【正文】 星光系列 星光系列包括星海家園、嘉和公寓、星光水韻花都，無論地理位置、項目本身定位及還是其推廣及其項目包裝都有一定的可鑒性。 通過對政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注和參觀的宣傳，強化項目在聊城房地產(chǎn)市場上的尊貴地位，提高項目的整體檔次，樹立項目高品質(zhì)形象。 借助演藝界明星造勢，為項目招攬人氣，擴(kuò)大項目影響，打造項目品牌。小高層以三樓戶型價格最低為 2700 元 /平米左右，每高一層價格增 加約 100— 150 元 /平米， 10 層價格在 3350 元 /平米左右。 安心：裝修與房價一起算，可按揭月供。 ? 戶型特點 本項目戶型中，有錯層結(jié)構(gòu)的戶型為 124 戶，且均為三室兩廳兩衛(wèi)戶型，占總戶數(shù)的 ％； 有前臺花園的戶型有 274 戶，占總戶數(shù)的 51％，且多位于小高層樓盤上，多層設(shè)前臺花園的只有 27＃樓。三期位于興華路南，古運河北，目前 在建未售，共有 14 棟。 1）項目基本情況 本項目位于東昌西路以北，興華西路以南，向陽路以東，古運河兩側(cè)，總建筑面積 28 萬平方米。 所以，中高檔住宅產(chǎn)品的戶型應(yīng)該選擇兩室兩廳、三室兩廳、四 室兩廳及復(fù)式戶型。 2）戶型結(jié)構(gòu)情況分析 兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳及少量復(fù)式戶型 調(diào)查統(tǒng)計顯示，目前在售樓盤的主力戶型為兩室兩廳、三室兩廳，面積在 80— 140 平方米。消費需求也正在從單純居住要求向改善住房生活條件轉(zhuǎn)變，以改善居住條件為主要訴求的面積要求較大，部分以滿足居住要求為主要訴求的也打算一步到位，需求較大面積房子。 戶型情況分析 以下主要從戶型的面積區(qū)間和結(jié)構(gòu)設(shè)計兩個方面分析住宅的戶型情況。有些項目在裝修方面則是提供優(yōu)惠裝修服務(wù)，比如新東方名人苑。消費者鑒于聊城住宅項目物業(yè)管理歷史的不良情況，購房時把物業(yè)管理當(dāng)作一個購房的重要參考依據(jù)；開發(fā)商鑒于消費者的這種心理需求，銷售中也極大的注重了對物業(yè)管 理的宣傳。所以，這些別墅目前對東昌湖濱的高檔項目尚沒有太大的威脅。 目前，聊城市的別墅項目不多，只有 A 區(qū)東昌湖濱的西湖印象和湖畔莊園， C 區(qū)的鳳凰新城、怡苑村和濱河花園的別墅區(qū)。這類產(chǎn)品都是開發(fā)商自己銷售，絕大部分不做成型推廣，按照當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的銷售方式銷售，有些甚至沒有開盤儀式。目前市場狀態(tài)表明，市場在發(fā)展過程中政府手筆較大，迅速引進(jìn)了先進(jìn)的經(jīng)營理念，促使整個聊城市住宅市場以跳躍的方式發(fā)展，整個市場運作正在無序轉(zhuǎn)向有序。 就心理價位構(gòu)成來看，要想在住宅市場沖擊 3000 元以上的價格，第一要抓住有這個消費能力的群體，也就是有這個心理價位的群體， 其次是開發(fā)原本心理價位在 20003000 元的群體的消費潛能。 所以在東昌湖濱開發(fā)住宅項目，應(yīng)該著重處理豪生活舒適程度和產(chǎn)品檔次。說明東昌湖在聊城人的心目中確實是重要的。 調(diào)查結(jié)果 顯示，意愿一年內(nèi)購房的占 19％。 中高檔住宅產(chǎn)品，仍然有很大的市場，但是住宅的位置、品質(zhì)、推廣等將在很大程度上影響高端住宅產(chǎn)品的銷售情況。 住宅銷售情況表 區(qū)域 項目名稱 物業(yè)類型 均價 開發(fā)商 銷售情況 A 新東方名人苑 高檔住宅 2600 鑫城房產(chǎn) 60％ 中通時代豪園 高檔住宅 2690 中通時代 第二期 50％ 湖畔莊園 別墅 3300 華寓房產(chǎn) 30％ 新時代城市廣場 普通住宅 1700 新時代房產(chǎn) 8 萬未開 區(qū) 陽光花園 普通住宅 1500 圖騰房產(chǎn) 60％ 育新家園 普通住宅 1400 中興房產(chǎn) 剩兩套 萬盛家園 高檔住宅 3500 萬盛房產(chǎn) 剩兩套 閘北小區(qū) 普通住宅 1500 冠達(dá)房產(chǎn) 售完 亞大小區(qū) 普通住宅 亞大房產(chǎn) 售完 B 區(qū) 嘉和公寓 高檔住宅 1800 星光房產(chǎn) 50％ 陽光晶華城 普通住宅 1700 陽光置業(yè) 第一期 90％ 香岸雅居 普通住宅 1500 海源閣房產(chǎn) 剩兩套 北園小區(qū) 普通住宅 1300 剩四套 星海家園 普通住宅 1800 星光房產(chǎn) 30％ C 區(qū) 怡苑村 別墅 順德房產(chǎn) 20％ 鳳凰新城 別墅 2200 當(dāng)代集團(tuán) 第一期％ 濱河花園 普通住宅 1100 碧波房產(chǎn) 剩六套 陽光溫泉花園 普通住宅 1270 圖騰房產(chǎn) 剩 3 套 亞大園東小區(qū) 普通住宅 1500 園東房產(chǎn) 剩 4 套 注： 高檔住宅是指均價超過 2500 元 /平方米，配套及物業(yè)設(shè)施相對較好的住宅 戶型需求方面，高檔住宅設(shè)計偏大戶型成為一種潮流，面積區(qū)間在 100140 平方米和 190220 平方米，購房者多為改善住房條件。 3）大型市政規(guī)劃建設(shè)改造，聊城市新城規(guī)劃出臺后，全市正處于一個建設(shè)期，多處規(guī)劃建設(shè)帶來了大量土地開發(fā)的機會 。 A 區(qū)內(nèi)大量的地塊，有 20％已經(jīng)開始動工建設(shè)， 30％即將動工，據(jù)此可知今年上半年，這些地塊中將有 50％開始銷售推向市場。 A 區(qū)內(nèi)東昌湖沿湖區(qū)域、東昌路沿線、柳園路沿線都是聊城市良 好的住宅項目開發(fā)區(qū)域，具有成熟的城市配套和生活環(huán)境。 住宅潛在供給情況表一（住宅） 區(qū)域 項目名稱 物業(yè)類型 總建筑面積 開發(fā)商 備注 A 區(qū) 中通時代豪園 高檔住宅 6 萬 中通時代 第三期 新時代城市廣 場 普通住宅 11 萬 新時代房產(chǎn) 第二、三期 鳳彩水岸 商業(yè) +住宅 萬 精誠房產(chǎn) 11 月開盤，剛動工 運河小區(qū) 普通住宅 8 萬 未建 世博園 普通住宅 5 萬 暢博房產(chǎn) 11 月后開始銷售 B 區(qū) 陽光晶華城 普通住宅 8 萬 星光房產(chǎn) 第二期 站北花園 普通住宅 6 萬 久安房產(chǎn) 第二期 香岸雅居 普通住宅 8 萬 海源閣房產(chǎn) 第二期 鴻順新天地 普通住宅 8 萬 鴻順房產(chǎn) 已動工， 11 月后銷售 盛澤小區(qū) 普通住宅 萬 魯盛房產(chǎn) 11 月后銷售 C 區(qū) 濱河花園 普通 住宅 團(tuán)購 5 萬 碧波房產(chǎn) 第二期（尚有三期） 別墅 41 套 * 施工中 鳳凰新城 別墅 25 萬 當(dāng)代集團(tuán) 二期未動工 興業(yè)組團(tuán) 普通住宅 萬 興業(yè)公司 剛開工，尚未售 注： 高檔住宅是指均價超過 2500 元 /平方米，配套及物業(yè)設(shè)施相對較好的住宅 由于開發(fā)區(qū)內(nèi)大部分正在開發(fā)的項目，已經(jīng)能夠滿足目前聊城對開發(fā)區(qū)內(nèi)住宅的需求，所以雖然目前 C 區(qū)空置土地面積最大，短期內(nèi)新開發(fā)項目不會很多；部分分期開發(fā)的項目將繼續(xù)開發(fā)。 C 區(qū)雖然已經(jīng)形成比較大的住宅供給市場并且具備了最大的開發(fā)潛力，但是目前在開發(fā)速度、供給量、產(chǎn)品價格上還不能與 A、 B區(qū)相比。證明 A區(qū)內(nèi)項目體量相對較小，但是由于聊城傳統(tǒng)的住宅消費觀念影響和 A 區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的良好的生活居住環(huán)境，聊城主要中高檔住宅項目仍然大多集中在 A 區(qū)。在調(diào)查的 11 處售完項目和尾盤期項目中，個別項目供不應(yīng)求，像萬盛家園的戶型供應(yīng)量不足。集中在市中心和文化路商業(yè)圈，收入高，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，購房的目的既為工作又為居住，愿意選擇在他們工作的活動區(qū)域內(nèi)，對物業(yè)要求高，講究智能化，建筑和戶型漂亮、前衛(wèi)和實用。 第二 有錢人，主要是企業(yè)管理層，這部分人在聊城數(shù)目不少，很多是小企業(yè)老板，他們置業(yè)主要在于投資，喜歡在市中心、湖濱或者東部買別墅。他們一般在市中心上班，收入水平高、穩(wěn)定，而且單位效益好，他們大部分擁有單位住房，隨著房改，他們將通過選擇品質(zhì)及環(huán)境較好的樓盤而成為聊城二次置業(yè)者的主體，是中大戶型的主要需求群體。 隨著三種不同住宅產(chǎn)品的出現(xiàn)，住宅市場隨之出現(xiàn)了三種不同的形態(tài)；或者說三種不同的市場形態(tài)推出了三種不同的住宅產(chǎn)品，兩者相互并存。第三代產(chǎn)品開始倡導(dǎo)“人車分流”等以人為本的設(shè)計理念，風(fēng)格化的產(chǎn)品設(shè)計理念開始出現(xiàn)，引進(jìn)先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和生態(tài)環(huán)境概念，開發(fā)別墅、高檔住宅等產(chǎn)品，追求舒適、高檔。 小區(qū)分組團(tuán)，徹底打破行列式布局；流行多層和小高層帶電梯；外立面講究簡潔流暢；除會所外，有許多實用又講究的配套設(shè)施；戶型趨向多元化；小區(qū)內(nèi)智能化水平更高，全方位監(jiān)控；異型窗出現(xiàn)。 多層行列式布局為主；多以火柴盒式設(shè)計為主；配套