅產(chǎn)品，兩者相互并存。 第二 有錢人，主要是企業(yè)管理層，這部分人在聊城數(shù)目不少，很多是小企業(yè)老板，他們置業(yè)主要在于投資，喜歡在市中心、湖濱或者東部買別墅。在調(diào)查的 11 處售完項(xiàng)目和尾盤期項(xiàng)目中，個(gè)別項(xiàng)目供不應(yīng)求，像萬盛家園的戶型供應(yīng)量不足。 C 區(qū)雖然已經(jīng)形成比較大的住宅供給市場并且具備了最大的開發(fā)潛力，但是目前在開發(fā)速度、供給量、產(chǎn)品價(jià)格上還不能與 A、 B區(qū)相比。 A 區(qū)內(nèi)東昌湖沿湖區(qū)域、東昌路沿線、柳園路沿線都是聊城市良 好的住宅項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域，具有成熟的城市配套和生活環(huán)境。 3）大型市政規(guī)劃建設(shè)改造，聊城市新城規(guī)劃出臺后，全市正處于一個(gè)建設(shè)期，多處規(guī)劃建設(shè)帶來了大量土地開發(fā)的機(jī)會 。 中高檔住宅產(chǎn)品，仍然有很大的市場，但是住宅的位置、品質(zhì)、推廣等將在很大程度上影響高端住宅產(chǎn)品的銷售情況。說明東昌湖在聊城人的心目中確實(shí)是重要的。 就心理價(jià)位構(gòu)成來看，要想在住宅市場沖擊 3000 元以上的價(jià)格，第一要抓住有這個(gè)消費(fèi)能力的群體，也就是有這個(gè)心理價(jià)位的群體， 其次是開發(fā)原本心理價(jià)位在 20003000 元的群體的消費(fèi)潛能。這類產(chǎn)品都是開發(fā)商自己銷售，絕大部分不做成型推廣，按照當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的銷售方式銷售，有些甚至沒有開盤儀式。所以，這些別墅目前對東昌湖濱的高檔項(xiàng)目尚沒有太大的威脅。有些項(xiàng)目在裝修方面則是提供優(yōu)惠裝修服務(wù)，比如新東方名人苑。消費(fèi)需求也正在從單純居住要求向改善住房生活條件轉(zhuǎn)變，以改善居住條件為主要訴求的面積要求較大，部分以滿足居住要求為主要訴求的也打算一步到位，需求較大面積房子。 所以，中高檔住宅產(chǎn)品的戶型應(yīng)該選擇兩室兩廳、三室兩廳、四 室兩廳及復(fù)式戶型。三期位于興華路南，古運(yùn)河北，目前 在建未售，共有 14 棟。 安心：裝修與房價(jià)一起算，可按揭月供。 借助演藝界明星造勢，為項(xiàng)目招攬人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響，打造項(xiàng)目品牌。 星光系列 星光系列包括星海家園、嘉和公寓、星光水韻花都，無論地理位置、項(xiàng)目本身定位及還是其推廣及其項(xiàng)目包裝都有一定的可鑒性。 通過對政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注和參觀的宣傳，強(qiáng)化項(xiàng)目在聊城房地產(chǎn)市場上的尊貴地位，提高項(xiàng)目的整體檔次，樹立項(xiàng)目高品質(zhì)形象。小高層以三樓戶型價(jià)格最低為 2700 元 /平米左右，每高一層價(jià)格增 加約 100— 150 元 /平米， 10 層價(jià)格在 3350 元 /平米左右。 ? 戶型特點(diǎn) 本項(xiàng)目戶型中，有錯(cuò)層結(jié)構(gòu)的戶型為 124 戶，且均為三室兩廳兩衛(wèi)戶型，占總戶數(shù)的 ％； 有前臺花園的戶型有 274 戶，占總戶數(shù)的 51％，且多位于小高層樓盤上，多層設(shè)前臺花園的只有 27＃樓。 1）項(xiàng)目基本情況 本項(xiàng)目位于東昌西路以北，興華西路以南，向陽路以東，古運(yùn)河兩側(cè)，總建筑面積 28 萬平方米。 2）戶型結(jié)構(gòu)情況分析 兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳及少量復(fù)式戶型 調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，目前在售樓盤的主力戶型為兩室兩廳、三室兩廳，面積在 80— 140 平方米。 戶型情況分析 以下主要從戶型的面積區(qū)間和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)兩個(gè)方面分析住宅的戶型情況。消費(fèi)者鑒于聊城住宅項(xiàng)目物業(yè)管理歷史的不良情況，購房時(shí)把物業(yè)管理當(dāng)作一個(gè)購房的重要參考依據(jù)；開發(fā)商鑒于消費(fèi)者的這種心理需求，銷售中也極大的注重了對物業(yè)管 理的宣傳。 目前，聊城市的別墅項(xiàng)目不多，只有 A 區(qū)東昌湖濱的西湖印象和湖畔莊園， C 區(qū)的鳳凰新城、怡苑村和濱河花園的別墅區(qū)。目前市場狀態(tài)表明，市場在發(fā)展過程中政府手筆較大，迅速引進(jìn)了先進(jìn)的經(jīng)營理念，促使整個(gè)聊城市住宅市場以跳躍的方式發(fā)展，整個(gè)市場運(yùn)作正在無序轉(zhuǎn)向有序。 所以在東昌湖濱開發(fā)住宅項(xiàng)目，應(yīng)該著重處理豪生活舒適程度和產(chǎn)品檔次。 調(diào)查結(jié)果 顯示，意愿一年內(nèi)購房的占 19％。 住宅銷售情況表 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 均價(jià) 開發(fā)商 銷售情況 A 新東方名人苑 高檔住宅 2600 鑫城房產(chǎn) 60％ 中通時(shí)代豪園 高檔住宅 2690 中通時(shí)代 第二期 50％ 湖畔莊園 別墅 3300 華寓房產(chǎn) 30％ 新時(shí)代城市廣場 普通住宅 1700 新時(shí)代房產(chǎn) 8 萬未開 區(qū) 陽光花園 普通住宅 1500 圖騰房產(chǎn) 60％ 育新家園 普通住宅 1400 中興房產(chǎn) 剩兩套 萬盛家園 高檔住宅 3500 萬盛房產(chǎn) 剩兩套 閘北小區(qū) 普通住宅 1500 冠達(dá)房產(chǎn) 售完 亞大小區(qū) 普通住宅 亞大房產(chǎn) 售完 B 區(qū) 嘉和公寓 高檔住宅 1800 星光房產(chǎn) 50％ 陽光晶華城 普通住宅 1700 陽光置業(yè) 第一期 90％ 香岸雅居 普通住宅 1500 海源閣房產(chǎn) 剩兩套 北園小區(qū) 普通住宅 1300 剩四套 星海家園 普通住宅 1800 星光房產(chǎn) 30％ C 區(qū) 怡苑村 別墅 順德房產(chǎn) 20％ 鳳凰新城 別墅 2200 當(dāng)代集