【正文】 運(yùn)用手機(jī)短信方式，將項目的進(jìn)展及推廣活動信息傳遞給業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主，保持與客戶的信息交流，強(qiáng)化客戶對項目的印象。項目主要戶型 12 種，其中單層戶型 8 種，復(fù)式戶型 4 種。 鑒于高檔項目的高價位，面積較大容易在總價上給消費(fèi)者構(gòu)成壓力；再者，調(diào)查顯示高于 160 平方米戶型的消費(fèi)人群數(shù)量很少，所以高檔單層住 宅面積區(qū)間定在 80— 150 平方米將容易銷售。目前聊城的房地產(chǎn)開發(fā)商，已經(jīng)越來越多的關(guān)注項目的推廣和策劃，整個市場的操作模式正在逐漸走向成熟。 市場供求基本平衡 綜合上述分析，目前這個聊城市住宅市場供給充足、需求旺盛，供求基本平衡。這一結(jié)果表明，滿足基本居住要求和改善住房條件仍然是構(gòu)成市場需求的兩大因素，投資沒有形成規(guī)模。 2）空置土地給市場充足的供應(yīng) 市區(qū)內(nèi)大量即將被開發(fā)的空置土地，也很快將會推向市場，這一項目將給供應(yīng)市場提供更充足的后續(xù)資源。 住宅現(xiàn)有供給情況表 區(qū)域 項目 物業(yè)類型 均價 總建筑面積（萬） 剩余百分比 A 區(qū) 新東方名人苑 高檔住宅 2600 15 40％ 鳳翔組團(tuán) 普通住宅 1400 50％ 鳳凰苑小區(qū) 普通住宅 2300 只售 100％ 中通時代豪園 高檔住宅 2690 28（三期） 第二期 50％ 湖畔莊園 別墅 3300 70％ 新時代城市廣場 普通住宅 1700 10 2％（ 8 萬未開） 陽光花園 普通住宅 1500 2 40％ 明星組團(tuán) 普通住宅 1200 5 1％ 育新家園 普通住宅 1400 5 1％ 萬盛家園 高檔住宅 3500 3 1％ 星光水韻花都 高檔住宅 2600 8 60％ 西湖印象 別墅 4000 100％ B 綠地小區(qū) 普通住宅 1700 5 50％ 嘉和公寓 普通住宅 1800 50％ 陽光晶華城 普通住宅 1700 26 第一期 10％ 星海家園 普通住宅 1700 70％ 水城中街 普通住宅 1600 1 100％ 區(qū) 站北花園金城小區(qū) 普通住宅 1300 第一期 20％ 三里鋪小區(qū) 普通住宅 1700 12 ％ 香岸雅居 普通住宅 1500 9 第一期 1％ 柳泉花園 普通住宅 1408 27 5％ 頤馨園 普通住宅 19 ％ 北園小區(qū) 普通住宅 1300 3 3％ C 區(qū) 亞大怡景花園 普通住宅 1100 10 4％ 怡苑村 別墅 2200 1 80％ 東方家園 1100 60％ 鳳凰新城 別墅 2200 80 ％ 新世紀(jì)花園 普通住宅 960 3 4％ 濱河花園 普通住宅 1100 第一期 5％ 陽光溫泉花園 普通住宅 1270 2％ 明珠苑小區(qū) 普通住宅 1050 4 3％ 馨安公寓 普通住宅 1218 4 1％ 亞大園東小區(qū) 普通住宅 1500 4 2％ 注： 高檔住宅是指均價超過 2500 元 / m2，配套及物業(yè)相對較好的住宅 供給市場區(qū)域性明顯 目前聊城的主要住宅供應(yīng)區(qū)域分布比較均勻，但是仍然具有比較明顯的區(qū)域性。 二、三大板塊市場的基本情況 聊城市市區(qū)面積小，針對居住環(huán)境來說，小范圍內(nèi)區(qū)域差異性不大；按照市政規(guī)劃、居住習(xí)慣、方便程度、產(chǎn)品價格、綜合環(huán)境等因素來劃分，聊城市可分為 A 區(qū) — 西南板塊、 B 區(qū) — 西北板塊、 C 區(qū) —東部板塊，三個區(qū)域的基本情況如下表所示： 區(qū)域 A 區(qū) B 區(qū) C 區(qū) 方位 西南板塊 西北板塊 東部板塊 界限 興華路以南、花園路以西 興華路以北、花園路以西 花園路以東 區(qū) 內(nèi)板塊 東昌湖沿岸、東昌路中西部沿線、市政府區(qū)域、柳園路中南部沿線 建設(shè)路中西部沿線、振興路中西部沿線、柳園路北部沿線 開發(fā)區(qū)、位山二干渠沿線 區(qū)內(nèi)特點 中高檔樓盤，住宅區(qū)密集 中低檔樓盤，住宅區(qū)較密 高檔住宅和低檔樓盤 城市配套 城市配套成熟、完善；多種高檔消費(fèi)場所；政府、高校、醫(yī)院聚集區(qū)，風(fēng)景區(qū) 城市配套較完善；大量居住區(qū)；批發(fā)銷售的商業(yè)街；交通運(yùn)輸機(jī)構(gòu) 城市配套一般；城市新規(guī)劃開發(fā)區(qū)域 人文特征 文化氛圍好、文化層次高；商業(yè)、商務(wù)氛圍好，收入高 商業(yè)、商務(wù)氛圍好； 人群構(gòu)成復(fù)雜；幾乎全部為新遷入 戶 前景 最好 較好 較好 代表樓盤 新東方名人苑、中通時代豪園、湖畔莊園、鳳翔組團(tuán)、新時代城市廣場、亞大小區(qū)、樂園小區(qū)、鼎舜花園 嘉和公寓、陽光晶華城、星海家園、水城中街、站北小區(qū)、三里鋪小區(qū)、香岸雅居 怡苑村、東方家園、鳳凰新城、新世紀(jì)花園、濱河花園、明珠苑小區(qū)、馨安公寓、亞大園東小區(qū)、馨苑小區(qū) 三、聊城市住房消費(fèi)觀念 老聊城人 — 拆遷入市型 主要包括聊城本地人和在聊城工作了十五年以上的普通職工，他們有家本位的思想，目前居住在城市中心位置（內(nèi)環(huán)線里），房子一般是自家和單位的福利性分房、房改房， 建筑時間長、質(zhì)量和戶型差、 面積小，由于長期居住在城市中心位置，他們不愿意離開市中心，這部分人消費(fèi)水平不高，但有一定的積蓄，隨著大規(guī)模的拆遷，他們通過不斷獲得的補(bǔ)償來購房。從聊城房地產(chǎn)的發(fā)展來看，住宅產(chǎn)品主要經(jīng)歷了三次變革，市場形態(tài)也隨之發(fā)生了三次變化。 值得注意的是 ，第一代產(chǎn)品持續(xù)時間較長，第二代產(chǎn)品的延續(xù)時間非常的短，即受到第三代產(chǎn)品的沖擊而成為沒落貴族，主要是由于外界先進(jìn)的消費(fèi)理念的影響；第二代產(chǎn)品和第三代產(chǎn)品至今沒有非常明顯的界限，第二代產(chǎn)品只成為第三代產(chǎn)品的過渡產(chǎn)物。部分在 50％左右。 B 區(qū)內(nèi)較好地理位置的未建土地量少，調(diào)查顯示目前區(qū)內(nèi)沒有高檔住宅開發(fā)；但是分期開發(fā)項目較多，普通住宅將繼續(xù)大量推出。開發(fā)商的品牌成為影響購房者購房的重要因素，中通、當(dāng)代等有實力的開發(fā)商是較有名的品牌。 萬盛家園，在聊城市第一次打破了傳統(tǒng)心理價位界限，沖擊住宅最高價獲得了很好的成功。 C 區(qū)的三個項目由于地理位置等原因，目前開發(fā)和銷售態(tài)勢都不理想。 消費(fèi)需求 市場的街頭訪問調(diào)查結(jié)果顯示，未來購房者需求的面積區(qū)間主要為 80— 120 平方米和 120— 180 平方米。共有 17 棟，包括 11 棟多層， 6 棟小高層。建議允許小定轉(zhuǎn)讓，增加客戶的購買熱情。 新東方名人苑 西湖印象和湖畔莊園 西 湖印象和湖畔莊園因為地理位置優(yōu)勢，以及 Villa、 Townhouse的定位，可能在總價上對本區(qū)域的復(fù)式戶型構(gòu)成競爭。 復(fù)式戶型全部位于小高層樓盤的 1 12 層上。其中，均價在 1500 元 /平方米以上的樓盤，其暢銷戶型面積為 100— 140 平方米；同時，其中的大面積復(fù)式 結(jié)構(gòu)的戶型也很暢銷，如新東方名人苑的頂層復(fù)式房型；均價在 1500 元 /平方米以下的樓盤，其暢銷戶型主要以兩室一廳、兩室兩廳為主，面積一般在 80— 100 平方米。尤其是高檔住宅、別墅更加注重自己的物業(yè)管理的服務(wù)水平。 二、不同檔次產(chǎn)品的價格及推廣銷售 聊城市目前的 住宅產(chǎn)品主要分普通住宅、高檔住宅和別墅幾種類 型。 19％的年內(nèi)購房人群，表明年內(nèi)的購房群體相當(dāng)可觀，未來一年內(nèi)住宅市場需求旺盛。其中棕欖海項目將有 6 萬平方米、原體育場項目（中巨項目）將有 7 萬平方米的高檔住宅推向市場，對沿湖區(qū)域內(nèi)高檔住宅的市場具有很大的影響。 B 區(qū)也是聊城市主要的傳統(tǒng)住宅區(qū)，均勻分布了大量 住宅項目，目前均為普通住宅，體量或大或小，單價都在 1300— 1700 元之間。 成功人士 — 享受投資型 在聊城，成功人士的構(gòu)成較為 多樣化，有獨(dú)掌門戶的個體經(jīng)營者，有資本豐厚的各類投資者，有一部分靠技術(shù)、知識進(jìn)入市場換取金錢的高級知識分子，有一部分掌握實權(quán)的高級公務(wù)員，是高品質(zhì)大戶型或投資型的主要需求群體。 閘北小區(qū)、樂園小區(qū)一期、三里鋪小區(qū)、亞大小區(qū)、谷莊小區(qū)、站北小區(qū)、王口小區(qū)、湖北小區(qū) 第 二 代 01 年— 03 年 初