【導讀】地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。馬克思等人在充分的研究了人類社會的發(fā)。共產主義社會，并且指出最終的社會形式為共產主義社會。發(fā)展趨勢，明確將來住宅小區(qū)的規(guī)劃、戶型、樓體類型等。標就是確定“超前半步”的人類居住要求，做一個新時代的弄潮兒，方能做成品牌項目、做成品牌企業(yè)，方能引領居住革命潮流。從濟南房地產的發(fā)展來看，住宅產品主要經歷了三次。第一代產品主要表現(xiàn)為材質簡單、做工粗糙，僅滿足人們居住。的基本要求，沒有什么風格可言，產品的同質化現(xiàn)象嚴重。概念，風格化的產品設計理念開始出現(xiàn)。第三代產品則在第二代產品。境與科技的結合，住宅產品與國際水準接近。濟南市住宅產品的變革。第三階段2001年至今，下面將三個階段的住宅單獨分析。一些過渡性的產品，但是產品品質的變化還是顯而易見的。上表是濟南市第一代住宅產品的一些基本設計特征。質仍然不得體現(xiàn)。多半為了滿足消費者基本的生存需求。

　　

【正文】 大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 環(huán)境設計的演變，主要經歷了三個階段，即綠化概念、環(huán)境規(guī)劃、景觀設計。 早期的住宅，小區(qū)的環(huán)境設計，僅僅是指花草樹木的栽植，且品種單一，維護較差。僅僅對小區(qū)起到綠化作用。 環(huán)境規(guī)劃階段，小區(qū)的環(huán)境建設有了很大改觀，各種植被都是經過規(guī)劃，分品種、高低等進行種植。 景觀設計階段。發(fā)展商對環(huán)境的規(guī)劃和景觀設計意識增強，很多國際知名的景觀設計公司進入，景觀成為小區(qū)的重大賣點。 5. 配套設施 配套設施是小區(qū)的重要組成部分，它的作用是全面的滿足居住者各方面的生活需求。配套設施的演 變，主要是由服務性向觀賞性、娛樂性轉變。 6. 新材料新技術 在最近幾年的房地產開發(fā)中，建筑新材料和新技術被大量研制出來并被應用。例如 PVC 管、塑鋼門窗、新型外墻涂料、異型柱、防水材料、網絡光纖以及各種智能化設施等。新材料的出現(xiàn)提高了住宅的質量和性能，提高了人們的生活質量。同時新材料新技術的應用，對于推動樓盤的銷售非常有利。 另外建設部提出的 3A住宅評定系統(tǒng)，作為住宅的評價衡量指標，對于推動新技術新材料的使用，提高住宅質量和性能，提高人民的生活質量起到了巨大的作用。 三、 住宅產品發(fā)展趨勢 分析 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 住宅產品的發(fā)展演變是必然的。因為其決定因素在不斷的變化中；其發(fā)展變化的意義重大，對住宅產業(yè)的發(fā)展起到了良好的推動作用。此節(jié)主要分析住宅產品的影響因素及未來住宅取勝必須具備的幾項因素。 1. 影響住宅產品演變的因素 消費需求影響著住宅產品的變化 早期經濟不夠發(fā)達，濟南市人均消費水平較低，住房從無到有，許多居民對居者有其屋就已經很滿足了，因此當時的消費者對住宅關心的問題是有房子住，后來收入增加以后，富裕起來的人開始關心住的面積，住房的數(shù)量和客廳的大小有了不同需求。在后來滿足了面積需求以后 ，對住的質量要求越來越高，于是開始出現(xiàn)高品質的樓盤。 政府政策影響 福利分房尚未取消之時，政府建房時按照職位的高低分配面積和戶型，因此商品房剛剛開始上市的時候，戶型和面積的大小受其影響較大。 近期政府的政策影響，主要是限制別墅等高檔住宅的用地審批，因此高檔住宅所具有得戶型，市面供應量減小。 市場競爭激發(fā)了住宅形式的變化 雖然消費者的需求對住宅產品的戶型面積有較大影響，但是對于住宅產品的陌生性，開發(fā)商不自覺的當了市場的向導，引導著住宅的消費。于是諸如歐陸風情、景觀設計、生態(tài)住宅、智能化等概 念出現(xiàn)，把一些消費者不熟悉的舶來品作為賣點。有些概念在短時間內起到了 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 較好的效果，但是沒有生命力的很快消亡了。市場競爭日趨激烈，開發(fā)商只有挖空心思變革住宅的形式，以適應激烈的競爭。 2. 未來產品制勝的必備因素 縱觀濟南的房地產發(fā)展歷程，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產市場不斷演變深化，住宅產品不斷更新?lián)Q代?？偟膩碚f，住宅產品是從低級走向高級，從簡單走向豐富，從小地產走向大地產，甚至泛地產。市場供需的此消彼長，促進產品的革新。而產品的不斷革新，則推動市場向前發(fā)展，使住的方式、住的內容發(fā)生革命性變化。產品在進化，市場 在發(fā)展，人們住的會更好。 但是產品決定了銷售，需求決定了供應。只有好的產品才不愁沒有市場。產品本身的優(yōu)劣，決定了項目開發(fā)的成敗。未來項目開發(fā)，什么樣的產品更適合？總結如下： 合理的小區(qū)規(guī)劃 項目優(yōu)劣成敗的第一條檢驗標準，就是小區(qū)的總體規(guī)劃是否合理。其核心功能是：挖掘土地價值，創(chuàng)造街區(qū)價值，實現(xiàn)產品價值。好的小區(qū)規(guī)劃應該包括：空間劃分合理、組合安排合理；路網組織合理；自然資源利用合理等等。 舒適好用的戶型 戶型設計應該做到：功能合理分區(qū)，各功能房面積比例合理；戶型方正實用，采光通風好；戶與戶之 間影響最小化；盡可能滿足可變性和多樣性要求； 有魅力的建筑風格 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 住宅風格多樣化是必然結果，但是風格無論如何，必須做好。做到：有個性；能為老百姓認可和接受；不粗制濫造和簡單處理； 精彩的細部處理 好的細部更能打動消費者，正所謂 “細微之處見真情 ”，一些不能忽略的細部有：屋頂；窗體；色彩等等。 細部處理的一個原則是：凡是人們經常走過路過的地方和人眼經常會觸及的部位，一定要做好，作細致，做出彩，這是一種關于眼球的注意力經濟。 新材料新技術的應用 采用新材料和新技術，提高住宅的科技含量，一 方面提高住宅功效，另一方面讓老百姓住得更好，這樣便提升了物業(yè)的性能價格比。 智能化配套 信息時代的來臨，使智能化配套成為基本要求，樓宇寬帶網絡等相關配套成為住宅開發(fā)的一個必備條件。 良好的環(huán)境規(guī)劃和景觀設計 現(xiàn)在開發(fā)住宅，必須做景觀、做環(huán)境，這基本上已經成為一種消費需求。做好環(huán)境和景觀，住宅便開始進入園林式住宅、生態(tài)住宅時代。 充足的生活配套 配套，要根據(jù)項目的實際情況來定，做好滿足住戶必要生活需求的配套?，F(xiàn)在有兩類配套不可忽視，一個是會所，一個是學校。會所的建設，不應講求 “豪華奢侈 ”，而應以實用為根本；學校的必要性， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 是考慮到住戶關心下一代教育的問題。濟南市和平路板塊的住宅銷售較好，主要得益于其周邊高校林立。 良好的物業(yè)管理 物業(yè)管理是售后服務的重要一環(huán)，好的物業(yè)管理主要表現(xiàn)在：為住戶提供日常生活服務；為住戶創(chuàng)造一種好的生活方式；另物業(yè)保值升值。沒有優(yōu)秀的物業(yè)管理的小區(qū)，將是不完整的產品。 有品質的產品 品質是地段、環(huán)境、戶型等因素的綜合表現(xiàn)，歸結到一點，房子要有靈魂、有內涵、有品質，能為居民提供一種良好的生活方式，能充分體現(xiàn)產品價值和土地價值。 以上 10 個因素基本 上涵蓋了住宅產品的物質層面和精神層面，是體現(xiàn)住宅產品價值的必不可少的基本因素。未來項目的成功與否，與此基本因素是否做好，有直接的關系。