【導(dǎo)讀】式將面臨巨大的難度，其商業(yè)品項的設(shè)置和經(jīng)營將難以承載，而這樣的商業(yè)體量在作為SHOPPINGMALL的經(jīng)營形式。能確保經(jīng)營優(yōu)勢的上佳定位——SHOPPINGMALL!MALL全稱SHOPPINGMALL，意為超級購物中心，指在一個毗鄰的建筑群中或一個大型建筑物中，由一個管理機(jī)。就開發(fā)面積在2萬平方米左右的SHOPPINGMALL而言，無論項目的投資決策、設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、招商以及后期。本項目地塊位于XXX市XXX區(qū)是XXX市的6個市轄區(qū)之一，地處XXX市中部，北接修文縣，東、南與烏當(dāng)區(qū)毗。米，全區(qū)總面積平方千米，占XXX市總面積的%，是全國最大的鋁工業(yè)基地之一，轄區(qū)人口萬人，餐飲業(yè)完成億元，同比增長25%；接待游客81萬人次，旅游收入1611萬元?！癤XX國際”商業(yè)綜合體使用面積20210多平方米，內(nèi)設(shè)置含有“精品品牌服飾”、“特色餐飲美食”、“家居生。者心目中已建立的較高的美譽(yù)度；5．公共關(guān)系：“XXXTEINS國際”及開發(fā)集團(tuán)擁有的廣泛的社會關(guān)系，1．地理位置：項目位于主城區(qū)域相對偏僻的次級商圈；

　　

【正文】 個月 經(jīng)營者簽訂合同時，一次性付清 3 年租金者 合同期內(nèi)租金無遞增優(yōu)惠， 免租期 3 個月 經(jīng)營者簽訂合同時，一次性付清 2 年租金者 合同 3 年期內(nèi)租金無遞增優(yōu)惠， 免租期 1 個月 其他優(yōu)惠招商政策待定（略）。 經(jīng)營模式： 對經(jīng)營商戶實行經(jīng)營跟蹤、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式（臨街獨立門面及餐飲等特殊業(yè)態(tài)可自主收銀）。 項目的價格建議 價格的設(shè)定應(yīng)根據(jù)本項目的實際情況而定，價格太低將無法賺取利潤，價格太高增加招租難度。本項目的價格定位應(yīng)避免因價格因素導(dǎo)致的商戶數(shù)量不足、商戶質(zhì)量不高的問題。根據(jù)市調(diào)報告，我們 制度目前項目的計劃租金水平如下表： 見下表： （單位：元 /月 /㎡ ） 46 “ XXX 國際” 平均價位水平預(yù)期 1 層 夾層 2 層 3 層 4 層 合計 租金均價 門面 300 41 內(nèi)鋪 80100 實際可租面積㎡ 租金占比 % % % % % 9. 3% 100% 可收租金 /萬元 629407 65880 302321 170475 119796 1287880 即： 月租金可收益額為： 1287880 元 /月； 年租金可收益額為： 1287880 元 12=15,454,560 元 /年。 注： 首年結(jié)合重點引進(jìn)品牌租金優(yōu)惠及部分重點商家免租期租金減免額，預(yù)計整體優(yōu)惠幅度為 20%，則年租金實際可收益額為： 15454560 80%=12363648 元 /年。 （首年均價 元 /㎡，次年開始可達(dá) 110 元 /㎡，之后實現(xiàn)每年 5— 8%的比例遞增。） 47 分階段的租售方案 本項目的招商渠道，敝司建議采用三管齊下的方式。所謂三管齊下的第一管是指利用敝司龐大的網(wǎng)絡(luò)資源，在重慶、 XXX 等地與國內(nèi)外知名的品牌主力店、品牌專賣店以及未曾進(jìn)入 XXX 市的品牌零售商家的洽談；第二管是指在本項目現(xiàn)場營銷中心進(jìn)行選擇性的招商；第三管是指參與招商的代理商瞄準(zhǔn)目標(biāo)商家通過coldcall 或上門進(jìn)行洽談。 招商進(jìn)度表 招商階段 時 間 工作重點 完成任務(wù) 負(fù)責(zé)單位及人員 累計招商面積 前期招商 2021 年 5 月— 6 月 ? 引入 12 家國 內(nèi)知名餐飲旗艦店； ? 自營品牌旗艦店的籌建，進(jìn)行各種品牌代理的洽談，并爭取簽定合約； 完成項目 30%的租賃面積； 3500 ㎡ 強(qiáng)力招商階段 2021 年 7 月— 8 月 ? 引入重點主力店品牌的洽談，并爭取簽定合約； ? 進(jìn)行國內(nèi)外服裝品牌商家的實際性的洽談，并爭取簽定合約； ? 引入餐飲主力店和娛樂主力店； 完成項目 70%的租賃面積 8200 ㎡ 熱租階段 2021 年 9 月 ? 進(jìn)行 XXX 市市各知名品牌或非品 完成項目 90% 10500 ㎡ 48 牌商家的洽談簽約工作； 的租賃面積 招商后期 2021 年 10月 ? 繼續(xù)與國內(nèi)知名品牌或非品 牌商家的洽談簽約工作； ? 開業(yè)時至少達(dá)到 90%的入駐率； 逐漸完成項目90%以上的租賃面積 11741 ㎡ 招商策略的遵循原則 ? 核心主力店先行，輔助店隨后的原則 ； ? 主題 購物 產(chǎn)品 項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則 ； ? 放水養(yǎng)魚的原則 ； ? 先做人氣，再做生意的原則 ； 項目的招商推廣策 略 本 項目 所 面對的合作商是國內(nèi)外某些 品牌服飾、餐飲、娛樂等項目的 知名企業(yè)、知名品牌，推廣策劃面對的市場是國 內(nèi)國 際性水準(zhǔn)的眾多招商機(jī)會的篩選 。 因此， 宣傳內(nèi)容的 范圍要廣，重點介紹項目所在地消費環(huán)境、 49 本項目的經(jīng)營定位、項目的業(yè)態(tài)組合、 經(jīng)營規(guī)模、管理模式等合作商關(guān)心的實際問題，使合作商對 本 項目有更 全面、深入的了解，便于進(jìn)一步接觸洽談合作。 招商推廣策劃的程序 采取“ 先外后內(nèi) ”的原則 ，即首先去吸引在 XXX 市乃至西南市場的業(yè)內(nèi) 市場上領(lǐng)先的企業(yè)和品牌， 其次 選擇 本地知名品牌，最后再選擇本 地有特色的商品和服務(wù)項目。 招商推廣的形式采用立體交叉的方式進(jìn)行，可以通過新聞發(fā)布會、報紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會等靈活多樣的方式。 招商管理控制 ? 招商人員質(zhì)素管理 ： 針對招商人員進(jìn)行上崗前崗位培訓(xùn)； ? 招商項目的質(zhì)量控制 ： 招商并不是越多越好，而是要有符合 本 項目的 目標(biāo)市場定位的合作商； ? 招商項目的風(fēng)險控制 ： 對有意向的合作商 的 經(jīng)營穩(wěn)定性要進(jìn)行一定的調(diào)查分析，優(yōu)先選擇經(jīng)營穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽(yù)好的經(jīng)營商作為合作伙伴，避免盲目招商帶來的隱形風(fēng)險； ? 招商項目的進(jìn)度控制 ：本 項目籌備階段 的 招商工作有別于營業(yè)后的調(diào)整性招商，要求在有限的時間段內(nèi)完成全部招商項目的 80%以上， 項目 才能順利開張營業(yè) 。 因此，招商過程中須按照不同類型的合作項目及時在限定時間段內(nèi)明確合作關(guān)系。 50 招商確認(rèn)流程 —— —— —— —— 總總 體體 推推 廣廣 思思 路路 計計 劃劃 —— —— —— —— “ XXX 國際 ”作為“專業(yè) MALL”，其推廣面絕不應(yīng)僅僅局限于 XXX 區(qū)，而應(yīng)在追求優(yōu)良的租賃和經(jīng)營業(yè)績的同物業(yè)招商部 接待客戶 客戶簽定 “客戶確認(rèn)紙” 招商人員 進(jìn)行項目介紹 客戶鋪位要求初步洽談 招商人員租控表 招商主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行價位商談，及優(yōu)惠政策確定 招商人員 與客戶進(jìn)行價位洽淡 公司與客戶簽定租賃合同 達(dá)成租賃 意向 客戶到財務(wù)部交納定金 公司與客戶簽定認(rèn)租書 若干日客戶到公司財務(wù)部交納鋪位租金 達(dá)成租賃協(xié)議 51 時，更將其模式推廣的觸角延伸的更遠(yuǎn)、更廣： ? 業(yè)內(nèi)推廣 將 “ XXX 國際” 與 業(yè)內(nèi) 各 品牌商家 緊密聯(lián)系，不斷 打造和 提升 “ XXX 國際” 的 業(yè)內(nèi) 地位 ； 與此同時，籌備規(guī)模盛大的 消費 文化節(jié)，作為行業(yè)集中展示的重要窗口，吸引大量 消費者及商家 人士參與，形成會展經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。 ? 業(yè)外傳播 ? 在 半年 年內(nèi)將持續(xù)營造廣告宣傳活動，在電視、報紙、路牌、車身等媒體進(jìn)行廣泛宣傳，迅速提升知名度。 ? 通過建立 VIP 制度，使 消費者首次消費 的同時自動成為會員，以系 列優(yōu)惠措施等鎖定消費群，建立牢固的消費忠誠度。 —— —— —— —— 項項 目目 融融 資資 及及 成成 本本 費費 用用 預(yù)預(yù) 測測 —— —— —— —— 124 個實際可租鋪面，其收期可實現(xiàn)自營融資鋪面及品牌為 64 個。 即： 52 【 A、租金收益為： 億 【 B、 64 個品牌自營店鋪銀行融資預(yù)計收益表： 項目 64 個品牌： 預(yù)計實收 備注 裝修貸款 50120 萬 *64=32007680 萬 億 以實際融資為準(zhǔn) 經(jīng)營貸款 100120 萬 *64=64007680 萬 億 以實際融資為準(zhǔn) 商場裝修貸款 2021 萬 0． 20 億 以實際融資為準(zhǔn) 商管公司經(jīng)營貸款 2021 萬 0． 20 億 以實際融資為準(zhǔn) 合計： 億 億元成本利息： 銀行年利息成本為：年利 %*193600000= /年247。 12= 萬元 /月； 億元金融利潤：月利 3%*193600000= 萬元 *12= 萬元 /年； 利差額為： = 萬元。 備注：實際利差以金融項目實際可用性計算為準(zhǔn)。 53 【 C、硬件改造費用預(yù)計 完成 項目 所需投入 ： XXX項 目的硬件改造和經(jīng)營配置 ： 2690萬元； a、【樓板改造費用 =100 萬 b、【觀光電梯 2 臺 *45 萬 /臺 =90 萬 c、【電動扶梯 22 臺 *20 萬 /臺 =440 萬 d、【消防設(shè)施費用 =250 萬 e、【中央空調(diào) =600 萬 f、【外觀改造 =250 萬 g、【內(nèi)場基礎(chǔ)裝修 =800 萬 h、【高壓配電房 =160 萬 小計： 2690萬元 商業(yè)管理公司自控品牌投入成本費用： 萬元；經(jīng)營年費用 325 萬元。 54 ※ 商管公司投資 萬為固定投入 +年經(jīng)營費用 325 萬元 = 萬元；預(yù)計資產(chǎn)折舊盈虧177。 10%，即為：177。 萬元； ※ 即：利差收益 萬元 +租金收益 萬元 萬元 =（或 萬元）。 項目計劃收益表： 項 目 首年收益額（萬） 次年收益額（萬） 三年收益額（萬） XXX 項目租金 XXX 項目利差 年費用投資（首年含硬件投資） 320 320 合計： 即：首年即可收回項目投資 ，并獲得較為可觀的利潤。如此模式在一年后即可實現(xiàn)逐個項目的復(fù)制效應(yīng)。 55 項目計劃擬定人： 項目金融服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 項目執(zhí)行核準(zhǔn)人： 年 月 日 56 Thanks!.. 57 附錄 清單 表 35材料清單綜合布線系統(tǒng)設(shè) 備配置清單及報價 58 59 平面布置圖