無錫某地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場調(diào)查與定位報(bào)告-wenkub
2023-03-15 11:04:29 本頁面
【正文】 501 236 % 20 世貿(mào)中心國際公寓 14000 464 29 % 5 朗詩 〃 未來之家 （二期） 11500 （ 1500裝修） 375 44 % 9 崇安區(qū) 常工城尚城 11000 （ 2023裝修） 256 118 % 9 蠡湖新城 蠡湖一號 11000 816 460 % 65 梁溪板塊 萬達(dá)廣場 7200 531 173 % 43 陽光嘉園 8400 376 135 % 27 金域藍(lán)灣 800010000 264 133 % 33 新區(qū) 長江國際 8000 592 286 % 41 合計(jì) / / 4175 1614 39% 252 目前市場背景下，均價(jià) 10000元 /㎡ 以上樓盤去化表現(xiàn)十分不理想，月均去化均在 10套以內(nèi)；去化超過 20套的樓盤普遍因素是：新推盤、小面積戶型成交多；價(jià)格調(diào)整拉動去化速度。目前太湖廣場、梁溪河埒是高端、中高端項(xiàng)目相對較集中的區(qū)域。 0708年出讓 經(jīng)營性用地可 建商品房建筑 面積 萬平方米 08年 11月底無 錫商品房存量 建筑面積達(dá) 萬 ㎡ 08年 111月無 錫市住宅月均 去化 萬 平方米 無錫市商品房后續(xù)供應(yīng)高達(dá) ，潛在供應(yīng)巨大，中期供求比過高，后續(xù)去化壓力凸顯。 按無錫目前去化速度來看，消化未來潛在供應(yīng)體量預(yù)計(jì)需要： 5年 即使按去化速度最快的 07年（ ㎡ /月）計(jì) ， 也需要近： 4年 供求關(guān)系 2 成交分析 時(shí)間 成交套數(shù)（套） 3605 1101 2487 2286 4103 2554 2399 1949 2510 2709 3085 成交面積（萬㎡） 成交金額（億元） 成交價(jià)格（元 / ㎡ ） 6477 6047 5546 6280 5088 5441 5801 5139 6078 6057 6110 套均面積（㎡） 套均總價(jià)（萬元） 短期發(fā)展階段 筑頂階段 調(diào)整回落階段 短期反彈階段（政策） 010002023300040005000600070000801.0802.0803.0804.0805.0806.0807.0808.0809.0810.0811.成交價(jià)格（元/ ㎡ ）線性 ( 成交價(jià)格（元/ ㎡ ）)50607080901001101201301401500 8 0 7 . 0 8 0 8 . 0 8 0 9 . 0 8 1 0 . 0 8 1 1 .套均面積套均總價(jià)政府出臺鼓勵中小面積戶型住房系列政策后，效果較為明顯， 11月成交套數(shù)有明顯反彈，而成交結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢為 中小戶型、中低總價(jià) 。 價(jià) 格 區(qū)域 項(xiàng)目 報(bào)價(jià) (元 /㎡ ) 總價(jià)段 （萬元） 主力房型 主力面積 （㎡） 主力總價(jià) （萬元） 折扣 太湖廣場 茂業(yè) 〃 豪園 9500 78180 三房 182 173 低區(qū)特價(jià)房小戶型 8000元 /㎡ ，大戶型 7000元 /㎡ 世貿(mào)中心國際公寓 14000 200500 四房 242 340 98折 朗詩 〃 未來之家 （二期） 11500 （ 1500裝修） 95－ 210 三房 92 100 98折 崇安區(qū) 常工城尚城 11000 （ 2023裝修） 125260 三房 140 150 200元 ∕ ㎡，相當(dāng)于 98折 蠡湖新城 蠡湖一號 11000 80220 三房 139 150 無 梁溪板塊 萬達(dá)廣場 7200 64103 三房 140 100 無 陽光嘉園 8400 59120 三房 140 118 98折 金域藍(lán)灣 800010000 71175 四房 175 175 無 新區(qū) 長江國際 8000 71234 三房 140 112 無 目前競爭市場上，高端樓盤均價(jià)在 950014000元 /㎡ 之間（含裝修費(fèi)），主要集中在太湖廣場區(qū)域； 中高端均價(jià)在 72008500元 /㎡ 之間，主要集中于梁溪河埒區(qū)域。 性價(jià)比也是目前高端市場的去化保障！ 去化分析－去化偏好 區(qū)域 項(xiàng)目 一房 兩房 三房 四房及復(fù)式 去化 /供應(yīng) 去化例 去化 /供應(yīng) 去化例 去化 /供應(yīng) 去化例 去化 /供應(yīng) 去化例 太湖廣場 茂業(yè) 〃 豪園 / / 161/252 % 75/249 % / / 世貿(mào)中心國際公寓 / / / / 8/220 % 21/244 % 朗詩 〃 未來之家（二期） / / / / 43/360 % 1/15 % 崇安區(qū) 常工城尚城 2∕2 100％ 2∕4 50％ 114∕230 ％ 0∕20 0％ 蠡湖新城 蠡湖一號 16/58 % 25/116 % 288/434 % 132/208 % 梁溪板塊 萬達(dá)廣場 / / 54/175 % 119/338 % 0/18 0% 陽光嘉園 21/90 % / / 114/286 % / / 金域藍(lán)灣 / / 113/132 % / / 20/132 % 新區(qū) 長江國際 / / 137/298 % 149/294 % / / 合計(jì) 39/150 26% 492/977 50% 910/2411 38% 174/637 27% 兩房去化比例達(dá) 50%，要好于市場上其他戶型去化表現(xiàn)。 ? 價(jià)格： 高端樓盤均價(jià)在 950014000元 /㎡ 之間（含裝修費(fèi)），中高端均價(jià) 7200 8500元 /㎡ 之間。 目前市場背景下，高端、中高端樓盤已失去“高端定位”優(yōu)勢，均無法跳脫產(chǎn)品性價(jià)比平臺，高性價(jià)比目前也是高端市場的去化保障！ 項(xiàng)目理解及整體定位 項(xiàng)目理解 — 區(qū)位 古城墻 古運(yùn)河 無－住宅項(xiàng)目在售 絕版地塊 拆 無－居住用地供應(yīng) 盛 高 無錫市中心獨(dú)一無二的絕版地塊，具備打造高端豪宅充分條件！ 商業(yè) 教育 休閑 醫(yī)療 八 佰 伴 二 院 商業(yè)、文教、醫(yī)療、休閑全市級配套，區(qū)位優(yōu)勢不可復(fù)制！ 項(xiàng)目理解 — 配套 區(qū)位理解 — 景觀 梁溪河穿越地塊 古運(yùn)河交匯 體育公園 遙望惠山 自然景觀及人文景觀資源豐富，對打造高端項(xiàng)目形成有力支撐！ 榮家老廠房－工商業(yè)發(fā)源地 產(chǎn)品開發(fā)理念 我司理解的開發(fā)理念 ? 他是一個(gè)城市整體開發(fā)的形象工程 ? 他目標(biāo)成為代表無錫乃至全世界的城市范例 ? 他將無錫歷史文化、城市肌理做到充分開發(fā)和利用 ? 他利用南北運(yùn)河整體開發(fā)，塑造水岸文化，將商業(yè)與住宅串連形成整盤規(guī)劃 ? 他代表了中西文化的結(jié)合，體現(xiàn)西方居住理念在國內(nèi)的真正植入 ? 他利用建筑兩側(cè)高聳、中間低洼，形成硅谷式規(guī)劃特征 一個(gè)有特色、有故事、有美
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