【導讀】聊城市住宅市場調查分析報告。1）滿足居住要求和改善住房條件平分市場。2）年內購房群體較大。3）東昌湖濱仍然是最理想的選擇區(qū)域。1）物業(yè)管理備受關注。3）定位決定配套。著社會的發(fā)展人們需求的提高，不斷的更新換代，提高品質。發(fā)生了三次變化。產品主題設計特征代表樓盤。則，主要滿足消費者的溫。飽問題，注重采光、通風、室內設計重于室外設計。多層行列式布局為主；多以。初步引入環(huán)境、人文概。封閉式管理，多種防盜措施；般是自家和單位的福利性分房、房改房，建筑時間長、質

　　

【正文】 兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳及少量復式戶型 調查統計顯示，目前在售樓盤的主力戶型為兩室兩廳、三室兩廳，面積在 80— 140 平方米。其中，均價在 1500 元 /平方米以上的樓盤，其暢銷戶型面積為 100— 140 平方米；同時，其中的大面積復式 結構的戶型也很暢銷，如新東方名人苑的頂層復式房型；均價在 1500 元 /平方米以下的樓盤，其暢銷戶型主要以兩室一廳、兩室兩廳為主，面積一般在 80— 100 平方米。 另外，購房者很少選擇兩室一廳的戶型，客廳、餐廳分離成為購房的基本指標。隨著購房者對戶型面積的更大要求，兩室兩廳已成為當前中層購房者的首選，稍高層次的購房者則青睞于三室兩廳的戶型，高層次消費者更加講究生活檔次，一般會選擇四室兩廳兩衛(wèi)的戶型，而且復式戶型往往更能滿足他們的需求。 所以，中高檔住宅產品的戶型應該選擇兩室兩廳、三室兩廳、四 室兩廳及復式戶型。 四、典型項目分析 目前在聊城市與本項目有競爭實力或者做的較好有參考價值的樓盤項目主要有：原體育場項目、中通時代豪園、新東方名人苑、西湖印象、湖畔莊園、鳳凰新城和星光系列。 原體育場項目（中巨地產） 由于原體育場項目在地理位置、綜合實力、項目本身定位于 棕攬海項目 的相似性以及與 棕攬海項目 地理距離較近、開盤時間接近，而成為本區(qū)域的最大競爭對手和目標。 棕瀾海項目 中通時代豪園 中通時代豪園是目前聊城市最有實力的開發(fā)項目，地理位置上與本項目同處一條交通干道，其推廣、銷售以及整體形象都做的很好，均價 多層 2400 元 /平方米，小高層 2600 元 /平方米，不是很高。 1）項目基本情況 本項目位于東昌西路以北，興華西路以南，向陽路以東，古運河兩側，總建筑面積 28 萬平方米。其中項目一期位于興華西路與向陽路交叉口東南角，共有 17 棟，目前已入住。二期天闊項目位于東昌路與北關商業(yè)街交叉口東北角，目前項目已封頂，在售。共有 17 棟，包括 11 棟多層， 6 棟小高層。三期位于興華路南，古運河北，目前 在建未售，共有 14 棟。 2）銷售推廣資料 書面資料： 樓書、折頁、標準層戶型圖、手提帶、銷售名片、《中通時代豪園客戶俱樂部會員手冊》 展示資料： 展板、海報、項目沙盤模型、戶型模型、樣板間 戶外資料： 圍墻廣告 媒體資料： 報紙廣告、報紙新聞、電視新聞、短信廣告 3）戶型策略分析 ? 戶型概況 通過調查得知，天闊項目共有住宅 16 棟（ 535 戶），寫字樓 1 棟（尚未銷售）。項目主要戶型 12 種，其中單層戶型 8 種，復式戶型 4 種。 ? 戶型分析 主力戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，約占總戶數的 64％，面積在 120— 150平方米，分別是 N0 N0 G01（ G02）、 A01（ A02）、 C01（ C02）五種戶型； 兩室兩廳一衛(wèi)戶型占 ％，面積在 97— 100 平方米； 四室 兩廳兩衛(wèi)戶型占 20％，面積在 160— 172 平方米，分別是N0 D01（ D02）兩種戶型； 復式戶型占 5％，共有 4 種戶型，面積在 197— 256 平方米，所有復式戶型均為中空客廳，有前臺花園，二層設大露臺。 ? 戶型特點 本項目戶型中，有錯層結構的戶型為 124 戶，且均為三室兩廳兩衛(wèi)戶型，占總戶數的 ％； 有前臺花園的戶型有 274 戶，占總戶數的 51％，且多位于小高層樓盤上，多層設前臺花園的只有 27＃樓。 復式戶型全部位于小高層樓盤的 1 12 層上。本項目戶型中，外飄窗面積屬開發(fā)商贈送，前臺花園面積按 50％計入房 屋建筑面積。 ? 戶型裝修 本項目所有戶型都是簡裝修，有三大好處： 放心：有樣板房可作參考，不用擔心裝修后與預想效果不符。 安心：裝修與房價一起算，可按揭月供。 省心：開發(fā)商集團采購、統一設計，享團購優(yōu)惠、保障質量，遠比自己裝修省心劃算。 另外所有戶型加 110 元 /平方米，可精裝修交房。 ? 戶型分布及比例 具體內容見下表 編號 結構 面積 數量 分布 比例 K0 K02 兩室兩廳一衛(wèi) 9 99 60 24＃ 1 28＃ 1 31＃ 36 ％ C0 C02 三室兩廳兩衛(wèi) 11 121 60 26＃ 1 30＃ 1 32＃ 36 ％ N02 三室兩廳兩衛(wèi) 13 132 59 18＃ 3 23＃ 2 34＃ 310 11% A0 A02 三室兩廳兩衛(wèi) 13 133 124 22＃ 1 23＃ 1 25＃ 2 27＃ 1 28＃ 16 ％ N03 三室兩廳兩衛(wèi) 13 138 51 18＃ 3 33＃ 2 34＃ 310 ％ G0 G02 三室兩廳兩衛(wèi) 14 149 48 19＃ 3 20＃ 3 21＃ 310 9％ D0 D02 四室兩廳兩衛(wèi) 160、 161 48 22＃ 1 23＃ 1 26＃ 1 30＃ 16 9％ N01 四室兩廳兩衛(wèi) 17 172 59 18＃ 3 33＃ 2 34＃ 310 11％ 復 N02 五室三廳三衛(wèi) 19 232 7 18＃、 33＃、 34＃ ＃ 復 N01 五室三廳三衛(wèi) 2 247 7 18＃、 33＃、 34＃ ＃ 復 N03 五室三廳三衛(wèi) 23 240 6 18＃、 33＃、 34＃ ％ 復 N01/02 六室三廳三衛(wèi) 25 256 6 19＃、 20＃、 21＃ ％ 戶型面積比例圖表如下所示： 其中面積區(qū)間為 130170 平米的戶型比例如下圖所表示： 4）價格策略分析 據調查，天闊前銷售的樓盤中，多層樓盤均價在 2400 元 /平米，％ ％ 5 ％ 120 以下 130170 200260 130139 60％ 160170 28％ 140150 12％ 小高層均價在 2800 元、 在多層樓盤中，一樓戶型因為附帶花園、平臺等，價格最高，為 3080 元 /平米左右，二三層均價在 2700 元 /平米左右，四至六層每高一層價格下降 100— 150 元 /平米，六層戶型價格為 2230 元 /平米。小高層以三樓戶型價格最低為 2700 元 /平米左右，每高一層價格增 加約 100— 150 元 /平米， 10 層價格在 3350 元 /平米左右。 另外，沿路、沿河的樓盤上各戶型的價格都要比其他樓盤對應位置的戶型高 50— 100 元 /平米，視野開闊、景觀好的戶型價格比一般戶型高 50— 100 元 /平米。 5）推廣手段分析 在預售期階段， 2000 元小定就可獲得“貴賓金卡”，在正式購房中當 10000 元的購房款使用！既可招攬人氣，又能確定準購房客戶數量，為擇期開盤做準備。建議允許小定轉讓，增加客戶的購買熱情。 借助演藝界明星造勢，為項目招攬人氣，擴大項目影響，打造項目品牌。 成立中通時代豪園客戶俱樂部 ，并以其名義在每個周末組織開展多種多樣的會員活動，增加項目銷售現場人氣，展示項目特色優(yōu)勢。 運用手機短信方式，將項目的進展及推廣活動信息傳遞給業(yè)主、準業(yè)主，保持與客戶的信息交流，強化客戶對項目的印象。 通過報紙、電視等傳媒，將項目信息、活動信息面向公眾發(fā)布，以軟性廣告形式對項目進行推廣宣傳，并與項目推廣活動配合，形成一系列連續(xù)性的信息發(fā)布和推廣。 通過對政府領導的關注和參觀的宣傳，強化項目在聊城房地產市場上的尊貴地位，提高項目的整體檔次，樹立項目高品質形象。 新東方名人苑 西湖印象和湖畔莊園 西 湖印象和湖畔莊園因為地理位置優(yōu)勢，以及 Villa、 Townhouse的定位，可能在總價上對本區(qū)域的復式戶型構成競爭。 但是，西湖印象只有 38 套，湖畔莊園只有 18 套。 鳳凰新城 鳳凰新城是經濟開發(fā)區(qū)內的別墅，因為地理位置的原因，價格非常的低，均價只有 2000 多元，總體量很大 80 萬平米。 星光系列 星光系列包括星海家園、嘉和公寓、星光水韻花都，無論地理位置、項目本身定位及還是其推廣及其項目包裝都有一定的可鑒性。