【正文】 決策 參考主辦單位：重慶市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì) (下)●《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》發(fā)布后， “以房養(yǎng)老”問題引起社會(huì)廣泛討論。民政部日前首次通過其官網(wǎng)公開回應(yīng)稱， “以房養(yǎng)老”只是通過完善投融資政策促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)的舉措之一，而且是試點(diǎn)性舉措，希望社會(huì)及媒體對(duì)國務(wù)院有關(guān)意見全面理解，勿以偏概全。●16 日從權(quán)威人士處獲悉，隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建立，房地產(chǎn)融資政策有可能放寬。其中，有關(guān)機(jī)構(gòu)已將房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)相關(guān)政策方案提交至主管部門，開閘預(yù)期強(qiáng)烈。該政策可能伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制推出。●目前的中國房地產(chǎn)業(yè)其預(yù)警信號(hào)頻現(xiàn)，而對(duì)于這些信號(hào)，也許會(huì)有不同的理解，但經(jīng)濟(jì)層面與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)層面等諸多基本面的變化，或?qū)ζ湔嬲鹱饔?，目前而言，這些信號(hào)或只是一種預(yù)期性的提前反應(yīng)，但信號(hào)畢竟具有明顯的參考價(jià)值，對(duì)于地產(chǎn)業(yè)的投資至少會(huì)有相當(dāng)大的提示與預(yù)警?！吨貞c市房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)報(bào)告》內(nèi)容涵蓋國際國內(nèi)宏觀環(huán)境分析、國家政策法規(guī)解讀、行業(yè)動(dòng)態(tài)追蹤、企業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)創(chuàng)新及房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)論述等。是難得的專業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)及涉及房地產(chǎn)投資的專業(yè)人士量身定做的行業(yè)報(bào)告。對(duì)有關(guān)信息或問題本期導(dǎo)讀本期導(dǎo)讀COMMENT2 / 30有深入需求的，歡迎致電 02363672330。（注：點(diǎn)擊目錄標(biāo)題頁碼可直接閱讀當(dāng)前文章，點(diǎn)返回鍵可回到目錄）目 錄CONTENTS【視點(diǎn)聚焦】熱點(diǎn) 價(jià)值 分析 反思 ...............................2“以房養(yǎng)老”只是試點(diǎn)性舉措 ..............................................3以房養(yǎng)老 現(xiàn)階段面臨四大困局 .............................................3“以房養(yǎng)老”優(yōu)勢(shì)明顯 實(shí)行過程中面臨諸多難題 .............................6“以房養(yǎng)老”在質(zhì)疑中推進(jìn) 青島市民政策再出臺(tái) .............................8【地產(chǎn)風(fēng)云】宏觀 形勢(shì) 牛市 熊市 ..............................10房地產(chǎn)融資開閘預(yù)期強(qiáng)烈 或隨調(diào)控長效機(jī)制推出 ............................10多個(gè)預(yù)警信號(hào)頻現(xiàn)中國房地產(chǎn) .............................................10地王頻現(xiàn)引發(fā)“調(diào)控加碼說” .............................................12私募房地產(chǎn)基金有望迎來高速發(fā)展期 .......................................14【重慶樓市】市場 企業(yè) 樓盤 土地 ..............................14重慶：公租房工作納入政府年度考核 .......................................14重慶：首套房貸款占個(gè)人住房貸款比例創(chuàng)三年新高 ...........................15【樣板城市】借鑒 理智 冷嘲 熱捧 ..............................16北京：首次掛牌出讓地下用地 建筑規(guī)模達(dá) 8 萬平米 ..........................16上海：專家大膽建言政府以工業(yè)用地配建公租房 .............................168 月廣州：二手住宅套均總價(jià)創(chuàng)新高 .......................................17深圳：地區(qū)五大行首套二手房貸利率全線上浮 ...............................18余糧開始吃緊 多家品牌房企在成都急求地 ................................20【半月信息】 ..............................................21政策 ...................................................................21數(shù)字 ...................................................................22聲音 ...................................................................23區(qū)縣傳真 ...............................................................24企業(yè)動(dòng)態(tài) ...............................................................25《重慶市房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)報(bào)告》（紙質(zhì)版）目錄 .............................263 / 30【視點(diǎn)聚焦】“以房養(yǎng)老”只是試點(diǎn)性舉措《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》發(fā)布后，“以房養(yǎng)老”問題引起社會(huì)廣泛討論。民政部日前首次通過其官網(wǎng)公開回應(yīng)稱，“以房養(yǎng)老”只是通過完善投融資政策促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)的舉措之一，而且是試點(diǎn)性舉措，希望社會(huì)及媒體對(duì)國務(wù)院有關(guān)意見全面理解，勿以偏概全。民政部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開展“以房養(yǎng)老”在國外一些國家已有成熟的做法。這次國務(wù)院意見借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，提出開展這方面的試點(diǎn)，是積極慎重穩(wěn)妥的，目的是探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)供給方式，進(jìn)而構(gòu)建多樣化、多層次、以需求為導(dǎo)向的養(yǎng)老服務(wù)模式。國務(wù)院在此次意見中明確提出，發(fā)展居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等多種養(yǎng)老服務(wù)模式，在投融資、土地供應(yīng)、稅費(fèi)優(yōu)惠、補(bǔ)貼支持、人才培養(yǎng)和公益慈善等方面提出了一系列力度大、含金量高的利好舉措，對(duì)健全工作機(jī)制、開展綜合改革試點(diǎn)、強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管、加強(qiáng)督促檢查等方面提出了保障措施。民政部有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在意見中，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”即所謂“以房養(yǎng)老”，只是“完善投融資政策”中的一句話，而且明確是開展試點(diǎn)。在隨國務(wù)院意見同時(shí)下發(fā)的重點(diǎn)任務(wù)分工中，也只是45項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)分工中第27項(xiàng)有關(guān)保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域中的一個(gè)子項(xiàng)目。因此，對(duì)國務(wù)院意見要全面理解、準(zhǔn)確把握，不能以偏概全、誤導(dǎo)公眾。這位負(fù)責(zé)人表示，要全面準(zhǔn)確理解和把握意見提出的政策措施，確保用足用活用好各項(xiàng)政策。意見提出，要完善投融資政策、完善土地供應(yīng)政策、完善稅費(fèi)優(yōu)惠政策、完善補(bǔ)貼支持政策、完善人才培養(yǎng)和就業(yè)政策、鼓勵(lì)公益慈善組織支持養(yǎng)老服務(wù)，并對(duì)規(guī)劃保障和醫(yī)養(yǎng)結(jié)合政策進(jìn)行了規(guī)定。這些政策措施對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展中的一些重點(diǎn)和難點(diǎn)問題提出了解決措施，特別是針對(duì)長期以來困擾養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的投融資、土地供應(yīng)、稅費(fèi)減免、人才隊(duì)伍等瓶頸問題做了明確規(guī)定，有的還提出了量化指標(biāo)，為加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提供了有力保障。返 回以房養(yǎng)老 現(xiàn)階段面臨四大困局日前國務(wù)院正式出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。4 / 30“銀發(fā)浪潮”來襲，“4+2+1”家庭模式成主流，大量老人房產(chǎn)需“喚醒”，然而此前上海、北京、南京等地的試點(diǎn)并不順利。推行“以房養(yǎng)老”還需邁過幾道坎？觀念之困：九成老人選擇留房給子女，“靠兒不靠房”仍是主流觀念“以房養(yǎng)老”是指老人通過抵押房屋產(chǎn)權(quán)，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。但不少人對(duì)這一新型養(yǎng)老方式心存疑慮。有房族的廣州市民鐘女士還有幾年就要退休，她以“兒女有出息，不會(huì)讓父母賣房養(yǎng)老；兒女沒出息，不會(huì)準(zhǔn)父母賣房養(yǎng)老”表明對(duì)以房養(yǎng)老不看好?！暗娣酱绲?，留與子孫耕，傳統(tǒng)觀念下房產(chǎn)寄托了家庭太多情感，多數(shù)人是過不了‘觀念坎’?！?北京師范大學(xué)中國公益研究院院長王振耀說。“以房養(yǎng)老”作為舶來品，在英法等國家之所以流行，與高遺產(chǎn)稅有關(guān)。人們?cè)凇耙苑筐B(yǎng)老”和“留房產(chǎn)給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現(xiàn)行稅制下，人們沒有動(dòng)力。上海民政部門調(diào)查則顯示，高達(dá)90%的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。社保專家表示，觀念的轉(zhuǎn)變需要加大對(duì)“以房養(yǎng)老”這一新的養(yǎng)老方式的正確宣傳引導(dǎo)，特別是厘清認(rèn)識(shí)誤區(qū)。即以房養(yǎng)老只是讓渡房產(chǎn)獲得改善型養(yǎng)老待遇，并非拿房子換基本養(yǎng)老待遇?！巴瑫r(shí)這也是一種個(gè)性化選擇，可先從失獨(dú)和丁克家庭做起?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長孟曉蘇說。保障之困：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”，即便有錢會(huì)否無處養(yǎng)老？對(duì)于贊同“以房養(yǎng)老”模式的老年人，方式不是問題，保障才是障礙。家住北京西城區(qū)的老楊略帶顧慮地說：“如果賣了房子持幣在手，但沒有合適的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，豈不還是‘前不著村后不著店’？”“養(yǎng)老產(chǎn)品缺乏是以房養(yǎng)老推行的最大障礙。” 全國養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)專家委員會(huì)委員傅旻說。民政部的數(shù)據(jù)顯示，我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位365萬張，平均每50個(gè)老人不到一張床。養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬，“養(yǎng)老前景不明朗，沒有老人愿意拿著養(yǎng)老錢冒險(xiǎn)?！备禃F認(rèn)為，在美國“以房養(yǎng)老”是老人為了尋求高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，往往將自有產(chǎn)權(quán)住房賣掉住進(jìn)擁有完善養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)。中國目前當(dāng)務(wù)之急是加大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，補(bǔ)充資源短板。“可以從稅收優(yōu)惠、簡政放權(quán)等方面著手降低民資進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的門檻，吸引更多社會(huì)力量辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，讓老人住有所居、老有所養(yǎng)、品質(zhì)有保障。”5 / 30操作之困：金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)割裂，老人“擔(dān)心”機(jī)構(gòu)“畏難”“以房養(yǎng)老”實(shí)則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，牽涉到保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)。然而調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無規(guī)可依、風(fēng)險(xiǎn)顧慮，及業(yè)務(wù)各自為營為最大障礙。中信銀行于2022年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務(wù)，是國內(nèi)較早試點(diǎn)“養(yǎng)老按揭”的銀行。但該業(yè)務(wù)推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零?！氨热?，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行沒有這個(gè)處置能力。如果實(shí)行住房反向抵押保險(xiǎn)，本質(zhì)上也是個(gè)反向抵押貸款，而目前保險(xiǎn)公司并不具備辦理抵押貸款的資質(zhì)?！敝行陪y行合肥分行消費(fèi)金融部經(jīng)理邱林坦言。多家房地產(chǎn)評(píng)估公司大多表示“沒有開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)”。一位評(píng)估人員說：“不是沒有熱情做，而是現(xiàn)在缺乏統(tǒng)一平臺(tái)，業(yè)務(wù)割裂太嚴(yán)重。”一位保險(xiǎn)公司高管則稱：“如果國家能給我們一個(gè)政策，允許保險(xiǎn)業(yè)做按揭貸款業(yè)務(wù)，那么我們還是可以做的?！蓖跽褚葘＜冶硎荆畱?yīng)當(dāng)搭建好房產(chǎn)評(píng)估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制，并在住房反向抵押貸款或保險(xiǎn)初期，對(duì)申請(qǐng)人和經(jīng)營機(jī)構(gòu)給予一定稅收優(yōu)惠；對(duì)于出現(xiàn)房價(jià)波動(dòng)，引入由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場化保險(xiǎn)公司來分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此外，一旦“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)推行，銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)手握大量房產(chǎn)，就需要盤活交易。目前亟須建立這樣一個(gè)批量交易的平臺(tái)。政策之困：70年有限房屋產(chǎn)權(quán)，房屋權(quán)屬變更怎么辦？據(jù)上海市民政局老齡工作處處長袁俊良介紹，上海從2022年就醞釀“以房養(yǎng)老”，但推行多年僅成功6例，重要原因就是“居民普遍預(yù)計(jì)房價(jià)將上漲，老人會(huì)吃虧”。而對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房價(jià)波動(dòng)下行，保險(xiǎn)公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險(xiǎn)也較大。如果再發(fā)生國有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個(gè)人，那么雙方當(dāng)事人都會(huì)受到很大損失。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長郝演蘇介紹，房價(jià)的高度波動(dòng)性是影響以房養(yǎng)老交易雙方博弈的重要因素。如果房價(jià)上漲，扣除貸款額、各種費(fèi)用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房價(jià)上漲的好處。但是如果房價(jià)下跌，貸款額大于房價(jià)，金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)很大。在發(fā)達(dá)國家，按揭養(yǎng)老有成熟的運(yùn)作方式。特別是對(duì)房產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評(píng)估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。如果出現(xiàn)房價(jià)波動(dòng)，還有一種由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場化保險(xiǎn)公司來分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制也是關(guān)鍵。6 / 30有意愿推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品的金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還普遍希望，國家早日明確70年產(chǎn)權(quán)到期后的處置辦法。一旦鋪開試點(diǎn)，那么參與的金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問題。從防范金融風(fēng)險(xiǎn)和提高金融機(jī)構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)，70年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)十分必要。返 回“以房養(yǎng)老”優(yōu)勢(shì)明顯 實(shí)行過程中面臨諸多難題國務(wù)院近日印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，針對(duì)當(dāng)前我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的諸多突出問題提出了一系列扶持政策，其中包括將開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的政策意見?！耙苑筐B(yǎng)老”一般是指老人通過抵押或出租自己的房產(chǎn)，定期取得養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。“以房養(yǎng)老”借鑒了美國“倒按揭”的模式，在我國應(yīng)對(duì)人口老齡化、滿足老年人多層次養(yǎng)老服務(wù)需求等方面能發(fā)揮積極作用，但目前在實(shí)行過程中也存在一些難點(diǎn)有待解決。“以房養(yǎng)老”優(yōu)勢(shì)明顯從目前來看，“以房養(yǎng)老”具有三方面明顯優(yōu)勢(shì)：一是以自助養(yǎng)老補(bǔ)充傳統(tǒng)養(yǎng)老方式，緩解家庭模式變遷帶來的壓力。我國生育政策及近年來人們生活方式的變化，使“養(yǎng)兒防老”等中國傳統(tǒng)養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)，“4+2+1”家庭模式下的獨(dú)生子女承擔(dān)著較大的撫養(yǎng)壓力。隨著醫(yī)療條件的改善，居民平均壽命的延長，晚年支出持續(xù)增長，現(xiàn)有的社會(huì)保障體系未來可能出現(xiàn)缺口，養(yǎng)老危機(jī)也許并非杞人憂天?！耙苑筐B(yǎng)老”讓老年人可以用所持房產(chǎn)換回養(yǎng)老的資金或服務(wù)，是對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的重要補(bǔ)充，有利于緩解獨(dú)生子女一代以及社會(huì)保障體系面臨的壓力。二是改善老年人生