【正文】 首付平攤在每個月，每月費用不到 1900元， 20 年就是 萬元。 。這樣的投資利潤加快了投資者的投資步伐。這其中三八廣場以它良好的城市配套設(shè)施，加之近年來優(yōu)秀項目的大量涌現(xiàn)，使其占據(jù) 了大連新 CBD 的旗艦地位。在競爭力上比不過三八廣場區(qū)域，近期該區(qū)域再無商住兩用新項目入市，也可以看出這一問題。 ? 客群分布與市場融合 這一項目區(qū)域東臨人民路西部終端，西臨大連市行政中心，途經(jīng)大連市的商業(yè)中心，可以說是大連市商務(wù)區(qū)的過渡地段。從國際金融大廈招商負(fù)責(zé)人了解到，由于年初大廈內(nèi)部客戶流動性不大，大廈本身的空置率較低，同 時今年寫字間的供應(yīng)量并未有效增加，而且大廈在客群定位上恪守嚴(yán)格準(zhǔn)確的原則，使得大廈在對外招租方面，未采取優(yōu)惠政策就已取得了成功，租售率自年初至今，達(dá)到了 98%。由此可見，投資型公寓與寫字間的競爭很大程度上取決于客群構(gòu)成，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，無論是國際金融大廈、虹源大廈這樣的近期項目，還是宏譽(yù)大廈等入市較早的項目，因為在客群定位上的優(yōu)勢，使得其在招租上都極為順利，信心十足。這種特征的形成并非一日之間，而是人民路區(qū)域歷史形成的。人民路寫字間的區(qū)域特點主要歸納為如下幾點： ? 區(qū)域地位“穩(wěn)中有進(jìn)” 人民路區(qū)域在大連各大商務(wù)區(qū)域中是發(fā)展最早的一個，但近來，隨著“大大連”建設(shè)以及加快城市西部建設(shè)的推進(jìn)，像西安路、星海灣等區(qū)域的商務(wù)氛圍愈發(fā)濃厚，新入市項目陡增，大有直逼人民路這一傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之勢；同時，政府為推動高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對高新園區(qū)、軟件園等區(qū)域的招商引資給予了大力扶持，這在一定程度上會不會對人民路區(qū)域造成影響？然而，通過近期對人民路區(qū)域各大寫字間的深入走訪，發(fā)現(xiàn)這個區(qū)域的商務(wù)地位是很難輕易撼動的，無論從客群還是從租售價格等方面，都未受其他區(qū)域快速發(fā)展的影響，原有的客戶中約有七成是受人民路一帶的商務(wù)氛圍影響，未有更換寫字間區(qū)域的打算，從而也支撐起人民路區(qū)域商務(wù)辦公的穩(wěn) 定性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。下表是此次對三 個重點區(qū)域?qū)懽珠g的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。通過近期對人民路區(qū)域的集中調(diào)研，發(fā)現(xiàn)人民路區(qū)域無論從客群構(gòu)成還是從租售行情上都有越發(fā)明顯的特征。在人民路東部的海港一帶，物流、航運(yùn)、貨代這類公司擠滿了這一帶的寫字間，甚至還有航運(yùn)和貨代公司包辦整棟寫字樓的現(xiàn)象，這一帶離海關(guān)、商檢等管理中心較近，辦事方便的條件無疑大大增強(qiáng)了人民路寫字間的優(yōu)勢，這也是很多大企業(yè)、外資公司辦事處從未流動的重要原因；而在人民路西部靠近中山廣場一帶，則進(jìn)駐了金融、咨詢、辦事處等性質(zhì)的企業(yè)。這一現(xiàn)象也迎合了前文中的分析結(jié)論，以成大大廈、錦聯(lián)大廈為例，這 兩 個項目原有客戶中不少是民 營性質(zhì)的中等企業(yè)，企業(yè)發(fā)展受運(yùn)營成本的影響較大，受投資型公寓的吸引力也隨之增大，因此出現(xiàn)了這類客群的分流。但本月對寫字間的走訪發(fā)現(xiàn)，人民路區(qū)域的寫字間整體上并未呈現(xiàn)出“淡季”的特征，租售率經(jīng)過加權(quán)平均后達(dá)到了 87%。目前，這一區(qū)域已經(jīng)形成了以傳統(tǒng)主力“森茂大廈”加上 兩 個新生力量帶動其他老項目共同發(fā)展的格局。經(jīng)過深入分析發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域緊鄰城市主干道，商業(yè)氛圍濃厚，軟件環(huán)境條件并不適宜商住兩用項目的發(fā)展。 三八廣場區(qū)域 隨著國家“振興東北老工業(yè)基地”、大連市政府“建設(shè)大大連”以及大連東港“維多利亞灣”改造規(guī)劃的精彩呈現(xiàn)，原有的 CBD 已經(jīng)不能滿足經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的需要（一個多功能綜合性的現(xiàn)代化商務(wù)中心區(qū)，一般需要 3 至 5 平方公里，甚至更大規(guī)模，而且建筑容量相對較高），人民路 CBD 在事實上已經(jīng)擴(kuò)展到近在咫尺的三八廣場、港灣廣場以及二七廣場區(qū)域。與租房相比，少花近 15 萬元的同時還擁有一套屬于自己的