【正文】 55 項目計劃擬定人： 項目金融服務機構(gòu)負責人： 項目執(zhí)行核準人： 年 月 日 56 Thanks!.. 57 附錄 清單 表 35材料清單綜合布線系統(tǒng)設 備配置清單及報價 58 59 平面布置圖 。 項目計劃收益表： 項 目 首年收益額（萬） 次年收益額（萬） 三年收益額（萬） XXX 項目租金 XXX 項目利差 年費用投資（首年含硬件投資） 320 320 合計： 即：首年即可收回項目投資 ，并獲得較為可觀的利潤。 10%，即為：177。 53 【 C、硬件改造費用預計 完成 項目 所需投入 ： XXX項 目的硬件改造和經(jīng)營配置 ： 2690萬元； a、【樓板改造費用 =100 萬 b、【觀光電梯 2 臺 *45 萬 /臺 =90 萬 c、【電動扶梯 22 臺 *20 萬 /臺 =440 萬 d、【消防設施費用 =250 萬 e、【中央空調(diào) =600 萬 f、【外觀改造 =250 萬 g、【內(nèi)場基礎裝修 =800 萬 h、【高壓配電房 =160 萬 小計： 2690萬元 商業(yè)管理公司自控品牌投入成本費用： 萬元；經(jīng)營年費用 325 萬元。 12= 萬元 /月； 億元金融利潤：月利 3%*193600000= 萬元 *12= 萬元 /年； 利差額為： = 萬元。 —— —— —— —— 項項 目目 融融 資資 及及 成成 本本 費費 用用 預預 測測 —— —— —— —— 124 個實際可租鋪面，其收期可實現(xiàn)自營融資鋪面及品牌為 64 個。 ? 業(yè)外傳播 ? 在 半年 年內(nèi)將持續(xù)營造廣告宣傳活動，在電視、報紙、路牌、車身等媒體進行廣泛宣傳，迅速提升知名度。 因此，招商過程中須按照不同類型的合作項目及時在限定時間段內(nèi)明確合作關(guān)系。 招商推廣的形式采用立體交叉的方式進行，可以通過新聞發(fā)布會、報紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會等靈活多樣的方式。 因此， 宣傳內(nèi)容的 范圍要廣，重點介紹項目所在地消費環(huán)境、 49 本項目的經(jīng)營定位、項目的業(yè)態(tài)組合、 經(jīng)營規(guī)模、管理模式等合作商關(guān)心的實際問題，使合作商對 本 項目有更 全面、深入的了解，便于進一步接觸洽談合作。所謂三管齊下的第一管是指利用敝司龐大的網(wǎng)絡資源，在重慶、 XXX 等地與國內(nèi)外知名的品牌主力店、品牌專賣店以及未曾進入 XXX 市的品牌零售商家的洽談；第二管是指在本項目現(xiàn)場營銷中心進行選擇性的招商；第三管是指參與招商的代理商瞄準目標商家通過coldcall 或上門進行洽談。 （首年均價 元 /㎡，次年開始可達 110 元 /㎡，之后實現(xiàn)每年 5— 8%的比例遞增。根據(jù)市調(diào)報告，我們 制度目前項目的計劃租金水平如下表： 見下表： （單位：元 /月 /㎡ ） 46 “ XXX 國際” 平均價位水平預期 1 層 夾層 2 層 3 層 4 層 合計 租金均價 門面 300 41 內(nèi)鋪 80100 實際可租面積㎡ 租金占比 % % % % % 9. 3% 100% 可收租金 /萬元 629407 65880 302321 170475 119796 1287880 即： 月租金可收益額為： 1287880 元 /月； 年租金可收益額為： 1287880 元 12=15,454,560 元 /年。 項目的價格建議 價格的設定應根據(jù)本項目的實際情況而定，價格太低將無法賺取利潤，價格太高增加招租難度。 付款方式 ： A、 按圖紙選定位置，繳納合同約定月租金 3 個月金額作為定金； B、 定金交付 1 個月以內(nèi)，簽訂《租賃合約》，并再付合同約定租金金額（分半年付、年付、 23 年付等）； 招商優(yōu)惠政策： 45 優(yōu)惠條件 優(yōu)惠政策 重點引進招牌性主力品牌 租金折扣優(yōu)惠 20— 40%， 裝修期 36 個月 主要重點品牌 租金折扣優(yōu)惠 10— 30%， 裝修期 13 個月 知名品牌 租金折扣優(yōu)惠 10— 20%， 裝修期 12 個月 一般品牌 租金折扣優(yōu)惠 0— 10%， 裝修期 1 個月 經(jīng)營者簽訂合同時，一次性付清 3 年租金者 合同期內(nèi)租金無遞增優(yōu)惠， 免租期 3 個月 經(jīng)營者簽訂合同時，一次性付清 2 年租金者 合同 3 年期內(nèi)租金無遞增優(yōu)惠， 免租期 1 個月 其他優(yōu)惠招商政策待定（略）。 經(jīng)營準入： 按圖紙進行登記預租 ，確定租賃面積、位置、最終租賃價格，并簽定合約。 商務談判： 針對確定的客戶對象，進行高層次的實質(zhì)性會談。 招商工作應遵循這樣一個工作程序： 43 目標客戶調(diào)查 —— → 客戶鎖定 —— → 商務談判 —— → 資質(zhì)審核 —— → 經(jīng)營準入 —— → 經(jīng)營追蹤 目標客戶調(diào)查： 確定招商目標對象，依據(jù)本項目業(yè)態(tài)組合，實施各業(yè)態(tài)“目標品牌客戶 1 對 1 拜訪調(diào)查”（同時也實現(xiàn)初步接觸），了解目標客戶意圖，完成相關(guān)招商行業(yè)的《招商分析報告》。 項目招商的政策管理 招商進程中，本項目必需注意到租金水平、承租戶質(zhì)量等問題。如： 湯姆熊 室內(nèi)主題樂園、豆樂園等。如菜根香、鄉(xiāng)村雞、陶然居、小天鵝、豪客來等。 特色商品專賣店 特色商品 80— 100 余家 香港名牌服裝、化妝品、皮革制品、 老鳳祥 珠寶首飾、鐘表、玩具等。 時尚餐飲主力店 1 家 必勝客、肯德基、德克士等。 “ XXX 國際”將由核心主力店： 1家知名餐飲主力店、 10 家服裝品牌專賣店、 810 家餐飲品牌店、 1 家綜合性日用生活超市，以及其他附屬型服飾、餐飲店和娛樂店組成。 “ XXX 國際” 核心 主力店對于人流能夠起到關(guān)鍵的引導作用，因此我們在定位招商目標時考慮到本項目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)商實力、地理位置、所處市場環(huán)境等因素，將 “ XXX 國際” 的招商目標定位為 “ XXX 西北部的旗艦店中心” 。因此，本項目在招商過程中必需本著“營造商圈”的經(jīng)營發(fā)展理念，合理地導入實力商戶，有效地搭配好主力店、半主力店、專賣店以及其它輔助功能店的組合，營造商業(yè)氛圍，吸納人流。 二是承租（售）人角度。 開發(fā)商對于 “ XXX 國際” 的招商，最終看重的是如何更快地使所投入 資金迅速回籠，以及持 40 續(xù)經(jīng)營所帶來的長期利潤增長。 ③ 保證購物中心經(jīng)營項目的多樣 性與綜合性 本項目中要應充分考慮融入娛樂、休閑性項目，將“專業(yè)產(chǎn)品賣場”與其他經(jīng)營項目進行有機結(jié)合，使其在人流、客流上達到互為補充的目的，變單純的“特定目的的計劃消費”為“啟發(fā)式消費”行為。因此，本項目在招商時要充分考慮到消費者的選擇權(quán)，可選擇一些承租戶集中布置，擴大商品覆蓋范圍，方便購物者進行比較式消費，創(chuàng)造“比較消費的購物氛圍”。因此，本項目在選擇承租商時，需要協(xié)調(diào)處理好長期穩(wěn)定的租金收益與短期高回報租金收益的矛 39 盾。 自營 20% 自營 4000 ㎡ 自營租賃 4000㎡ 項目模式長期發(fā)展計劃，達到項目可快速復制性的前提保證，同時也起到項目運營的調(diào)控器作用。 模式 租賃比例 經(jīng)營策略 營業(yè)總面積 可租面積 達成目的 產(chǎn)權(quán)商鋪銷售 50% 經(jīng)營權(quán)融資管控 12021 ㎡ 經(jīng)營權(quán)管控 不含公攤 1 樓 ㎡ 共 11741 ㎡實際租賃面積；需要達到資金迅速回籠目的，年租金 1200 萬，則為 100 萬元 /月，即均價 元 /平方米。 分析商業(yè)物業(yè)銷售的主要目標客戶，結(jié)合本項目 50%的經(jīng)營權(quán)貸款模式，我們認為 Shopping Mall 在管理上的精髓就體現(xiàn)于“統(tǒng)一性”， 本項目在產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營管理也將直接影響到 “ XXX 國際” 長期而持續(xù)的經(jīng)營發(fā)展。 36 —— —— —— —— 項項 目目 經(jīng)經(jīng) 營營 開開 發(fā)發(fā) 模模 式式 —— —— —— —— 商業(yè)物業(yè)租賃的目標客戶主要包括兩類人群 ： 商鋪經(jīng)營者 、 商鋪炒家。 ③ 明確管理模式 本項目應充分實現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)的分離，導入集中管理和分散經(jīng)營的經(jīng)營思路。 —— —— —— —— 項項 目目 租租 賃賃 的的 前前 提提 條條 件件 —— —— —— —— ① 明確經(jīng)營目標 為了保證招商目標能夠成功地實現(xiàn)，因而在實施招商之前首先需要在投資回報經(jīng)濟分析的基礎上確定 “ XXX 35 國際” 短、中、長期的經(jīng)營目標。當投資者考慮貸 34 款租賃鋪位時，意識到貸款申請不能通過時、值不值租賃（對比購買哪種更好），將使項目的招商陷入困境。 ⑥ 租金收取方式 項目采取一年及多年租金一次性收取方式招商（部分主力品牌商家可調(diào)整為半年付）。 在商鋪投資者中， 50%是自己經(jīng)營， 35%40%用于出租，還有 10%左右的是投機商純粹是為了在買進賣出中賺取差價。 高回報率的收益始終是投資者追求的目標。 因此， 投資者在選擇商鋪位置時比較傾向于考慮地段的商業(yè)發(fā)展空間。 ② 投資的商鋪是否具備長期的升值潛力 商鋪的投資是