【導讀】薃螄罿芇葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈芇蕆肆莃薅蕆螆膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膃蒈薂襖羅莄薁肇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莇薇螃肀芃蚆裊芆腿蚆羈聿蕆蚅蚇芄蒃蚄袀膇荿蚃莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆螀羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃芀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螄罿芇葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈芇蕆肆莃薅蕆螆膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膃蒈薂襖羅莄薁肇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莇薇螃肀芃蚆裊芆腿蚆羈聿蕆蚅蚇芄蒃蚄袀膇荿蚃莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆螀羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃芀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螄罿芇葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈芇蕆肆莃薅蕆螆膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膃蒈薂襖羅莄薁肇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莇薇螃肀芃蚆裊芆腿蚆羈聿蕆蚅蚇芄蒃蚄袀膇荿蚃莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆螀羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃芀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螄罿芇葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈芇蕆肆

　　

【正文】 門應在接到申請表后的１４日內(nèi)完成審批，并將款項劃撥到公司賬戶； 不同意使用的，業(yè)主管理委員會應將不同意見書面通知管理公司。 ③ 業(yè)主大會不同意使用公用設(shè)施維修基金，而管理公司認為有充足理由的，應向區(qū)住宅上 級主管部門申請復議，經(jīng)復議同意管理公司申請的，業(yè)主管理委員會必須執(zhí)行； ④ 業(yè)主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質(zhì)量及材料消耗等進行監(jiān)控，并按工程要求進行驗收； ⑤ 公用設(shè)施維修基金賬目，應由下列單位每３個月張榜公布一次； 業(yè)主管理委員會； 管理公司或管理處。 ２．房屋本體維修基金的使用程序： ① 管理公司收取的房屋本體維修基金原則上３０％用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修，７０％用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程，特殊情況可另行處理； ② 管理公司因需要進行中修以上的 維護工程時，應向業(yè)主委員會提供下列資料： 有公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理簽名的申請計劃； 該項目的預算資料； 其他相關(guān)資料。 ③ 申請計劃經(jīng)業(yè)主委員會或該棟業(yè)主審議： 如經(jīng)審議，業(yè)主管理委員或該棟５０％的業(yè)主不同意，而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的，公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請，經(jīng)管理部門核定后實施； 如經(jīng)審議，業(yè)主管理委員會或該棟５０％的業(yè)主書面同意后，管理公司或下屬管理處應按計劃執(zhí)行該項工程； ④ 整個小區(qū)的本體基金不夠支付的，經(jīng)業(yè)主管理委員會同意，由全 體業(yè)主分攤； ⑤ 單棟房屋本體維修基金不夠使用時，經(jīng)業(yè)主管理委員會或該棟５０％以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主分攤； ⑥ 公司財務部應在每年１２月３１日前，向業(yè)主管理委員會提交下年度房屋本體維修基金的使用計劃及預算： 業(yè)主委員會應在收到公司計劃及預算的１５日內(nèi)作出答復，逾期則視為同意； 業(yè)主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預算的７日內(nèi)應予以答復，逾期則視為同意。 ⑦ 公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部位維修養(yǎng)護項目后； 日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經(jīng)理簽字 ，作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證； 中修以上的工程應出具《施工項目清單》，由業(yè)主管理委員會主任或該棟樓長（或２０％以上業(yè)主）、公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證。 ⑧ 財務部應每３個月公布一次本體維修基金的收支賬目。 五、物業(yè)維修基金的管理程序 １．公用設(shè)施維修基金的管理程序： ① 公用設(shè)施的維修基金由區(qū)住宅管理部門設(shè)立專門賬戶管理，區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會對基金的正常使用，但應嚴格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出； ② 公用設(shè)施專用基金的銀行利息可以作為維修基金的日常開支 ； ③ 財務部會計根據(jù)公用設(shè)施維修基金的收支單據(jù)編制記賬憑證、登記賬薄，按照《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行獨立的財務處理； ④ 小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位，如對設(shè)施維修基金的收支賬目有疑問，可向下列單位提出質(zhì)詢： 業(yè)主管理委員會； 管理公司或下屬管理處。 ⑤ 管理公司或下屬管理處接到質(zhì)詢后： 原則上應在７日 ② 經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù)，按《費用審核報銷標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定到財務部辦理報銷手續(xù)； ③ 財務部會計將房屋本體維修基金的報銷單據(jù)按照《會計核算標準作 業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行賬務處理； ④ 如小區(qū) 經(jīng)過業(yè)主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的５０％以上的業(yè)主同意； 將超出的部分在下年度房屋本體維修基金的小修費里沖抵； 經(jīng)業(yè)主管理委員會決定提高本體基金標準來彌補。 ⑤ 小區(qū) 向業(yè)主管理委員會查詢； 向公司財務部查詢。 六、物業(yè)維修基金資料的保管 １．財務部會計應在每月月末將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記賬并按《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行賬務處理。 ２．財務部經(jīng)理對物業(yè)維修基金的財務資料審核無誤后，加密在財務部長處 保存。 物業(yè)安保人員崗位職責及巡回檢查制度 相關(guān)鏈接： 小區(qū)保安員培訓大全 一、嚴格掌握本區(qū)域的各種管理規(guī)定，遵紀守法，服從領(lǐng)導，關(guān)心集體，愛護公物。 二、為防止或盡可能避免本小區(qū)內(nèi)各類治安事件的發(fā)生，確保業(yè)主工作、生活的正常秩序，全面負責本小區(qū)的治安防范工作，保證小區(qū)安全，必須加強治安巡回檢查工作。 三、認真做好門衛(wèi)日常工作，基本熟悉并掌握小區(qū)業(yè)主情況，不準與本小區(qū)無關(guān)的車輛、人員進入小區(qū)。做好相關(guān)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi) 生工作。 四、巡回檢查時，必須攜帶一定的防衛(wèi)器具，檢查小區(qū)內(nèi)各樓道（道路口），四周圍墻和較隱蔽黑暗的角落，發(fā)現(xiàn)疑點及違章行為，必須及時勸說制止和處理，特別出現(xiàn)斗毆、兇殺、火警等嚴重民事或刑事事件時，應及時報警，同時告知公司領(lǐng)導。 五、每班必須按時上下崗，嚴禁離崗、脫崗。當班時如因玩忽職守，給業(yè)主和公司造成不良影響和損失或人為造成事故的，安保人員應承擔相應的責任，并視情節(jié)的嚴重給予相應的處罰。 六、巡回檢查認真負責，發(fā)揚正氣，敢于同壞人壞事作斗爭。 七、白天不定時流動巡視，夜間巡回檢查三次以上，并逐次 做好記錄，在交接班時將處理結(jié)果告知接班者。 八、禮貌用語，規(guī)范服務，不徇私情，嚴肅執(zhí)紀。 九、對工作中成績顯著或由于不負責任造成不良后果的，將給予適當?shù)莫剟詈吞幜P。 十、努力完成領(lǐng)導交辦的其它工作。 安保人員崗位規(guī)范及獎懲辦法 一、安保人員應做到 持證上崗，規(guī)范著裝，佩戴執(zhí)勤標志； 文明執(zhí)勤，禮貌用語，不卑不亢，堅持原則； 門衛(wèi)接待，路遇領(lǐng)導，引導車輛，糾正違章，實施收費，必須敬禮； 交流使用普通話，并使用下列語言：你好，需要我?guī)椭鷨?？對不起請按指定的位置停放車輛，您的 車費是 ??，謝謝配合等； 白天對所轄區(qū)域?qū)嵭辛鲃訊徰膊椋归g巡查三次以上，并逐次做好記錄； 巡查時注意行走姿勢，二人以上時，成縱隊型； 認真做好來訪人員、車輛登記與檢查工作，態(tài)度熱情、和藹； 門衛(wèi)室及相關(guān)保潔區(qū)始終保持整潔、明亮、有序。 二、安保人員禁止下列行為 上班時，嘻笑打鬧、吸煙、喝酒、睡覺； 與安保工作無關(guān)的人員在門衛(wèi)室逗留、閑談等； 曠工、遲到、早退，對工作不負責任，得過且過； 無正當理由不服從領(lǐng)導安排； 其它有損公司聲譽及安保人員形象的行為 。 三、獎懲 1 對規(guī)范執(zhí)行公司各項規(guī)定，工作認真負責，作出較大貢獻的員工，由公司組織評議，實施獎勵； 凡違反上述二項內(nèi)容之人員，將作出必要的處罰，具體是： （ 1）、第一次責成檢查并扣工資 5—50元； （ 2）、第二次處以警告并處扣工資 50—100元，一直至除名的處分； （ 3）、第三次除名。 突發(fā)應急事務處理策略 （一） 爆喉及水箱過滿應變措施 如發(fā)現(xiàn)房屋的漏水現(xiàn)象，必須立即到現(xiàn)場觀察及采取以下措施： 檢查漏水的準確位置及所屬水質(zhì)，例如沖廁水，工業(yè)用水或排水等，并在許可能力下 ，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上水掣。若不能制止時應立即通知工程人員，管理處主任及中央控制中心，尋求支援，在支援人員到達前須盡量控制現(xiàn)象，防止范圍擴散。 觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項設(shè)備，如電力變壓房，升降機、電線槽等。 利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入升降機等設(shè)備，并須將升降機立即升上最高樓層。以免被水浸濕而使機件受損。 利用現(xiàn)有設(shè)備工具，設(shè)法清理現(xiàn)場。 如漏水可能影響日常操作，保養(yǎng)及申報保險金等問題，須拍照片以作日后存檔及證明。 通知清潔部清理現(xiàn)場積水，檢查受影響范圍，通 知受影響住戶。 日常巡邏時，應留意渠道是否有淤泥，雜物或塑料袋，隨時加以清理干凈，以免堵塞。 如該地區(qū)及建筑物曾經(jīng)有水浸記錄，平日必須準備足夠沙包，作為爆水喉及雨季使用。 （二） 火警、消防警鐘鳴號 火警應變措施 （ 1） 切勿急燥，保持鎮(zhèn)定。 （ 2） 在可能情況下，以滅火設(shè)備撲滅火源，但切勿把自己置身于危險于中。 （ 3） 如火勢不能控制，應使用最近之消防樓梯走到一樓空地，并將火場 逃生時采用低勢沿地板爬行；如必須通過火焰時，應將所穿衣服用水浸濕或毛毯等浸濕后裹 住身體迅速沖出。 （ 5） 留守崗位及封鎖現(xiàn)場，直到有關(guān)單位到現(xiàn)場處理為止。 （ 6） 各個出口，火警警鐘，滅火器、滅火喉之位置以及滅火器的使用必須要了解和掌握。 （ 7） 必須了解各主要通道及走火路線。 （ 8） 保持走火通道暢通無阻，確保消防設(shè)備處理正常狀態(tài)，留意其保養(yǎng)期限。 （ 9） 煙的上升速度，遠比人上樓梯來得快，故火警時應盡速向地面逃出。 （ 10） 為防止在危急中遺失方向及鎮(zhèn)定情緒，保安員要事先學會如何在危急中應變。 （ 11） 就事件發(fā)生情況，盡快向主管提交報 告。 消防警鐘鳴號 （ 1） 消防喉轆，火警鐘玻璃按手系統(tǒng) 如屬消防喉轆，火警鐘下班按手警鐘會使消防顯示板顯示所屬該層之按手掣固定消防泵開動，立即到該層樓查察是否有火警。如屬意外打破火警玻璃按手，則到消防控制室把控制插上，使警鐘停止，再到消防泵關(guān)上電掣電源，另通知工程部更換損壞之玻璃。 （ 2） 感應煙霧頭 如屬感應煙霧頭警鐘，須立即到現(xiàn)場查察是否發(fā)生火警，如發(fā)生火警則報告當班同事火警地點、位置，當班同事需在大廳等待消防車抵達，帶領(lǐng)消防員到火警發(fā)生現(xiàn)場。 如屬感應器煙霧頭其他原因引 起誤鳴的，須即通知警鐘控制中心，（可能消防車已經(jīng)出車）及時將警鐘停止，但千萬不要還原燈號，要留待消防車到場檢查收隊后方能還原，若燈號不能還原，需要更換時，須致電警鐘控制中心掛牌，待換妥還原后才能除牌。 （ 3） 消防花灑水流掣 做法與感應煙霧頭相同。 （三） 停電、電力故障 若電力公司預先通知小區(qū)暫停電，應立即將詳情和有關(guān)文件呈送主管。 管理處主任應通知安排電工值班。 有關(guān)停電通知預先張貼在大廳明顯處。 當供電恢復時，管理員必須與電工技術(shù)員檢查大廈 管理處必須隨時準備電筒和其他照明物品，以便晚間突然發(fā)生停電時使用。 當小區(qū)晚間發(fā)生突然停電事故時，管理中應立即通知主管及控制中心，安排工程部人員維修，并通知住戶或業(yè)主有關(guān)停電情況，防止偷盜和搶掠，必要時應關(guān)閉大閘。 （四） 瓦斯、易燃氣體泄漏 當收到懷疑泄漏易燃氣體報告時，應立即通知主管，并盡快趕到現(xiàn)場查看究竟。 抵達現(xiàn)場后，要謹慎行事，敲門進入后，不可開燈開風扇及任何電掣。必須立即打開所有窗門，關(guān)閉煤氣或石油氣掣。立即撤 離現(xiàn)場。 通知所有人離 開現(xiàn)場，有關(guān)人員到場檢查，勸阻圍觀人員撤離現(xiàn)場。 如發(fā)現(xiàn)有受傷不適者，應小心妥善處理，等待救護人員及警務人員抵達現(xiàn)場。 保安員在平時巡邏時應提高警惕。遇有不尋常氣體味道時，應小心處理