【正文】 ，墻、地面一般會采用趣味卡通圖案。如現(xiàn)代鳳格，地、墻面色調(diào)以簡明為主，圖案一般采用清晰簡約的格式圖案。下沉式廣場為主體的立體空間構(gòu)成城市步行空間中的購物、活動是一種非強迫性行為，游人不可能長時間地保持情緒和體力的投入狀態(tài)，休恬和放松必須交織在活動流程中。游樂活動商業(yè)廣場空間設(shè)計四大模式模式休息交流空間社會團體空間建筑邊緣界面采用靈活、近人的設(shè)計思想，塑造場所?！铩锒鄻踊顒踊樱涸趶V場的步行空間，應考慮使用者行走過程中駐留點停留空間。：突出引導和組織人流垂直運動的科學合理性，設(shè)計的焦點是以有限的用地面積創(chuàng)造寬敞的理想空間效果空間設(shè)計特點如果開間方向的柱距是6米（111224），那么進深方向可以是2346。⑶開間設(shè)計建議大型商業(yè)項目設(shè)計的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。FIP空間設(shè)計六原則①商業(yè)空間步行化　?、谏虡I(yè)空間室內(nèi)化　?、酃部臻g社會化　?、苡邢蘅臻g的利益最大化　?、萆虡I(yè)空間的休閑化　　　⑥商業(yè)環(huán)境的個性化⑴商業(yè)項目平面設(shè)計建議平面設(shè)計的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運用。四、產(chǎn)品高層總體形象設(shè)計產(chǎn)品功能功能組合設(shè)計包括整體功能組合設(shè)計和單層功能組合設(shè)計；FIP對疾風迅雷樓層規(guī)劃設(shè)計要點：要點一：樓層設(shè)計與業(yè)種組合商場樓層設(shè)計要考慮種規(guī)劃，與業(yè)種有效組合，以樓層作為業(yè)種及相關(guān)行業(yè)的大場。此外，現(xiàn)在參加互動的顧客越來越少，為新的參與形式提供了可能性。一旦功能與店家明確，設(shè)計必然從頭推翻。通過對項目商業(yè)現(xiàn)狀進行充分的市場研究，對項目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積配比，業(yè)種選擇、分布和面積配比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導向系統(tǒng)、項目環(huán)境及配套設(shè)施等進行預先設(shè)定，用以指導項目的工程規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計；依據(jù)二：商家的需求在考慮商家需求時，最重要的是主力店的設(shè)計。正是因為產(chǎn)品是依賴于市場而生存的，因此，在確定了整體的開發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄嶋H的操作中，才是一個專業(yè)公司責任與專業(yè)精神的體現(xiàn)。商圈范圍不定定價銷售和開架面售，也可連鎖經(jīng)營以企業(yè)品牌為主，銷售量少質(zhì)優(yōu)，高毛利商圈范圍不定定價銷售和開架面售，也可一展連鎖經(jīng)營較窄，居民徒步購物圈內(nèi)經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理面積一般在2500以上以衣、食為主，用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)面積在500平方米以上以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品，奶及奶制品，熟食及日用必需品為主規(guī)模5000以上種類齊全，少批量高毛利，以經(jīng)營男女兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主規(guī)模商品結(jié)構(gòu)純分成：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當鳳險；招租經(jīng)營特點自營經(jīng)營方式定位：對于新推物業(yè)來講，確定自身經(jīng)營定位非常重要。一層、二層價格相差2－5倍一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費觀念一直都是以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。價格定位：項目在市場上銷售和租賃的價格，其中，對于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營者其價格都有所區(qū)別。如下三種形式表現(xiàn)商場形象：（1）通過商場建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；（2）通過顧客對賣場購物氣氛表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、POP廣告等；POP廣告往往是營造賣場購物氣氛、塑造商場形象的重要手段。功能定位商場已有可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費群、客戶群的需要了。其與大型綜合超市相似，將在一定程度上導致部分潛在客戶群不愿投資此類業(yè)態(tài)；主題定位確定獨特的主題理念，是項目后期招商的靈魂。如北方購物中心業(yè)態(tài)定位模式項目整體功能組合設(shè)計、單層功能組合設(shè)計；從商圈的融合性上對業(yè)態(tài)合理選擇搭配從項目整體需求上對業(yè)態(tài)合理定位從控制內(nèi)耗的角度上對業(yè)態(tài)合理界定從各業(yè)態(tài)商家對樓層、位置、進深、面寬等要求上對業(yè)態(tài)合理調(diào)整從各商家經(jīng)營特點上對業(yè)態(tài)合理調(diào)整以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式：從經(jīng)營商家需求界定：業(yè)態(tài)組合定位有許多選擇。是在高密度的城市市區(qū)地下空間，或高屋辦公樓地下層與地鐵轉(zhuǎn)換站共同形成的購物中心城市消費購物中心主題型以經(jīng)營商品的特色和時代感為特征，以建筑設(shè)計的別致和商品毓化陳列而鎖定特定的消費群體，一般建筑面積均在5000平方米左右功能型在原有商業(yè)區(qū)域加大營業(yè)面積，在不改變原有商業(yè)區(qū)組成的基礎(chǔ)上提供一個改變商業(yè)區(qū)功能的方法核心替換型位于城市中心商業(yè)區(qū)更新改造地段，主要散布在商業(yè)街一側(cè)，利用原來場地建設(shè)，與主要商業(yè)街相通。細分類它服務的多樣性，管理模式的科學性，經(jīng)營業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代性三大優(yōu)勢，贏得了現(xiàn)代消費者對這種商業(yè)模式的依賴感。（7）倉儲商店（DISCONTENT　STORE）在大綜合超市經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體，以提供有限服務和低價格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。（3）大型綜合商場（CENTERAL　CHANDISE　STORE）采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢全為一體的，滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。而業(yè)態(tài)定位即對商業(yè)項目做成什么形式的商業(yè)確定定位。通過對未來3－5年整體商業(yè)環(huán)境及項目所在地商業(yè)市場的預測來決定現(xiàn)階段商業(yè)項目的策劃方向。元/平方米/日；購買人均支付額消費行為特點4－5萬元中高級灰領(lǐng)消費群中等偏上戶市場如何在第一時間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費者消費結(jié)構(gòu)的變化是消費結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。目標客戶的研究分析（1）目標客戶經(jīng)營范圍分析：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。測量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為：IRS＝（CRE）247。Ⅱ、項目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費構(gòu)成等Ⅲ、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時間，每次消費金額、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。第四步：確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來源。其輻射范圍已從過去的絕對地理距離變?yōu)闀r間距離，即商圈開始步入以交通時間來計量商圈輻射范圍的時代。徒步圈走路可忍受的范圍或距離。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密度較小，并不是商圈的主要組成部分，次級商圈和邊緣商圈的顧客密度大。Ⅰ、核心商圈：核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈。信念啟的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩(wěn)定的商圈。②區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析：供求走勢、價格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業(yè)態(tài)功能走勢、交付標準等分析③區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析④區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析：各種類型商家的特點、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。四、調(diào)研分析執(zhí)行商業(yè)項目宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析（1）人口因素分析（2）經(jīng)濟水平、GDP狀況分析3）政策法規(guī)（4）市政規(guī)劃和建設(shè)（5）社會環(huán)境及文化分析（6）交通狀況商業(yè)項目區(qū)域市場總體分析通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對項目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進行調(diào)研分析。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調(diào)查。（2）間接調(diào)查：通過報紙、刊報及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。對消費群結(jié)構(gòu)、消費力分析、消費習慣、收入、偏好等作調(diào)研，投資客戶研究（2）項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定項目整體開發(fā)報告是在縝密的市場調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項目開發(fā)特點與進程的行動計劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計劃地執(zhí)行。 ?。ǔ鞘邪l(fā)展狀況、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍）客戶分析 經(jīng)營范圍分析　投資動向分析　經(jīng)營狀況分析　客戶需求分析消費者分析 消費結(jié)構(gòu)研究　消費水平研究競爭對手分析 競爭對手情況　　　　競爭項目情況未來商業(yè)預測分析SWOT分析二、如何進行市場調(diào)研分析工作任務：通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場的供求狀況、項目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進行調(diào)研分析；再結(jié)合項目進行SWOT分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對項目進行準確的市場定位，和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機會。 　 、規(guī)劃設(shè)計理念 規(guī)劃設(shè)計建議 、市場依據(jù) SWOT分析定位分析 、市場總體形象 、建筑產(chǎn)品概念設(shè)計業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 　 前期策劃第一步 市場調(diào)研分析一、市場調(diào)研分析的主要內(nèi)容宏觀市場分析 　　　　　　區(qū)域市場分析 工作內(nèi)容：（1）市場調(diào)研報告通過對本市商業(yè)物業(yè)市場總體的供求情況和項目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對特定目標群體的調(diào)查，了解目標商家的分布及消費心理、消費特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場未來3－5年內(nèi)的趨勢走向，從而為項目的市場定位、開發(fā)策略及項目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導性意見。對項目所在的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè)態(tài)情況、營業(yè)品種、商業(yè)租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力，消費者研究通過這種方法取得的信息往往比較可信。咨詢調(diào)查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面，內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。（2）項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析①區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析：針對本區(qū)域即項目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)項目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進行調(diào)研與分析。理論上是由當?shù)厝丝谝?guī)模、人均可支配收入、出行成本、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定。第一種分類：此類商圈由核心商業(yè)圈、次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。居民區(qū)方便店幾乎沒有邊緣商圈的顧客。按照這種方式，商圈可以分為徒步圈、騎車圈、乘車圈和開車圈。FIP認為，隨著交通的發(fā)展與人們出行方式的改變，商圈分類應該有新的計量標準。第三步：對商業(yè)圈的三個組成部分進行確定。第七步：根據(jù)上述分析，確定是否在該商圈內(nèi)營業(yè)最后要確定項目的區(qū)域和具體地點③商圈分析的內(nèi)容Ⅰ、城市發(fā)展狀況：包括GDP指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等。④商圈容量測算：在一定經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴展形成輻射力，對顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域的最大容量。110＝15909元/平方米那么，該商圈每平方米的營業(yè)額與正常水平相差近5000元，說明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了。（4）目標客戶商圈內(nèi)經(jīng)營狀況分析包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等；（5）目標客戶抗經(jīng)營鳳險能力分析（6）目標客戶品牌分級研究消費者總體研究分析（1）消費水平調(diào)研●消費習慣：考慮南北地域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等；●逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵；●偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因；●對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等；（2）消費結(jié)構(gòu)調(diào)研消費水平的提升必然導致消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的消費水平必定呈動態(tài)模式增長，這就法影響消費結(jié)構(gòu)的變化?；救丝跔顩r②人流量分析★★人流量分布及結(jié)構(gòu)★★日均人流量、平時人流量節(jié)假日人流量③消費群結(jié)構(gòu)分析★★抽樣數(shù)據(jù)整理　　　★★抽樣取數(shù)方法（4）消費力分析A、本商圈消費力分析項目中等收入戶組最高人均年收入（元）中高級消費群5萬元以上占本區(qū)域消費群的百分比元/平方米；成本價折算最低租金人/平方米/日；張力構(gòu)成比＝實際商業(yè)人流量與商業(yè)面積比/可維持成本租金最低珍流與商業(yè)面積比B、最低慣性的張力分析：最低租金價格慣＝構(gòu)成比日成本租金價30天項目的SWOT分析（1）本項目所在地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景分析（2）本項目所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況（3）本項目所在街區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況及商業(yè)機會分析（4）地塊工、地理位置、地貌特點（5）地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件（6）地塊區(qū)域商業(yè)開發(fā)的特點（7）周邊生活及商業(yè)配套研究（8）項目地塊的優(yōu)勢分析（9）項目地塊劣勢分析（10）項目地塊的鳳險分析（11）項目地塊的機會把握（12）項目SWOT綜合分析未來3－5年商業(yè)走勢預測分析FIP“未來界定現(xiàn)在”宏策劃模式的核心理念部分。前期策劃第二步 項目定位一、戰(zhàn)略性總體定位項目市場定位　項目主題定位　項目業(yè)態(tài)定位　項目價格定位　項目檔次定位　項目形象定位　經(jīng)營方式定位　項目功能定位二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費需求而形成的不同的零售經(jīng)營形式。（2）超級市場（SUPER　MARKET）指自選銷售方式，以銷售生鮮商品，食品和向顧客提供日常必需品為主要目的地的零售業(yè)態(tài)。（6）專賣店（EXCLUSIVE　SHOP）專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。中國的購物中心有三種類型，一是城市商業(yè)區(qū)域副中心購物中心，二是城郊區(qū)大型購物中心，三是鄰里購物中心?？偺卣魈畛湫蛿U展型多。在城市綜合體內(nèi)，購物中心是其輔助功能，如大型酒店，大型辦公樓、大型公共交通樞紐的輔助中心城市區(qū)專賣店購物中心都市專賣店型集在經(jīng)營單一類別的商品，從貨源渠道、銷售渠道均控制周圍承