【正文】 游人的體力購(gòu)物激情。以廣場(chǎng)或庭院為主，購(gòu)物或休閑空間在其中進(jìn)行，或由廣場(chǎng)向四周輻射出多個(gè)線型購(gòu)物街區(qū)，并通過連廊、環(huán)形街等不同形式的外部空間把購(gòu)物或休閑空間結(jié)合起來，構(gòu)成一個(gè)復(fù)合?的多樣化的、富有情趣的購(gòu)物場(chǎng)所。由平面變化向垂直向多維發(fā)展的多功能步行空間是現(xiàn)代城市步行空間設(shè)計(jì)的又一主要形式。要點(diǎn)二：墻、地面色調(diào)與商場(chǎng)鳳格一致色調(diào)是鳳格的主要表現(xiàn)形式，商場(chǎng)墻、地面作為商場(chǎng)的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場(chǎng)鳳格。要點(diǎn)三：材料正確選取地、墻面材料選擇正確，是保證日后對(duì)其維修與保養(yǎng)的核心。要點(diǎn)四：地、墻面的圖案選擇商場(chǎng)地、墻面圖案運(yùn)用除了要結(jié)合商場(chǎng)鳳格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運(yùn)用不同圖案。⑵小品設(shè)計(jì)技巧技巧一：鳳格確立原則商場(chǎng)小品作為一種觀賞裝飾，必須與商場(chǎng)總體鳳格相融，要結(jié)合商場(chǎng)內(nèi)部裝修鳳格，包括色調(diào)、造型、圖案等；技巧二：避免扎堆、重復(fù)小品設(shè)置時(shí)要避免扎堆、重復(fù)設(shè)置，避免給消費(fèi)者一種繁雜無序的感覺；技巧三：注重觀賞性小品設(shè)置要具有可觀賞性，從造型、色調(diào)等，結(jié)合前場(chǎng)中庭、色調(diào)、鳳格，組合成統(tǒng)一格調(diào)；（3）、商場(chǎng)室內(nèi)燈飾設(shè)計(jì)要點(diǎn)要點(diǎn)一：與區(qū)域氣候環(huán)境相結(jié)合通過結(jié)合商場(chǎng)所在區(qū)域氣候，對(duì)燈飾色調(diào)選擇。比如高檔商場(chǎng)，主要選用高級(jí)燈飾。比如過道一般選用一種過度性較好的燈飾，商場(chǎng)的過道和拐角是消費(fèi)過生日進(jìn)入商場(chǎng)的一個(gè)緩沖區(qū)，所以，也要特別注意細(xì)節(jié)上的問題；還要區(qū)別指示標(biāo)志：游玩區(qū)，則選色調(diào)豐富的燈飾組合；交通組織設(shè)計(jì)（1）、商場(chǎng)電梯布局規(guī)劃要點(diǎn)要點(diǎn)一：扶梯布局①有效運(yùn)載商場(chǎng)電梯的基本功能是運(yùn)載商場(chǎng)內(nèi)人流，商場(chǎng)電梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)；②避免電梯口人流堵塞大型商場(chǎng)，人流量大，如何避免電梯口的人流堵塞，是電梯布局考慮因素之一。但同時(shí)也要注意消費(fèi)過生日逛商場(chǎng)的疲勞度，進(jìn)行合理跨距分析；要點(diǎn)二：垂直電梯布局①貨人分流商場(chǎng)垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設(shè)置，實(shí)行有效貨流與人流的分流；②專用通道設(shè)置商場(chǎng)垂直電梯一般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。另外設(shè)置在內(nèi)庭的觀光梯，以垂直方式，讓消費(fèi)者了解商場(chǎng)功能布局，業(yè)種分布；（2）、走道設(shè)計(jì)要點(diǎn)要點(diǎn)一：脈絡(luò)清晰商場(chǎng)內(nèi)過道設(shè)計(jì)要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅影響對(duì)人流的疏散，也影響商鋪布局；要點(diǎn)二：與指引標(biāo)志結(jié)合指引標(biāo)志設(shè)計(jì)主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在過道交叉部分設(shè)置；要點(diǎn)三：合理設(shè)置寬度過道的兩大作用是疏散人流和引導(dǎo)，商場(chǎng)過道寬度設(shè)置要結(jié)合商場(chǎng)人流量、規(guī)模等。使用手扶電梯與垂直電梯人數(shù)比為15：1日均人流量與商場(chǎng)高峰人流量比為1：3－4，觀光電梯設(shè)置與否、部數(shù)等，視商場(chǎng)而定；配套布局（1）洗手間布局要點(diǎn)要點(diǎn)一：“隱性”布局商場(chǎng)洗手間，作為商場(chǎng)的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計(jì)不能有礙商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)功能。休息椅布置避免與垃圾桶太近，若則垃圾異味會(huì)影響休息椅的休息功能。休息椅的布置要避免占用過多空間，阻礙行人，形成間接阻塞三忌：無規(guī)則設(shè)置電梯口側(cè)，避免電梯內(nèi)垃圾的積累，保證電梯的清潔要點(diǎn)二洗手間內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)景觀概念設(shè)計(jì)（1）環(huán)境規(guī)劃環(huán)境規(guī)劃包括商業(yè)項(xiàng)目整體環(huán)境的規(guī)劃、室外環(huán)境的規(guī)劃、室內(nèi)環(huán)境規(guī)劃以及空中環(huán)境規(guī)劃?？偭矿w觀，比較人工化，城市化，最典型的是國(guó)外的步行商業(yè)區(qū)，進(jìn)去之后，一天也逛不完，一天也玩不夠。（2）景觀設(shè)置大型商業(yè)項(xiàng)目的景觀可以當(dāng)作公園來設(shè)計(jì)，站購(gòu)物者感覺是在公園漫步。項(xiàng)目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)（1）立面處理商場(chǎng)外立面不僅是商場(chǎng)的形象標(biāo)志，設(shè)計(jì)新穎、鳳格獨(dú)特的外立面設(shè)計(jì)能使商場(chǎng)在消費(fèi)者心中深刻印象。FIP策劃公司通過對(duì)全國(guó)50個(gè)大商場(chǎng)調(diào)查研究，商場(chǎng)外觀形象是消費(fèi)者選擇購(gòu)物場(chǎng)所的第二大要素。外立面設(shè)計(jì)還應(yīng)與建筑鳳格與商業(yè)功能統(tǒng)一。如高檔商場(chǎng)外立面以新路、氣派，作為設(shè)計(jì)基準(zhǔn)，彰顯目標(biāo)消費(fèi)者身份；以大眾為目標(biāo)消費(fèi)群定位，商場(chǎng)外立面則以一種流行、新穎作為基準(zhǔn)。（2）、與商場(chǎng)特色結(jié)合商場(chǎng)外立面是商場(chǎng)的形象包裝，外立面表現(xiàn)不僅是簡(jiǎn)單外殼，它要與商場(chǎng)特色、內(nèi)部設(shè)計(jì)相結(jié)合。原則二：四性（1）、創(chuàng)新性商場(chǎng)外立面是商場(chǎng)的形象、感觀品牌、所以商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)要有創(chuàng)意、新意、不拘一格，以區(qū)別于其它商場(chǎng)。色調(diào)與造型通過審美角度，對(duì)色調(diào)與形狀的協(xié)調(diào)，進(jìn)行組合：鳳格與人文外立面能體現(xiàn)商場(chǎng)的鳳格，與區(qū)域人文、價(jià)值取向等必須協(xié)調(diào)一致：用材與環(huán)境外立的材料選取還要與環(huán)境協(xié)調(diào)，包括氣候、日照等。（3）、綜合性外立面設(shè)計(jì)不僅僅是建筑作品，它的設(shè)計(jì)除建筑學(xué)，還要綜合其它學(xué)科，如美學(xué)、心理學(xué)、鳳水學(xué)等進(jìn)行綜合運(yùn)用，達(dá)到最佳組合設(shè)計(jì)。所以要求商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)不僅要新穎，而且要具有超前性。設(shè)計(jì)要點(diǎn)朝向在外立面設(shè)計(jì)中，表現(xiàn)鳳格是中心，外立面色調(diào)的選用、造型的確立等都以此為出發(fā)點(diǎn)外部環(huán)境自然環(huán)境，如地形、氣候、花木等顏色是表現(xiàn)鳳格的重要輔助手段，尤其是在調(diào)動(dòng)人的情感方式它具有重要作用?？茖W(xué)合理的鋪位劃分將會(huì)使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分體現(xiàn)，使商場(chǎng)的形象更為鮮明、層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使得消費(fèi)者的消費(fèi)行為過程顯得更加自然順暢和輕松愉快。在歐美及香港，一些比較高檔的商場(chǎng)其使用率都是很低的，基本在50%左右。低使用率對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的影響：①越是高檔新風(fēng)氣，其公共空間就會(huì)越多。甲乙兩個(gè)商場(chǎng)，規(guī)模一樣。商場(chǎng)能容納1000個(gè)消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)1000萬的營(yíng)業(yè)額，那么平均每個(gè)鋪位實(shí)現(xiàn)100萬的營(yíng)業(yè)額；乙商場(chǎng)能容納2000個(gè)消費(fèi)者，也有10個(gè)鋪位（只是每個(gè)鋪位的面積比甲商場(chǎng)的?。珜?shí)現(xiàn)了2000萬的營(yíng)業(yè)額，則平均每個(gè)鋪位是200萬的營(yíng)業(yè)額，那么它的年租金即使為20萬元，也會(huì)成咪追搶的旺鋪。FIP對(duì)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：從市場(chǎng)的角度給予專業(yè)的、符合各級(jí)經(jīng)營(yíng)商家要求的建議；從消費(fèi)角度給予最能有效聚集人流的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化、及切合主題概念的外立面設(shè)計(jì)建議；從經(jīng)營(yíng)的角度提出保持旺場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；從發(fā)展商利潤(rùn)最大化的角度，給予專業(yè)的建議，如一層的回旋設(shè)計(jì)，二層借力設(shè)計(jì)；從消費(fèi)人性化角度提出設(shè)計(jì)建議，如消費(fèi)者步行時(shí)間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者購(gòu)物路線設(shè)計(jì)、消費(fèi)恬空間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者可達(dá)性設(shè)計(jì)等；前期策劃第四步 業(yè)態(tài)組合一、商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的內(nèi)容業(yè)種選擇　業(yè)種組合比例　業(yè)種功能設(shè)計(jì)　品牌業(yè)種布局　樓層主題業(yè)種品牌組合是商業(yè)運(yùn)作中極為重要的內(nèi)容。反之，如果業(yè)種組合定位不符合項(xiàng)目所在城市商業(yè)發(fā)現(xiàn)狀的實(shí)際需要，將導(dǎo)致項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后必定不能做旺而最終歸于失敗。二、業(yè)種選擇業(yè)種選擇要按照市場(chǎng)需求的原則來進(jìn)行，而不是越大越好，品牌越響越好。不同的商業(yè)項(xiàng)目有不同業(yè)種選擇方法，在此以SHOPPING　MALL業(yè)種選擇方法為例對(duì)業(yè)種的選擇做一個(gè)總括性的說明。該結(jié)構(gòu)寬度極寬，由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場(chǎng)支撐整個(gè)商場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，備齊高中低各檔商品，品種齊全，為所有的目標(biāo)消費(fèi)者提供一站式購(gòu)物享受；深度極深，品種極多，表現(xiàn)在花色尺寸二項(xiàng)式的選擇性大，許多特色商品在一般的商店不易找到，由諸多品牌專賣店、不同行業(yè)的專業(yè)主題大賣場(chǎng)互相補(bǔ)助，展現(xiàn)多樣。規(guī)模決定了SHOPPINGMALL至少需要兩個(gè)以上的主力店（百貨店、超市、專業(yè)主題商場(chǎng)相結(jié)合），才具有其所需要的核心凝聚力，才有足夠的威力發(fā)散到所有的非主力店。為了和家庭式消費(fèi)這一主導(dǎo)方向保持一致，要設(shè)置大量不同行業(yè)的種類專賣店、家居家電類、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場(chǎng)、餐飲，以覆蓋男女老少各個(gè)不同年齡層次，不同檔次的顧客的需要；再輔以種類特色店以吸引國(guó)內(nèi)、國(guó)際游客，從而滿足全客層的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式享受（文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光）。必要條件三：高度專業(yè)化、差異化高度特色專業(yè)化SHOPPINGMALL的高度特色專業(yè)化，主要表現(xiàn)在商品組合上凡是符合自己定位的目標(biāo)顧客需要的商品全部引入。忌貪大求全，忌急功近利，更忌為了達(dá)到一定的招租率而不加選擇。從而10乃至50多萬平方米大的摩爾內(nèi)幾百上千家店鋪?zhàn)詣?dòng)自覺地實(shí)現(xiàn)了錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)。還是現(xiàn)代SHOPPINGMALL相比于商業(yè)街的一大優(yōu)勢(shì)。業(yè)種組合（1）業(yè)種規(guī)劃組合原則原則一：業(yè)種的區(qū)域需求量確定原則需求決定供應(yīng)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的商業(yè)規(guī)則。原則二：業(yè)種種類設(shè)置原則商場(chǎng)業(yè)種種類的有效選定，能滿足消費(fèi)需求。以滿足消費(fèi)者的“多位一體”原則作為出發(fā)點(diǎn)，包括購(gòu)物、娛樂、飲食等于一體。在業(yè)種組合時(shí)應(yīng)注意，不同屬性業(yè)種之間的搭配，避免出現(xiàn)相互排斥。原則四：引導(dǎo)循環(huán)消費(fèi)原則商場(chǎng)如何利用消費(fèi)者在逛商場(chǎng)的時(shí)間，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)，是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的必須考慮因素。（2）業(yè)種組合比例商場(chǎng)業(yè)種組合的目標(biāo)有三個(gè)：一個(gè)是給顧客生活帶來便利；一個(gè)是能滿足顧客生活必需；再有就是讓顧客買起來方便和愉悅。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵，就是要對(duì)不同的商家進(jìn)行合理的整合。根據(jù)主力商店/主力商品的性質(zhì)選擇其相關(guān)聯(lián)的業(yè)種，又根據(jù)主力、關(guān)聯(lián)業(yè)種的需要配置補(bǔ)充商品，從而整合出一個(gè)商場(chǎng)的整體業(yè)態(tài)組合。又如SHOPPINGMALL的主力商家是百貨店和綜合超市，關(guān)聯(lián)商家就是男女服飾店、鞋包店、食品店、音像店、書店等，補(bǔ)充商家就是娛樂設(shè)施、銀行、郵局、美容美發(fā)等。普通商品指顧客熟悉的、叫得出來的商品，可以提高顧客的消費(fèi)欲望，是增加商場(chǎng)人氣和商氣的主力這軍。利潤(rùn)商品是一種利潤(rùn)率高、純利大的商品，這類業(yè)種還包括商場(chǎng)自產(chǎn)的品牌，可由商場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)。業(yè)　　種　　組　　合　　三　　大　　?！　∈綐I(yè)種組合模式按照商場(chǎng)商品的不同屬性，以互相補(bǔ)充為原則進(jìn)行業(yè)種規(guī)劃，如食品與日用品等不同業(yè)種相互補(bǔ)充；填充式如手機(jī)與手機(jī)飾品、電池等搭配；混合交叉式以“消費(fèi)者為中心”的思想為指導(dǎo)，發(fā)揮各個(gè)業(yè)種在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所能起到的最大功效。商場(chǎng)管理者應(yīng)將售貨現(xiàn)場(chǎng)的布置與設(shè)計(jì)當(dāng)作創(chuàng)造銷售（而不僅僅是實(shí)施銷售）的手段來運(yùn)用。這種注意，不需要人付出意志的努力，對(duì)刺激消費(fèi)者購(gòu)買行為有很大意義。出于激發(fā)欲望的目的，也為了消費(fèi)者的購(gòu)物方便，具體業(yè)種分布時(shí)應(yīng)將以下四種業(yè)種聚集在一起，以加強(qiáng)吸引力。這些服務(wù)需要靠近停車場(chǎng)和入口，有可能的話集中布置，并與其他商家相對(duì)分離，讓購(gòu)物者出入方便，它們?cè)谫?gòu)物中心營(yíng)業(yè)時(shí)間之外繼續(xù)營(yíng)業(yè)?；ㄉ贩N復(fù)雜、需要仔細(xì)挑選的業(yè)種及貴重物品，要針對(duì)消費(fèi)者求實(shí)的購(gòu)買心理，設(shè)在售貨現(xiàn)場(chǎng)的深處或樓房建筑的上層，以利于消費(fèi)者在較為安靜、顧客相對(duì)流量較小的環(huán)境中認(rèn)真仔細(xì)地挑選。技巧三：主力店優(yōu)先，輔助店隨后對(duì)于購(gòu)物中心、SHOPPINGMALL而言，核心主力店能有利得引導(dǎo)人群，其布局直接影響到整個(gè)商場(chǎng)的形態(tài)，故位置需先行確定。五、業(yè)種品牌布局品牌的組成包括：要素品牌、側(cè)重品牌、品牌擴(kuò)充等等。但是，目前很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H依賴個(gè)別國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商家的參與，沒有進(jìn)行品牌組合，或沒有進(jìn)行有效的品牌布局，最終沒法做到旺場(chǎng)或只能部分旺場(chǎng)。FIP“宏策劃”品牌組合要達(dá)到的效應(yīng)通過業(yè)態(tài)組合，形成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品種的完整性；對(duì)品牌進(jìn)行布局分區(qū)，形成各自的主題廣場(chǎng)系列；引進(jìn)每種業(yè)態(tài)新的品牌商家或領(lǐng)頭羊的品牌商愛品牌商家的業(yè)態(tài)組合，形成蒧睚身的經(jīng)營(yíng)賣點(diǎn)；通過品牌商家的業(yè)態(tài)組合，形成項(xiàng)目人流動(dòng)線的合理規(guī)劃；通過品牌商家的合理布局，吸引客流的步行最大化流向；對(duì)品牌商家的業(yè)態(tài)整合，形成1＋12的品牌凝聚效應(yīng)；前期對(duì)依托品牌商家的品牌輻射力，形成項(xiàng)目的前期核心吸引力；把品牌商家的個(gè)體品牌嫁接為項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)品牌，最終形成項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；FIP品牌組合步驟：第一步：決定哪個(gè)品牌應(yīng)該包括在內(nèi)；第二步：以五個(gè)問題來檢驗(yàn)，將每個(gè)品牌分類①這類品牌在本項(xiàng)目所要描繪的品牌組合中，對(duì)經(jīng)營(yíng)商家及顧客的購(gòu)買決策有多重要？②正面或是負(fù)面的影響？③這類品牌在組合中相對(duì)于其它品牌，是什么樣的市場(chǎng)定位？④這類品牌跟組合中的其它品牌有什么樣的連結(jié)？⑤本項(xiàng)目對(duì)這品牌有什么樣的控制？第三步：根據(jù)對(duì)這些問題的回答來完成整個(gè)品牌組合，實(shí)現(xiàn)成功招商；六、樓層主題設(shè)計(jì)大型的綜合商場(chǎng)樓層較多，業(yè)種豐富，各個(gè)樓層的主題確定并不是信手拮來，而是有科學(xué)依據(jù)所循的。從商場(chǎng)的經(jīng)液晶效益考慮，低樓層的租金一般較高層高，故低樓層以利潤(rùn)率較高的商品為主，比如化妝品、首飾、服裝、鞋帽等。這類主題商品以IT產(chǎn)品、家具家電產(chǎn)品居多。從消費(fèi)者的行為考慮，一般逛完低樓層后人會(huì)出現(xiàn)疲勞狀態(tài)，如果高樓層繼續(xù)以購(gòu)物為主，就很難吸引到消費(fèi)者繼續(xù)向上走，故高樓層一般安排餐飲、娛樂等消費(fèi)性業(yè)態(tài)。大型綜合超市一、二層數(shù)碼城四層書城、文化廊六層名品打折專區(qū)、折扣商品區(qū)八層室內(nèi)公園商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)(種) 的特點(diǎn)及要求業(yè)種商戶特點(diǎn)大型商業(yè)項(xiàng)目的核心。百貨商店是大型商業(yè)項(xiàng)目的核心，但租金較低，其經(jīng)營(yíng)的商品分類分區(qū)劃分清晰，成行成市，不僅具有潮流品牌、悠閑和服務(wù)的特色，而且具有連接、組合各經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的功能。百貨商店推進(jìn)的方向是先市內(nèi)后市外；先選擇省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市，再選擇其他中型城市；選選擇省市級(jí)商業(yè)中心，再選擇區(qū)級(jí)商業(yè)中心。大型商業(yè)項(xiàng)目的重要補(bǔ)充超級(jí)市場(chǎng)對(duì)于吸引人流的作用非常大，因此在大型商業(yè)項(xiàng)目中，超級(jí)市場(chǎng)是必有可少的，所以租金更低：購(gòu)物中心必不可少的組成一般占整個(gè)區(qū)域大型商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積的4%。綜合性，門類齊全，以銷售服裝、衣料、化妝品、禮品、家庭用品為主，選址時(shí)以市級(jí)中心、地區(qū)中心、新城（縣域擴(kuò)大）以及歷史形成的商業(yè)集聚地專賣店坐落于商業(yè)區(qū)，具備到達(dá)便利性，商店可見度強(qiáng)，租金適度，租期不少于1年，格局是淺方形最佳，面積40－80㎡，根據(jù)地區(qū)不同可以有所調(diào)整，門面不少于3米寬，且越寬越佳，櫥窗位置及寬度需面向街道，越寬越佳，近期無城建規(guī)劃知名度及客流量佳的商業(yè)街；知名度高的店鋪附近；大規(guī)模住宅區(qū)附近；市場(chǎng)配套設(shè)施齊備，同行業(yè)匯聚業(yè)績(jī)佳化妝品化妝品行業(yè)是一個(gè)高附加值的產(chǎn)業(yè)，很難從產(chǎn)品本身來判斷其價(jià)值，它包含了產(chǎn)品的心理訴求的特性，在以消費(fèi)為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)社會(huì)，化妝品概念營(yíng)銷顯得格外重要，幾乎左右一個(gè)企業(yè)的生死存亡：大型商業(yè)項(xiàng)目各功能組合的有益補(bǔ)充16