【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 39 頁 第二部分項目商業(yè)部分分析建議 第一篇 項目分析 一、投資分析 ………………………………………………………………………………………………… 6 商業(yè)環(huán)境 商鋪投資特點 商鋪投資者 二、項目SWOT………………………………………………………………………………………………… 9 項目優(yōu)勢（ Superiority） 項目劣勢 (Weakness) 項目機會點 (Opportunity) 項目威脅點 (Threat) 三 、 項 目 綜 合 分 析 結(jié)論 ……………………………………………………………………………………… 13 第二篇 項目定 位 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 39 頁 一 、 綜 合 目 標(biāo) 群 體 定位 ……………………………………………………………………………………… 14 投資者定位 消費者定位 二、項目營銷定位 …………………………………………………………………………………………… 16 第三篇 商業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品提升 一、 商 業(yè) 規(guī) 劃 定位 ………………………………………………………………………………………… 21 項目概念定位 項目零售品消費者定位 項目經(jīng)營理念 項目功能定位 項目經(jīng)營模式定位 項目商業(yè)規(guī)劃 經(jīng)營商品及價格定位 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 39 頁 項目經(jīng)營策略定位 項目經(jīng)營管理原則 二、項目提升 ……………… ………………………………………………………………………………… 29 （一）軟件提升 項目概念提升 項目經(jīng)營提升 專業(yè)管理公司的介入 （二） 硬件 提升 主力商家的引進及分層主題商場的設(shè)置 完善的硬件配套設(shè)施 第四篇 項目營銷執(zhí)行策略 一、 項 目 整 體 運 營 模式 …………………………………………………………………………………… 32 二、 銷 售 實 施 策略 ………………………………………………………………………………………… 34 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 39 頁 五點一線整合攻擊手法營銷策略 項目營銷渠道策略 營銷價格策略 三 、 品 營 銷 時 間 段 劃 分 及 策略 ……… …………………………………………………………………37 項目形象的樹立 —— 蓄水期 項目形象的拓展 —— 開盤期 項目形象的確立 —— 強銷期 項目形象的完善 —— 持銷期 四、廣告策略 ……………………………………………………………………………………………… 42 廣告?zhèn)鞑シ绞? 廣告時間段劃分和訴求重點 項目市場形象推廣 廣告營銷費用建議 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 39 頁 第一篇 項目分析 一、投資分析 商業(yè)環(huán)境 以綦江現(xiàn)有的商業(yè)狀況及消費結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)普遍滯后，需要得到全面的調(diào)整。 從商品結(jié)構(gòu) 、購物環(huán)境、商場形象甚至樓層分布來看，綦江現(xiàn)有各大商場均缺乏準(zhǔn)確的定位和固定的客戶群。 現(xiàn)有代表性商業(yè) — 萬代商場、重客隆超市、巨龍商場、海晨百貨，業(yè)種有并存狀態(tài)，傳統(tǒng)百貨商品重復(fù)雷同、無產(chǎn)品特色且無市場價格標(biāo)準(zhǔn)。 綦江市場環(huán)境發(fā)生改變后，這種局勢顯然不能迎合社會及購買力的進步。 在對整個商業(yè)市場進行分析后，結(jié)論如下：誰填補了大型綜合購物中心 流行百貨、超市、主題商場、專業(yè)店、專賣店的空缺，誰就可以在綦江商業(yè)市場獨領(lǐng)風(fēng)騷。 商鋪投資特點 A． 商鋪投資的穩(wěn)定性特點 投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為 半年至一年，相對較短 。 而商鋪的租約通常為 1 至 3年或更長。承租戶對商鋪 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 39 頁 的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪租約的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增 客觀 保證了商鋪長期的收益增長。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。 B． 商鋪增值的特點 商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價值正所謂 是 無價 之物 。 C． 商鋪投資回報率較高 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資 收益 ，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的全部 投資過程。 D． 商鋪的投資潛力 目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念 正在 全面普及， 而綦江的商業(yè)鋪位 與住宅的價格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場的 水平 ，可見商鋪價格還有較大的上漲空間。 現(xiàn)階段重慶 商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于商鋪的 “ 圈地運動 ” 。 商鋪投資者 商鋪的投資者主要有兩種：一是 專業(yè)的商鋪投資商，擁有較 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 39 頁 雄厚的經(jīng)濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有 55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人 僅 為 35%，另外有 10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。 一個可信的投資方向和投資載體，最能吸引綦江投資者的眼光。 商鋪 投資 市場的熱點可能在 整個 盤 中突出， 盤 面 一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場應(yīng)變能力和高超的推廣策略。 從街頭詢問及抽樣調(diào)查分析，綦江投資者普遍希望這座新建起的長松世紀(jì)商城在結(jié)構(gòu)、樓層分布、銷售模式、經(jīng)營方式及理念方面都不要重復(fù)現(xiàn)有的其他商場模式， 經(jīng)過在意向投資者中的詳細(xì)調(diào)查，結(jié)論如下： A．投資者要求商鋪配套設(shè)施方面： 83%的人希望設(shè)超市； 76%的人希望商鋪內(nèi)設(shè)有扶梯、貨梯； 63%的人希望有中央空調(diào)； 66%的人希望商鋪內(nèi)具有專業(yè)商業(yè)公司管理。 B、投資者要求的商鋪面積：商鋪購買者以面積為 30～ 50 m178。 的需求者為主，占 %，其次是 10～ 30 m178。 ,占 %。 C、投資者要求的商鋪 價格：綦江投資者心目中商鋪價位是每平方米 4000 元以下 ,占 50%，另有 %的投資者表示可以接受4000～ 8000 元 /m178。 的價格，表示可以接受 1000 元 /m178。 以上價格的僅占 %。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 39 頁 D、投資者要求的付款方式：銀行按揭已成為投資者的首選付款方式。投資者心目中商鋪的理想總價是 10～ 29萬元，占 %,理想的付款方式是銀行按揭 (%)和分期付款 (%)。 商鋪作為買家的經(jīng)營用地，具有增值價值，同時又存在 相當(dāng)?shù)慕?jīng)營成本回報率的風(fēng)險。因此，具有長遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商會讓 專業(yè) 的 策略提供 商 和專業(yè)的商業(yè) 管理公司 經(jīng)營管理商鋪。 二、項目 SWOT 項目優(yōu)勢（ Superiority） ①鉆石區(qū)位龐大人流量及巨大升值潛力 長松世紀(jì)商城位居中山路鉆石商圈內(nèi)的龍頭位