【正文】 場 每月檢查，對車場側(cè)局部道牙損壞部位進(jìn)行修補(bǔ) 由工程部組織實(shí)施或委托相關(guān)施工單位 1）路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2） 停車場地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1）停車場地面均衡，有效發(fā)揮功用； 2）使局部損壞嚴(yán)重通過更新延長其使用壽命； 3）場地平整，無積水 地下公共停車場 6 公 用 標(biāo) 志 設(shè) 施 標(biāo)識(shí)牌 1）每月清潔標(biāo)志一次； 2）每半年對標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)；3）每半年對標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次 由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施 住宅區(qū)標(biāo)識(shí)，警示牌制作安裝及管理規(guī)定 1）標(biāo)志清潔美觀。 1）有關(guān)建筑部分修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2）有關(guān)電氣設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 1）安全正常使用； 2）美觀完好 10 其他公共設(shè)施 垃圾集中轉(zhuǎn)運(yùn)站 1）每年刷油漆一遍； 2）每季度檢查檔土墻頂排水溝通暢情況； 3）每季度檢查一次污水孔疏通情況。 1）相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程； 2）相應(yīng)電氣設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 1） 整潔、安全、正常使用 ； 2）設(shè)施、設(shè)備完好 會(huì)所用房 ? 房屋主體，維修養(yǎng)護(hù) 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別劃分 日常維修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1）局部受損； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 每周巡視一次，入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理、維修 1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重應(yīng)請專家 “ 會(huì)診 ”1）建筑物白蟻 防治標(biāo)準(zhǔn)； 2）建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn) 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施； 2）如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報(bào)請開發(fā)商處理。 六、 檔案管理措施 檔案的建立與管理 （ 1）業(yè)戶檔案 ? 管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一袋； ? 業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作； ? 物業(yè)助理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用； ? 物業(yè)助理應(yīng)在每月 5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單送文檔管理員簽收； ? 物業(yè)經(jīng)理 、物業(yè)主任每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題用書面通知整改。每月一次抽查管理手冊，對于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)書面通知，進(jìn)行整改。 商業(yè)活動(dòng)中的噪音控制 ? 制定管轄區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中使用。 各部門文本：資料使用統(tǒng)一編號(hào) 七、 緊急預(yù)案 噪聲污染的預(yù)防與控制措施 二次維修的噪聲控制 ? 18： 00～ 8： 00嚴(yán)禁作業(yè)有強(qiáng)烈噪聲的鋸、敲、打擊的項(xiàng)目； ? 雙休日及 法 定假日全天禁止強(qiáng)烈噪聲的鋸、敲、打擊的項(xiàng)目； ? 與業(yè)主簽 定二次裝修承諾書。使用權(quán)的變更情況：能正確反映業(yè)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方式： 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊、并輸入計(jì)算機(jī)； 產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容 ? 房屋類型 ； ? 使用面積、建筑面積 ； ? 分?jǐn)偯娣e ； ? 使用情況 ； ? 附設(shè)設(shè)施情況 ； ? 車庫使用情況 ； ? 其他 。 1）由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施； 1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 2）建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn) 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 3 公 共 屋 面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫界、間斷； 4）每年對屋面防水層檢修一次，每 5年翻新更新老化部分 1）由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施； 2）屋面防水、隔熱層每 15年全面翻新一次 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程 1）無積水、防水層正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 4 電 梯 1）引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)； 2）導(dǎo)軌、安全焊的工作情況維護(hù)； 監(jiān)督維保單位：1）每月檢查引繩緊度一次； 2）每月定期對滑動(dòng)、轉(zhuǎn)動(dòng)部分如一次油； 3）每季檢查一1）由專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)實(shí)施定期維護(hù)（全保）； 電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn) 1）減少故障，改善并增進(jìn)電梯各部分的性能，確保正常、安全、平穩(wěn)運(yùn)行； 2）確保順利通 3）轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)； 4）各項(xiàng)安全裝置的維護(hù) 5）電腦控制板等的維護(hù)檢測（智能卡識(shí)別系統(tǒng)的檢測） 次導(dǎo)軌、安全 鉗工作情況； 4）每半年進(jìn)行一次全面檢查 過安全監(jiān)督部門檢查 5 機(jī) 電 設(shè) 備 1）發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； 2）日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換 1）月檢制控設(shè)備一次； 2）季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況； 3）年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置； 4）每季檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備 1）由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施； 各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 1）運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全 2）設(shè)備完好率100%。 1）檔土墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)； 2）圍欄維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)； 1）設(shè)施安全正常使用； 2）美觀完好 11 公共智能化系統(tǒng) 攝像 監(jiān)控系統(tǒng)智能控制中心 對各系統(tǒng)的設(shè)施、設(shè)備性能及連接運(yùn)行，顯示情況進(jìn)行月檢、季檢和年檢 1）由工程部按相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施； 2）本系統(tǒng)設(shè)備每 10年更換一次。 3）標(biāo)識(shí)清晰 警示牌 7 消 防 設(shè) 施 水 管 網(wǎng) 排水管 消防水 1）消防栓及水泵結(jié)合器每半年油漆一次； 2）消防栓每半年排水一次，檢修一次 由工程部組織實(shí)施 1）開啟靈活； 2）不滲漏 1）正常有效使用 2）外觀完好 室外 消防栓 水泵 結(jié)合器 8 設(shè)施及排水管道 排水管消防栓水泵室內(nèi)消防器 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 由工程部專業(yè)維修，按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。 外圍 指揮、巡視、 引導(dǎo) 隨時(shí) 24小時(shí)在崗，負(fù)責(zé)車輛、人員貨物的疏導(dǎo)、引入、指揮，對可疑人物進(jìn)行詢問。 崗位責(zé)任描述 項(xiàng)目 內(nèi)容 做法 頻次 要求與標(biāo)準(zhǔn) 門崗 盤查、記錄 隨時(shí) 24 小時(shí)在崗，不使外來人員隨意進(jìn)出，做好每位訪客的記錄工作，禮貌待人。 ? 密切留意車輛進(jìn)出時(shí)，有否損壞其它車輛及項(xiàng)目設(shè)備。 ? 車輛進(jìn)出發(fā)放車卡，進(jìn)入發(fā)卡，出門收卡，并做好記錄。 小區(qū)道路交通管理 由秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)，指派專人負(fù)責(zé)住宅區(qū)域地上、地下車輛停放的管理，設(shè)置專門的車行通道和入口，實(shí)行小區(qū)內(nèi)人車分流。安全消防設(shè)施定期保養(yǎng)檢查，確保運(yùn)行正常。 ? 巡邏員在巡邏中應(yīng)按不同季節(jié)、不同時(shí)間的要求突出重點(diǎn)，預(yù)防和制止各種犯罪行為，保護(hù)好各 類突發(fā)、意外事件的現(xiàn)場。 三、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 秩序維護(hù)管理措施 小區(qū)公共秩序維護(hù)管理 ? 區(qū)域內(nèi)應(yīng)按業(yè)戶分布的實(shí)際情況設(shè)置巡更敲更點(diǎn)并使各巡更點(diǎn)合理、均勻地覆蓋整個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)。 其他 喬灌木生長良好，樹冠完整。 中耕除草、松土 適時(shí)中耕除草年 8遍，疏松表土 8次以上，作到無成片雜草，土壤疏松。 施肥 按肥力、草種、生長情況及時(shí)施肥，年 2遍。 室內(nèi)及室外 綠地于重大節(jié)日（春節(jié)、圣誕節(jié)和國慶節(jié)）進(jìn) 行 布置。 請小區(qū)內(nèi)住戶共同出謀劃策，提倡家庭綠化，保持小區(qū)四季常青。 建立綠化管理手冊，內(nèi)容包括樹木位置、品種、數(shù)量、建筑小品、綠化設(shè)施、綠化動(dòng)態(tài)等。 區(qū)內(nèi)公共區(qū)域清潔范圍內(nèi)容表 清潔范圍 清潔內(nèi)容 公共走道、電梯廳、1F大堂 大門玻璃、花崗巖及大理石地坪、過道地坪、單元房號(hào)牌、指示牌、燈具、電源開關(guān)及插座、煙感及警鈴、煙灰盅、各類墻面、玻璃 /鐵護(hù)欄、安全警燈、告示牌、過道門、房門、電表室地坪、植物套盆、天花 電梯轎廂 地面（地毯）、門壁 設(shè)備用房 清掃地坪、門窗、天花、墻面及清除廢物 消防樓梯 扶手、梯級及 平臺(tái)、墻面、天花、燈罩、外露設(shè)施喉管、門、垃圾箱、消防箱、玻璃 /鐵護(hù)欄 首層外圍 墻面、出入口雨篷、大理石地坪、大門、照明燈、探頭、天花、玻璃、路燈、金屬樓牌、植物套盆、煙灰盅等 公共道路 沖洗 水景、河道 打撈、清理，定期噴灑藥水 公共走道、車道、停車位 指示牌、燈具、煙灰盅、植物套盆、道磚地坪、室外擺設(shè)、固定休閑椅、探頭、雨水井、噴水池 綠化帶 各類道路燈、陰井蓋、水龍盒、指示牌、鐵柵欄、垃圾清理、 各類雕塑 設(shè)備用房、水箱 清掃地坪、門窗、天花、墻面及清除廢物、水箱內(nèi)外 垃圾房 地坪、墻面 、頂燈、垃圾桶、水斗、門 室外娛樂區(qū) 各類娛樂設(shè)施、涼棚 門前外圍 大門、邊門、圍墻、鐵柵欄、圍墻燈、門牌 公共區(qū)域清潔周期表 清潔范圍 周期 清潔標(biāo)準(zhǔn) 公共走道 車道 停車位 每天一次 所有走道、車道、停車區(qū)域徹底清掃 每周一次 2米以上 3米以下的指示牌、燈具的抹塵 每周一次 噴水池內(nèi)部清洗 電梯轎廂 循環(huán)保潔 如有地毯每日換洗一次 每周一次 門壁上光 草坪 每天一次 2米以下草坪燈、指示牌的抹塵和草坪上垃圾的徹底清理 每周一次 3米以下的指示牌、燈具抹塵 每周一次 陰井蓋、水龍盒清洗 設(shè)備用房 每天一次 清除廢物 垃圾房 每天一次 2米以下的墻面、頂燈、門框、門及地坪等的清洗 室外娛樂區(qū) 每天一次 各類娛樂設(shè)施、涼棚 2米以上部位的抹塵 水景 每周一次 打撈漂浮物、清理池底、噴灑藥水 垃圾收集 每日二次 無散落垃圾、無污水、無污跡、無異味 天臺(tái)、屋頂 每月一次 無垃圾堆集 殺蟲滅害 每月一次 陰井、明溝、垃圾房噴灑藥水，每半年滅鼠一次 消防栓、指示牌 每周二次 目視無灰塵、無污漬 門前外圍 每周一次 大門、邊門的抹塵 每半月一次 鐵柵欄、圍墻沖洗 、圍墻燈抹塵 外墻清洗 每年一次 清潔范圍 周期 清潔標(biāo)準(zhǔn) 每月清洗內(nèi)容 所有區(qū)域的地磚、地毯等地坪清洗和 3米以下項(xiàng)目各棟樓外墻墻面的清洗、探頭的抹塵、 5米庭院燈的抹塵、大面積滅蟲一次 注：清洗內(nèi)容除周、月清洗內(nèi)容外，均每天循環(huán)保潔 除蟲及消毒管理細(xì)則 ? 小區(qū)公共區(qū)域除蟲，按比例配制殺滅菊脂藥水，裝入藥水桶，依次從上自下對主要部位噴灑除蟲，消滅蚊蠅孳生。 考核： 正式交房時(shí)，就意味著上崗前的培訓(xùn)結(jié)束，由物業(yè)管理公司指派專人和由品質(zhì)保證部、業(yè)務(wù)管 理部負(fù)責(zé)對整個(gè)管理處進(jìn)行理論和實(shí)際操作考核以及目標(biāo)化管理。公司員工必須通過培訓(xùn)，經(jīng)過考核合格后，方可上崗。 ? 工作認(rèn)真踏實(shí)，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。 （ 5）保潔部主管 —— 職位描述 向 管理處 經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)的保潔與綠化養(yǎng)護(hù)工作，以及制定有關(guān)保潔與綠化養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃，檢查 、督促、考核員工的作業(yè)情況，并負(fù)責(zé)對下屬的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。 ? 熟悉智能化設(shè)置的維護(hù)、保養(yǎng)的要求。 （ 3）工程部主管 —— 職位描述 向 管理處 經(jīng)理 和條線經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面了解