【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 及九龍坡區(qū)是工業(yè)區(qū)，居民職業(yè)分布以工人為主；南岸區(qū)是工業(yè)、旅游、商貿(mào)區(qū)，居民職業(yè)分布以工人、經(jīng)營(yíng)業(yè)主、職員為主。在全市人口中，接受大學(xué)（指大專以上），%；接受高中（含中專），%，%；，%（以上各種教育程度的人口包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生）。與1990年第四次人口普查相比，全市每10萬人中擁有各種受教育程度的人數(shù)有如下變化；具有大學(xué)程度的由1070人上升為2802人，具有高中程度的由6230人上升為8596人，具有初中程度的由22860人上升為29413人，具有小學(xué)程度的由45000人下降為43386人。全市人口中，文盲人口（15歲及15歲以上不識(shí)字或識(shí)字很少的人）。與1990年第四次人口普查相比，%%。從以上數(shù)據(jù)的對(duì)比，我們可以清楚的看到重慶人的文化教育水平在明顯的上升。受教育水平越高就會(huì)受到更多的尊敬，成為人們追逐的目標(biāo)，相應(yīng)地其社會(huì)地位與經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)提高。這類人群已經(jīng)基本具備購房置業(yè)的經(jīng)濟(jì)支付能力。一旦這類人群中的潛在置業(yè)者有購房置業(yè)的動(dòng)機(jī)時(shí)，就會(huì)把潛在的動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)實(shí)的購買力。三．重慶居民生活形態(tài)與消費(fèi)行為特征重慶主城區(qū)消費(fèi)者選擇百貨公司/購物中心的考慮因素排名考慮因素百分比（%）1質(zhì)量可靠2交通便利3價(jià)格適中4商品種類齊全5服務(wù)態(tài)度好6就近7退換商品方便8空間寬敞9經(jīng)常有促銷活動(dòng)10可送貨上門11大型商品保修12室內(nèi)外裝潢設(shè)計(jì)現(xiàn)代化13提供餐飲休息配套服務(wù)14有大量進(jìn)口商品除了百貨公司/購物中心以外，隨著中國(guó)大中型城市超高零售業(yè)的迅速發(fā)展，“超市”消費(fèi)成了現(xiàn)代人消費(fèi)的一種重要形式。據(jù)調(diào)查，%的人員“最近三個(gè)月”光顧過超市，可見超市市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大。重慶主城區(qū)消費(fèi)者最常去的超市排名排名品牌百分比（%）1家樂福2新世紀(jì)超市3好又多超市4山城（平價(jià)超市）5十點(diǎn)利6躍華超市重慶主城區(qū)消費(fèi)者選擇超市的考慮因素排名考慮因素百分比（%）1價(jià)格適中2質(zhì)量可靠3交通便利4商品種類齊全5就近6服務(wù)態(tài)度好7經(jīng)常有促銷活動(dòng)8空間寬敞9退換商品方便10提供餐飲休息配套服務(wù)11可送貨上門12大型商品保修13室內(nèi)外裝潢設(shè)計(jì)現(xiàn)代化14有大量進(jìn)口商品重慶人“好吃”是其生活形態(tài)典型的一個(gè)方面。通常訪親會(huì)友通常喜歡在外聚餐，通常去的飲食場(chǎng)所包括街過特點(diǎn)餐廳、火鍋店、大排檔等，有“夜啤酒”提供是消費(fèi)者選擇聚餐的一個(gè)重要因素。近幾年隨著人們物質(zhì)水平的提高，各大酒樓、特色餐廳（如川菜“七十二行”、“菜根香”以及渝派“香積廚”等）聚集了大量的中等以上消費(fèi)水平的消費(fèi)者?；疱伿侵貞c常勝不衰的一項(xiàng)重要餐飲。重慶人的率直與豪放個(gè)性使他們對(duì)麻、辣味道較重的菜品表現(xiàn)出濃厚的興趣，同時(shí)，重慶人喜歡飲食更新，只要消費(fèi)者口碑中盛傳新品上市，路途再遠(yuǎn)也親臨光顧。可以說，重慶人在飲食方面的個(gè)性可以總結(jié)成“麻辣情結(jié)”、“追求創(chuàng)新”。然而，重慶人對(duì)西餐的偏好遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及北京、上海與廣州。據(jù)調(diào)查，%的消費(fèi)者“最近三個(gè)月”光顧過西式快餐店。對(duì)各大快餐店的選擇意見如下：重慶主城區(qū)消費(fèi)者最常去的西式快餐店排名排名品牌百分比（%）1肯德基2德克士3麥當(dāng)勞4美國(guó)鄉(xiāng)村雞重慶主城區(qū)消費(fèi)者經(jīng)常使用的交通工具.百分比（%）公共汽車/空調(diào)巴士小公共汽車出租車步行單位交通車摩托車私人汽車自行車輪渡電動(dòng)扶梯助動(dòng)車其它重慶主城區(qū)消費(fèi)者常做的休閑活動(dòng)排名排名活動(dòng)項(xiàng)目百分比（%）1看書2逛街購物3聽音樂4去動(dòng)物園或公園5打麻將6唱卡拉OK7慢跑8打羽毛球9游泳10編織裁剪11打乒乓球12看電影13打游戲機(jī)21,614電腦游戲15種花盆裁16國(guó)內(nèi)一天以上的旅行17打籃球18酒吧/咖啡屋/茶室19踢足球20滾軸溜冰21看展覽會(huì)22釣魚23打保齡球24聽演唱會(huì)/音樂會(huì)25國(guó)內(nèi)一天往返旅游26繪畫書法27郊游露營(yíng)28跳迪斯科28扭秧歌/木蘭拳/交誼舞29登山30去博物館或美術(shù)館31打網(wǎng)球32樂器演奏32開汽車兜風(fēng)33滑冰34玩滑板35海外旅行36打高爾夫球重慶主城區(qū)消費(fèi)者家用汽車比例百分比（%）有沒有表319：重慶主城區(qū)消費(fèi)者現(xiàn)在汽車來源百分比（%）自家購買的單位配發(fā)使用的表3110：重慶主城區(qū)消費(fèi)者未來購車打算百分比（%）打算買不打算買以上消費(fèi)者有關(guān)的生活形態(tài)可供開發(fā)商進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施建設(shè)等方面參考有關(guān)意見。（以上數(shù)據(jù)來源于專業(yè)市場(chǎng)研究公司消費(fèi)者調(diào)查）四．居民主要價(jià)值取向（一）不同消費(fèi)者層對(duì)時(shí)尚流行指標(biāo)的意識(shí)習(xí)慣：%的消費(fèi)者屬于“平實(shí)生活指向”，%的消費(fèi)者屬于“平實(shí)生活指向”；屬于“時(shí)尚流行指向”%，%。（二）不同消費(fèi)者層對(duì)廣告態(tài)度指標(biāo)的意識(shí)習(xí)慣：不同年齡段的消費(fèi)者對(duì)廣告的熱衷程度不同，屬于“廣告淡漠指向”、“中間層”或“信賴廣告指向”型消費(fèi)者各年齡段的所占比率如下：1624歲2534歲3544歲4554歲5560歲廣告淡漠指向中間層信賴廣告指向（三）不同消費(fèi)者層對(duì)飲食健康指標(biāo)的意識(shí)：不同消費(fèi)者層的個(gè)人月收入對(duì)“飲食健康”的認(rèn)知態(tài)度如下： 認(rèn)識(shí)態(tài)度收入狀況飲食“溫飽”指向中間層健康營(yíng)養(yǎng)指向無收入500元以下5011000元10011500元15012000元20013000元30014000元40015000元5000元以上（四）不同性別構(gòu)成的消費(fèi)者對(duì)“價(jià)格態(tài)度指標(biāo)”的認(rèn)識(shí)：屬于“價(jià)格無關(guān)心指向”%，%；屬于“中間層”%，%；屬于“價(jià)格重視指向”型的消費(fèi)者男性占38%，女性占62%。（五）不同學(xué)歷構(gòu)成的消費(fèi)者對(duì)“信息交流指標(biāo)”具體認(rèn)識(shí)態(tài)度如下：小學(xué)及以下初中高中/中專/枝校大學(xué)專科大學(xué)本科研究生以上信息消極指向中間層信息積極指向通過上述幾點(diǎn)描述，我們可以看出性情耿直、豪爽是重慶人的一大特點(diǎn)。他們業(yè)余時(shí)間喜歡邀約三朋四友打麻將。重慶人喜歡吃，特別是對(duì)麻辣味重的食品情有獨(dú)鐘，火鍋是重慶人最喜歡的一種飲食。重慶人不太注重飲食健康，也不會(huì)經(jīng)常吃保健品來補(bǔ)充營(yíng)養(yǎng)。結(jié)合重慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析，重慶人的收入水平不太高，但他們卻喜歡在大型的商場(chǎng)或娛樂場(chǎng)所進(jìn)行購物與消費(fèi)。重慶人對(duì)于理財(cái)?shù)挠^念，他們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)上的安定對(duì)自身來說非常重要，但他們?nèi)狈?duì)金融投資方面的知識(shí)，有相當(dāng)一部分人寧愿把錢存入銀行，也有一部分人把錢投資股票進(jìn)行短線投資，他們不太熱衷于信用卡消費(fèi)。五．城市主要文化機(jī)構(gòu)與設(shè)施分布概況文化設(shè)施建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，相繼建成紅巖革命紀(jì)念陳列館、歌樂山烈士陵園紅巖魂廣場(chǎng)及陳列館。大足石刻成功列入世界文化遺產(chǎn)名目，成為我國(guó)第23處世界文化遺產(chǎn)，檔案館49個(gè)。，%，各類雜志3000萬冊(cè)、%%.重慶現(xiàn)有文化機(jī)構(gòu)主要包括：重慶市文化局、重慶新聞出版局、重慶市川劇院、重慶市廣播電視局、重慶市京劇團(tuán)、重慶市話劇團(tuán)、重慶市越劇團(tuán)等。第四章 重慶市房地產(chǎn)及相關(guān)政策環(huán)境分析（2002—2003年度）眾所周知，房地產(chǎn)是與國(guó)家政策密切相關(guān)的一個(gè)行業(yè)，政策方向的變動(dòng)直接影響到這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，作為這個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)主體—開發(fā)商對(duì)政策的敏感度和運(yùn)用力必然影響其項(xiàng)目運(yùn)作的順利程度。所以，我們特將2003年重要的政策、法規(guī)以及政府新舉措收集、整理如下： 一．房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)（2002—2003）2002年可以說是重慶房地產(chǎn)的“政策拉動(dòng)”年，重慶市政府出臺(tái)了一些重大政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起到了明顯的拉動(dòng)作用：（一）重慶主城區(qū)土地價(jià)格上漲內(nèi)容列示：重慶市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元/平方米用途土地級(jí)別商業(yè)用地（40年）住宅用地（70年）工業(yè)用地（50年）111953350314992997730781204374992206711459571777460548221237350643349592865399384122083109737185926486601018755891194744412491338注：① 上表基準(zhǔn)地價(jià)為城鎮(zhèn)國(guó)有土地“五通一平”條件下的平均價(jià)格。② 國(guó)有土地開發(fā)程度修正系數(shù)及容積率修正系數(shù)由市國(guó)土房管局另行制定頒布。③ 上表基準(zhǔn)地價(jià)包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及土地增值收益（土地出讓金）等。（數(shù)據(jù)來源：《重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》）重慶市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)單位：元/平方米用途土地級(jí)別商業(yè)用地（40年）住宅用地（70年）工業(yè)用地（50年）18405904402660500300353042017044503101505380270130633025012052902109082601608092401101022010011200901219080（數(shù)據(jù)來源：《重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》）注：① 上表所列為樓面價(jià)出讓金② 上表所列土地出讓金不包括新征建設(shè)用地有償使用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償及土地開發(fā)等費(fèi)用。③ 上表所列土地出讓金可根據(jù)實(shí)際用途的效益差異及土地位置條件的優(yōu)劣進(jìn)行適當(dāng)浮動(dòng)，浮動(dòng)范圍不超過正負(fù)20%。意義：重慶市政府從2002年6月18日起，調(diào)整了主城區(qū)國(guó)有土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。其中，商業(yè)、住宅用地平均增長(zhǎng)91%，工業(yè)用地維持原有標(biāo)準(zhǔn)。此次地價(jià)的調(diào)整不但一方面使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性升值，另一方面促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)增值保值。還由于政府和媒體的大力宣傳，使市民第一次直接感受房?jī)r(jià)升值的可能性，刺激了購房者交易積極性。2002年6—8月房地產(chǎn)市場(chǎng)由淡季奇跡般地變成了銷售旺季，大部分消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)存在上漲空間。事實(shí)上，由于政策拉動(dòng)，20022003年年房地產(chǎn)售價(jià)一直連續(xù)攀高。（二）重慶房地產(chǎn)規(guī)費(fèi)上漲過去，重慶市規(guī)費(fèi)一直處于全國(guó)較低水平。去年重慶市政府全面上調(diào)配套費(fèi)。意義：配套費(fèi)上調(diào)一方面會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)被動(dòng)上漲，另一方面也會(huì)促進(jìn)政府在各項(xiàng)基礎(chǔ)配套上的投入和完善。（三）《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》開始施行內(nèi)容列示以下就該規(guī)定的一些相對(duì)重要的內(nèi)容節(jié)選如下：1．車位增加：《規(guī)定》要求，新建、改建、擴(kuò)建的建筑必須按規(guī)定設(shè)置停車位。停車位的數(shù)量由建筑面積確定，居住建筑每300平方米至少設(shè)置1個(gè)停車位；其中，地面停車位應(yīng)不少于總停車位的10%。2．增加公眾空間：《規(guī)定》對(duì)增加公共開放空間的開發(fā)商制定了優(yōu)惠。核定建筑容積率小于2時(shí)，每提供1平方米開放空間。容積率大于等于2小于4時(shí)，每提供1平方米開放空間。容積率大于等于4時(shí)，每提供1平方米開放空間，允許增加建筑面積2平方米。3．采光透亮化：以主采光面相對(duì)平行布置的建筑間距而言，住宅主要采光面之間的距離：，新建區(qū)不小于平均高度的1倍。以下兩種情況：一是8層及8層以下，或計(jì)算高度小于或等于24米；一是9層及9層以上，或計(jì)算高度大于24米、面寬大于40米的住宅，都按此執(zhí)行。4．建筑物退后：臨街建筑必須退讓到道路紅線后，；臨次干道后退不小于3米；臨主干道后退不小于5米。5．綠地將變大：舊城改造區(qū)綠地率不低于25%，新建區(qū)綠地率不低于30%。建設(shè)用地內(nèi)應(yīng)有集中綠地，面積不得小于建設(shè)用地面積的10%。另外，綠地控建區(qū)內(nèi)，只能以低層建筑為主，綠地率不得低于60%，建筑密度不得高于20%。意義這些法規(guī)的制定和頒布，表明重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面進(jìn)入買方市場(chǎng)，而且政府也清醒地認(rèn)識(shí)到這一市場(chǎng)法則，并加以監(jiān)控和扶持。如何建設(shè)更具人性化的建筑，如何面對(duì)更挑剔的消費(fèi)者，是擺在開發(fā)商面前的一道重大課題。（四）2002年8月1日起開始實(shí)施《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》內(nèi)容列示這是重慶首個(gè)房地產(chǎn)交易權(quán)威性法規(guī)，它對(duì)目前房地產(chǎn)交易的各方面都有了明確的規(guī)定，與過去不同點(diǎn)主要有：1．商品房銷售以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，從而讓消費(fèi)者明明白白購房。2．現(xiàn)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售合同簽訂30日之內(nèi)，為購房者辦理土地所有權(quán)變更及房屋所有權(quán)登記；3．為保證購房者的預(yù)售資金不被挪用和卷走，對(duì)預(yù)