【導(dǎo)讀】第一章物業(yè)概況·····························································································1. 第二章物業(yè)管理總體構(gòu)想··················································································2. 三物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)和人員配置······························································3. 四物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部的管理機制····································································5

　　

【正文】 4 室 外 照 明 草坪燈 1）燈桿每年刷漆一次； 2）每月清潔燈具一次； 3）每季檢修線路一遍 1）由管理員加強裝修督察，嚴(yán)禁車輛隨意進入?yún)^(qū)內(nèi)損壞燈具；2）燈具更新由工程部自1） 線路無老化；照明設(shè)施清潔完好；2）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1）實現(xiàn)良好的燈具外觀； 2）照明系統(tǒng)正常有效啟用； 3）照明設(shè)施線路完好率 98以上 高桿燈 其他照明 行維修或委托有關(guān)施工單位實施。 5 停 車 場 地面停車場 每月檢查，對車場側(cè)局部道牙損壞部位進行修補 由工程部組織實施或委托相關(guān)施工單位 1）路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2） 停車場地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1）停車場地面均衡，有效發(fā)揮功用； 2）使局部損壞嚴(yán)重通過更新延長其使用壽命； 3）場地平整，無積水 地下公共停車場 6 公 用 標(biāo) 志 設(shè) 施 標(biāo)識牌 1）每月清潔標(biāo)志一次； 2）每半年對標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進行檢查維護；3）每半年對標(biāo)識進行維護一次 由工程部負(fù)責(zé)實施 住宅區(qū)標(biāo)識，警示牌制作安裝及管理規(guī)定 1）標(biāo)志清潔美觀。 2） 安放穩(wěn)固。 3）標(biāo)識清晰 警示牌 7 消 防 設(shè) 施 水 管 網(wǎng) 排水管 消防水 1）消防栓及水泵結(jié)合器每半年油漆一次； 2）消防栓每半年排水一次，檢修一次 由工程部組織實施 1）開啟靈活； 2）不滲漏 1）正常有效使用 2）外觀完好 室外 消防栓 水泵 結(jié)合器 8 設(shè)施及排水管道 排水管消防栓水泵室內(nèi)消防器 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程部專業(yè)維修，按相關(guān)維修規(guī)程實施。 1）標(biāo)識清楚，無污跡 2）安放牢固 1）標(biāo)志設(shè)施完好率 100%； 2）標(biāo)志無損壞 9 自行車棚 自行車棚 自行車庫在地下室 1）每二年內(nèi)粉刷一次； 2）每年油漆圍欄一次 3）每半年檢修一次照明線路 由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施。 1）有關(guān)建筑部分修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2）有關(guān)電氣設(shè)備維護標(biāo)準(zhǔn) 1）安全正常使用； 2）美觀完好 10 其他公共設(shè)施 垃圾集中轉(zhuǎn)運站 1）每年刷油漆一遍； 2）每季度檢查檔土墻頂排水溝通暢情況； 3）每季度檢查一次污水孔疏通情況。 由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施。 1）檔土墻維護標(biāo)準(zhǔn)； 2）圍欄維護標(biāo)準(zhǔn)； 1）設(shè)施安全正常使用； 2）美觀完好 11 公共智能化系統(tǒng) 攝像 監(jiān)控系統(tǒng)智能控制中心 對各系統(tǒng)的設(shè)施、設(shè)備性能及連接運行，顯示情況進行月檢、季檢和年檢 1）由工程部按相應(yīng)維護保養(yǎng)規(guī)程實施； 2）本系統(tǒng)設(shè)備每 10年更換一次。 智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1）系統(tǒng)良好運行； 2）設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好； 3）軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存 12 管理及商業(yè)用房 管理用房 1）每月檢修一次設(shè)施，設(shè)備； 2）每半年檢查一次電氣線路； 3）每年內(nèi)粉刷一次； 4）每年對其他建筑部分維護一次 由工程部按相應(yīng)維護保養(yǎng)規(guī)程實施。 1）相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程； 2）相應(yīng)電氣設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程 1） 整潔、安全、正常使用 ； 2）設(shè)施、設(shè)備完好 會所用房 ? 房屋主體，維修養(yǎng)護 序號 項目 維修類別劃分 日常維修 計劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1）局部受損； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 每周巡視一次，入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理、維修 1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重應(yīng)請專家 “ 會診 ”1）建筑物白蟻 防治標(biāo)準(zhǔn)； 2）建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn) 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 提出方案，委托專業(yè)公司實施； 2）如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報請開發(fā)商處理。 2 外 墻 面 1）外墻面起鼓脫落的修補； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 1）每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查，防止白螞蟻及腐蝕性液體的損害； 2）及時了解住戶有無白蟻情況，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。 1）由工程部負(fù)責(zé)實施； 1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 2）建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn) 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 3 公 共 屋 面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫界、間斷； 4）每年對屋面防水層檢修一次，每 5年翻新更新老化部分 1）由工程部負(fù)責(zé)實施； 2）屋面防水、隔熱層每 15年全面翻新一次 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程 1）無積水、防水層正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 4 電 梯 1）引繩張緊度的調(diào)整維護； 2）導(dǎo)軌、安全焊的工作情況維護； 監(jiān)督維保單位：1）每月檢查引繩緊度一次； 2）每月定期對滑動、轉(zhuǎn)動部分如一次油； 3）每季檢查一1）由專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)實施定期維護（全保）； 電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn) 1）減少故障，改善并增進電梯各部分的性能，確保正常、安全、平穩(wěn)運行； 2）確保順利通 3）轉(zhuǎn)動、滑動部的維護； 4）各項安全裝置的維護 5）電腦控制板等的維護檢測（智能卡識別系統(tǒng)的檢測） 次導(dǎo)軌、安全 鉗工作情況； 4）每半年進行一次全面檢查 過安全監(jiān)督部門檢查 5 機 電 設(shè) 備 1）發(fā)電機及水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)； 2）日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換 1）月檢制控設(shè)備一次； 2）季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況； 3）年檢電源切換及自動保護裝置； 4）每季檢修一次發(fā)電機設(shè)備 1）由工程部負(fù)責(zé)實施； 各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 1）運轉(zhuǎn)正常、安全 2）設(shè)備完好率100%。 6 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護 1）每月對系統(tǒng)進行一次維護檢修（含線路）； 2）每年對防盜門及信箱進行一次堅固維修 1）由工程部負(fù)責(zé)實施； 防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用； 2）系統(tǒng)線路正常； 3）設(shè)施美觀、整潔 7 公共 照明 1）線路的檢修維護 2）燈具的維修及更新 1）每年檢修一次線路和燈具、更換老化線路和損壞燈具 1）由工程部按相應(yīng)保養(yǎng)規(guī)程實施； 公用照明維修保養(yǎng)教程 1） 線路無老化； 2）燈具正常使用、照明完好 8 公 共 消 防 設(shè) 施 1）疏散標(biāo)志的維修及維護； 2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護及檢修 3）室內(nèi)消防噴淋系統(tǒng)檢測 1）每月檢查一次煙、溫感報警系統(tǒng)完好情況； 2）每半年進行一次煙感試驗； 3）每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉； 4）每年對消防疏散標(biāo)志進行一次維護 1）由消防、機電、維修專業(yè)人員對應(yīng)負(fù)責(zé)實施； 消防設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程 設(shè)施完好率100% 9 公共通道 廳 、 樓梯間 1）公用地面的維修改造 2）公共通道、門廳的墻、天棚維護 3） 樓間墻面、扶手、踏步的維護 1）每半年對公共地面進行維護一次； 2）每二年刷新一遍通道門廳及梯間墻壁天棚、護手及欄桿； 3）每年全面維護一次樓梯踏步，消防空鼓、開裂、破損等進行修復(fù) 由 工程部 按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施； 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程 美觀完好，整潔、清爽 10 公用排煙管道 1）由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)和造成的串煙； 2）排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙 每半年對屋面出煙口蓋板防護罩進行一次維護 由 工程部 按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施 變壓式排煙管道技術(shù)規(guī)范 排煙通暢，安全正常施 工 11 共用給排水管道 1） 接口及砂眼漏水 ； 2） 管道堵塞、破裂 ； 3）固定碼松脫 1） 每年刷一次管道油漆 ； 2）每年檢修一次，并緊固管道固定碼； 3）每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分 由 工程部 按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施 1）排水管維護修繕標(biāo)準(zhǔn) 2）給水管維護修繕標(biāo)準(zhǔn) 1）美觀完好 2）上、下水通暢 3）無滲漏 五、 有償服務(wù) 序號 收費項目 服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) 備注 1 復(fù)印 元 /張 A4；單面 1 元 /張 A3；單面 2 收發(fā)傳真 2 元 室內(nèi) 3 代收代發(fā)郵件、快遞 4 打字 5 報紙刊物收發(fā) 6 代辦電話、煤氣安裝 100 元 /項 代辦費 7 房屋出售、租賃代理 月租金 70％ 租賃方與出租方各 35％ 8 房屋室內(nèi)清潔（鐘點工） 面議 含清洗材料 9 裝修單元開荒清潔 350 元 450 元 /套 含清洗材料 10 擦玻璃 80 元 250 元 /套 根據(jù)樓層高低定價 11 換裝水龍頭 15 元 /只 雙喉；不含材料費 10 元 /只 單喉；不含材料費 12 疏通下水道（廢水管） 20 元 /次 含材料費 13 疏通馬桶 20 元 /次 含材料費 14 換 面盆落水 20 元 /只 不含材料費 15 換三角凡爾 5 元 /只 不含材料費 換單元內(nèi)保險絲 5 元 /只 含材料費 16 馬桶換圈、盤、鉸鏈 5 元 /次 不含材料費 17 修理水箱零件等 5 元 /次 不含材料費 18 換燈頭、日光燈等 5 元 /次 不含材料費 19 安裝新日光燈 20 元 /只 單管；不含材料費 30 元 /只 雙管；不含材料費 20 安裝有線電視面板 30 元 /只 含材料費 21 調(diào)換防盜門鎖芯 80 元 /把 含材料費 20 元 /把 人工費（業(yè)主自備材料） 22 換插座 10 元 /只 不含材料費 修理窗簾箱 10 元 /次 不含材料費 23 門吸更換 5 元 /只 材料費按實計算 24 各類水龍頭 /閥濾網(wǎng)清洗 5 元 /只 / 25 吊燈 /吸頂燈拆裝 20 元 /只 限四頭以下 26 30 元 /只 4 頭以上，特大豪華型 50 元 27 臺燈 /壁燈修理 5 元 10 元 /只 / 28 吸頂燈 /吊燈修理 10 元 20 元 /只 / 29 家用電器調(diào)試 30 預(yù)定出租車 31 家具清潔服務(wù)套餐 32 入住前住宅清潔和空氣凈化 33 地板打蠟 4 元 /平方米 34 家具保養(yǎng) 35 地毯清潔消毒除蟲 36 吸油煙機清潔 40 元 /臺 37 空調(diào)清潔 38 除害服務(wù) 39 鮮花、植物租擺 40 植物種植 41 植物養(yǎng)護、修剪、殺蟲 42 家電維修 43 電話機移位 44 電器插座移位 45 更換玻璃 50 元 /塊 46 室內(nèi)構(gòu)件安裝 47 工具租賃 48 手推車租賃 注：以上表格為特約服務(wù)項目及價格明細(xì)表 ，服務(wù)中心成立后此表將會上墻 公示。 六、 檔案管理措施 檔案的建立與管理 （ 1）業(yè)戶檔案 ? 管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一袋； ? 業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作； ? 物業(yè)助理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用； ? 物業(yè)助理應(yīng)在每月 5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單送文檔管理員簽收； ? 物業(yè)經(jīng)理 、物業(yè)主任每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題用書面通知整改。 （ 2）業(yè)戶檔案內(nèi)容 ? 入伙通知單； ? 入伙手續(xù)書 ； ? 業(yè)戶公約 ； ? 裝修責(zé)任書 ； ? 驗房簽收單 ； ? 入伙手續(xù)資料簽收單 ； ? 產(chǎn)權(quán)清單 ； ? 租賃清單 ； ? 售房合同復(fù)印件 ； ? 權(quán)證復(fù)印件 ； ? 其 他有關(guān)業(yè)戶資料 ； ? 建業(yè)主信息采集表 （ 3）權(quán)籍管理 物業(yè)助理要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況，負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集，并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊中，管理手冊要動態(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。使用權(quán)的變更情況：能正確反映業(yè)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時間和方式： 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊、并輸入計算機； 產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容 ? 房屋類型 ； ? 使用面積、建筑面積 ； ? 分?jǐn)偯娣e ； ? 使用情況 ； ? 附設(shè)設(shè)施情況 ； ? 車庫使用情況 ； ? 其他 。 客服部每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、清單要系統(tǒng)正確反映日前實際情況； 物業(yè)經(jīng)理、客服主管負(fù)責(zé) 審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊，對于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時登錄權(quán)屬變更情況，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)書面通知，進行整改。 管理辦法 （ 1）檔案管理的整個過程即為： （ 2）文件和資料標(biāo)號規(guī)則 物業(yè)管理處所有對內(nèi)對外表格的制訂及印刷都要經(jīng)由物業(yè)經(jīng)理辦公室，并統(tǒng)一安排印刷。 各部門文本：資料使用統(tǒng)一編號 七、 緊急預(yù)案 噪聲污染的預(yù)防與控制措施 二次維修的噪聲控制 ? 18： 00～ 8： 00嚴(yán)禁作業(yè)有強烈噪聲的鋸、敲、打擊的項目； ? 雙休日及 法 定假日全天禁止強烈噪聲的鋸、敲、打擊的項目； ? 與業(yè)主簽 定二次裝修承諾書。 業(yè)主單元噪聲的控制 ? 與業(yè)主簽定使用公約，內(nèi)含不在使用區(qū)域內(nèi)發(fā)出影響而妨礙他人生活或工作的噪聲；（晝間不超過50分貝，夜間不超過 40分貝） ? 對產(chǎn)生妨礙他人生活的噪聲 (如音響過大 )，及時上門提醒勸阻。 商業(yè)活動中的噪音控制 ? 制定管轄區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營活動中使用