【正文】 新增供應(yīng)個(gè)數(shù) 建筑面積（萬(wàn)平方米） 中山 9 西崗 1 沙河口 14 甘井子 18 開(kāi)發(fā)區(qū) 18 旅順口 10 金州 9 合計(jì) 79 2023年，大連主城區(qū)及新城區(qū)全部新開(kāi)盤(pán)商品住宅項(xiàng)目 79個(gè)，建筑面積合計(jì) 780萬(wàn)平方米；其中市內(nèi)四區(qū)新開(kāi)盤(pán)住宅項(xiàng)目 42個(gè)，建筑面積合計(jì) 408萬(wàn)平方米。就市內(nèi)四區(qū)而言，新開(kāi)盤(pán)面積比上年增加 15%。 成交數(shù)量 區(qū)域 成交面積（萬(wàn)㎡） 銷(xiāo)售比重（ %） 同比（ %） 中山 西崗 9 沙河口 甘井子 合計(jì) 100 2023年大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交數(shù)量較去年有所下降，根據(jù)目前掌握的數(shù)據(jù)，全年總成交套數(shù)和總成交面積將分別較 2023年同期下降 17％、 19％左右。從市內(nèi)四區(qū)看，除了甘井子區(qū)較 2023年交易件數(shù)和面積呈正增長(zhǎng)外，其他如沙河口區(qū)、中山區(qū)、西崗區(qū)均有不同幅度下降。 成交分析 住宅市場(chǎng)交易量萎縮的原因是多方面的： ? 首先，市區(qū)住宅價(jià)格高起、中低價(jià)房源稀缺使普通消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)愿望受到抑制； ? 其次，國(guó)家和大連市新近出臺(tái)了一系列政策，對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，使部分消費(fèi)者持幣觀望，開(kāi)始以冷靜理智的心態(tài)面對(duì)樓市； ? 另外， 06年 6月大連新落戶(hù)政策的出臺(tái)也在一定程度上抑制了外地人來(lái)連置業(yè)的積極性； 06年國(guó)內(nèi)股市牛氣沖天，投資基金賺錢(qián)效應(yīng)明顯，分流了較多的房地產(chǎn)投資、投機(jī)資金。 二手房市場(chǎng) 二手房市場(chǎng)價(jià)漲量縮 ? 2023年 111月，大連市內(nèi)四區(qū)二手房共交易 ，同比減少 10%左右，成交均價(jià)為 3759元 /㎡，較去年上升 28%。 ? 整體而言，今年二手市場(chǎng)受政策影響較大。自今年 5月政府出臺(tái)一系列政策之后，二手房的成交量和價(jià)格都開(kāi)始降低，交易量明顯“縮水”的主要原因是政府出臺(tái)了“個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅”的政策迫使以短線(xiàn)炒房為獲利手段的投資、投機(jī)行為大量退出市場(chǎng)，加上落戶(hù)政策的調(diào)整、房屋供給的增多，使買(mǎi)方和賣(mài)方均對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度。 ? 年中二手房?jī)r(jià)格曾出現(xiàn)回落， 價(jià)格下跌的主要原因是部分二手房持有者擔(dān)心國(guó)家調(diào)控政策會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌以及擔(dān)心交易稅費(fèi)進(jìn)一步增加，部分投資客戶(hù)急于將房屋變現(xiàn)，出現(xiàn)了降低價(jià)格力求成交的狀況。 ? 秋季房展會(huì)之后，由于新房?jī)r(jià)格居高不下，二手房市場(chǎng)重新出現(xiàn)反彈，價(jià)格和成交量均重新上揚(yáng)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不斷深入，預(yù)計(jì)自主性需求將成為支撐二手房市場(chǎng)的主導(dǎo)力量 . 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率繼續(xù)下降，需求比較穩(wěn)定，銷(xiāo)售價(jià)格及租金有小幅增長(zhǎng) 。 乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn) 。 星海灣、高新園區(qū)等新的商務(wù)區(qū)正在形成 . 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 06年度大連市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)沒(méi)有新供應(yīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)主要以消化存量供應(yīng)為主，空置率持續(xù)下降，從 2023年底的 26%下降到 2023年年末的 19%左右。 ? 目前大連甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金在 /天 /平方米左右，比上一年度增長(zhǎng)了約 3%，租金成交價(jià)與叫價(jià)之間的折扣也越來(lái)越小。 ? 大連市地標(biāo)性建筑之一的希望大廈重新啟動(dòng)，年底基本具備進(jìn)駐條件。該項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)較高，在一定程度上代表了大連市甲級(jí)寫(xiě)字樓的新形象，也將推動(dòng)大連市甲級(jí)寫(xiě)字樓整體素質(zhì)的提高。 乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 06年度乙級(jí)寫(xiě)字樓主要用于消化上一年度的市場(chǎng)供應(yīng)，如：位于中山廣場(chǎng)的寶嘉大廈、三八廣場(chǎng)的安達(dá)商務(wù)大廈、西安路的天興國(guó)際大廈，新天地廣場(chǎng)和君安國(guó)際大廈等。 ? 目前乙級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)租金在 /天 /平方米，租金表現(xiàn)較為平穩(wěn)。 ? 整體而言，目前乙級(jí)寫(xiě)字樓的空置率要高于甲級(jí)寫(xiě)字樓，其銷(xiāo)售價(jià)格和租金相對(duì)較低。乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體供求關(guān)系基本平衡。 星海灣、高新園區(qū)等新的商務(wù)區(qū)的發(fā)展 ? 06年度星海灣區(qū)域成交了 5塊寫(xiě)字樓用地，規(guī)劃建設(shè)石油大廈、保險(xiǎn)大廈、證券大廈、信托大廈、金融大廈，加上目前已施工建設(shè)的大連國(guó)際金融中心（原期貨廣場(chǎng)），總建筑面積約 62萬(wàn)平方米，使大連市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的潛在供應(yīng)量大幅增加，在提升星海灣區(qū)域商務(wù)氛圍的同時(shí)，也使該區(qū)域?qū)⒚媾R較激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 ? 目前高新園區(qū)累計(jì)注冊(cè)企業(yè)約 1,700家，發(fā)展高新技術(shù)企業(yè) 400余家。按照大連市“十一五”規(guī)劃，高新園區(qū)將繼續(xù)擴(kuò)容，從現(xiàn)今的 20平方公里拓展至 50平方公里，并啟動(dòng)一條長(zhǎng)約 40公里的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。 ? 高新園區(qū)及軟件園區(qū)域已經(jīng)形成的商務(wù)氛圍及軟件企業(yè)聚集效應(yīng)預(yù)示著該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)也將面臨著較好的發(fā)展機(jī)遇。 商業(yè)市場(chǎng) 2023年，大連商業(yè)市場(chǎng)熱點(diǎn)新聞不斷，眾多商業(yè)項(xiàng)目的“開(kāi)業(yè)、停業(yè)、撤出、轉(zhuǎn)讓” 決定了大連整體商業(yè)市場(chǎng)依舊延續(xù)著調(diào)整之路。 商業(yè)市場(chǎng) 部分商業(yè)項(xiàng)目或品牌連鎖店退出大連市場(chǎng) ? 近幾年大連大型零售商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快，呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、地區(qū)分布不合理的局面； ? 經(jīng)營(yíng)者對(duì)大連本地商業(yè)市場(chǎng)的研究不夠深入、透徹，在選址、市場(chǎng)定位及經(jīng)營(yíng)管理等方面的失誤導(dǎo)致其退出大連商業(yè)市場(chǎng)； ? 一些老牌的商業(yè)企業(yè)沒(méi)能根據(jù)本地商業(yè)發(fā)展及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，落后于大連整體商業(yè)發(fā)展節(jié)奏，被淘汰出局。 天百大樓停業(yè)、好百年家居、銀泰百貨和銅鑼灣百貨撤出大連市場(chǎng) ,表現(xiàn)出商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性，其原因有如下幾方面： 國(guó)內(nèi)知名商業(yè)物業(yè)發(fā)展商及經(jīng)營(yíng)者和國(guó)際投資基金進(jìn)入大連商業(yè)市場(chǎng) ? 華潤(rùn)集團(tuán)收購(gòu)海昌名城，并計(jì)劃將其改造成 Shopping Mall和公寓的綜合性項(xiàng)目，這讓陷入困境的天津街有了新的發(fā)展契機(jī)。 ? 華潤(rùn)集團(tuán)計(jì)劃斥巨資將其在深圳的成功項(xiàng)目 —— “萬(wàn)象城”的商業(yè)模式移植到海昌名城的改造中，使其成為一個(gè)集吃、購(gòu)、玩、住于一體的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。如果該項(xiàng)目獲得成功，將為天津街帶來(lái)大量客流，從而帶動(dòng)其整體商業(yè)發(fā)展，使落魄的天津街商業(yè)獲得復(fù)蘇良機(jī)。 ? 摩根斯坦利已注資幸福家居世界，另有幾家國(guó)際性投資基金也頻頻到訪大連，有意收購(gòu)大連商業(yè)項(xiàng)目，說(shuō)明大連房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為國(guó)際投資基金的投資目的地之一。 新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富 ? 今年新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目涉及到多個(gè)業(yè)態(tài)，涵蓋了專(zhuān)業(yè)零售店、旅游、餐飲、休閑娛樂(lè)等行業(yè)，例如：發(fā)現(xiàn)王國(guó)、民勇嘉泰廣場(chǎng)、星海假日酒店、阿鋒香港酒樓、及麥當(dāng)勞在東北地區(qū)首家“得來(lái)速”餐廳等，這些業(yè)態(tài)的發(fā)展可謂適運(yùn)而生，大連商業(yè)市場(chǎng)功能日益完善。 ? 大連商業(yè)發(fā)展速度較快，市民購(gòu)物消費(fèi)有了更多選擇，對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的要求也逐漸提高，一些專(zhuān)業(yè)化、有特色的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)；現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，對(duì)各種能提供快捷便利服務(wù)的零售、餐飲項(xiàng)目的市場(chǎng)需求量加大；大連的商務(wù)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)發(fā)展越來(lái)越快，各種適合商務(wù)活動(dòng)的酒店、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所發(fā)展勢(shì)頭看好。 大連周邊地區(qū)商業(yè)加速發(fā)展 ? 大連新瑪特即將在金州、瓦房店開(kāi)店，其它一些大型購(gòu)物中心也有意向旅順、金州、瓦房店等周邊地區(qū)進(jìn)軍 . ? 一方面表明這些地區(qū)居民的消費(fèi)能力有所提高，商業(yè)設(shè)施相對(duì)不足； ? 另一方面也表明大連市內(nèi)大型綜合性零售項(xiàng)目市場(chǎng)趨于飽和。 商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格持續(xù)平穩(wěn)上漲 ? 2023年，大連商業(yè)地產(chǎn)的租售價(jià)格總體來(lái)看持續(xù)平穩(wěn)上漲，其中租金漲幅較大的是大連最成熟的商業(yè)中心 —— 青泥洼橋地區(qū)。 ? 06年度，部分位置優(yōu)越的商鋪售價(jià)上漲幅度較大，尤其是一些定位于餐飲項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn) . ? 一方面基于餐飲業(yè)的快速發(fā)展 .