【正文】 及高新區(qū)企業(yè)職工生活基地；③，規(guī)模適中，是置業(yè)的理想地方。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）整個(gè)區(qū)域人口雖不多，外來人口也較少，但該區(qū)域臨近濟(jì)鋼、齊魯制藥廠等效益較好的大中企業(yè)，職工收入水平也不斷增加，加之東部大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)歷城區(qū)的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的馬上開工。（2）項(xiàng)目區(qū)域位置處處于濟(jì)南市區(qū)東北部，人文環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市里同類物業(yè)便宜，而且近年來，本區(qū)域也有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施正在不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景。 （3）本項(xiàng)目目前交通狀況較好，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，物業(yè)有提升的可能性。 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目 標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施、人文文化等各種因素綜合考慮。 第六章、項(xiàng)目定位 目標(biāo)市場定位 本地塊位于濟(jì)南市東部新區(qū)地區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對象為董家、郭店 及周邊地區(qū)和濟(jì)鋼、齊魯制藥廠的中高層消費(fèi)群。 1. 濟(jì)鋼、齊魯制藥廠的企業(yè)職工 2. 附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板 3. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo) 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 年齡判斷在30－45歲 購買目的應(yīng)判斷為：純自住型。二、產(chǎn)品建議 (1)物業(yè)類型建議依據(jù)本次市調(diào)結(jié)果，綜合市場需求，本項(xiàng)目定位為純中檔住宅物業(yè)，由此，我司建議本項(xiàng)目：以中檔多層物業(yè)為主。 (2)建筑風(fēng)格及建筑形式建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格及建筑形式遵循的總原則為莊重大氣，引進(jìn)新的設(shè)計(jì)理念，使產(chǎn)品有別于其他現(xiàn)存樓盤，莊重、大氣、雄偉這樣才可具有市場競爭力。我們建議，本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號(hào)（如：全落地玻璃幕墻、整體外窗框等）和建筑色彩，使整個(gè)項(xiàng)目呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一、和諧共生。 ◆建筑形式：外立面力求簡約、大方，線條流暢，加大通風(fēng)和采光面積。 ◆ 因本小區(qū)所針對的客戶群比較復(fù)雜，建議社區(qū)建筑色彩的主基調(diào)采用莊重的天藍(lán)色調(diào)，也在變化中求統(tǒng)一；◇外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持；◆ 建筑材料建議以淺色面磚、仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構(gòu)件建議購買成品構(gòu)件，抓住一種風(fēng)格，把味道做足。(3)建筑細(xì)部建議◆ 建筑設(shè)計(jì)充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計(jì)要恰到好處；◇ 充分考慮空調(diào)位設(shè)計(jì)，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。提升樓盤檔次；◇ 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進(jìn)戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)；(4)戶型建議面積、戶型配比建議：根據(jù)市調(diào)分析戶型比建議首先考慮客戶的承受力，也就是要控制總價(jià)，在此基礎(chǔ)之上，我公司建議：80—120平米的兩室和三室為主戶型功能建議◆ 所有戶型在設(shè)計(jì)時(shí)建議參考其他知名社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的要求；◇ 滿足六種性能：實(shí)用性、安全性、靈活性、可變性、經(jīng)濟(jì)性和藝術(shù)性，其中靈活性，如：二室二廳可改造為三室一廳，并盡可能使得房率最大化；◇ 滿足七種分離：生理分離、功能分區(qū)、動(dòng)靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開、潔污分開；◇ 滿足8個(gè)健康性因素：朝向合理、日照充分、光線充足、通風(fēng)良好、空氣新鮮、保溫性好、隔音防濕、雙水系統(tǒng)；配套建議 我們建應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有：◇ 換熱站：◇ 供水系統(tǒng)：◇ 供暖系統(tǒng)：◇ 燃?xì)庀到y(tǒng)：◇ 通訊系統(tǒng)：電話線、有線電視、寬帶（建議上電信寬帶，速度快），室內(nèi)綜合布線，客廳、主臥各配一個(gè)端口?！?安保系統(tǒng)：建議封閉式管理、家庭緊急報(bào)警按鈕?！笪飿I(yè)管理：三表IC卡繳費(fèi)。第七章、擬建小區(qū)規(guī)模及主要規(guī)劃建議 一、 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 ③雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規(guī)劃上，未來業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開,潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)。 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)大型實(shí)用型會(huì)所，內(nèi)設(shè)幼兒園、圖書館、活動(dòng)室、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市等必備的公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第八章 結(jié)束語我們希望，同時(shí)也感謝貴公司各級領(lǐng)導(dǎo)在調(diào)研過程中給予的幫助和大力支持。由于時(shí)間緊迫，所取調(diào)查樣本的數(shù)量以及我們對本項(xiàng)目了解有限，本報(bào)告難免還會(huì)有疏漏不足之處，希望貴公司領(lǐng)導(dǎo)多提建議，以使我們在下一步工作中更好的為項(xiàng)目服務(wù)。我們期待著與貴公司各位領(lǐng)導(dǎo)就項(xiàng)目規(guī)劃詳規(guī)及后續(xù)工作做進(jìn)一步的溝通和交流，以便對該項(xiàng)目定位及戶型設(shè)計(jì)、營銷策略等作出修正調(diào)整。最后，再次感謝貴公司給予我們這次合作的機(jī)會(huì)。相信通過這次前期工作，我們已經(jīng)成為朋友。只要我們同心協(xié)力，就一定能尋找到最佳的規(guī)劃方案，！