【正文】 . . 【 XXX商業(yè)計劃書】 （（ 項項 目目 籌籌 備備 預預 測測 計計 劃劃 案案 ）） 二二 ○○ 一一 三三 年年 二二 月月 六六 日日 1 目目 錄錄 前前 言言 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 3 項項 目目 簡簡 介介 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 5 項項 目目 SWOT分分 析析 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 6 XXX 國國 際際 品品 牌牌 形形 象象 及及 功功 能能 定定 位位 策策 略略 項項 目目 品品 牌牌 及及 功功 能能 定定 位位 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 8 特特 色色 主主 題題 概概 念念 設設 計計 與與 核核 心心 點點 的的 營營 造造 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 26 租租 售售 招招 商商 策策 略略 商商 鋪鋪 投投 資資 的的 關關 注注 因因 素素 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 32 2 項項 目目 租租 售售 的的 前前 提提 條條 件件 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 35 項項 目目 經(jīng)經(jīng) 營營 開開 發(fā)發(fā) 模模 式式 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 37 招招 商商 的的 選選 擇擇 標標 準準 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 39 招招 商商 策策 略略 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 40 推推 盤盤 期期 廣廣 告告 及及 推推 廣廣 活活 動動 策策 略略 總總 體體 推推 廣廣 思思 路路 計計 劃劃 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 51 項項 目目 融融 資資 及及 成成 本本 費費 用用 預預 測測 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 52 3 —— —— —— —— 前前 言言 —— —— —— —— 本方案面積 2 萬平方米左右， 如果在所處的商業(yè)區(qū)域及本地的實際商業(yè)環(huán)境中，選擇經(jīng)營傳統(tǒng)的百貨商場形式將面臨巨大的難度，其商業(yè)品項的設置和經(jīng)營將難以承載，而這樣的商業(yè)體量在作為 SHOPPING MALL 的經(jīng)營形式來運作，不 僅是大型商業(yè)體未來的流行趨勢，也是現(xiàn)在解決這種：所在地區(qū)消費力分散、本身商業(yè)體量做傳統(tǒng)百貨商超過大、難以實現(xiàn)招商和后期商家經(jīng)營盈利的尷尬，也是將本案量才定位后，確保其在之后 5— 10 年的經(jīng)營中，能確保經(jīng)營優(yōu)勢的上佳定位 —— SHOPPING MALL! MALL 全稱 SHOPPINGMALL，意為超級購物中心，指在一個毗鄰的建筑群中或一個大型建筑物中，由一個管理機構組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列的零售商店、服務機構組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站式消費中心。 MALL 不僅規(guī)模巨大，集合了百貨店、超 市、大賣場、專賣店、大型專業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館，兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設施。 其 作 為 零售 業(yè) 中最 復雜 的 開發(fā)經(jīng)營 模式，近幾年成 為 中 國 零售 業(yè) 的開發(fā) 熱 點，引起市 場 和媒體的 極 大 關 注。 就 開發(fā) 面 積 在 2 萬平方米左右的 SHOPPING MALL 而言，無 論項 目的投 資決 策、 設計 、 開發(fā) 建 設 、招商以及后期營運管理等，都是一 個現(xiàn)實 而 艱 苦的 過 程 ；因為，其有限的商業(yè)體量中 將包含數(shù) 量 眾 多的商 業(yè)品牌 建筑形式 和 形形 4 色色的中小型商 業(yè) 經(jīng)營體、景 觀 等，這都需要放在一 個 屋檐下， 并 且要保 證 商品流、人流、 資 金流高 效、有序地 運轉(zhuǎn) ， 沒 有科 學 、合理的 營銷 策略 為 支撐和指 導 ， 決定 是不行的。 本案將在項目規(guī)劃定位、招商品相配設、 營銷 策略等方面提出中肯科學、合理的建議和執(zhí)行計劃，作 為該 板 塊在前期招商、中后期 營運 、管理以及項目成型其本身的融資價值等方面的策略 計劃和實施方案。 5 —— —— —— —— 項項 目目 簡簡 介介 —— —— —— —— 本項目地塊位于 XXX 市 XXX 區(qū)是 XXX 市的 6 個市轄區(qū)之一，地處 XXX 市中部，北接 修文 縣，東、南與 烏當區(qū) 毗連，東南部與 云巖區(qū) 相鄰，西部與 金陽新區(qū) 相連，西部一角與 清鎮(zhèn) 市接壤 。 東西最長為 28 千米，南北最寬為 20 千米，全區(qū)總面積 平方千米，占 XXX 市總面積的 %，是全國最大的鋁工業(yè)基地之一 ，轄區(qū)人口 萬人，社會消費品零售總額完成 億元，同比增長 %，其中批發(fā)零售業(yè)完成 億元，同比增長 %；餐飲業(yè)完成 億元，同比增長 25%；接待游客 81 萬人次，旅游收入 1611 萬元 。 “ XXX 國際”商業(yè)綜合體使用面積 20210 多平方米，內(nèi)設置含有 “精品品牌服飾”、“特色餐飲美食”、“家居生活廣場”、“休閑娛樂會所”和“時尚童玩娛樂”等板塊區(qū)域，更有室外、室內(nèi)停車場設置。是投資經(jīng)營、消費購物、休閑娛樂集于一體的上佳選擇。 6 —— —— —— —— 項項 目目 SWOT 分分 析析 —— —— —— —— 優(yōu) 勢 劣 勢 1． 品牌優(yōu)勢： “ XXX 國際”在當?shù)厥袌鰮碛薪檀蟮纳虡I(yè)體量，具有設置綜合型的大型消費購物中心的體量優(yōu)勢，其所開發(fā)物業(yè)在消費者心目中已建立的較高的美譽度； 2． 經(jīng)營模式優(yōu)勢： XXX 尚無類似的“ SHOPPING MALL”及規(guī)模較大的商業(yè)實體。 3． 資金鏈： “投資開發(fā)公司”強大的資本足以支撐起項目的開發(fā)和長期發(fā)展； 4． 客情資源： 項目營運商“瑪琪雅朵公司”是專業(yè)的大型購物廣場經(jīng)營者，自身更專業(yè)的服飾代理公司和娛樂影院營運公司、旗下控制著諸多擁有良好消費口碑的生活消費品牌；與服飾、餐飲、娛樂企業(yè) /商家有著良好的合作關系，具有較強的影響號召力； 5． 公共關系： “ XXXTEINS 國際”及開發(fā)集團擁有的廣泛的社會關系，這對項目的長期經(jīng)營有較大的促進作用； 6． 輔助功能： “ XXXTEINS 國際”所擁有的休閑、娛樂等功能，是本地 其他同類專業(yè)賣場所不具備的； 1． 地理位置： 項目位于主城區(qū)域相對偏僻的次級商圈； 2． 道路交通： 由市區(qū)至項目所在地交通運力不甚發(fā)達，其位置在易達性方面存在一定的問題，從而會限制到項目初期的發(fā)展； 3． 地塊布局： 項目與整個“ MALL”的地塊結構屬于整體樓層商業(yè)體的狀況，不利于其在后期整個 MALL 再擴展從而組成一個可再開發(fā)型商業(yè)； 4． 開發(fā)經(jīng)驗 ：開發(fā)商缺乏大型商業(yè)項目的開發(fā)經(jīng)驗； 5．商業(yè)氛圍： 由于項目所在地的消費實力和習慣，已經(jīng)周邊的物業(yè)條件，區(qū)域內(nèi)基本沒有形成大型規(guī)模的商業(yè)氛圍； 機 遇 威 脅 1． 行業(yè)趨勢： 項目所在地區(qū)正逐漸發(fā)展成為工業(yè)集合商業(yè)業(yè)態(tài)的聯(lián)合發(fā)展趨勢，使得消費型場所“ SHOPPING MALL”有良好的生存環(huán)境； 2． 區(qū)域人口： 在 XXX 市的建設規(guī)劃中，本項目所在的 XXX 區(qū)正逐步發(fā)展成住宅小區(qū)建設的重點區(qū)域，并且隨著建設的不斷深入， XXX區(qū)新建住宅和人口數(shù)量也在不斷使市場容量增大； 3． 競爭環(huán)境： 本地商業(yè)大多采用獨立鋪位形式，缺乏成功的綜合性大賣場。同時，周邊區(qū)域也缺乏大型的綜合零售機構； 4． 區(qū)域內(nèi)消費力： 住宅小區(qū)居多，常住人口的消費基本集中本區(qū)； 1．餐飲： 夜郎古城一帶的中高檔餐飲業(yè)正快速發(fā)展；周邊一些分散型的餐飲分化了一定的消 費客群； 2．服飾零售： 對面商業(yè)鋪面和商業(yè)步行街具有一定的商業(yè)體量，雖然分散經(jīng)營，但也經(jīng)培養(yǎng)了自身的消費群層，這在一定的程度擬制了本項目在招商方面的發(fā)展空間； 3．休閑娛樂： 周邊一些分散的娛樂會所等分散了消費客群。 ： 項目籌建及執(zhí)行過程中，資金了運作需求相對較大，是一個重要的影響因素；商業(yè)中心在正常營運管理過程中，營運核心管理團隊的組建和后備人員的儲備問題。 7 應對策略 1. 餐飲品牌目 標商家定位明確，鎖定中高端目標消費客戶群體，采取檔次、特色、品牌等形成錯位經(jīng)營； 2. 服飾零售類，以品牌化、多元化、超大體量、集中消費等元素形成招商及之后經(jīng)營的決定優(yōu)勢； 3. 娛樂類，采取童玩游樂為主，配設動漫、桌游、電玩等項目形成綜合多元性經(jīng)營