【正文】 產(chǎn)項(xiàng)目 前 期提案 22 . 面 向 縣內(nèi)機(jī)關(guān)公務(wù)員，企、事業(yè)單位中青年一族 及 經(jīng)商一族 ： 多為 120— 140 平米之間的 中大 戶型，增加其 實(shí)用功能，滿足其多種需要。 . 每個住宅組團(tuán)自然組合，形成韻律變化并由此自然形成 舒放有致的組團(tuán)綠化空間。 . 人車 應(yīng) 盡可能分流， 直通式 機(jī)動車道路與 人行步道 有機(jī) 分離 ， 要 避免汽車的嘈雜和兒童過馬路的危險 ， 為居民創(chuàng)造出一個寧靜、安全的空間。 . 區(qū)域內(nèi)中廈 .御園的大面積開發(fā) ，及其產(chǎn)品的均好性， 在性價比方面存在較大的競爭。 . 據(jù)了解 ，目前項(xiàng)目尚未取得項(xiàng)目西側(cè)、南側(cè)商業(yè)配套地塊的土地使用權(quán)，現(xiàn)有的商業(yè)店面及其業(yè)態(tài)布局雜亂，如僅就項(xiàng)洺水華庭 （暫定名）地產(chǎn)項(xiàng)目 前 期提案 21 目住宅開發(fā)容易影響項(xiàng)目的整體品質(zhì)，進(jìn)而影響項(xiàng)目均價的實(shí)現(xiàn)及開發(fā)商的利潤空間。 . 在時機(jī)把握方面 ， 應(yīng)該 準(zhǔn)確，開發(fā)商必須控制宣傳引導(dǎo)期與項(xiàng)目銷售期之間的空白區(qū)域，做到為 本 項(xiàng)目積累購買力的同時，把握這些購買力不為其他項(xiàng)目所借用。 綜合分析，項(xiàng)目在區(qū)域市場上 是 空白產(chǎn)品，短期內(nèi)所面臨機(jī)遇大于風(fēng)險。 在價格策略方面，本案 體量適中， 發(fā)展空間大，能夠制造產(chǎn)品升值的空間。 . 項(xiàng)目機(jī)會分析 威縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展 平穩(wěn)， 近兩年 房地產(chǎn)開發(fā)、 建設(shè) 較快 ，以及政府的有力支持，本案在短 期內(nèi)的銷售風(fēng)險相對 較小。 . 項(xiàng)目劣勢分析 威縣房地產(chǎn)商品住宅開發(fā)較晚，具備一定的購房群體，但開發(fā)商取得威縣本項(xiàng)目住宅土地使用權(quán)雖然較早，但項(xiàng)目現(xiàn)在仍處于項(xiàng)目待開工和項(xiàng)目銷售咨詢階段，極易流失有限的潛在客戶資源。 . 開發(fā)商擁有多個項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 . 從項(xiàng)目所在區(qū)域的競爭產(chǎn)品來看，目前市場上沒有相 應(yīng)的高素質(zhì)產(chǎn)品，也就是說，我們的產(chǎn)品處于市場跳空狀態(tài)， 針對這樣的 市場 環(huán)境， 極易開發(fā)成功。 縣區(qū)周邊 鄉(xiāng)、 村 、 鎮(zhèn) 購房 群體 ： 較 富裕 群體 中的 年輕 結(jié)婚族 、照顧孩子上學(xué)群體 ， 洺 水 華庭的 區(qū)位 環(huán)境與 項(xiàng)目的 理念訴求正符合了他們的需求。 洺水華庭 （暫定名）地產(chǎn)項(xiàng)目 前 期提案 19 . 目標(biāo)客戶 特征 劃分 縣內(nèi)機(jī)關(guān)公務(wù)員，企、事業(yè)單位中青年一族 ： 他們大多收入較高，消費(fèi)水平較高， 對于總價在 1020 萬左右價位的房屋有足夠的承受能力，他們喜歡 舒適型 戶型； 他們 能夠 包容 新 理念，崇尚自然， 崇尚健康， 懂得 怎樣生活 。 . 目標(biāo)客戶特征 ： 經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng) ； 職業(yè)穩(wěn)定，出入規(guī)律，區(qū)域 基本 固定； 要求離城市不遠(yuǎn)， 交通 方便快捷 。 定位說明： 與縣 域內(nèi) 東南 未來最大的競爭樓盤“ 106 國道西側(cè)地塊 ”項(xiàng)目可以保持競爭態(tài) 勢； 縣 區(qū)中檔高層住宅 供應(yīng)量還顯然無法滿足整個市場的需求； 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展將日趨成熟，具有極大 的升值潛力。 洺水華庭 綠色庭院 健康花園 回歸自然人文 休閑景觀園林 洺水華庭 （暫定名）地產(chǎn)項(xiàng)目 前 期提案 18 . 項(xiàng)目銷售均價 定位 ： 本著資金快速回籠，戶型不積壓的原則，采取低價入市策略，以避免銷售周期過長導(dǎo)致市場、政策風(fēng)險與成本增加。 由于受地理位置、消費(fèi)人群構(gòu)成以及其它地產(chǎn)項(xiàng)目先入為主 造成的影響 ，建議本案做中高檔住宅 ， 不然 ，極有可能 會面臨極大的市場 威脅 和利潤空間的損失 。從 消費(fèi)者 早些 時候 簡單的選擇住房 —— 到 現(xiàn)在開發(fā)商對房地產(chǎn)項(xiàng)目概念的宣傳與影響以及產(chǎn)品的包裝與理念訴求，我們可以預(yù)測，今后幾年房地產(chǎn)的發(fā)展將會重新回歸到自然的本質(zhì)，即開 發(fā)商認(rèn)真做品質(zhì)， 而消費(fèi)者也將注重產(chǎn)品的內(nèi)涵， 消費(fèi)者 選擇住房其實(shí)也表示他們在選擇一種相應(yīng) 的生活。 . 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 定位說明： 與威縣 其它房地產(chǎn)物業(yè)形成鮮明的差異。 . 項(xiàng)目市場定位 本項(xiàng)目的市場定位 ： 定位 說明 本項(xiàng)目 的開發(fā)商將 以一種 負(fù)責(zé) 的態(tài)度，以市場 為基礎(chǔ)，汲取中國傳 統(tǒng)的園林文化精髓，以超前的服務(wù)理念、文化理念，打造威縣最適宜居住 社區(qū)。 洺水華庭 （暫定名）地產(chǎn)項(xiàng)目 前期提案 5. 項(xiàng)目發(fā)展定位 . 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目所處地塊西鄰交通北大街 。 盡直往北也就是發(fā)展中的縣城新區(qū)的工業(yè)園區(qū)，分布著龍騰制衣、馨帛紡織、德隆棉業(yè)、德宏棉業(yè)、銀豐棉業(yè)、元亨油脂、洺水華庭 地產(chǎn)項(xiàng)目 前期提案 19 銘州紡織、天潤肥業(yè)等多家公司企業(yè)；據(jù)說招商引資過億元的利暉油脂、邵州紡織項(xiàng)目也將落戶此地； 威縣汽車站也要搬遷至北部的 106國道西側(cè)； 在調(diào)查中了解到多數(shù)人認(rèn)可該地塊的位置，認(rèn)為是威縣較為理想的位置，處于城市的發(fā)展方向，該地塊 將開發(fā)形成較高品質(zhì)、大規(guī)模居住區(qū)； 結(jié)論分析： 因縣域城市房地產(chǎn)消費(fèi)極易飽和， 106國道西側(cè)項(xiàng)目的上市會對我方項(xiàng)目造成極大威脅，其區(qū)域優(yōu)勢明顯，占 據(jù)縣城發(fā)展方向， 周邊配套齊全，企事業(yè)單位分布較多，能對周邊人群產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。 . 106 國道西側(cè) 180 畝地塊調(diào)研分析 該地塊地理位置較優(yōu)，占據(jù)縣城發(fā)展方向，縣城文化中心 河北省愛國主義教育基地位于該地塊對面區(qū)域。 中廈御園 小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)合理、內(nèi)部配套完善 位置較偏、外部配套建設(shè)不足 分析： 威縣地產(chǎn)市場起步較晚 ,消費(fèi)者對樓盤的消費(fèi) 多數(shù) 還停留在滿足最基本的居住條件層面 ,整體購買力水平不高決定了現(xiàn)有樓盤品質(zhì)較低。 洺水華庭 地產(chǎn)項(xiàng)目 前期提案 18 陽光佳園 周邊配套齊全 社區(qū)內(nèi)部配套不完善； 小區(qū)規(guī)模較小； 容積率較高，樓間距較近； 周邊路況不好， 南 側(cè)有一條臭水溝；縣 該區(qū)域發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆? 中廈御園 幼兒園、會所、水系景觀 —— . 現(xiàn)有樓盤分析 項(xiàng)目名稱 優(yōu)勢 劣勢 都市華庭 緊臨城市干道，交通便利；周邊配套齊全。 朝陽路便民菜市場、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、衛(wèi)校附屬醫(yī)院、縣二院等距離小區(qū)較近。 4. 現(xiàn)有 樓盤 分類描述 . 現(xiàn)有樓盤面積及主力戶型 洺水華庭 地產(chǎn)項(xiàng)目 前期提案 16 項(xiàng)目名稱 面積 主力戶型 都市華庭 85－ 250 平米 兩室兩廳、三室兩廳 陽光佳園 80－ 135 平米 兩室兩廳、三室兩廳 洺 水華庭 98－ 157 平米 兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳 中廈御園 90－ 300 平米 三室兩廳 . 現(xiàn)有樓盤宣傳途徑 項(xiàng)目名稱 推廣主題 宣傳途徑 都市華庭 引領(lǐng)時尚生活 DM 單頁、折頁、圍擋、燈箱 陽光佳園 城市第一居所，陽光生活從這里開始 DM 單頁、戶外廣告 洺 水華庭 威縣標(biāo)志性社區(qū) DM 單頁 中廈御園 ———— 路牌燈箱、戶外 . 現(xiàn)有樓盤配套 項(xiàng)目名稱 內(nèi)部配套 外部配套 都市華庭 中央噴泉廣場 小區(qū)北部有規(guī)劃中的威縣公園，距離一中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、縣醫(yī)院、四季春市場、洺水華庭 地產(chǎn)項(xiàng)目 前期提案 17 振威市場、六合福超市非常近，求學(xué)、就醫(yī)、購物比較方便。 、 影響消費(fèi)者購買的主要因素 . 項(xiàng)目所處地段 地段未