【導(dǎo)讀】定科學(xué)、合理的管理運(yùn)作模式。爭取通過有層次的公司機(jī)構(gòu)，進(jìn)行宏觀計。專業(yè)技能、良好職業(yè)道德和高度責(zé)任心的管理人員具體實(shí)施。方式、全方位、全過程的監(jiān)督控制，以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。給經(jīng)營戶提供最佳的經(jīng)營環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。在承租商和消費(fèi)者。使博雅公寓物業(yè)保值升值。第四章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體管理設(shè)想和理念……………………項(xiàng)目總占地4502平方米，規(guī)劃總建面積36545平方米，總投資近1億元，精心建造的長沙東南片區(qū)首屈一指的高檔商住公寓樓項(xiàng)目。二層為商業(yè)鋪位和物業(yè)用房，三至32層為住宅。項(xiàng)目依據(jù)中南院山地公園和現(xiàn)。以近100米的樓體高度，在建筑布局中充分考慮了自然資源利用最大化的原則，心醫(yī)院、旺旺醫(yī)院、省112醫(yī)院、楚仁堂大藥房、芝林大藥房、養(yǎng)天和大藥房。保證措施常抓不懈。受業(yè)主和用戶的監(jiān)督和檢查。寫字樓、幾個片區(qū)，并分別設(shè)立管理處進(jìn)行管理。滿意為目標(biāo)的管理體系。

　　

【正文】 測定依據(jù) 清潔、保潔達(dá)標(biāo)面積 /清潔、保潔總面積 100％≥ 99％ 保 證 措 施 每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。 垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染，實(shí)施垃圾分類處理。 配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用。 加強(qiáng)宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。 5．提倡“全員保潔，人過地凈”。 八、化糞池、雨水井、污水井、排水管、明暗溝完好率 (一 )化糞池、雨水井、污水井完好率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 100％ 承諾指標(biāo) 100％ 測定依據(jù) 設(shè)施功能正常數(shù) /設(shè)施總數(shù) 100％ =100％ 保證措施 每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 雨水井、污水井每半年全面清理疏通一次，每季度清除各類雜物一次； 化糞池每年清理一次。 雨水井、污水井蓋每 3 年刷新漆一次。 中修 4年，大修 8 年。 維修人員按《房屋設(shè)施，養(yǎng)護(hù)修繕計劃》實(shí)施維護(hù)。 (二 )排水管、明暗溝完好率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 100％ 承諾指標(biāo) 100％ 測定依據(jù) 設(shè)施使用正常數(shù) /設(shè)施總數(shù) 100％ =100％ 保證 措施 每季度保養(yǎng)一次，每年疏通及維修一次； 每 5 年進(jìn)行一次中修，每 10 年進(jìn)行一次大修或更新改造。 九、公共文體設(shè)施、休閑設(shè)施以及小品雕塑完好率 國家指標(biāo) 95％ 承諾指標(biāo) 99％ 測定依據(jù) 設(shè)施使用正常數(shù) /設(shè)施總數(shù) 100％≥ 99％ 保證措施 每兩年粉刷室內(nèi)墻一次。 室內(nèi)配電線路檢修每半年一次。 部分文體設(shè)施損壞較嚴(yán)重的，及時維修或更換。 每年粉刷或油漆有關(guān)文體設(shè)施一次。 部分文體場所損壞較嚴(yán)重的，每半年集中檢修一次。 每 5 年進(jìn)行一次中修，每 10 年進(jìn)行一次大修。 十、大型及重要機(jī)電設(shè)施設(shè)備完好率 國家指標(biāo) 99％ 承諾指標(biāo) 99％ 測定依據(jù) 完好、基本完好的設(shè)備數(shù)量 /設(shè)備總數(shù) 100％≥ 99％ 保 證 措 施 制定《設(shè)備管理控制程序》，各設(shè)備系統(tǒng)制定運(yùn)行、操作、維修和保養(yǎng)規(guī)程，設(shè)備的運(yùn)行根據(jù)季節(jié)的交替啟停設(shè)備，嚴(yán)格按程序操作，設(shè)備的維修和保養(yǎng)按照“計劃、實(shí)施、檢查、總結(jié)”的過程進(jìn)行，側(cè)重設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)。 機(jī)電設(shè)施設(shè)備運(yùn)作實(shí)行 24小時輪流值班，發(fā)現(xiàn)一般性故障立即處理，較大故障時組織專業(yè)技術(shù)人員搶修，并做好記錄。 每日維修部主管根據(jù)設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行工作安排。 每日維修部主管對設(shè)備運(yùn)作記錄、交接班記錄、設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)作和設(shè)備存在隱患或不正常時，立即處理。 每周管理處分管領(lǐng)導(dǎo)對 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維修保養(yǎng)狀況進(jìn)行抽查，對發(fā)現(xiàn)的問題 (如：運(yùn)行狀況、維修和保養(yǎng)狀況 )及時處理。 每月管理處主任組織相關(guān)部門人員，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行流動紅旗評比，評比結(jié)果作為維修人員的考核依據(jù)。 嚴(yán)格執(zhí)行《工程維修工作規(guī)程》、《維修值班工作規(guī)程》。 公司工程部組織實(shí)施設(shè)施設(shè)備的大修及年度檢修。 維修部主管制訂各設(shè)施設(shè)備《 設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》，相應(yīng)設(shè)備崗位人員依《 設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》安排，對應(yīng)相應(yīng)規(guī)程的要求對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《 設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表》中。 建立 制備臺帳、設(shè)備資料管理制度，使設(shè)施、設(shè)備處于良好狀態(tài)。 十一、火災(zāi)年發(fā)生率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 0 承諾指標(biāo) 0 十 二 、違章發(fā)生率與處理率 發(fā)生率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 1％ 承諾指標(biāo) 1％ 測定依據(jù) 火災(zāi)發(fā)生次數(shù) /入住總戶數(shù) 1000‰ =0 保 證 措 施 建全公司安全組織網(wǎng)絡(luò)，管理處安全網(wǎng)絡(luò)；制定應(yīng)急分隊(duì)工作職責(zé)、義務(wù)消防隊(duì)工作職責(zé)，消防管理員職責(zé)；確定應(yīng)急分隊(duì)組織架構(gòu)、義務(wù)消防隊(duì)組織架構(gòu)。 公司與管理處簽定《安全管理責(zé)任書》，管理處與業(yè)主 (商戶 )，簽定《消防責(zé)任書》。 實(shí)行全員消防員制，建立一支快速反應(yīng)義務(wù)消防分隊(duì)。 制定嚴(yán)格的消防管理制度和詳細(xì)的消防 應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。 定期開展各種形式的安全用電，用氣和防火宣傳，提高業(yè)主 (商戶 )的消防意識，公寓業(yè)主 (商戶 )每戶配備 1 只以上滅火器。 公寓所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。施工單位應(yīng)指定動火部位監(jiān)控人，并配備足夠的滅火器材。 定期為業(yè)主 (商戶 )提供安全用電檢查和煤氣灶檢測服務(wù)，及時消除隱患。 開展安全周，安全月主題活動，使消防意識深入民心。 按消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃實(shí)施維護(hù)，確保消防設(shè)施設(shè)備功能處于良好運(yùn)行狀況。所有設(shè)施設(shè)備功能房配備不 少于二臺以上的平推式滅火器。 計算測定依據(jù) 違章發(fā)生次數(shù) /入住總?cè)藬?shù) 100％≤ 1％ 處理率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 100％ 承諾指標(biāo) 100％ 計算測定依據(jù) 違章處理數(shù) /總違章數(shù) 100％ =100％ 保 證 措 施 引導(dǎo)凝聚社區(qū)成員對物業(yè)條例法規(guī)的學(xué)習(xí)、認(rèn)識、培養(yǎng)社區(qū)全民參與管理意識。 實(shí)施“陽光操作”使業(yè)主商戶知曉物業(yè)管理運(yùn)作。 實(shí)施“管理無邊界”模式，“人 人都是物業(yè)管理人”，激發(fā)和增進(jìn)“物業(yè)人”良好的職業(yè)道德，使其在言行舉止上符合崗位工作的要求，在工作中及時發(fā)現(xiàn)問題及處理。 加強(qiáng)室內(nèi)裝飾裝修管理?xiàng)l例、法規(guī)的宣傳，對裝修申請、審批、現(xiàn)場裝修，驗(yàn)檢全過程實(shí)行事務(wù)、護(hù)管、維修、保潔員工立體交叉式監(jiān)管，及時糾正施工人員違規(guī)作業(yè)項(xiàng)目和不良行為。 主任助理在日檢工作中對業(yè)主 (商戶 )的房屋使用情況，公共設(shè)施設(shè)備，走道屋面，道路廣場等進(jìn)行檢查，保證其正常使用。 采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段和法律手段制止違章、建立跟蹤回訪制度。 十 三 、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 100％ 承諾指標(biāo) 100％ 測定依據(jù) 培訓(xùn)合格人數(shù) /管理人員總數(shù) 100％ =100％ 保證措施 制定《人力資源管理程序》，配備培訓(xùn)教師及先進(jìn)的培訓(xùn)設(shè)施。 嚴(yán)格執(zhí)行入職培訓(xùn)，上崗培訓(xùn)，在職培訓(xùn)規(guī)程。 采取座談、研討、角色扮演，實(shí)操案例分析等培訓(xùn)方式，確保培訓(xùn)效果。 人力資源部門制定公司年度培訓(xùn)計劃，管理處制訂相應(yīng)培訓(xùn)計劃，嚴(yán)格按培訓(xùn)計劃實(shí)施培訓(xùn)，培訓(xùn)后進(jìn)行考核。 強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)踐相結(jié)合，培訓(xùn)與考核結(jié)合，不斷提高 員工的工作能力與工作績效。 十 四 、公用、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計劃 序號 設(shè)施 名稱 日常管理 內(nèi)容 定期維修 養(yǎng)護(hù)計劃 實(shí)施方案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 01 電 梯 每天巡查 二次 電梯運(yùn)行時有無異響； 各照明是否正常； 各指示燈是否正常 指示，各按鈕是否正 常；報警裝置是否正常。 每星期 全面檢修、保養(yǎng)一次； 按國家有關(guān)規(guī)定內(nèi)容每 年檢一次； 按規(guī)定程序選定專業(yè)公司按有關(guān)規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行維護(hù)。 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及國家有關(guān)； 《電梯維修保養(yǎng)管理規(guī) 程》。 安全、可靠運(yùn)行平穩(wěn)，附件完好； 警鐘、對講、應(yīng)急照明完好，功能正常； 故障率 1%以下； 取得《年檢合格證》。 02 配 電 柜 正常運(yùn)行時，每班巡查二次； 用電高峰時，二小時巡查一次。 各儀表指示是否正常 是否異常聲響及異常 現(xiàn)象。 每半年保養(yǎng)一次 除塵； 測試絕緣電阻及接地電阻； 開關(guān)觸點(diǎn)檢查； 緊固螺絲。 《供配電設(shè)施 (設(shè)備 )維修保養(yǎng)規(guī)程》； 〈供配電設(shè)施 (設(shè)備 )操作規(guī)程〉； 〈供配電設(shè)施 (設(shè)備 )運(yùn)行管理規(guī)程〉。 各開關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠； 各儀表、指示燈等指示正常。 03 風(fēng) 機(jī) 每天巡查一次 外觀有無異常； 皮帶是否松緊適當(dāng)； 試機(jī)時有無異常聲響； 各開關(guān)是否處于“自動”狀態(tài)。 每半年保養(yǎng)一次 機(jī)身清潔、油漆； 軸承檢查加油、緊回； 各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查； 絕緣電阻、接地電阻測試； 測試運(yùn)行電流。 〈消防監(jiān)控報警設(shè)施 (設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 )； 〈消防監(jiān)控報警設(shè)施 ( 設(shè)備 ) 操作規(guī)程〉； 〈消防監(jiān)控報警設(shè)施 (設(shè)備 )運(yùn)行管理規(guī)程〉。 風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常； 運(yùn)行時電流在額定范圍內(nèi)。 04 公共照明等一般項(xiàng)目 每日巡查，隨壞隨修并做好記錄 維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢 驗(yàn) 每季度 保養(yǎng)一次，每年檢修一次； 每 6 年進(jìn)行一次大修或 更新改造。 維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 〈房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)(修繕 )工作規(guī)程〉； 〈供配電設(shè)施 (設(shè)備 )運(yùn)行管理規(guī)程〉； 〈機(jī)電維修工作規(guī)程〉。 確保設(shè)施使用功能正常； 電氣線路完整無損，絕緣良好； 完好率達(dá)到 99%。 十 五 、公用、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計劃表 序號 設(shè)施名稱 日常管理 內(nèi)容 定期維修 養(yǎng)護(hù)計劃 實(shí)施方案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 05 可視監(jiān)控系統(tǒng) 每天巡查二次； 出現(xiàn)故 障隨時恢復(fù)。 查看各攝像機(jī)是否正常； 查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況。 每半年保養(yǎng)一次 檢查防塵罩的密封性； 除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風(fēng)扇； 調(diào)教焦距； 云臺活動部分加油； 測試接地電阻。 〈消防監(jiān)控報警設(shè)施 (設(shè)備 )運(yùn)行管理規(guī)程〉； 〈消防監(jiān)控報警設(shè)施 ( 設(shè)備 ) 操作規(guī)程〉； 〈消防監(jiān)控報警設(shè)施 (設(shè)備 )維修保養(yǎng)規(guī)程〉。 圖像清晰、穩(wěn)定、可視范圍正常； 錄像機(jī)工作正常。 06 消防報警系統(tǒng) 每天巡查兩次； 每星期按探頭數(shù)量的5%抽檢試驗(yàn) 各報警按鈕、煙(溫 )感探頭、警鈴是否完好； 各區(qū)域報警器及集中報警器工作是否正常。 每月保養(yǎng)、全面檢查一次 測試各點(diǎn)電壓； 清除各故障碼； 按探頭數(shù)量的 30%抽檢試驗(yàn)； 測試按地電阻； 試驗(yàn)各功能。 〈消防監(jiān)控報警設(shè)施 (設(shè)備 )運(yùn)行管理規(guī)程〉； 〈消防監(jiān)控報警設(shè)施 ( 設(shè)備 ) 操作規(guī)程〉； 系統(tǒng)運(yùn)行正常、穩(wěn)定、靈敏可靠； 非人為因素所產(chǎn)生的誤報率在 30%以下。 十 六 、公用、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計劃表 序號 設(shè)施 名稱 日常管理 內(nèi)容 定期維修 養(yǎng)護(hù)計劃 實(shí)施方案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 備注 07 公 共 通 道 每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修和檢查 維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查維修和檢查 每年對局部損壞嚴(yán)重的公共通道進(jìn)行修補(bǔ)或翻新 維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行改造 《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù) (修繕 )工作規(guī)程》； 《公式場地使用管理規(guī)程》 平整、無坑洼積水； 確保公共通道通暢，使用功能正常，無安全隱患； 完好率達(dá)到 98%以上。 特別在進(jìn)住裝修期間注意謹(jǐn)防占用公共通道的行為發(fā)生。 08 園 林 綠 化 每日檢查一遍并做好《綠化每日工作記錄》，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 園藝組和維修部負(fù)責(zé)巡查、維修和檢查 自動噴水系統(tǒng)，雕塑小品等設(shè)施每月保養(yǎng)一次； 綠化地圍欄每半年刷一次油漆； 中修 3 年，更新改造 9年。 園藝組和維修部負(fù)責(zé)實(shí)施和檢驗(yàn)。 《城市綠化條例》； 《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》； 《清潔綠化監(jiān)督檢查工作規(guī)程》。 園林綠化設(shè)施使用功能正常、可靠。 綠化帶無破壞，踐踏及隨意占用現(xiàn)象； 完好充達(dá)到 98%以上。 保養(yǎng)期滿后，我們按本體計劃進(jìn)行維護(hù)和管理。 09 停車場 每日檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查，維修和檢驗(yàn) 車場內(nèi)地面有局部沉陷損壞的，及時維修 ； 中修 5 年、大修10 年。 維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造。 《停車場 (庫 )管理規(guī)程》； 《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù) (修繕 )工作規(guī)程》。 車場使用功能正?？煽?； 場地平整、無坑洼積水，完好率達(dá)到 98%以上。 10 智