【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、縣二院等距離小區(qū)較近。 洺 水華庭 中央噴泉廣場(chǎng) 項(xiàng)目距離威縣一中 200 米， 緊鄰占地 96280 平米的振威市場(chǎng)、四季青蔬菜市場(chǎng)、與目前的汽車(chē)站距離 500 米。 中廈御園 幼兒園、會(huì)所、水系景觀 —— . 現(xiàn)有樓盤(pán)分析 項(xiàng)目名稱 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 都市華庭 緊臨城市干道，交通便利；周邊配套齊全。 內(nèi)部配套不完善；項(xiàng)目容積率較高，樓間距較近。 洺水華庭 地產(chǎn)項(xiàng)目 前期提案 18 陽(yáng)光佳園 周邊配套齊全 社區(qū)內(nèi)部配套不完善； 小區(qū)規(guī)模較??； 容積率較高，樓間距較近； 周邊路況不好， 南 側(cè)有一條臭水溝；縣 該區(qū)域發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆? 洺 水華庭 周邊配套齊全 ； 小區(qū)規(guī)模較大 社區(qū)內(nèi)部配套不完善； 周邊路況不好，臨近汽車(chē)站較亂。 中廈御園 小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)合理、內(nèi)部配套完善 位置較偏、外部配套建設(shè)不足 分析： 威縣地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚 ,消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的消費(fèi) 多數(shù) 還停留在滿足最基本的居住條件層面 ,整體購(gòu)買(mǎi)力水平不高決定了現(xiàn)有樓盤(pán)品質(zhì)較低。通過(guò)現(xiàn) 已 開(kāi)發(fā) 的 兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)比分 析，我們的 項(xiàng)目具有規(guī)模較大的優(yōu)勢(shì)，其它方面優(yōu)勢(shì)不明顯，還需要在品牌塑造上加大力度，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上力求完美，提高后期物業(yè)服務(wù)等 ， 以 吸引更多購(gòu)房客戶， 如規(guī)劃允許可在小區(qū)內(nèi)建立會(huì)所、幼兒園，完善社區(qū)配套，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 . 106 國(guó)道西側(cè) 180 畝地塊調(diào)研分析 該地塊地理位置較優(yōu)，占據(jù)縣城發(fā)展方向，縣城文化中心 河北省愛(ài)國(guó)主義教育基地位于該地塊對(duì)面區(qū)域。 該地塊與中華大街 形象大道有 200米之隔， 有 法院、建設(shè)局、規(guī)劃局、土地局、地稅局、財(cái)政局、郵政局、廣播電視局、糧食局、計(jì)生局、 洺 州鎮(zhèn)政府；威縣三院（婦幼保健院）、衛(wèi)校醫(yī)院；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、農(nóng)村信用社城市聯(lián)社、農(nóng)業(yè)銀行； 中國(guó)人壽、人保財(cái)險(xiǎn)；移動(dòng)公司、聯(lián)通公司；楚味情飯店、臨清飯店、 大胖涮鍋 等 距離項(xiàng)目地都非常近。 盡直往北也就是發(fā)展中的縣城新區(qū)的工業(yè)園區(qū)，分布著龍騰制衣、馨帛紡織、德隆棉業(yè)、德宏棉業(yè)、銀豐棉業(yè)、元亨油脂、洺水華庭 地產(chǎn)項(xiàng)目 前期提案 19 銘州紡織、天潤(rùn)肥業(yè)等多家公司企業(yè)；據(jù)說(shuō)招商引資過(guò)億元的利暉油脂、邵州紡織項(xiàng)目也將落戶此地； 威縣汽車(chē)站也要搬遷至北部的 106國(guó)道西側(cè)； 在調(diào)查中了解到多數(shù)人認(rèn)可該地塊的位置，認(rèn)為是威縣較為理想的位置，處于城市的發(fā)展方向，該地塊 將開(kāi)發(fā)形成較高品質(zhì)、大規(guī)模居住區(qū)； 結(jié)論分析： 因縣域城市房地產(chǎn)消費(fèi)極易飽和， 106國(guó)道西側(cè)項(xiàng)目的上市會(huì)對(duì)我方項(xiàng)目造成極大威脅，其區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，占 據(jù)縣城發(fā)展方向， 周邊配套齊全，企事業(yè)單位分布較多，能對(duì)周邊人群產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。建議開(kāi)發(fā)商密切關(guān)注此地塊 兩家開(kāi)發(fā)商動(dòng)態(tài)，做到知己知彼！ 從另一個(gè)角度來(lái)看，該地塊的土地成本較高，必然導(dǎo)致最終房?jī)r(jià)過(guò)高，因此我們?cè)谕恋爻杀旧弦簿哂休^大的優(yōu)勢(shì)，我們?cè)阡N售上實(shí)行靈活的銷售政策，保證利潤(rùn)，搶占市場(chǎng)。 洺水華庭 （暫定名）地產(chǎn)項(xiàng)目 前期提案 5. 項(xiàng)目發(fā)展定位 . 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目所處地塊西鄰交通北大街 。 項(xiàng)目總建筑面積約 53000 平方米。 . 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 ： 定位 說(shuō)明 本項(xiàng)目 的開(kāi)發(fā)商將 以一種 負(fù)責(zé) 的態(tài)度，以市場(chǎng) 為基礎(chǔ)，汲取中國(guó)傳 統(tǒng)的園林文化精髓，以超前的服務(wù)理念、文化理念，打造威縣最適宜居住 社區(qū)。 本項(xiàng)目 的開(kāi)發(fā)商將傾心 創(chuàng)造一種努力追求健康的生活方式，使社區(qū)住宅、社區(qū)生活價(jià)值最大化。 . 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 定位說(shuō)明： 與威縣 其它房地產(chǎn)物業(yè)形成鮮明的差異。 威縣最宜居型園林社區(qū) 洺水華庭 精心建筑 精致生活 洺水華庭 （暫定名）地產(chǎn)項(xiàng)目 前 期提案 17 . 產(chǎn)品檔次定位： 中高檔住宅 定位說(shuō)明： 威縣房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近兩 年的發(fā)展， 房 產(chǎn) 消費(fèi)者 與開(kāi)發(fā)商也日趨成熟。從 消費(fèi)者 早些 時(shí)候 簡(jiǎn)單的選擇住房 —— 到 現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目概念的宣傳與影響以及產(chǎn)品的包裝與理念訴求，我們可以預(yù)測(cè)，今后幾年房地產(chǎn)的發(fā)展將會(huì)重新回歸到自然的本質(zhì)，即開(kāi) 發(fā)商認(rèn)真做品質(zhì)， 而消費(fèi)者也將注重產(chǎn)品的內(nèi)涵， 消費(fèi)者 選擇住房其實(shí)也表示他們?cè)谶x擇一種相應(yīng) 的生活。 而我們?cè)谶m時(shí)超前。 由于受地理位置、消費(fèi)人群構(gòu)成以及其它地產(chǎn)項(xiàng)目先入為主 造成的影響 ，建議本案做中高檔住宅 ， 不然 ，極有可能 會(huì)面臨極大的市場(chǎng) 威脅 和利潤(rùn)空間的損失 。 . 項(xiàng)目 形象 定位 定位說(shuō)明： 開(kāi)發(fā)商營(yíng)造自然，消費(fèi)者親近自然、享受自然 ； 項(xiàng)目 鄰近鬧區(qū) 而靜 避世清幽，卻又咫尺繁華 ； 社區(qū) 及周邊 配套齊全，集 教育、 健康、 便 捷 、 超前 為一體； 洺 水華庭 凝結(jié) 著 一代情感居住主張與生活方式的 靈動(dòng) 生活空間。 洺水華庭 綠色庭院 健康花園 回歸自然人文 休閑景觀園林 洺水華庭 （暫定名）地產(chǎn)項(xiàng)目 前 期提案 18 . 項(xiàng)目銷售均價(jià) 定位 ： 本著資金快速回籠，戶型不積壓的原則，采取低價(jià)入市策略，以避免銷售周期過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致市場(chǎng)、政策風(fēng)險(xiǎn)與成本增加。 均價(jià)暫定 在 1350— 1550 元 /平米之間。 定位說(shuō)明： 與縣 域內(nèi) 東南 未來(lái)最大的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)“ 106 國(guó)道西側(cè)地塊 ”項(xiàng)目可以保持競(jìng)爭(zhēng)態(tài) 勢(shì)； 縣 區(qū)中檔高層住宅 供應(yīng)量還顯然無(wú)法滿足整個(gè)市場(chǎng)的需求； 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展將日趨成熟，具有極大 的升值潛力。 . 項(xiàng)目客戶定位分析 結(jié)合項(xiàng)目 產(chǎn)品情況和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境情況， 洺 水華庭 的形象定位比較清晰； 洺 水華庭 擔(dān) 當(dāng)著 提升區(qū) 域整體形象的重任 ； 洺 水華庭 是一個(gè)規(guī)劃 雅 致 的精 品樓盤(pán) 。 . 目標(biāo)客戶特征 ： 經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng) ； 職業(yè)穩(wěn)定，出入規(guī)律，區(qū)域 基本 固定； 要求離城市不遠(yuǎn)， 交通 方便快捷 。 . 目標(biāo)客戶置業(yè)狀態(tài)： 首次置業(yè)者為主，二次置業(yè)為輔 。 洺水華庭 （暫定名）地產(chǎn)項(xiàng)目 前 期提案 19 . 目標(biāo)客戶 特征 劃分 縣內(nèi)機(jī)關(guān)公務(wù)員，企、事業(yè)單位中青年一族 ： 他們大多收入較高，消費(fèi)水平較高， 對(duì)于總價(jià)在 1020 萬(wàn)左右價(jià)位的房屋有足夠的承受能力，他們喜歡 舒適型 戶型； 他們 能夠 包容 新 理念，崇尚自然， 崇尚健康， 懂得 怎樣生活 。 經(jīng)商一族 : 他們大多在縣區(qū)內(nèi)有自己的鋪位經(jīng)商，他 們有一定的積蓄，又不希望住得太遠(yuǎn)，“離塵不離城”，正是這部分人群的首選， 他們一 般選擇二房或 三房。 縣區(qū)周邊 鄉(xiāng)、 村 、 鎮(zhèn) 購(gòu)房 群體 ： 較 富裕 群體 中的 年輕 結(jié)婚族 、照顧孩子上學(xué)群體 ， 洺 水 華庭的 區(qū)位 環(huán)境與 項(xiàng)目的 理念訴求正符合了他們的需求。 6. 項(xiàng)目 SWOT 分析 . 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 . 從項(xiàng)目總體 資源來(lái)看，項(xiàng)目占地 較小 ， 容積率較低，開(kāi)發(fā)體量適中，容易操控 。 . 從項(xiàng)目所在區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品來(lái)看，目前市場(chǎng)上沒(méi)有相 應(yīng)的高素質(zhì)產(chǎn)品，也就是說(shuō)，我們的產(chǎn)品處于市場(chǎng)跳空狀態(tài)， 針對(duì)這樣的 市場(chǎng) 環(huán)境， 極易開(kāi)發(fā)成功。 . 從項(xiàng)目的位置來(lái)看，屬威縣老城區(qū)， 市政 、商業(yè) 配套成熟 ， 交通發(fā)達(dá)， 居住 氛圍濃厚，這些都為項(xiàng)目提供了大量 的潛在消費(fèi)群體 。 . 開(kāi)發(fā)商擁有多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 洺水華庭 （暫定名）地產(chǎn)項(xiàng)目 前 期提案 20 綜合所有因素，開(kāi)發(fā)商發(fā)展中 檔 、多層住宅，在目前的市場(chǎng)上占有 相對(duì) 的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 。 . 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 威縣房地產(chǎn)商品住宅開(kāi)發(fā)較晚，具備一定的購(gòu)房群體，但開(kāi)發(fā)商取得威縣本項(xiàng)目住宅土地使用權(quán)雖然較早，但項(xiàng)目現(xiàn)在仍處于項(xiàng)目待開(kāi)工和項(xiàng)目銷售咨詢階段，極易流失有限的潛在客戶