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漢斯國際公寓物業(yè)服務(wù)中心管理方案公寓住宅-資料下載頁

2025-05-09 02:15本頁面

【導(dǎo)讀】第一章物業(yè)概況·····························································································1. 第二章物業(yè)管理總體構(gòu)想··················································································2. 三物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)和人員配置······························································3. 四物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部的管理機(jī)制····································································5

  

【正文】 4 室 外 照 明 草坪燈 1)燈桿每年刷漆一次; 2)每月清潔燈具一次; 3)每季檢修線路一遍 1)由管理員加強(qiáng)裝修督察,嚴(yán)禁車輛隨意進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)損壞燈具;2)燈具更新由工程部自1) 線路無老化;照明設(shè)施清潔完好;2)燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1)實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀; 2)照明系統(tǒng)正常有效啟用; 3)照明設(shè)施線路完好率 98以上 高桿燈 其他照明 行維修或委托有關(guān)施工單位實(shí)施。 5 停 車 場 地面停車場 每月檢查,對車場側(cè)局部道牙損壞部位進(jìn)行修補(bǔ) 由工程部組織實(shí)施或委托相關(guān)施工單位 1)路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn); 2) 停車場地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1)停車場地面均衡,有效發(fā)揮功用; 2)使局部損壞嚴(yán)重通過更新延長其使用壽命; 3)場地平整,無積水 地下公共停車場 6 公 用 標(biāo) 志 設(shè) 施 標(biāo)識牌 1)每月清潔標(biāo)志一次; 2)每半年對標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù);3)每半年對標(biāo)識進(jìn)行維護(hù)一次 由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施 住宅區(qū)標(biāo)識,警示牌制作安裝及管理規(guī)定 1)標(biāo)志清潔美觀。 2) 安放穩(wěn)固。 3)標(biāo)識清晰 警示牌 7 消 防 設(shè) 施 水 管 網(wǎng) 排水管 消防水 1)消防栓及水泵結(jié)合器每半年油漆一次; 2)消防栓每半年排水一次,檢修一次 由工程部組織實(shí)施 1)開啟靈活; 2)不滲漏 1)正常有效使用 2)外觀完好 室外 消防栓 水泵 結(jié)合器 8 設(shè)施及排水管道 排水管消防栓水泵室內(nèi)消防器 每周檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)維修 由工程部專業(yè)維修,按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。 1)標(biāo)識清楚,無污跡 2)安放牢固 1)標(biāo)志設(shè)施完好率 100%; 2)標(biāo)志無損壞 9 自行車棚 自行車棚 自行車庫在地下室 1)每二年內(nèi)粉刷一次; 2)每年油漆圍欄一次 3)每半年檢修一次照明線路 由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。 1)有關(guān)建筑部分修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn); 2)有關(guān)電氣設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 1)安全正常使用; 2)美觀完好 10 其他公共設(shè)施 垃圾集中轉(zhuǎn)運(yùn)站 1)每年刷油漆一遍; 2)每季度檢查檔土墻頂排水溝通暢情況; 3)每季度檢查一次污水孔疏通情況。 由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。 1)檔土墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn); 2)圍欄維護(hù)標(biāo)準(zhǔn); 1)設(shè)施安全正常使用; 2)美觀完好 11 公共智能化系統(tǒng) 攝像 監(jiān)控系統(tǒng)智能控制中心 對各系統(tǒng)的設(shè)施、設(shè)備性能及連接運(yùn)行,顯示情況進(jìn)行月檢、季檢和年檢 1)由工程部按相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施; 2)本系統(tǒng)設(shè)備每 10年更換一次。 智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1)系統(tǒng)良好運(yùn)行; 2)設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好; 3)軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存 12 管理及商業(yè)用房 管理用房 1)每月檢修一次設(shè)施,設(shè)備; 2)每半年檢查一次電氣線路; 3)每年內(nèi)粉刷一次; 4)每年對其他建筑部分維護(hù)一次 由工程部按相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。 1)相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程; 2)相應(yīng)電氣設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 1) 整潔、安全、正常使用 ; 2)設(shè)施、設(shè)備完好 會(huì)所用房 ? 房屋主體,維修養(yǎng)護(hù) 序號 項(xiàng)目 維修類別劃分 日常維修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1)局部受損; 2)施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 每周巡視一次,入住裝修階段要每天巡視,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)處理、維修 1)由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕,由工程部按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修;如局部受損較重應(yīng)請專家 “ 會(huì)診 ”1)建筑物白蟻 防治標(biāo)準(zhǔn); 2)建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn) 1)結(jié)構(gòu)安全,正常使用; 2)結(jié)構(gòu)性能完好 提出方案,委托專業(yè)公司實(shí)施; 2)如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題,應(yīng)報(bào)請開發(fā)商處理。 2 外 墻 面 1)外墻面起鼓脫落的修補(bǔ); 2)施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 1)每年對房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查,防止白螞蟻及腐蝕性液體的損害; 2)及時(shí)了解住戶有無白蟻情況,做到早發(fā)現(xiàn),早處理。 1)由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施; 1)建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn); 2)建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn) 1)結(jié)構(gòu)安全,正常使用; 2)結(jié)構(gòu)性能完好 3 公 共 屋 面 1)隔熱層破損; 2)防水層破損造成屋面滲漏; 3)避雷網(wǎng)脫界、間斷; 4)每年對屋面防水層檢修一次,每 5年翻新更新老化部分 1)由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施; 2)屋面防水、隔熱層每 15年全面翻新一次 1)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn); 2)相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程 1)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn); 2)相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程 1)無積水、防水層正常使用; 2)結(jié)構(gòu)性能完好 4 電 梯 1)引繩張緊度的調(diào)整維護(hù); 2)導(dǎo)軌、安全焊的工作情況維護(hù); 監(jiān)督維保單位:1)每月檢查引繩緊度一次; 2)每月定期對滑動(dòng)、轉(zhuǎn)動(dòng)部分如一次油; 3)每季檢查一1)由專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)實(shí)施定期維護(hù)(全保); 電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn) 1)減少故障,改善并增進(jìn)電梯各部分的性能,確保正常、安全、平穩(wěn)運(yùn)行; 2)確保順利通 3)轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù); 4)各項(xiàng)安全裝置的維護(hù) 5)電腦控制板等的維護(hù)檢測(智能卡識別系統(tǒng)的檢測) 次導(dǎo)軌、安全 鉗工作情況; 4)每半年進(jìn)行一次全面檢查 過安全監(jiān)督部門檢查 5 機(jī) 電 設(shè) 備 1)發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng); 2)日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換 1)月檢制控設(shè)備一次; 2)季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況; 3)年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置; 4)每季檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備 1)由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施; 各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 1)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全 2)設(shè)備完好率100%。 6 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 1)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng); 2)線路的檢修; 3)防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù) 1)每月對系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)檢修(含線路); 2)每年對防盜門及信箱進(jìn)行一次堅(jiān)固維修 1)由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施; 防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 1)系統(tǒng)持續(xù)有效使用; 2)系統(tǒng)線路正常; 3)設(shè)施美觀、整潔 7 公共 照明 1)線路的檢修維護(hù) 2)燈具的維修及更新 1)每年檢修一次線路和燈具、更換老化線路和損壞燈具 1)由工程部按相應(yīng)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施; 公用照明維修保養(yǎng)教程 1) 線路無老化; 2)燈具正常使用、照明完好 8 公 共 消 防 設(shè) 施 1)疏散標(biāo)志的維修及維護(hù); 2)室內(nèi)消火栓(箱)的有效維護(hù)及檢修 3)室內(nèi)消防噴淋系統(tǒng)檢測 1)每月檢查一次煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)完好情況; 2)每半年進(jìn)行一次煙感試驗(yàn); 3)每年對消防箱油漆一遍,并將消防帶晾曬一次,以防發(fā)霉; 4)每年對消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù) 1)由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)施; 消防設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程 設(shè)施完好率100% 9 公共通道 廳 、 樓梯間 1)公用地面的維修改造 2)公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù) 3) 樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù) 1)每半年對公共地面進(jìn)行維護(hù)一次; 2)每二年刷新一遍通道門廳及梯間墻壁天棚、護(hù)手及欄桿; 3)每年全面維護(hù)一次樓梯踏步,消防空鼓、開裂、破損等進(jìn)行修復(fù) 由 工程部 按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施; 1)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn); 2)相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程 美觀完好,整潔、清爽 10 公用排煙管道 1)由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)和造成的串煙; 2)排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙 每半年對屋面出煙口蓋板防護(hù)罩進(jìn)行一次維護(hù) 由 工程部 按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施 變壓式排煙管道技術(shù)規(guī)范 排煙通暢,安全正常施 工 11 共用給排水管道 1) 接口及砂眼漏水 ; 2) 管道堵塞、破裂 ; 3)固定碼松脫 1) 每年刷一次管道油漆 ; 2)每年檢修一次,并緊固管道固定碼; 3)每年雨季前檢查一次雨水口,更換不合格部分 由 工程部 按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施 1)排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn) 2)給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn) 1)美觀完好 2)上、下水通暢 3)無滲漏 五、 有償服務(wù) 序號 收費(fèi)項(xiàng)目 服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 備注 1 復(fù)印 元 /張 A4;單面 1 元 /張 A3;單面 2 收發(fā)傳真 2 元 室內(nèi) 3 代收代發(fā)郵件、快遞 4 打字 5 報(bào)紙刊物收發(fā) 6 代辦電話、煤氣安裝 100 元 /項(xiàng) 代辦費(fèi) 7 房屋出售、租賃代理 月租金 70% 租賃方與出租方各 35% 8 房屋室內(nèi)清潔(鐘點(diǎn)工) 面議 含清洗材料 9 裝修單元開荒清潔 350 元 450 元 /套 含清洗材料 10 擦玻璃 80 元 250 元 /套 根據(jù)樓層高低定價(jià) 11 換裝水龍頭 15 元 /只 雙喉;不含材料費(fèi) 10 元 /只 單喉;不含材料費(fèi) 12 疏通下水道(廢水管) 20 元 /次 含材料費(fèi) 13 疏通馬桶 20 元 /次 含材料費(fèi) 14 換 面盆落水 20 元 /只 不含材料費(fèi) 15 換三角凡爾 5 元 /只 不含材料費(fèi) 換單元內(nèi)保險(xiǎn)絲 5 元 /只 含材料費(fèi) 16 馬桶換圈、盤、鉸鏈 5 元 /次 不含材料費(fèi) 17 修理水箱零件等 5 元 /次 不含材料費(fèi) 18 換燈頭、日光燈等 5 元 /次 不含材料費(fèi) 19 安裝新日光燈 20 元 /只 單管;不含材料費(fèi) 30 元 /只 雙管;不含材料費(fèi) 20 安裝有線電視面板 30 元 /只 含材料費(fèi) 21 調(diào)換防盜門鎖芯 80 元 /把 含材料費(fèi) 20 元 /把 人工費(fèi)(業(yè)主自備材料) 22 換插座 10 元 /只 不含材料費(fèi) 修理窗簾箱 10 元 /次 不含材料費(fèi) 23 門吸更換 5 元 /只 材料費(fèi)按實(shí)計(jì)算 24 各類水龍頭 /閥濾網(wǎng)清洗 5 元 /只 / 25 吊燈 /吸頂燈拆裝 20 元 /只 限四頭以下 26 30 元 /只 4 頭以上,特大豪華型 50 元 27 臺(tái)燈 /壁燈修理 5 元 10 元 /只 / 28 吸頂燈 /吊燈修理 10 元 20 元 /只 / 29 家用電器調(diào)試 30 預(yù)定出租車 31 家具清潔服務(wù)套餐 32 入住前住宅清潔和空氣凈化 33 地板打蠟 4 元 /平方米 34 家具保養(yǎng) 35 地毯清潔消毒除蟲 36 吸油煙機(jī)清潔 40 元 /臺(tái) 37 空調(diào)清潔 38 除害服務(wù) 39 鮮花、植物租擺 40 植物種植 41 植物養(yǎng)護(hù)、修剪、殺蟲 42 家電維修 43 電話機(jī)移位 44 電器插座移位 45 更換玻璃 50 元 /塊 46 室內(nèi)構(gòu)件安裝 47 工具租賃 48 手推車租賃 注:以上表格為特約服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格明細(xì)表 ,服務(wù)中心成立后此表將會(huì)上墻 公示。 六、 檔案管理措施 檔案的建立與管理 ( 1)業(yè)戶檔案 ? 管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案,業(yè)戶檔案一戶一袋; ? 業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作; ? 物業(yè)助理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用; ? 物業(yè)助理應(yīng)在每月 5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單送文檔管理員簽收; ? 物業(yè)經(jīng)理 、物業(yè)主任每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作,對發(fā)現(xiàn)問題用書面通知整改。 ( 2)業(yè)戶檔案內(nèi)容 ? 入伙通知單; ? 入伙手續(xù)書 ; ? 業(yè)戶公約 ; ? 裝修責(zé)任書 ; ? 驗(yàn)房簽收單 ; ? 入伙手續(xù)資料簽收單 ; ? 產(chǎn)權(quán)清單 ; ? 租賃清單 ; ? 售房合同復(fù)印件 ; ? 權(quán)證復(fù)印件 ; ? 其 他有關(guān)業(yè)戶資料 ; ? 建業(yè)主信息采集表 ( 3)權(quán)籍管理 物業(yè)助理要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集,并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊中,管理手冊要?jiǎng)討B(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。使用權(quán)的變更情況:能正確反映業(yè)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方式: 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊、并輸入計(jì)算機(jī); 產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容 ? 房屋類型 ; ? 使用面積、建筑面積 ; ? 分?jǐn)偯娣e ; ? 使用情況 ; ? 附設(shè)設(shè)施情況 ; ? 車庫使用情況 ; ? 其他 。 客服部每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、清單要系統(tǒng)正確反映日前實(shí)際情況; 物業(yè)經(jīng)理、客服主管負(fù)責(zé) 審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊,對于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況,物業(yè)經(jīng)理應(yīng)書面通知,進(jìn)行整改。 管理辦法 ( 1)檔案管理的整個(gè)過程即為: ( 2)文件和資料標(biāo)號規(guī)則 物業(yè)管理處所有對內(nèi)對外表格的制訂及印刷都要經(jīng)由物業(yè)經(jīng)理辦公室,并統(tǒng)一安排印刷。 各部門文本:資料使用統(tǒng)一編號 七、 緊急預(yù)案 噪聲污染的預(yù)防與控制措施 二次維修的噪聲控制 ? 18: 00~ 8: 00嚴(yán)禁作業(yè)有強(qiáng)烈噪聲的鋸、敲、打擊的項(xiàng)目; ? 雙休日及 法 定假日全天禁止強(qiáng)烈噪聲的鋸、敲、打擊的項(xiàng)目; ? 與業(yè)主簽 定二次裝修承諾書。 業(yè)主單元噪聲的控制 ? 與業(yè)主簽定使用公約,內(nèi)含不在使用區(qū)域內(nèi)發(fā)出影響而妨礙他人生活或工作的噪聲;(晝間不超過50分貝,夜間不超過 40分貝) ? 對產(chǎn)生妨礙他人生活的噪聲 (如音響過大 ),及時(shí)上門提醒勸阻。 商業(yè)活動(dòng)中的噪音控制 ? 制定管轄區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中使用
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