【正文】 步引入環(huán)境、人文概念，一定程度上注重小區(qū)外觀概念，注重地理位置，畫鏡意識(shí)初步提升，發(fā)展商開始倡導(dǎo)“人性”的開發(fā)理念。第三代產(chǎn)品開始倡導(dǎo)“人車分流”等以人為本的設(shè)計(jì)理念，風(fēng)格化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念開始出現(xiàn)，引進(jìn)先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和生態(tài)環(huán)境概念，開發(fā)別墅、高檔住宅等產(chǎn)品，追求舒適、高檔。集中在市中心和文化路商業(yè)圈，收入高，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，購(gòu)房的目的既為工作又為居住，愿意選擇在他們工作的活動(dòng)區(qū)域內(nèi)，對(duì)物業(yè)要求高，講究智能化，建筑和戶型漂亮、前衛(wèi)和實(shí)用。 住宅潛在供給情況表一（住宅） 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 總建筑面積 開發(fā)商 備注 A 區(qū) 中通時(shí)代豪園 高檔住宅 6 萬(wàn) 中通時(shí)代 第三期 新時(shí)代城市廣 場(chǎng) 普通住宅 11 萬(wàn) 新時(shí)代房產(chǎn) 第二、三期 鳳彩水岸 商業(yè) +住宅 萬(wàn) 精誠(chéng)房產(chǎn) 11 月開盤，剛動(dòng)工 運(yùn)河小區(qū) 普通住宅 8 萬(wàn) 未建 世博園 普通住宅 5 萬(wàn) 暢博房產(chǎn) 11 月后開始銷售 B 區(qū) 陽(yáng)光晶華城 普通住宅 8 萬(wàn) 星光房產(chǎn) 第二期 站北花園 普通住宅 6 萬(wàn) 久安房產(chǎn) 第二期 香岸雅居 普通住宅 8 萬(wàn) 海源閣房產(chǎn) 第二期 鴻順新天地 普通住宅 8 萬(wàn) 鴻順房產(chǎn) 已動(dòng)工， 11 月后銷售 盛澤小區(qū) 普通住宅 萬(wàn) 魯盛房產(chǎn) 11 月后銷售 C 區(qū) 濱河花園 普通 住宅 團(tuán)購(gòu) 5 萬(wàn) 碧波房產(chǎn) 第二期（尚有三期） 別墅 41 套 * 施工中 鳳凰新城 別墅 25 萬(wàn) 當(dāng)代集團(tuán) 二期未動(dòng)工 興業(yè)組團(tuán) 普通住宅 萬(wàn) 興業(yè)公司 剛開工，尚未售 注： 高檔住宅是指均價(jià)超過(guò) 2500 元 /平方米，配套及物業(yè)設(shè)施相對(duì)較好的住宅 由于開發(fā)區(qū)內(nèi)大部分正在開發(fā)的項(xiàng)目，已經(jīng)能夠滿足目前聊城對(duì)開發(fā)區(qū)內(nèi)住宅的需求，所以雖然目前 C 區(qū)空置土地面積最大，短期內(nèi)新開發(fā)項(xiàng)目不會(huì)很多；部分分期開發(fā)的項(xiàng)目將繼續(xù)開發(fā)。 住宅銷售情況表 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 均價(jià) 開發(fā)商 銷售情況 A 新東方名人苑 高檔住宅 2600 鑫城房產(chǎn) 60％ 中通時(shí)代豪園 高檔住宅 2690 中通時(shí)代 第二期 50％ 湖畔莊園 別墅 3300 華寓房產(chǎn) 30％ 新時(shí)代城市廣場(chǎng) 普通住宅 1700 新時(shí)代房產(chǎn) 8 萬(wàn)未開 區(qū) 陽(yáng)光花園 普通住宅 1500 圖騰房產(chǎn) 60％ 育新家園 普通住宅 1400 中興房產(chǎn) 剩兩套 萬(wàn)盛家園 高檔住宅 3500 萬(wàn)盛房產(chǎn) 剩兩套 閘北小區(qū) 普通住宅 1500 冠達(dá)房產(chǎn) 售完 亞大小區(qū) 普通住宅 亞大房產(chǎn) 售完 B 區(qū) 嘉和公寓 高檔住宅 1800 星光房產(chǎn) 50％ 陽(yáng)光晶華城 普通住宅 1700 陽(yáng)光置業(yè) 第一期 90％ 香岸雅居 普通住宅 1500 海源閣房產(chǎn) 剩兩套 北園小區(qū) 普通住宅 1300 剩四套 星海家園 普通住宅 1800 星光房產(chǎn) 30％ C 區(qū) 怡苑村 別墅 順德房產(chǎn) 20％ 鳳凰新城 別墅 2200 當(dāng)代集團(tuán) 第一期％ 濱河花園 普通住宅 1100 碧波房產(chǎn) 剩六套 陽(yáng)光溫泉花園 普通住宅 1270 圖騰房產(chǎn) 剩 3 套 亞大園東小區(qū) 普通住宅 1500 園東房產(chǎn) 剩 4 套 注： 高檔住宅是指均價(jià)超過(guò) 2500 元 /平方米，配套及物業(yè)設(shè)施相對(duì)較好的住宅 戶型需求方面，高檔住宅設(shè)計(jì)偏大戶型成為一種潮流，面積區(qū)間在 100140 平方米和 190220 平方米，購(gòu)房者多為改善住房條件。 所以在東昌湖濱開發(fā)住宅項(xiàng)目，應(yīng)該著重處理豪生活舒適程度和產(chǎn)品檔次。 目前，聊城市的別墅項(xiàng)目不多，只有 A 區(qū)東昌湖濱的西湖印象和湖畔莊園， C 區(qū)的鳳凰新城、怡苑村和濱河花園的別墅區(qū)。 戶型情況分析 以下主要從戶型的面積區(qū)間和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)兩個(gè)方面分析住宅的戶型情況。 1）項(xiàng)目基本情況 本項(xiàng)目位于東昌西路以北，興華西路以南，向陽(yáng)路以東，古運(yùn)河兩側(cè)，總建筑面積 28 萬(wàn)平方米。小高層以三樓戶型價(jià)格最低為 2700 元 /平米左右，每高一層價(jià)格增 加約 100— 150 元 /平米， 10 層價(jià)格在 3350 元 /平米左右。 星光系列 星光系列包括星海家園、嘉和公寓、星光水韻花都，無(wú)論地理位置、項(xiàng)目本身定位及還是其推廣及其項(xiàng)目包裝都有一定的可鑒性。 安心：裝修與房?jī)r(jià)一起算，可按揭月供。 所以，中高檔住宅產(chǎn)品的戶型應(yīng)該選擇兩室兩廳、三室兩廳、四 室兩廳及復(fù)式戶型。有些項(xiàng)目在裝修方面則是提供優(yōu)惠裝修服務(wù)，比如新東方名人苑。這類產(chǎn)品都是開發(fā)商自己銷售，絕大部分不做成型推廣，按照當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的銷售方式銷售，有些甚至沒有開盤儀式。說(shuō)明東昌湖在聊城人的心目中確實(shí)是重要的。 3）大型市政規(guī)劃建設(shè)改造，聊城市新城規(guī)劃出臺(tái)后，全市正處于一個(gè)建設(shè)期，多處規(guī)劃建設(shè)帶來(lái)了大量土地開發(fā)的機(jī)會(huì) 。 C 區(qū)雖然已經(jīng)形成比較大的住宅供給市場(chǎng)并且具備了最大的開發(fā)潛力，但是目前在開發(fā)速度、供給量、產(chǎn)品價(jià)格上還不能與 A、 B區(qū)相比。 第二 有錢人，主要是企業(yè)管理層，這部分人在聊城數(shù)目不少，很多是小企業(yè)老板，他們置業(yè)主要在于投資，喜歡在市中心、湖濱或者東部買別墅。 小區(qū)分組團(tuán)，徹底打破行列式布局；流行多層和小高層帶電梯；外立面講究簡(jiǎn)潔流暢；除會(huì)所外，有許多實(shí)用又講究的配套設(shè)施；戶型趨向多元化；小區(qū)內(nèi)智能化水平更高，全方位監(jiān)控；異型窗出現(xiàn)。一些小區(qū)鋪設(shè)光纖網(wǎng)絡(luò)、一卡通等。 第三 個(gè)體戶和民營(yíng)企業(yè)，他們購(gòu)房主要目的是為了工作和經(jīng)營(yíng) 方便。 潛在供應(yīng)充足 目前聊城住宅市場(chǎng)的潛在供應(yīng)，主要是幾個(gè)在售項(xiàng)目的二期、三期，和幾個(gè)準(zhǔn)備開盤銷售的項(xiàng)目以及 以土地形勢(shì)存在即將開發(fā)的項(xiàng)目。 市場(chǎng)需求差異性較大，多種因素影響消費(fèi) 1）市場(chǎng)需求差異性較大 目前住宅市 場(chǎng)中高低檔產(chǎn)品各有所需，不同檔次的產(chǎn)品消費(fèi)不溫不火，整個(gè)住宅需求市場(chǎng)表現(xiàn)很大的差異性。選擇這一區(qū)域的消費(fèi)者主要是從生活質(zhì)量。其銷售時(shí)間或長(zhǎng)或短，主要受價(jià)格、位置、開發(fā)商品牌影響；有個(gè)別樓盤受銷售方式影響，比如售樓員低劣的素質(zhì)將部分客戶擋在了門外；另外由于外來(lái)代理推廣公司的介入，部分鄰近的傳統(tǒng)銷售項(xiàng)目都將很大程度上受到影響，造成銷售的延滯。 3）定位決定配套 目前，市場(chǎng)上住宅產(chǎn)品的小區(qū)配套情況，基本都是項(xiàng)目本身的定位決定的，是直接關(guān)系產(chǎn) 品檔次的重要因素。 四、典型項(xiàng)目分析 目前在聊城市與本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力或者做的較好有參考價(jià)值的樓盤項(xiàng)目主要有：原體育場(chǎng)項(xiàng)目、中通時(shí)代豪園、新東方名人苑、西湖印象、湖畔莊園、鳳凰新城和星光系列。 省心：開發(fā)商集團(tuán)采購(gòu)、統(tǒng)一設(shè)計(jì)，享團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠、保障質(zhì)量，遠(yuǎn)比自己裝修省心劃算。 。 ? 戶型分布及比例 具體內(nèi)容見下表 編號(hào) 結(jié)構(gòu) 面積 數(shù)量 分布 比例 K0 K02 兩室兩廳一衛(wèi) 9 99 60 24＃ 1 28＃ 1 31＃ 36 ％ C0 C02 三室兩廳兩衛(wèi) 11 121 60 26＃ 1 30＃ 1 32＃ 36 ％ N02 三室兩廳兩衛(wèi) 13 132 59 18＃ 3 23＃ 2 34＃ 310 11% A0 A02 三室兩廳兩衛(wèi) 13 133 124 22＃ 1 23＃ 1 25＃ 2 27＃ 1 28＃ 16 ％ N03 三室兩廳兩衛(wèi) 13 138 51 18＃ 3 33＃ 2 34＃ 310 ％ G0 G02 三室兩廳兩衛(wèi) 14 149 48 19＃ 3 20＃ 3 21＃ 310 9％ D0 D02 四室兩廳兩衛(wèi) 160、 161 48 22＃ 1 23＃ 1 26＃ 1 30＃ 16 9％ N01 四室兩廳兩衛(wèi) 17 172 59 18＃ 3 33＃ 2 34＃ 310 11％ 復(fù) N02 五室三廳三衛(wèi) 19 232 7 18＃、 33＃、 34＃ ＃ 復(fù) N01 五室三廳三衛(wèi) 2 247 7 18＃、 33＃、 34＃ ＃ 復(fù) N03 五室三廳三衛(wèi) 23 240 6 18＃、 33＃、 34＃ ％ 復(fù)