【正文】 （半小時(shí)內(nèi)免費(fèi)）。管理程序：（1） 管理人員打開(kāi)電腦，進(jìn)入“操作登記”欄進(jìn)行登記，在專(zhuān)用讀卡器上感應(yīng)IC高級(jí)授權(quán)卡，系統(tǒng)確認(rèn)高級(jí)權(quán)限后，管理員打開(kāi)管理菜單。管理人員移動(dòng)電腦屏幕光標(biāo)進(jìn)入所要實(shí)行的欄目，然后按回車(chē)鍵即可。管理人員交接班須重復(fù)以上操作。（2） 授權(quán)過(guò)程：用光標(biāo)進(jìn)入發(fā)行管理欄，按回車(chē)見(jiàn)即可發(fā)行新卡。先將需要發(fā)行的IC卡清空，然后依電腦屏幕提示輸入所要發(fā)行的IC卡的數(shù)據(jù)，在將該卡在發(fā)行感應(yīng)器上晃動(dòng)一下，聽(tīng)到“嘀”的一聲相關(guān)數(shù)據(jù)即已存入IC卡，發(fā)卡過(guò)程結(jié)束。車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)（1） 月卡持有者或儲(chǔ)值卡持有者駕駛車(chē)輛至小區(qū)入口讀卡機(jī)前，持IC卡在讀卡機(jī)感應(yīng)區(qū)前（距離約10MM）晃動(dòng)，感應(yīng)成功系統(tǒng)發(fā)出“嘀”的一聲，值班電腦自動(dòng)核對(duì)、記錄，并顯示車(chē)牌，此時(shí)道閘自動(dòng)升起，中文電子顯示屏顯示禮貌用語(yǔ)“歡迎入場(chǎng)”，同時(shí)發(fā)出語(yǔ)音。若讀卡有誤，中文電子顯示屏?xí)@示原因，如：“金額不足”或“此卡已作廢”等。車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)后道閘自動(dòng)關(guān)閉。（2） 臨時(shí)停車(chē)或訪客將車(chē)駛至讀卡機(jī)前，值班人員通過(guò)鍵盤(pán)輸入車(chē)牌號(hào)，然后司機(jī)按動(dòng)位于讀卡器盤(pán)面的出卡按鈕取卡。司機(jī)取卡后同樣持IC卡在讀卡機(jī)感應(yīng)區(qū)前（距離約10MM）晃動(dòng)，感應(yīng)成功系統(tǒng)發(fā)出“嘀”的一聲，道閘自動(dòng)升起，中文電子顯示屏顯示禮貌用語(yǔ)“歡迎入場(chǎng)”，同時(shí)發(fā)出語(yǔ)音。車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)后道閘自動(dòng)關(guān)閉。車(chē)輛入庫(kù)：錦源國(guó)際公寓錦源國(guó)際公寓以超豪華標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，最大限度減少機(jī)動(dòng)車(chē)對(duì)小區(qū)居民的影響，進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)全部入庫(kù)停放（別墅私家車(chē)位除外）。司機(jī)駕駛車(chē)輛至車(chē)庫(kù)入口位置，首先見(jiàn)到自動(dòng)導(dǎo)航系統(tǒng)的電子顯示屏，通過(guò)電子顯示屏可以看到每層車(chē)庫(kù)車(chē)位占用情況，從而供司機(jī)決定車(chē)輛停放的車(chē)庫(kù)層。決定停車(chē)的樓層后，司機(jī)將汽車(chē)駕駛到油壓式汽車(chē)升降機(jī)的平臺(tái)上停放，然后告訴值班員準(zhǔn)備停放的車(chē)庫(kù)層；值班員待車(chē)輛停放妥當(dāng)后啟動(dòng)設(shè)備將車(chē)輛舉升到目的地車(chē)庫(kù)層。到達(dá)目的地車(chē)庫(kù)層后司機(jī)駕駛車(chē)輛離開(kāi)升降機(jī)平臺(tái)，按交通標(biāo)示牌指示將汽車(chē)行駛到停車(chē)位停放，然后司機(jī)離開(kāi)汽車(chē)走樓梯出車(chē)庫(kù)。車(chē)輛出庫(kù)：司機(jī)通過(guò)樓梯到達(dá)汽車(chē)所在車(chē)庫(kù)層，之后駕駛汽車(chē)至出庫(kù)處按下出庫(kù)按鈕；值班員收到信號(hào)后及時(shí)將舉升機(jī)運(yùn)行至呼叫出庫(kù)的車(chē)庫(kù)層。舉升機(jī)到達(dá)后司機(jī)將汽車(chē)駕駛到油壓式汽車(chē)升降機(jī)的平臺(tái)上停放；停放妥當(dāng)后值班員將汽車(chē)運(yùn)行到首層出口位置，設(shè)備平穩(wěn)停止后司機(jī)即可駕駛車(chē)輛離開(kāi)。車(chē)輛出場(chǎng)（1） 月卡持有者或儲(chǔ)值卡持有者駕駛車(chē)輛至小區(qū)入口讀卡機(jī)前，持IC卡在讀卡機(jī)感應(yīng)區(qū)前（距離約10MM）晃動(dòng)，讀卡機(jī)接受信息，電腦自動(dòng)記錄、扣費(fèi)，并在顯示屏顯示車(chē)牌，供值班人員與實(shí)車(chē)牌對(duì)照，以確?！耙卉?chē)一卡”制及車(chē)輛安全。感應(yīng)過(guò)程完畢，讀卡機(jī)發(fā)出“嘀”的一聲，道閘自動(dòng)升起，車(chē)輛出場(chǎng)后道閘自動(dòng)關(guān)閉。（2） 臨時(shí)停車(chē)或訪客將車(chē)駛至讀卡機(jī)前，將IC卡交給值班員，值班員將IC卡在收費(fèi)器的感應(yīng)區(qū)晃動(dòng)，收費(fèi)電腦根據(jù)收費(fèi)程序自動(dòng)計(jì)費(fèi)；計(jì)費(fèi)結(jié)果自動(dòng)顯示在電腦顯示屏及讀卡機(jī)中文顯示屏上，同時(shí)作語(yǔ)音提示。司機(jī)根據(jù)電腦計(jì)費(fèi)結(jié)果付款，值班人員按電腦確認(rèn)鍵，電腦自動(dòng)記錄收款金額。此時(shí)中文顯示屏顯示“一路順風(fēng)”，同時(shí)作語(yǔ)音提示，道閘開(kāi)啟。車(chē)輛出場(chǎng)后道閘自動(dòng)關(guān)閉。小區(qū)專(zhuān)用車(chē)輛行車(chē)規(guī)定：（1） 運(yùn)送煤氣瓶的專(zhuān)用車(chē)輛只允許在每天24：00—6：00時(shí)進(jìn)入園區(qū)，且必須按規(guī)定的路線行駛，中途不得無(wú)故停留。（2） 垃圾清運(yùn)車(chē)允許在每天24：00—6：00時(shí)和14：0017：00時(shí)在小區(qū)道路行駛，必須保持車(chē)輛外觀整潔、無(wú)異味，沿途不得灑落垃圾。（3） 其他專(zhuān)用車(chē)輛按小區(qū)相關(guān)規(guī)定管理。附：停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定第一條 車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)必須服從車(chē)輛管理員指揮，按交通標(biāo)示牌指引行駛。第二條 停車(chē)場(chǎng)出入口和彎道處請(qǐng)小心來(lái)車(chē)和行人，勿越線行駛。第三條 酒后駕車(chē)者駕駛的車(chē)輛不得進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)，須另有合格司機(jī)駕駛方可進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。第四條 停車(chē)場(chǎng)內(nèi)禁止鳴笛，漏油、漏水車(chē)輛不得進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。第五條 車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)須直接駛到車(chē)位停放，不得在行車(chē)道路停留。第六條 臨時(shí)保管車(chē)輛須按指定車(chē)位停放，不得占用月保車(chē)車(chē)位。第七條 停車(chē)后請(qǐng)務(wù)必查看車(chē)輛完好情況，關(guān)好車(chē)門(mén)、窗，將防盜裝置調(diào)至警備狀態(tài)，貴重物品須帶走切勿遺留在車(chē)內(nèi)。第八條 停車(chē)場(chǎng)內(nèi)請(qǐng)講究衛(wèi)生，勿亂丟果皮、雜物。第九條 不得在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)試車(chē)、練車(chē)、修車(chē)、洗車(chē)。第十條 停車(chē)場(chǎng)內(nèi)禁止吸煙，嚴(yán)禁使用明火。第十一條 易燃、易爆及帶有腐蝕性、放射性的物品嚴(yán)禁帶入停車(chē)場(chǎng)。第十二條 進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)內(nèi)請(qǐng)注意保護(hù)公共設(shè)施，損壞照價(jià)賠償；非消防時(shí)禁止動(dòng)用消防器材。第十三條 在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)發(fā)生交通事故須立即告知車(chē)場(chǎng)管理員，并請(qǐng)自己保全相關(guān)證據(jù)。第七節(jié) 商業(yè)區(qū)域管理方案1． 擬訂詳細(xì)的《商業(yè)區(qū)管理規(guī)定》，統(tǒng)一和規(guī)范商業(yè)門(mén)店的裝修和管理；在商業(yè)門(mén)店的裝修管理中，要抓好裝修宣傳、審批、追蹤、違章處理和裝修驗(yàn)收五個(gè)環(huán)節(jié)。裝修須先向物業(yè)公司提出申報(bào)審批；完工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可營(yíng)業(yè)，商業(yè)區(qū)要做到“統(tǒng)一外觀設(shè)計(jì)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理”2． 按照業(yè)主自治的原則，成立商戶協(xié)會(huì)；協(xié)會(huì)委員由商業(yè)門(mén)店業(yè)主或承租選出代表組成，協(xié)會(huì)間接對(duì)承租戶的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理，處理協(xié)調(diào)承租戶之間、承租戶與管理處之間的關(guān)系。物業(yè)公司與承租戶簽訂《商業(yè)門(mén)店管理公約》、《門(mén)前三包合同》、《防火安全責(zé)任書(shū)》等具有法律效力的協(xié)議，與工商、稅務(wù)部門(mén)聯(lián)事采取綜合的法治管理。3． 取群策群力、聯(lián)防聯(lián)治的治安方針各商業(yè)門(mén)店的義務(wù)消防員參加演習(xí)，一旦出現(xiàn)緊急事件，能迅速采取有效措施，防患于未然。附：《商業(yè)區(qū)管理規(guī)定》為了加強(qiáng)園區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理，維護(hù)園區(qū)正常生活秩序，營(yíng)造園趣良好的購(gòu)物環(huán)境，特對(duì)園區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)制定如下管理規(guī)定：1． 凡在園區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的任何商鋪、店面必須遵循合同規(guī)定之經(jīng)營(yíng)范圍，合法經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)禁進(jìn)行非法和有害社會(huì)治安的黃、賭、毒等七害活動(dòng)。2． 夜間經(jīng)營(yíng)時(shí)，噪音不得影響小區(qū)住戶休息，音響或卡拉OK應(yīng)盡量放低音量避免影響他人。3． 商鋪、店面裝修必須遵循《裝修管理規(guī)定》，裝修工程必須符合消防要求。4． 嚴(yán)禁私自動(dòng)用消防設(shè)施在外墻布設(shè)用電線路。5． 消防、用電設(shè)施必須有專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理，以配合管理處每月一次的電器、消防設(shè)施檢查工作，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，必須整改，否則管理處將按有關(guān)條例、規(guī)定予以處罰。6． 排煙、排污必須按有關(guān)規(guī)定處理，不得影響其他住戶和小區(qū)環(huán)境美觀。7． 商鋪、店面公共場(chǎng)所的衛(wèi)生，必須有專(zhuān)人負(fù)責(zé)，隨時(shí)清掃，垃圾必須放入指定地點(diǎn)存放，不得隨意亂丟，廣場(chǎng)及排污井蓋必須定期沖洗和消條。第八節(jié) 物業(yè)管理物資裝備方案1．智能化管理系統(tǒng)項(xiàng)目數(shù)量用途周界防越報(bào)警系統(tǒng)感應(yīng)式IC卡車(chē)輛管理系統(tǒng)自動(dòng)電子巡更系統(tǒng)車(chē)位自動(dòng)導(dǎo)航系統(tǒng)全自動(dòng)攝影跟蹤識(shí)別系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)終端物業(yè)管理信息軟件系統(tǒng)小區(qū)廣播系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)套套套套套套部周界防御加強(qiáng)監(jiān)控保安巡查車(chē)輛管理車(chē)輛疏導(dǎo)自動(dòng)監(jiān)控辦公自動(dòng)化信息播報(bào)保安監(jiān)控小計(jì)：行政辦公用品項(xiàng)目數(shù)量用途電腦（含打印機(jī)）復(fù)印機(jī)空調(diào)器指紋打卡機(jī)電話機(jī)（含開(kāi)通費(fèi)）傳真機(jī)過(guò)塑機(jī)飲水機(jī)文件柜保險(xiǎn)柜沙發(fā)（每組6只）辦公臺(tái)（配椅子）會(huì)議桌（20人規(guī)模）臺(tái)臺(tái)臺(tái)臺(tái)臺(tái)臺(tái)臺(tái)臺(tái)組只組張?zhí)邹k公辦公及對(duì)外經(jīng)營(yíng)改善辦公區(qū)環(huán)境考勤專(zhuān)用辦公及接待業(yè)戶用辦公辦公過(guò)塑用辦公及后勤保存資料保管重要物品辦公接待用辦公會(huì)議專(zhuān)用清潔綠化工具項(xiàng)目數(shù)量用途吸塵機(jī)垃圾箱冷/熱高壓清洗機(jī)清潔工具道路清掃車(chē)手拉車(chē)?yán)D(zhuǎn)運(yùn)微型車(chē)臺(tái)個(gè)臺(tái)套輛輛輛汽車(chē)剪草機(jī)手推式剪草機(jī)割灌機(jī)綠籬修剪機(jī)疏草機(jī)機(jī)動(dòng)噴霧器綠化工具臺(tái)臺(tái)部部套臺(tái)套4．治安、交通、消防管理裝備項(xiàng)目數(shù)量用途無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)警棍警示牌車(chē)輛減速駁消防云梯推車(chē)式1211滅火器消防斧頭專(zhuān)用消防扳手防毒面具鋼盔消防靴手提式1211滅火器訓(xùn)練器材巡園用摩托車(chē)自行車(chē)套根根塊塊把套把把套套套套輛輛工程維護(hù)物資裝備項(xiàng)目數(shù)量用途人字梯（、2M、）手推車(chē)梅花扳手（10件套）套筒扳手（32件套）活動(dòng)扳手（6件套）兆歐表（500V型）萬(wàn)用表（MG28型）鉗形電流表拖線盤(pán)（50M）管鉗（6件套）沖擊電鉆手電鉆角磨機(jī)切割機(jī)手提電焊機(jī)砂輪切割機(jī)打壓機(jī)管道疏通機(jī)潛水泵套臺(tái)套套套臺(tái)只只盤(pán)套臺(tái)臺(tái)臺(tái)臺(tái)臺(tái)臺(tái)臺(tái)臺(tái)臺(tái)登高維修維修維修維修維修測(cè)量絕緣檢測(cè)測(cè)量電流臨時(shí)維修給排水維修安裝維修安裝維修安裝修補(bǔ)安裝修補(bǔ)焊接維修維修切割檢測(cè)漏點(diǎn)清理排水管道緊急排水用宿舍后勤物資裝備方案高低床電視柜電視機(jī)電風(fēng)扇木沙發(fā)熱水器煤氣瓶套套臺(tái)臺(tái)張臺(tái)只住宿員工宿舍員工宿舍員工宿舍員工宿舍員工宿舍員工宿舍第九節(jié) 管理用房標(biāo)準(zhǔn)及選址物業(yè)公司管理用房面積 700800平方米；別墅區(qū)管理處（2處）：共計(jì)200平方米；高低壓值班室：共計(jì)60平方米（園區(qū)設(shè)2個(gè)值班室）；保安監(jiān)控中心 ，消防監(jiān)控中心：60平方米。員工宿舍2570平方米作為員工宿舍（按人均5平方米）飯?zhí)妹娣e 600平方米；倉(cāng)庫(kù)面積 300平方米；選址物業(yè)公司管理用房選址：首期高層架空層。員工宿舍、飯?zhí)?、倉(cāng)庫(kù)：可考慮在小區(qū)外租地建造綜合樓。要求物業(yè)管理用房設(shè)置單獨(dú)的員工通道，盡量避開(kāi)對(duì)住戶的干擾。第四章 便民服務(wù)范圍及內(nèi)容便民服務(wù)原則：圍繞業(yè)主切身利益，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，追求社會(huì)效益，取之于小區(qū)，用之于管理1．小區(qū)會(huì)所由物業(yè)公司統(tǒng)籌管理，除推出開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)準(zhǔn)備的功能外，并根據(jù)住戶需求不斷拓展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)做，實(shí)行（經(jīng)濟(jì)）目標(biāo)考核責(zé)任制。會(huì)所推出的具有行業(yè)特色的和專(zhuān)業(yè)化要求比較高的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，物業(yè)公司單獨(dú)經(jīng)營(yíng)有困難的，可由物業(yè)公司分項(xiàng)對(duì)外招標(biāo)經(jīng)營(yíng)。2．各組團(tuán)分區(qū)設(shè)立的小型會(huì)所因管理成本局限，前期只配置自動(dòng)售貨機(jī)，提供住戶部分需求，隨著小區(qū)日趨成熟，可由物業(yè)公司對(duì)外招標(biāo)引進(jìn)社會(huì)力量經(jīng)營(yíng)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督和管理，也可由物業(yè)公司獨(dú)家經(jīng)營(yíng)。3．開(kāi)展居民教育計(jì)劃，編制物業(yè)管理服務(wù)期刊，定期向業(yè)主/住戶宣傳：業(yè)主公約、物業(yè)管理知識(shí)、智能化住宅常識(shí)，房屋及公用設(shè)施使用注意事項(xiàng)，消防安全知識(shí)等4．設(shè)置園區(qū)法律事務(wù)咨詢中心，充分利用公司和業(yè)主中的法律人才，為社區(qū)居民提供法律咨詢服務(wù)。5．建立居民心理咨詢熱線6．建立社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)化咨詢服務(wù)中心，為社區(qū)居民提供智能化服務(wù)的軟硬件支持，促進(jìn)智能化管理的不斷深入。7．為了方便業(yè)主的生活，滿足居民的需求，設(shè)立各項(xiàng)無(wú)償服務(wù)和有償服務(wù)。（一） 無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目備注01代辦旅游手續(xù)02代訂牛奶03代叫出租車(chē)04電話留言服務(wù)05送取干洗衣物06調(diào)試電視節(jié)目07代辦有線電視開(kāi)通08代辦銀行開(kāi)戶09代訂酒店客房10殘疾人士特別服務(wù)11代辦電話開(kāi)戶12協(xié)助搬運(yùn)家私13代辦收訂報(bào)刊雜志、特快專(zhuān)遞、送郵件上門(mén)14介紹保姆15代請(qǐng)家教16代購(gòu)車(chē)船、飛機(jī)票17代寄、代領(lǐng)郵件18提供圖書(shū)閱覽19組織各種展銷(xiāo)活動(dòng)20開(kāi)設(shè)棋類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)所21節(jié)假日導(dǎo)購(gòu)活動(dòng)22組織小區(qū)內(nèi)少兒活動(dòng)23組織老年人活動(dòng)（二） 有償服務(wù)項(xiàng)目表序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1園林、綠化養(yǎng)護(hù)咨詢?cè)?次針對(duì)別墅業(yè)主2接送小孩，看護(hù)老人20元/小時(shí)3健康管家服務(wù)元/次各類(lèi)身體健康指標(biāo)檢查4鐘點(diǎn)家庭服務(wù)（日常家務(wù)）15元/小時(shí)*人5定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)（1小時(shí)/天*次）300元/月不含周六、日6傳真10元/張7復(fù)印1．0元/張8家政培訓(xùn)10元/小時(shí)9清洗排風(fēng)扇2050元/次10水洗衣物（床單、被單、被套、毛毯等）812元/件11安裝玻璃550元M2不含材料12清洗、安裝排風(fēng)扇1030元/部13安裝洗衣機(jī)1060元/部不含材料14看護(hù)病人10元/小時(shí)15安裝抽油煙機(jī)2550元/部16安裝空調(diào)（窗式）250400元/部17安裝空調(diào)（分體）350500元/部18安裝音響及家用電器10100元/部19安裝燈具、門(mén)鈴、廚柜等1020元/部20拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機(jī)10100元/部21安裝窗簾、拉簾、毛巾架、晾衣繩等1050元/部22安裝熱水器60100元/部不含材料23木地板打蠟10元/平方米不含材料24電腦培訓(xùn)150元/次第五章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)組建及人員配備方案一、管理架構(gòu)為了滿足業(yè)主的服務(wù)需求，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、全面的物業(yè)管理服務(wù)，保障更好的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理目標(biāo)，根據(jù)錦源國(guó)際公寓錦源國(guó)際公寓的規(guī)劃情況及結(jié)合項(xiàng)目的“超豪華”定位，物業(yè)公司擬設(shè)立七大部門(mén)：行政管理部，客戶服務(wù)部，工程維護(hù)部，經(jīng)營(yíng)管理部，清潔環(huán)衛(wèi)部，綠化園藝部，保安部。組織架構(gòu)及人員定編情況見(jiàn)附圖：物業(yè)公