【正文】 的建筑風(fēng)格代表了一種消費(fèi)時(shí)尚。 集團(tuán)、三慶房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和產(chǎn)品風(fēng)格等方面有了很大改變，開發(fā)出的住宅產(chǎn)品與第一代產(chǎn)品差距較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2. 精細(xì)型的第二代產(chǎn)品 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐步出現(xiàn)了專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，如中潤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 低成本產(chǎn)品的大量重復(fù)制造 第一代產(chǎn)品之所以以行列式設(shè)計(jì)比較多，主要考慮到的是成本問題。這個(gè)時(shí)期的消費(fèi)者看重的還是房子本身的結(jié)構(gòu)，房間是否方正實(shí)用幾乎是每個(gè)消費(fèi)者關(guān)心的問題。早期住宅小區(qū)的停車場(chǎng)多設(shè)置在地面。總體上來看，多數(shù)住宅單位面積都較小。例選佛山苑小區(qū)，二房二廳的面積一般在 6080 平方米， 三房二廳的面積在 80110 平方米之間的居多。 實(shí)用性第一的設(shè)計(jì)原則，滿足消費(fèi)者生存溫飽的需求 第一代產(chǎn)品還受到我國早期建筑思想注重實(shí)用性的影響，消費(fèi)者很關(guān)心每個(gè)單位的使用率。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從建筑設(shè)計(jì)理念上來看，有 以下一些特征： 注重朝向、采光、通風(fēng)的實(shí)用性布局 早期濟(jì)南多層住宅多半是行列式的布局，并且沒有電梯，強(qiáng)調(diào)住宅朝向，戶戶向南，一梯兩戶的設(shè)計(jì)通風(fēng)和采光都較好，也有一梯四戶的設(shè)計(jì)。 內(nèi)容 設(shè)計(jì)特征 消費(fèi)特點(diǎn) 配套設(shè)計(jì) 簡單的配套設(shè)施，以服務(wù)性配套為主 注重服務(wù)性配套 車位布置 以地面停車為主 消費(fèi)水平低，有車族少 景觀環(huán)境 景觀主要體現(xiàn)在小區(qū)綠化，樹種較少、小品也較為粗糙 室內(nèi)設(shè)計(jì)重于室外設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì) 二房二廳、三房二廳為主，面積以 70100 平方米為主 基 本的溫飽型消費(fèi) 外觀處理 外墻多半是馬賽克及水粉石，色彩單調(diào)，也有部分涂料，但多是國產(chǎn)低檔涂料 低成本的消費(fèi) 防衛(wèi)設(shè)施 許多小區(qū)沒有封閉式管理，多數(shù)是以防盜門、防盜窗解決安全問題 被動(dòng)式防衛(wèi) 細(xì)部處理 窗戶多數(shù)是普通玻璃，入戶以大鐵門為主，圍墻粗糙，屋頂設(shè)計(jì)平屋頂為主 注重實(shí)用性，缺乏觀賞性 上表是濟(jì)南市第一代住宅產(chǎn)品的一些基本設(shè)計(jì)特征。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 濟(jì)南第一代住宅的主要特征 內(nèi)容 設(shè)計(jì)特征 消費(fèi)特點(diǎn) 整體規(guī)劃 多層以行列式布局為主，基本上沒有高層和小高層產(chǎn)品 對(duì)朝向、采光和通風(fēng)很注重 建筑設(shè)計(jì) 多層以一梯兩戶為主，注重南北朝象的布局 高實(shí)用率較受歡迎 建筑風(fēng)格 多層以傳統(tǒng)的火柴盒式的設(shè)計(jì)為主 對(duì)風(fēng)格的鑒賞能力差 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。濟(jì)南市住宅產(chǎn)品的變革階段時(shí)間劃分為： 階段劃分 年代界限 代表樓盤 第一階段 1990 年 —— 98年 甸柳莊小區(qū)、花園小區(qū)、燕山小區(qū)、玉函小區(qū)、佛山苑小區(qū) 第二階段 1998 年 —— 2000年 無影山花園、綠景嘉園、玉景家園、金泰花園、百花小 區(qū)、中創(chuàng)開元山莊、中潤富華園、雅居園 第三階段 2001 年至今， 陽光舜城、陽光 100 國際新城、新世界陽光花園、 偉東新都、中潤世紀(jì)城 下面將三個(gè)階段的住宅單獨(dú)分析。 品開始倡導(dǎo) “ 人車分流 ” 等 “ 以人為本 ” 的設(shè)計(jì)理念，初步引入環(huán)境概念，風(fēng)格化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念開始出現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。第二代產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從濟(jì)南房地產(chǎn)的發(fā)展來看，住宅產(chǎn)品主要經(jīng)歷了三次變革。 本文主要介紹了濟(jì)南的房地產(chǎn)發(fā)展周期、濟(jì)南市住宅小區(qū)的歷史沿革等，結(jié)合沿海發(fā)達(dá)城市的住宅小區(qū)發(fā)展情況，推斷下一階段住宅的發(fā)展方向。 房地產(chǎn)業(yè)同樣有其發(fā)展的規(guī)律，本文的主要目的，就是通過參考沿海發(fā)展較早的幾個(gè)沿海城市的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，結(jié)合濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，推斷下一步房地產(chǎn)發(fā)展的方向，基本確定未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，明確將來住 宅小區(qū)的規(guī)劃、戶型、樓體類型等。 濟(jì)南市住宅市場(chǎng) 分析 每一種事物的發(fā)展，都要經(jīng)歷幾個(gè)階段的發(fā)展變化，具體的實(shí)例可以參考人類社會(huì)的發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開 發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。馬克思等人在充分的研究了人類社會(huì)的發(fā)展歷程后，提出了馬克思主義哲學(xué)理論，其中指出，人類社會(huì)的發(fā)展經(jīng)歷的幾個(gè)階段有原始社會(huì)、奴隸社會(huì)、封建社會(huì)、資本主義社會(huì)和共產(chǎn)主義社會(huì)，并且指出最終的社會(huì)形式為共產(chǎn)主義社會(huì)。我們的目標(biāo)就是確定 “ 超前半步 ” 的人類居住要求，做一個(gè)新時(shí)代的弄潮兒，方能做成品牌項(xiàng)目、做成品牌企業(yè)，方能引領(lǐng)居住革命潮流。 一、 濟(jì)南住宅產(chǎn)品階段分析 住宅產(chǎn)品作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)性產(chǎn)品，也同其他商品一樣存在著更新?lián)Q代的問題。第一代產(chǎn)品主要表現(xiàn)為材質(zhì)簡單、做工粗糙，僅滿足人們居住的基本要求 ，沒有什么風(fēng)格可言，產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開 發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。第三代產(chǎn)品則在第二代產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進(jìn)行了強(qiáng)化，引進(jìn)先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和生態(tài)環(huán)境概念，強(qiáng)化環(huán)境與科技的結(jié)合，住宅產(chǎn)品與國際水準(zhǔn)接近。 1. 粗放型開發(fā)的第一代住宅 此類住宅代表著一個(gè)時(shí)代的產(chǎn)物，有許多共性之處，雖然也包括一些過渡性的產(chǎn)品，但是產(chǎn)品品質(zhì)的變化還是顯而易見的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開 發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。第一代產(chǎn)品無論從開發(fā)商、建筑師及消費(fèi)者來講，對(duì)住宅產(chǎn)品的認(rèn)知度都還停留在較低層次，對(duì)居家概念的認(rèn)識(shí)還比較粗淺，因?yàn)楫a(chǎn)品還極其粗糙。許多多層住宅的容積率較低，綠化空地較多，但是樓盤素質(zhì)仍然不得體現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開 發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從戶性的設(shè)計(jì)也反映出了第一代住宅產(chǎn)品多半為了滿足消費(fèi)者基本的生存需求。最初只有一個(gè)衛(wèi)生間，一個(gè)客廳。 服務(wù)性配套重于觀賞性、娛樂性配套 濟(jì)南第一代住宅小區(qū)的配套較少，一般配有小學(xué)、幼兒園、郵局、便利店、肉菜市場(chǎng)等。 室內(nèi)設(shè)計(jì)重于室外設(shè)計(jì) 考慮到居住問題的第一步就是要完善住的需求，這是消費(fèi)者最為關(guān)心的問題。因?yàn)樵O(shè)計(jì)師考慮的首要問題就是解決房間的布局，盡量方正實(shí)用， 而對(duì)于房子的外觀設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃尚未有概念。戶型的變化不大，設(shè)計(jì)起來相對(duì)容易，也能夠在短時(shí)間內(nèi)重復(fù)制造。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開 發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 濟(jì)南第二代住宅的主要特征 內(nèi)容 設(shè)計(jì)特征 消費(fèi)特點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)：多層以一梯兩戶為主 對(duì)物業(yè)管理費(fèi)開始接 受。 配