【正文】 分析。2－4萬元中低檔消費群根據(jù)本商圈常住人口的結(jié)構(gòu)特色和基本收入情況，來確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)；B、本地域消費群和消費行為特點分析（見下表）高收入本組最低人均年收入（元）低收入戶FIP以“未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來中國3－5年市場消費結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費結(jié)構(gòu)的特點，以前瞻性眼光為項目作好消費結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。（2）目標客戶投資動向分析：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。RF中，IRS為飽和度指數(shù)，C為顧客總數(shù)，RE為每一位顧客的平均購買額，RF為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。如北京市場每次單店購物達100萬元，而在廣州只有10萬元，不同城市每次消費金額相差懸殊。第五步：研究商圈內(nèi)居民的消費特征。②商圈分析步驟第一步：確定資料來源，包括銷售記錄分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。一般來說，單程以10分種為限，距離在500米以內(nèi)，我們稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來說單程以15分鐘為限，距離在2000米以內(nèi)，我們稱之為第二商圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車10分種左右，距離在5000米以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈是指開車經(jīng)過普通公路、高速公路來此消費的顧客群（一般是回頭客或慕名而來的顧客），我們稱之為第四商圈。大型零售店，邊緣商圈的顧客往往最多。核心商圈的顧客占55%――70%Ⅱ、次級商圈：次級商圈是仩于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。不同的店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。⑤區(qū)域內(nèi)終端客戶分析：消費水平、消費習慣、消費結(jié)構(gòu)研究⑥區(qū)域競爭項目調(diào)查：競爭樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。（4）現(xiàn)場“踩點”調(diào)查：調(diào)查人員以買樓者身份直接進入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實地調(diào)查觀察，從而獲得資料。（3）直接征詢：這一方法的難度相對較大，但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。對投資客戶投資的商鋪，作基本調(diào)研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等確定市場調(diào)研的方法市場調(diào)研的準確與否，很大程度取決于所采用的市場調(diào)研方法。從而為項目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計劃方案：項目整體開發(fā)目標項目整體開發(fā)戰(zhàn)略項目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略項目目標商家總體分析項目總體戰(zhàn)略定位分析項目整體競爭策略考慮項目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑項目年度發(fā)展策略三、市場調(diào)研分析策略市場調(diào)研步驟第一步：界定問題　第二步：尋求解決問題的方法第三步：制定調(diào)研方案　第四步：進入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù) 第五步：整理和分析數(shù)據(jù)　　　第六步：準備及呈送調(diào)研報告市場調(diào)研分類研究市場調(diào)研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標準分類；（1）以識別問題為目的的調(diào)研有助于確認潛在的可能發(fā)生的問題；①市場潛力――攀升、下降；②市場分額――擴大、縮?。虎燮髽I(yè)形象④市場特征⑤招商與銷售⑥市場趨勢――短期與長期預測（2）以解決問題為目的的調(diào)研步驟①市場細分的依據(jù)②確定細分的依據(jù)　?、鄞_定各種細分的市場潛力④選擇目標市場市場調(diào)研各類各類調(diào)研種類并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導項目的總體規(guī)劃設(shè)計，對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避鳳險進行策略提示，同時對項目開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見，使項目投資邁出成功的第一步。 經(jīng)濟分析 、規(guī)劃概念設(shè)計 、環(huán)境景觀概念設(shè)計 商業(yè)項目前期策劃主要內(nèi)容市場調(diào)研分析 主要工作：（1）項目定向市場調(diào)查研究工作（2）項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作（3）項目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報告工作目的：（1）深度把握項目所在區(qū)域的環(huán)境，洞悉項目商業(yè)機會；（2）以未來界定現(xiàn)在的策劃模式，賦予項目獨一無二、個性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力；（3）細化項目的市場定位，塑造項目的真正差異化，塑造項目耀眼的特色性質(zhì)（4）通過專業(yè)運作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實際需求，界定項目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。所需資料　　　研究范圍商圈研究一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研可采用以下四種方式：（1）直接調(diào)查：直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關(guān)機構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場信息。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。（1）項目所在城市商業(yè)環(huán)境分析包括本市國民生產(chǎn)總值、GDP狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟發(fā)展速度、人口及人口增長率等對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費特征等的分析。⑦未來3－5年城市發(fā)展方向及項目區(qū)域地位預測（3）項目所在商圈及競爭商圈分析：商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布密度存在著一定的差異，這說是“商圈效應(yīng)”①商圈分類：商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店的時間來界定。次級商圈顧客占15%―25%Ⅲ、邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域，顧客最少密度亦最小，除核心商圈和次級商圈之外，其余為邊緣商圈的顧客。第二種分類：此種商圈按照顧客來店所需的時間來計算區(qū)分。對于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購物頻率高；而輻射半徑過大的商圈，一般要得到市場對客戶的吸引力難度較大。第二步：確定調(diào)查的內(nèi)容，包括平均購買數(shù)量、顧客集中程度等。第六步：分析競爭對手與市場其他情況。Ⅳ、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競爭項目等新設(shè)商業(yè)項目確定商圈主要根據(jù)當?shù)厥袌龅匿N售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預測本項目將來可以分享的市場份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。假設(shè)某年某商圈的商場每平方米平均營業(yè)額10996元，顧客為350萬人，全年人平均購買5000元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為110萬平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)：（3505000）247。（3）目標客戶對商業(yè)的需求分析：包括對各種類型商家的特點的分析；對各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求；各種不同商家對商場配套要求等的分析。（3）本商圈消費群結(jié)構(gòu)①本商圈消費群結(jié)構(gòu)分析　　　　?、诒緟^(qū)域消費群結(jié)構(gòu)分析①中等偏下收入高級消費群其他消費群家庭人均收入2萬元以下（2）競爭商業(yè)項目總體分析包括資金實力、性質(zhì)、優(yōu)劣、劣勢等的調(diào)研；（3）項目所處區(qū)域市場價格鳳險分析①最低價格分析按邊際理論，當供應(yīng)過大，價格跌破成本后，即停止供應(yīng)，直至價格回升；②最低鳳險價格選擇A、成本價的張力分析（見下表）成本定價；商業(yè)人流量與商業(yè)面積比基于此，F(xiàn)IP將對未來3－5年的心地產(chǎn)市場作專業(yè)預測，為項目提供更科學可行的市場走向與發(fā)展趨勢指導，從而打造項目的核心吸引力及可持續(xù)經(jīng)營的核心競爭力。（1）百貨店（DEPARTMENT）在一個大型建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。（5）專業(yè)店（SPECIATITY　STORE）經(jīng)營某一大類商品為主，并具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。（9）購物中心（SHOPPING　CENTER）企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的種類零售業(yè)態(tài)，服務(wù)設(shè)施的集合體。（＊見下表）購物中心分類總分類由于受城市用地條件和城市環(huán)境的限制，一般其建筑面積不超過10萬平方米與城市其它功能設(shè)施形成一個城市綜合體，其建筑面積控制在2萬平方米輔助型由歷史建筑物建設(shè)而成，它迎合特定消費者的品味和人們對環(huán)境與節(jié)日文化的追求，如工科中國城壟斷型由幾家大戶承租，嚴格從經(jīng)營品牌系列價格體系、市場信息源等方面控制購物中心的發(fā)展方向城市郊區(qū)鄰里購物中心從消費群需求上界定：業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購物習慣，方便客戶購物，引導客戶在商場里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強烈的購買欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場里逗留更長時間，保證消費者在這一微環(huán)境中保持愉快的心態(tài)和較高的興致。因此，F(xiàn)IP根據(jù)所在商圈顧客的購物需要、消費心理特點、區(qū)域文化，參考綜合性商城的不同流派，確定商城的主題，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計等方面對商業(yè)主題進行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用?，F(xiàn)代商場通常體現(xiàn)如下四大功能：購物功能：體現(xiàn)于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最基本功能；休閑功能：在現(xiàn)代大型商場中，休閑功能往往被當作商場的附加功能加以設(shè)置；娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等；服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商場的物管和商場客戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面；形象定位商場的形象定位，實際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。（3）通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)；檔次定位：項目所面對的消費與經(jīng)營品牌的檔次，這是由所服務(wù)的消費者決定的。法則一：縱向定價波動大商場負一層與一層的租金相差2――3倍。根據(jù)具體的情況，必要地進行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪租出。根據(jù)企業(yè)實力，經(jīng)營目標、承受鳳險能力等因素的考慮，F(xiàn)IP根據(jù)實操經(jīng)驗，把經(jīng)營方式分為三類，即自營、招租、委托經(jīng)營管理三種方式，這種分類也與國際通行的分類方式不謀而合。購銷：商場自行進貨，自行銷售，自擔經(jīng)營鳳險投資者將商業(yè)物業(yè)委托商業(yè)管理公司全權(quán)經(jīng)營，投資者獲得穩(wěn)定的租金回報，而商業(yè)管理公司從中收取一定比例的管理費用；商業(yè)項目經(jīng)營方式定位要點：要點一：投資資金回籠收期預測：項目資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動資金，有效運用到下一項目中去要點二：項目收益效果預測收益效果是企業(yè)成敗關(guān)鍵，通過不同經(jīng)營方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案；要點三：經(jīng)濟走勢分析通過包括利率走勢、投資回報率等分析，判斷取何種經(jīng)營方式；要點四：鳳險比較分析分析商場不同經(jīng)營方式所帶來的鳳險機率、大小等；要點五：統(tǒng)一管理商場實行統(tǒng)一管理，能有效維護商場日常經(jīng)營秩序；動態(tài)定位招商與定位互動――客戶定位與設(shè)計互動――建筑定位與市場互動――變化中國零售業(yè)態(tài)的劃分標準業(yè)態(tài)選址目標顧客百貨店城市繁華區(qū)，交通要道中高檔消費者和追求時尚人超級型市場選址在居民區(qū)，交通要道，商業(yè)區(qū)以居民為主大型綜合商場選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，要道商業(yè)區(qū)顧客為購物頻率高的居民便利店營業(yè)時間長，一般在16小時以上，甚至24小時，終年無休息，價格高于別的店店堂明亮，清潔，貨物豐富從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨注重品牌聲譽從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識并提供知識性服務(wù)FIP提供的項目產(chǎn)品策劃方案：項目產(chǎn)中策劃的市場依據(jù)；項目產(chǎn)品規(guī)劃理念設(shè)計；項目產(chǎn)品的市場總體形象、產(chǎn)品功能、產(chǎn)品檔次和主題形象；項目規(guī)劃概念設(shè)計：整體布局、建筑鳳格、交通組織、配套安排；項目環(huán)境和景觀概念設(shè)計：環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)置項目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計：立面處理、商鋪設(shè)計、面積配比；主要工作內(nèi)容包括：外立面設(shè)計建議、廣場設(shè)計建議、在廳設(shè)計建議、內(nèi)部交通設(shè)計建議、功能布局設(shè)計建議、商場裝修建議、智能化建議、停車場規(guī)劃設(shè)計建議、客貨梯設(shè)計建議、服務(wù)管理建議、其它配套設(shè)施及功能設(shè)計建議、鳳格設(shè)計建議；①從市場的角度給予專業(yè)的、符合各級經(jīng)營商家要求的建議；②從消費角度給予最能有效聚集人流的規(guī)劃設(shè)計建議；③從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化，及切合主題概念的外立面設(shè)計建議；④從經(jīng)營的角度提出保持旺場的規(guī)劃設(shè)計建議；⑤從成本角度給予合理的經(jīng)濟預算建議；⑥從發(fā)展商利潤最大化的角度，給予專業(yè)的建議；如一層的回旋設(shè)計，二層的借力設(shè)計；⑦從消費人性化角度提出設(shè)計建議，如消費者步行時間設(shè)計、消費者購物路線設(shè)計、消費者休恬空間設(shè)計、消費者可達性設(shè)計等；二、商業(yè)項目規(guī)劃的市場依據(jù)依據(jù)一：市場調(diào)查項目的規(guī)劃設(shè)計必須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論，集中策劃師的靈感智慧，運用建筑設(shè)計師的技術(shù)手段，發(fā)揮營銷專家的推廣策略共同完成。許多發(fā)展商在未明確主力店的情況下，便開始規(guī)劃設(shè)計。依據(jù)三：超越時代消費者需求設(shè)計必須富有時代感以滿足市場需求，同時又需超越時代趨勢以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。三、規(guī)劃理念規(guī)劃理念是反應(yīng)體現(xiàn)項目主題的重要部分，做好大型商業(yè)項目的規(guī)劃理念，要做到三點：合大型商業(yè)項目的選址規(guī)律，即大規(guī)劃上蛤有可行性；具體的主題功能區(qū)；規(guī)劃理念具有超前性、市場性，與消費者消費心理為規(guī)劃的主導核心。以SHOPPING　MALL為例。五、項目規(guī)劃概念設(shè)計空間布局今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設(shè)計，店面兩邊設(shè)，顧客中間走；“小城市，市中心”設(shè)計，聚會場所設(shè)在中央，人們逛完商場宛如散步于城市步行街。柱子不宜落在店面線上。這里人流密集，上上下下動感強烈，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所。突出整體性、文化性和時代性，其結(jié)構(gòu)設(shè)計分為內(nèi)環(huán)室內(nèi)步行街和外環(huán)室外步行街新東安市場地下3層，地上11層，其1－6為購物中心，內(nèi)設(shè)21990停車場，購物中心內(nèi)有上下各種規(guī)格的電