聊城市住宅市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告公寓住宅-資料下載頁(yè)
2025-05-08 11:17本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】聊城市住宅市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告。1）滿足居住要求和改善住房條件平分市場(chǎng)。2）年內(nèi)購(gòu)房群體較大。3）東昌湖濱仍然是最理想的選擇區(qū)域。1）物業(yè)管理備受關(guān)注。3）定位決定配套。著社會(huì)的發(fā)展人們需求的提高，不斷的更新?lián)Q代，提高品質(zhì)。發(fā)生了三次變化。產(chǎn)品主題設(shè)計(jì)特征代表樓盤。則，主要滿足消費(fèi)者的溫。飽問題，注重采光、通風(fēng)、室內(nèi)設(shè)計(jì)重于室外設(shè)計(jì)。多層行列式布局為主；多以。初步引入環(huán)境、人文概。封閉式管理，多種防盜措施；般是自家和單位的福利性分房、房改房，建筑時(shí)間長(zhǎng)、質(zhì)
【正文】 兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳及少量復(fù)式戶型 調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，目前在售樓盤的主力戶型為兩室兩廳、三室兩廳，面積在 80— 140 平方米。其中，均價(jià)在 1500 元 /平方米以上的樓盤，其暢銷戶型面積為 100— 140 平方米；同時(shí)，其中的大面積復(fù)式 結(jié)構(gòu)的戶型也很暢銷，如新東方名人苑的頂層復(fù)式房型；均價(jià)在 1500 元 /平方米以下的樓盤，其暢銷戶型主要以兩室一廳、兩室兩廳為主，面積一般在 80— 100 平方米。 另外，購(gòu)房者很少選擇兩室一廳的戶型，客廳、餐廳分離成為購(gòu)房的基本指標(biāo)。隨著購(gòu)房者對(duì)戶型面積的更大要求，兩室兩廳已成為當(dāng)前中層購(gòu)房者的首選，稍高層次的購(gòu)房者則青睞于三室兩廳的戶型，高層次消費(fèi)者更加講究生活檔次，一般會(huì)選擇四室兩廳兩衛(wèi)的戶型，而且復(fù)式戶型往往更能滿足他們的需求。 所以，中高檔住宅產(chǎn)品的戶型應(yīng)該選擇兩室兩廳、三室兩廳、四 室兩廳及復(fù)式戶型。 四、典型項(xiàng)目分析 目前在聊城市與本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力或者做的較好有參考價(jià)值的樓盤項(xiàng)目主要有：原體育場(chǎng)項(xiàng)目、中通時(shí)代豪園、新東方名人苑、西湖印象、湖畔莊園、鳳凰新城和星光系列。 原體育場(chǎng)項(xiàng)目（中巨地產(chǎn)） 由于原體育場(chǎng)項(xiàng)目在地理位置、綜合實(shí)力、項(xiàng)目本身定位于 棕?cái)埡ｍ?xiàng)目 的相似性以及與 棕?cái)埡ｍ?xiàng)目 地理距離較近、開盤時(shí)間接近，而成為本區(qū)域的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和目標(biāo)。 棕瀾海項(xiàng)目 中通時(shí)代豪園 中通時(shí)代豪園是目前聊城市最有實(shí)力的開發(fā)項(xiàng)目，地理位置上與本項(xiàng)目同處一條交通干道，其推廣、銷售以及整體形象都做的很好，均價(jià) 多層 2400 元 /平方米，小高層 2600 元 /平方米，不是很高。 1）項(xiàng)目基本情況 本項(xiàng)目位于東昌西路以北，興華西路以南，向陽(yáng)路以東，古運(yùn)河兩側(cè)，總建筑面積 28 萬平方米。其中項(xiàng)目一期位于興華西路與向陽(yáng)路交叉口東南角，共有 17 棟，目前已入住。二期天闊項(xiàng)目位于東昌路與北關(guān)商業(yè)街交叉口東北角，目前項(xiàng)目已封頂，在售。共有 17 棟，包括 11 棟多層， 6 棟小高層。三期位于興華路南，古運(yùn)河北，目前 在建未售，共有 14 棟。 2）銷售推廣資料 書面資料： 樓書、折頁(yè)、標(biāo)準(zhǔn)層戶型圖、手提帶、銷售名片、《中通時(shí)代豪園客戶俱樂部會(huì)員手冊(cè)》 展示資料： 展板、海報(bào)、項(xiàng)目沙盤模型、戶型模型、樣板間 戶外資料： 圍墻廣告 媒體資料： 報(bào)紙廣告、報(bào)紙新聞、電視新聞、短信廣告 3）戶型策略分析 ? 戶型概況 通過調(diào)查得知，天闊項(xiàng)目共有住宅 16 棟（ 535 戶），寫字樓 1 棟（尚未銷售）。項(xiàng)目主要戶型 12 種，其中單層戶型 8 種，復(fù)式戶型 4 種。 ? 戶型分析 主力戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，約占總戶數(shù)的 64％，面積在 120— 150平方米，分別是 N0 N0 G01（ G02）、 A01（ A02）、 C01（ C02）五種戶型； 兩室兩廳一衛(wèi)戶型占 ％，面積在 97— 100 平方米； 四室 兩廳兩衛(wèi)戶型占 20％，面積在 160— 172 平方米，分別是N0 D01（ D02）兩種戶型； 復(fù)式戶型占 5％，共有 4 種戶型，面積在 197— 256 平方米，所有復(fù)式戶型均為中空客廳，有前臺(tái)花園，二層設(shè)大露臺(tái)。 ? 戶型特點(diǎn) 本項(xiàng)目戶型中，有錯(cuò)層結(jié)構(gòu)的戶型為 124 戶，且均為三室兩廳兩衛(wèi)戶型，占總戶數(shù)的 ％； 有前臺(tái)花園的戶型有 274 戶，占總戶數(shù)的 51％，且多位于小高層樓盤上，多層設(shè)前臺(tái)花園的只有 27＃樓。 復(fù)式戶型全部位于小高層樓盤的 1 12 層上。本項(xiàng)目戶型中，外飄窗面積屬開發(fā)商贈(zèng)送，前臺(tái)花園面積按 50％計(jì)入房 屋建筑面積。 ? 戶型裝修 本項(xiàng)目所有戶型都是簡(jiǎn)裝修，有三大好處： 放心：有樣板房可作參考，不用擔(dān)心裝修后與預(yù)想效果不符。 安心：裝修與房?jī)r(jià)一起算，可按揭月供。 省心：開發(fā)商集團(tuán)采購(gòu)、統(tǒng)一設(shè)計(jì)，享團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠、保障質(zhì)量，遠(yuǎn)比自己裝修省心劃算。 另外所有戶型加 110 元 /平方米，可精裝修交房。 ? 戶型分布及比例 具體內(nèi)容見下表 編號(hào) 結(jié)構(gòu) 面積 數(shù)量 分布 比例 K0 K02 兩室兩廳一衛(wèi) 9 99 60 24＃ 1 28＃ 1 31＃ 36 ％ C0 C02 三室兩廳兩衛(wèi) 11 121 60 26＃ 1 30＃ 1 32＃ 36 ％ N02 三室兩廳兩衛(wèi) 13 132 59 18＃ 3 23＃ 2 34＃ 310 11% A0 A02 三室兩廳兩衛(wèi) 13 133 124 22＃ 1 23＃ 1 25＃ 2 27＃ 1 28＃ 16 ％ N03 三室兩廳兩衛(wèi) 13 138 51 18＃ 3 33＃ 2 34＃ 310 ％ G0 G02 三室兩廳兩衛(wèi) 14 149 48 19＃ 3 20＃ 3 21＃ 310 9％ D0 D02 四室兩廳兩衛(wèi) 160、 161 48 22＃ 1 23＃ 1 26＃ 1 30＃ 16 9％ N01 四室兩廳兩衛(wèi) 17 172 59 18＃ 3 33＃ 2 34＃ 310 11％ 復(fù) N02 五室三廳三衛(wèi) 19 232 7 18＃、 33＃、 34＃ ＃ 復(fù) N01 五室三廳三衛(wèi) 2 247 7 18＃、 33＃、 34＃ ＃ 復(fù) N03 五室三廳三衛(wèi) 23 240 6 18＃、 33＃、 34＃ ％ 復(fù) N01/02 六室三廳三衛(wèi) 25 256 6 19＃、 20＃、 21＃ ％ 戶型面積比例圖表如下所示： 其中面積區(qū)間為 130170 平米的戶型比例如下圖所表示： 4）價(jià)格策略分析 據(jù)調(diào)查，天闊前銷售的樓盤中，多層樓盤均價(jià)在 2400 元 /平米，％ ％ 5 ％ 120 以下 130170 200260 130139 60％ 160170 28％ 140150 12％ 小高層均價(jià)在 2800 元、 在多層樓盤中，一樓戶型因?yàn)楦綆Щ▓@、平臺(tái)等，價(jià)格最高，為 3080 元 /平米左右，二三層均價(jià)在 2700 元 /平米左右，四至六層每高一層價(jià)格下降 100— 150 元 /平米，六層戶型價(jià)格為 2230 元 /平米。小高層以三樓戶型價(jià)格最低為 2700 元 /平米左右，每高一層價(jià)格增 加約 100— 150 元 /平米， 10 層價(jià)格在 3350 元 /平米左右。 另外，沿路、沿河的樓盤上各戶型的價(jià)格都要比其他樓盤對(duì)應(yīng)位置的戶型高 50— 100 元 /平米，視野開闊、景觀好的戶型價(jià)格比一般戶型高 50— 100 元 /平米。 5）推廣手段分析 在預(yù)售期階段， 2000 元小定就可獲得“貴賓金卡”，在正式購(gòu)房中當(dāng) 10000 元的購(gòu)房款使用！既可招攬人氣，又能確定準(zhǔn)購(gòu)房客戶數(shù)量，為擇期開盤做準(zhǔn)備。建議允許小定轉(zhuǎn)讓，增加客戶的購(gòu)買熱情。 借助演藝界明星造勢(shì)，為項(xiàng)目招攬人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響，打造項(xiàng)目品牌。 成立中通時(shí)代豪園客戶俱樂部 ，并以其名義在每個(gè)周末組織開展多種多樣的會(huì)員活動(dòng)，增加項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣，展示項(xiàng)目特色優(yōu)勢(shì)。 運(yùn)用手機(jī)短信方式，將項(xiàng)目的進(jìn)展及推廣活動(dòng)信息傳遞給業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主，保持與客戶的信息交流，強(qiáng)化客戶對(duì)項(xiàng)目的印象。 通過報(bào)紙、電視等傳媒，將項(xiàng)目信息、活動(dòng)信息面向公眾發(fā)布，以軟性廣告形式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推廣宣傳，并與項(xiàng)目推廣活動(dòng)配合，形成一系列連續(xù)性的信息發(fā)布和推廣。 通過對(duì)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注和參觀的宣傳，強(qiáng)化項(xiàng)目在聊城房地產(chǎn)市場(chǎng)上的尊貴地位，提高項(xiàng)目的整體檔次，樹立項(xiàng)目高品質(zhì)形象。 新東方名人苑 西湖印象和湖畔莊園 西 湖印象和湖畔莊園因?yàn)榈乩砦恢脙?yōu)勢(shì)，以及 Villa、 Townhouse的定位，可能在總價(jià)上對(duì)本區(qū)域的復(fù)式戶型構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。 但是，西湖印象只有 38 套，湖畔莊園只有 18 套。 鳳凰新城 鳳凰新城是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的別墅，因?yàn)榈乩砦恢玫脑颍瑑r(jià)格非常的低，均價(jià)只有 2000 多元，總體量很大 80 萬平米。 星光系列 星光系列包括星海家園、嘉和公寓、星光水韻花都，無論地理位置、項(xiàng)目本身定位及還是其推廣及其項(xiàng)目包裝都有一定的可鑒性。
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