【正文】 羅湖商務(wù)中心 寫字樓招商策略方案 摘 要 寫字樓客戶群體 結(jié)合羅湖商務(wù)中心的特點(diǎn)并參照相似物業(yè)嘉里中心的客戶分布，我們認(rèn)為羅湖商務(wù)中心的客戶群體應(yīng)該以物流貨運(yùn)、商貿(mào)機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)為主力客戶。 項(xiàng)目定位 （寫字樓）羅湖商務(wù)首席平臺(tái) （商業(yè)）倫巴第風(fēng)情國際名店 倫巴第是意大利的大區(qū)， 意大利行政劃分簡單： 國家 大區(qū) 省 市鎮(zhèn)，意大利的行政區(qū)劃中相當(dāng)于中國的 “省 ”的被稱作“大區(qū) ”，全國共有二十個(gè)大區(qū)。拉齊奧是羅馬所在的大區(qū)；倫巴第大區(qū)的首府是米蘭。 米蘭是全球有名的 服裝之都，聞名世界的米蘭國際服裝節(jié)每年舉辦，米蘭給人一直是代表著時(shí)尚、潮流、前衛(wèi)。倫巴第風(fēng)情即是意大利風(fēng)情的縮影，也是米蘭情調(diào)的放大。 功能定位 國際時(shí)尚商務(wù)、休閑、購物中心 招商業(yè)態(tài) 規(guī)劃 二樓“國際名品館”： 主要經(jīng)營國際品牌化妝品、皮鞋皮具、名表、文具及屈臣氏連鎖店，滿足商務(wù)中心自身的功能需求； 三樓“時(shí)尚潮流館” ： 主要經(jīng)營少女裝、淑女裝、內(nèi)睡衣及商量商務(wù)、休閑男裝；同時(shí)在三樓引進(jìn)比勝客、臺(tái)灣 666 快餐、哈根達(dá)斯之類中高檔飲食，滿足寫字樓工作人員的飲食需求。 四樓“環(huán)球美食坊”： 主要經(jīng)營高級(jí) 酒樓、韓國或日本料理、藍(lán)山咖啡等，滿足較高檔次的商務(wù)接待及酒店式公寓客戶、企業(yè)高管的餐飲需求； 五樓“運(yùn)動(dòng)休閑館” ： 主要配套本大廈的會(huì)所功能，同時(shí)引進(jìn)純正的意大利西餐咖啡以及風(fēng)靡深圳的美容纖體館 SPA。 特別需要說明的是，各區(qū)通過觀光電梯、扶梯進(jìn)行連接，形成 一個(gè)豎筒狀主力店，統(tǒng)籌考慮第一層與三層的垂直交通組織，力 爭使人流從一樓做垂直方向的輸送， 達(dá)到移步換景，功能互補(bǔ)，充分吸引消費(fèi)者進(jìn)行關(guān)聯(lián)性消費(fèi)，形成生生不息的旺場格局。 商業(yè)單元面積的劃分及組合：建議品牌店從 50—— 200平方米，餐飲從 200500平方米，可以自由組合。 目標(biāo)客戶 具有小資情結(jié)的寫字樓白領(lǐng)。行為特征：小資；泡星巴客；穿 CK、 LV；喝藍(lán)山咖啡；吃哈根達(dá)斯。一個(gè)略顯騷包的群體。（其興趣、特點(diǎn)見附件一、附件二，掌握了他們的心理，對商家的引進(jìn)有著決定本項(xiàng)目商業(yè)成敗的作用）。 公司、企業(yè)高級(jí)管理人員。 行為特征：金領(lǐng)階層，對生活檔次、物質(zhì)有所追求。 企業(yè)、公司老板階層。 行為特征：同上 商務(wù)消費(fèi)群體。 因本商業(yè)定位吸引來的東門、周邊消費(fèi)群體。同 1 羅湖商務(wù)中心品牌知名度的提升途徑 未來的時(shí)代是品牌力的時(shí)代，未來的市 場屬于強(qiáng)勢品牌。 作為好的寫字樓，品牌的營造直接關(guān)系到未來的租金的提升、客戶對寫字樓的檔次認(rèn)同感。羅湖商務(wù)中心作為政府的投資物業(yè)，其影響力直接關(guān)系到招商引資、對外形象，因此，羅湖商務(wù)中心只有著眼于長久，建立起自身的品牌知名度和市場認(rèn)同感，才能帶動(dòng)金色羅湖的宣傳。具體策略： 通過宣傳推廣建立自己的知名度，包括商業(yè) VI 識(shí)別系統(tǒng)。 通過品牌主力店的進(jìn)駐提升羅湖商務(wù)中心的品牌知名度。 通過物業(yè)管理服務(wù)提升物業(yè)的價(jià)值，形成良好的口碑。 主力店 的引進(jìn) 1）商業(yè)運(yùn)營原則 以主力店帶動(dòng)核心商場，最后盤活 5層商鋪。 主力 店兩個(gè)主要作用： 知名主力店提升整個(gè)商場的形象，從而提升整個(gè)商場的價(jià)值；知名主力店具有較強(qiáng)的市場號(hào)召力，可以吸引和帶動(dòng)大量品牌店和特色店。 2）核心商家方案 主力店 +次主力店（特色店 +品牌店）（多家核心商家） 3層先出租給主力店、特色店及品牌店。 備注：主力店：另稱店中店，是具有品牌效應(yīng)的賣場，通常廣為人知，對人氣的聚集有非常大的商業(yè)價(jià)值，比如中信城市廣場的吉之島，香港時(shí)代廣場的瑪莎與蓮卡佛。 3）商場操作組織流程 4）擬招商家（主力店、次主力店） 重點(diǎn)引進(jìn)： 確定核心商場主力店 根據(jù)主力店業(yè)態(tài)選擇 品牌店及特色店 調(diào)整商業(yè)功能分區(qū) 百貨： 巴黎春天、瑪莎、百盛、易初 蓮花、新世界、蓮卡佛。 餐飲： 塔可鐘（ TACO BELL） 、 日式料理 、臺(tái)灣 丫島冰沙 、豪享來、仙蹤林、爵士肉扒、賽百味三明治、 澳拜客 、 加拿大百怡 我們?nèi)虬儇洺芯W(wǎng)絡(luò)資源 百貨類 ： 瑪莎、新世界、蓮卡佛、先得坊、紫荊城、環(huán)宇百貨、友誼城、百盛、北京燕莎、先施百貨、賽特、臺(tái)灣崇光、巴黎春天。 超市類 ： 易初蓮花、家樂福、沃爾瑪社區(qū)店、百佳、華潤萬佳、新一佳、歐尚、普爾斯馬特、萬家福、屈臣氏。 我們?nèi)蚱放频昃W(wǎng)絡(luò)資源 LEE COOPER adidas 阿迪達(dá)斯 ARMANI JEANS CERRUTI 1881 dunhill ECCO 愛步 EMPORIO ARMANI ENRICO ESPN 艾仕拜恩 ESPRIT ESPRIT 床品 GIORGIO ARMANI GIVENCHY ICE JEANS JPG LY CHERE MABRUN MAX WINER POLO RALPH LAUERN TB 2 Trakamp。Travel Valafranca VERRI VERSACE Zegna Sport 阿爾巴斯 阿蘭德隆 阿瑞娜 阿索 艾瑞爾斯 艾維爾 愛琳娜 棉花堡 愛慕 安姬奧 安莉芳 奧黛莉 奧索卡 澳洲用品 巴黎世家 柏萊喬特 棒球手 寶姿 保羅 貝思卡 比華利保羅 彪馬 博柏利 薄濤 布萊恩 布魯士諾 查理王 袋鼠 戴奧麥 黛安芬 黛比路 德雷尼格 迪爾澳尼 迪克伯爵 東方信一 都本 都彭 都市田園 范思哲 菲尼迪 福山 福 特曼 富鋌 高爾夫 觀奇 浩沙 花花公子 華倫天奴 古柏 姿美 紀(jì)梵希 佳寶 嘉朗 嘉慕倫 箭牌 杰尼亞 金盾 金利來 緊特利 緊特利 卡貝倫 卡蒂樂 鱷魚 卡爾丹頓 卡麥羅 克勞拉爾 朗萊斯 朗萬 朗姿 老爺車 樂斯菲斯 利奧拉 林寶堅(jiān)尼 龍浩 旅狐 羅馬世家 馬克波士 瑪莎 瑪絲菲爾 麥德仕 曼妮芬 貓人 蒙迪愛爾 夢麗德 夢特嬌 米奇 棉田 名仕 耐克 諾帝卡 歐迪芬 派克蘭帝 皮爾 卡丹 其樂 企鵝 喬山 喬治賽姆頓 清水世家 熱浪 薩巴帝尼 三和松石 沙馳 神思 勝龍 圣大保羅 圣思 圣雪絨 史黛菲 世王 仕東利 舒雅 水孩兒 斯蒂文 蘇格蘭飛人 塔西尼 騰氏 緹絲丹 天馬 甜姐兒 兔皇 威爾諾 威爾遜 西 蒙尼 新秀麗 雪蓮 雅迪斯 雅度夫 雅蘭床品 伊夫 費(fèi)加羅 衣時(shí)態(tài) 尤內(nèi)森 扎內(nèi)蒂 詹尼 卓凡尼 華倫天奴 我們?nèi)蚱放撇惋嬀W(wǎng)絡(luò)資源 百勝國際飲食集團(tuán) 旗下包括：肯德基 塔可鐘（ TACO BELL） Ａ＆Ｗ（艾德熊） LONG JOHN SILVER’ S 必勝客（ PIZZA HUT） 曼聯(lián) (亞洲 )飲 食 業(yè) 集 團(tuán) 頂呱呱 星巴克咖啡 帕美森（ PARMESAN ） RICOTTA 哈根達(dá)斯 丫島冰 沙 豪享來 德克士 仙蹤林 爵士肉扒 賽百味三明治 樂杰士 澳拜客 加拿大百怡 日本真鍋 商家進(jìn)駐條件 商場交付使用原則： 發(fā)展商負(fù)責(zé)提供消防、電梯、照明、裝修（或商家自己裝修）。 租賃年限：擬定為五年以上，不含免租期。 免租期限：擬定為半年。 押金的確定 租金的確定 擬定租金遞增幅度：每 2年租金遞增 38% 擬定管理費(fèi)： 元 /平方米 擬定管理模式：聘請專業(yè)商家管理公司顧問或統(tǒng)一管理，保安、清潔有管理公司負(fù)責(zé)，管理公司對羅湖區(qū)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)。） 擬定 廣告位、停車位：視條件提供。 經(jīng)營管理模式 商鋪進(jìn)行捆綁式招商，實(shí)行連鎖經(jīng)營：統(tǒng)一 VI 標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一 Dress Code，統(tǒng)一管理（開業(yè)慶典、營銷推廣、主題策劃、愛心捐贈(zèng)等系列活動(dòng)） 商鋪的經(jīng)營要特別注意店鋪形象符合我們的商業(yè)整體定位，注意商品質(zhì)量，適時(shí)督導(dǎo)商戶調(diào)整經(jīng)營品種，對于考核不合格的經(jīng)營戶限期退場。 有效運(yùn)用廣告，分系列、時(shí)段、區(qū)域開展多元話的廣告營銷活動(dòng)。 因地制宜的配合文化景點(diǎn)，符合商場整體倫巴第風(fēng)情，使之成為商業(yè)的應(yīng)景之作。 租金及租約 核心商家租金 二層為 330 元 /平方米月 三 層為 215 元 /平方米月 四層為 140 元 /平方米月 五層為 80 元 /平方米月 核心商家租約 主力店租約在 1015年之間。 品牌特色店租約在 25 之間。 前期招商推廣工作 我們 建議 將 前期 招商工作分三步來進(jìn)行推廣。 第一步以高屋建瓴之勢使目標(biāo)群體對羅湖商務(wù)中心刮目相看，全面而又系統(tǒng)的介紹羅湖商務(wù)中心，使得羅湖商務(wù)中心能夠讓更多的人來關(guān)注，同時(shí)使本來熟知的羅湖商務(wù)中心的目標(biāo)群體則感受到羅湖商務(wù)中心即將有大的動(dòng)作推出。 第二步我們?yōu)榱藰淞⑵? “深圳市首席國際級(jí)商務(wù)平臺(tái)”之形象，向更多的知道或不知道羅湖商務(wù)中心的 目標(biāo)受眾傳遞此種信息，有效的促成猶豫不決的受眾則快速定奪。找專業(yè)廣告公司對項(xiàng)目進(jìn)行 VI形象設(shè)計(jì)和招商推廣設(shè)計(jì)。 第三步則通過舉行答謝酒會(huì)來向社會(huì)各界表示謝意與敬意，樹立好的社會(huì)公眾形象。 我們不是因招商而招商（突破其因招商而招商之瓶頸），我們要首先造一個(gè)勢，向廣大的目標(biāo)受眾敞開心扉，向他們展示羅湖商務(wù)中心的獨(dú)特的經(jīng)營理念，而受眾則根據(jù)這些理念來判斷發(fā)展商的實(shí)力、可靠性其發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)也可以作為是否去羅湖商務(wù)中心租鋪的決定。 前 言 深圳市羅湖物業(yè)經(jīng)營管理公司： 根據(jù)貴司與我司雙方的初步溝通， 結(jié)合羅湖商務(wù)中心的實(shí)際情況，就本項(xiàng)目招商策略，我司現(xiàn)提出以下主要意見： 一、通過對寫字樓市場、商業(yè)市場的市場調(diào)研、分析對本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行準(zhǔn)確定位，以符合商家實(shí)際經(jīng)營的需要，符合市場的需要。 二、通過項(xiàng)目招商進(jìn)一步健全羅湖商務(wù)中心的配套與功能，滿足整個(gè)商務(wù)中心寫字樓和酒店式公寓的自身需求。 三、招商工作著眼于長久，在確保商家的長期經(jīng)營的同時(shí)，通過知名品牌主力店的引進(jìn)，進(jìn)一步提升羅湖商務(wù)中心的品牌形象，為下一步寫字樓、酒店式公寓、裙樓商業(yè)的租金提升打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 本方案通過解決以上問題，使項(xiàng)目經(jīng)營定位、推 廣策略、推廣細(xì)部安排等全方位形成一個(gè)整體，將從根本上促進(jìn)羅湖商業(yè)中心項(xiàng)目招商工作的成功。以下，我司將就以上方面分別闡述我司的意見，希望雙方能夠最大限度的達(dá)成一致意見。 目 錄 第一部分 深圳寫字樓市場分析 一、 2020 年深圳