【文章內(nèi)容簡介】 間認知模式216。從一個入門級的單核大城市，到未來 10年初具雛形的帶狀組群都市圈核心城市。濟南城市空間和規(guī)模的巨變，將徹底顛覆目前的房地產(chǎn)市場格局。216。未來需求特征、市場空間格局、空間認知模式將徹底顛覆，形成以老城之外其他組群為主要供應來源，以新擴張人口和原有人口再布局為主導需求，以所在組群為生活核心的市場特征。216。在未來市場格局下，目前的市場認知價值體系、客戶確認方式、核心價值訴求體系構建等操盤模式都需要改革。238。新市場格局形成過程中，區(qū)域之間的競爭關系經(jīng)歷變化216。從單核向組群城市發(fā)展是一個漸進的過程，發(fā)展初期各新組群的配套水平較低，受到的挑戰(zhàn)較多。216。各組群發(fā)展初期，不同組群之間的功能分工尚未完全落實，彼此之間競爭來自老城區(qū)的資金、人口等資源，存在一定的競爭關系。216。組群體系初具規(guī)模，各組群之間的分工協(xié)作關系基本明確，每一組群基本形成成熟內(nèi)部城市功能系統(tǒng)，則組群內(nèi)部的市場競爭將成為主流，組群間競爭將不再是主要影響因素。238。新格局之下的唐冶房地產(chǎn)競爭關系：初期新城區(qū)域?qū)⒎至髦鞒菂^(qū)外溢的高端客群唐冶大學城西客站中后期客群逐漸轉變?yōu)閰^(qū)域內(nèi)生的新城市化人口唐冶板塊目前無上市項目大學城板塊西客站板塊恒大名都： 7500元 /㎡火炬東第： 6200元 /㎡魯商常春藤： 4500元 /㎡同圓潤和山居： 4880元 /㎡區(qū)域爭奪新城區(qū)域形成初期，將對主城區(qū)外溢的別墅、洋房類等高端客群形成爭奪黃河的限制南控山區(qū)房地產(chǎn)市場研究04v 新格局及客群競爭v 不同物業(yè)市場v 周邊土地及項目v 競爭機會挖掘 別 墅市 場 分析238。競爭形勢n 已開發(fā)別墅未來供應量大，開發(fā)周期長，本項目別墅將面臨現(xiàn)有樓盤的激烈競爭諾貝爾城奧龍觀邸御龍灣天馬相城全聯(lián)排，建筑面積 200257㎡，一期剩余約 25套，二期預計供應 150套，總價 180萬左右，以團購為主6聯(lián)排和雙拼，建筑面積 370470㎡，可售量 4050套，蓄客期長，開盤成交好建筑面積 85萬㎡，產(chǎn)品涵蓋類獨棟、雙拼、四組院、聯(lián)排，國企高管購置多總建筑面積 57萬㎡，戶型面積： 335460㎡，總價 460800萬 /套2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年開發(fā)周期項目初步估計，已開發(fā)別墅未來供應量約 ㎡，開發(fā)周期大部分在 5年以上238。未來潛在競爭n 未來中長期面臨項目周邊火炬東第、翡翠東郡的競爭，區(qū)域外中建瀛園、康橋圣菲、大溪地等即將上市1 2東部區(qū)域潛在別墅項目主要為兩個：(1)火炬東第(2)翡翠東郡火炬東第待推別墅123東部板塊未來競爭西部板塊未來競爭西部板塊未來銷售別墅項目（ 1）中建瀛園（ 2）康橋圣菲（ 3）藍石 大溪地別墅面臨激烈的現(xiàn)狀和潛在競爭，需要從市場中充分挖掘突破競爭機會 …1中建瀛園火炬東第1238。諾貝爾城解析及競爭策略n 多物業(yè)類型社區(qū)，自身配套優(yōu)勢明顯、建筑風格鮮明，以團購為主項目概況 未來待推產(chǎn)品情況 該項目優(yōu)、劣勢規(guī)?？偨妫?83萬㎡；容積率 ；一期別墅 3萬㎡， 125套，二期別墅預計 ㎡，約 150套戶型 別墅面積 200257㎡客戶 電力系統(tǒng)中高層銷售 別墅價格 1萬 /㎡ ，總價在180萬以上賣點 社區(qū)配套豐富，規(guī)模效應一期共 125套，剩余 25套，二期預計 150套待售優(yōu)勢：大社區(qū)的豐富配套劣勢：產(chǎn)品粗糙大盤配套資源本項目的競爭策略 走精品別墅路線，提升產(chǎn)品品質(zhì)238。奧龍觀邸解析及競爭策略n 主打中海品牌及奧體板塊資源和前景，城市高端別墅規(guī)模 總建面： 46萬㎡；容積率 ；別墅可售 ㎡戶型 6聯(lián)排 370420㎡ ，雙拼 430470㎡客戶 外地生意人居多銷售 價格在 650萬元 /套以上賣點 中海外品牌，奧體前景本項目的競爭策略該項目優(yōu)、劣勢優(yōu)勢：劣勢：別墅產(chǎn)品缺乏特色部分戶型空間處理不得當增強產(chǎn)品的主題風格，增加產(chǎn)品特色的打造和渲染創(chuàng)新戶型、面積贈送238。御龍灣解析及競爭策略n 通過山水資源及園林的打造體現(xiàn)品質(zhì)感；產(chǎn)品品質(zhì)粗糙規(guī)模 占地面積： ㎡，建筑面積： 14萬㎡，容積率 戶型 類獨棟、雙拼、四組院、聯(lián)排；215560㎡客戶 魯商內(nèi)部中高層、山東省國有企業(yè)高管銷售 175210萬 /套賣點 園林綠化好未來待推產(chǎn)品情況本案產(chǎn)品線豐富，未來將有大量別墅待推。該項目優(yōu)、劣勢優(yōu)勢：劣勢：產(chǎn)品品質(zhì)粗糙產(chǎn)品對客戶關注的豪華感體現(xiàn)不夠本項目的競爭策略產(chǎn)品品質(zhì)提升合理控面積 +贈送238。天馬相城解析及競爭策略n 內(nèi)部資源有限，主要通過雙拼產(chǎn)品競爭規(guī)模 占地面積： 37萬㎡；建筑面積： 58萬㎡；容積率 戶型 全雙拼， 335460平米客戶 私營業(yè)主、銀行高管銷售 460萬 800萬 /套賣點 托斯卡納風格，周邊自然環(huán)境該項目優(yōu)、劣勢優(yōu)勢：劣勢：產(chǎn)品對現(xiàn)代居住習慣的關注不夠沒有對自然資源的充分利用未來待推產(chǎn)品情況二期、三期待建，產(chǎn)品與一期相同。238。別墅客戶總結n 獨棟客戶多是生意人，喜歡高端、豪華闊氣、追求自然閑適，別墅已經(jīng)成為其炫富的載體購買力 800萬以下職業(yè)特征 生意人為主居住現(xiàn)狀 在濟南有一處或多處房產(chǎn)，大部分居住于市區(qū)的高層住宅中置業(yè)目的 資源占有，炫富、身份標識、圈層感、面子感來源 主要來自濟南本地，部分來自周邊縣市需求特征 所購物業(yè)能代表濟南高端水平、產(chǎn)品顯豪華和闊綽、配套高端、物管優(yōu)良需求物業(yè) 小獨棟 /豪華的雙拼和聯(lián)排端頭套 重視生活品質(zhì)，注重休閑； 傾向于自然、輕松、簡單的生活方式； — 消費時更希望得到身份和地位的認同他們 事業(yè)已經(jīng)進入頂峰，經(jīng)濟實力雄厚，愿意為符合其需求的物業(yè)支付高總價他們大部分屬于 炫富型，多數(shù)屬于暴富階層，需要通過別墅讓別人認同其身份， 因此，房屋為其 社會標簽， 他們關注 圈層感、面子感 和 身份認同他們 大部分為生意人 ，有 接待商務客人及朋友的需求， 因此，希望通過 高端商務配套 顯 檔次 和 身份感別墅對他們而言，是一個 炫富品 和 身份標識 ，因此，他們對產(chǎn)品的要求是： 房屋能代表高端 、 產(chǎn)品顯豪華和闊綽 、 配套需滿足高端商務接待238。別墅客戶總結n 購買聯(lián)排產(chǎn)品的群體追求別墅夢，關注性價比（對總價敏感）、居住環(huán)境、產(chǎn)品舒適實用、物管良好、配套完善購買力 500萬以下職業(yè)特征 生意人、企事業(yè)高管、高校教授、醫(yī)院中高層、政府官員、周邊縣市類似客戶居住現(xiàn)狀 在濟南有一處或多處房產(chǎn)，大部分居住于市區(qū)的高層住宅中置業(yè)目的 追求別墅夢、區(qū)別于市區(qū)高層的生活方式、養(yǎng)老來源 主要來自濟南本地，部分來自周邊縣市需求特征 性價比（對總價敏感）、居住環(huán)境、產(chǎn)品舒適實用、物管良好、配套完善需求物業(yè) 聯(lián)排為主：認為會所、自家庭院和大露臺是享受生活的地方：他們希望在職場辛苦打拼后，能有個 怡人的地方可以安度晚年：喜歡能切實際提高生活質(zhì)量的產(chǎn)品，他們買別墅主要就是為了居住 ，因此，他們關注 性價比 、 居住環(huán)境 、 物管 和 配套他們 主要來自濟南 、 部分來自周邊區(qū)域他們 事業(yè)已有所成，多年形成了不少的積蓄，愿意在總價承受范圍內(nèi)選擇性價比高的別墅他們基本為 追求別墅夢，向往原理城市污染和喧囂、田園牧歌式的生活， 因此，別墅意味著區(qū)別于市區(qū)高層住宅的生活方式， 他們關注 優(yōu)美的居住環(huán)境 和優(yōu)良的 居住品質(zhì)238。別墅競爭機會總結總體競爭環(huán)境：未來唐冶新城周邊區(qū)域及濟南市別墅供應量大，本項目做別墅將面臨激烈競爭物業(yè)類型選擇：做獨棟別墅將面臨如下風險：投入增加、走量慢216。本項目面臨全市范圍競爭，要具競爭力，必須增加投入提升產(chǎn)品綜合品質(zhì)，并面臨走量慢的風險本項目做別墅的競爭發(fā)力點：營造環(huán)境、提升品質(zhì)，面積控制，做足贈送 多 層 市 場 分析238。多層n 短期內(nèi)唐冶周邊區(qū)域此物業(yè)類型稀缺，客戶接受度高，走量迅速且價格比高層稍高項目 物業(yè)類型別墅 洋房 高層 多層天鴻萬象新天 　 * * *海爾綠城 * * * *凱旋新城 　 　 * *歷山名郡 * 　 * *多層產(chǎn)品存在市場空白，有一定市場空間以天鴻萬象新天為例，多層項目在入市時市場消化速度迅速，平均月銷 100套以上，明顯高于現(xiàn)階段市場暢銷樓盤的走量，因此多層產(chǎn)品客戶的接受程度較高同時多層作為洋房產(chǎn)品的替代產(chǎn)品，整體舒適度及氛圍營造強于小高層及高層產(chǎn)品，具備成本優(yōu)勢，可調(diào)整空間較大，因此多層未來的市場發(fā)展空間較大 洋房市 場 分析238。洋房n 從本地市場來看，多層產(chǎn)品稀缺性較強，市場接受度極高，而真正的洋房作為界乎多層與聯(lián)排之間的產(chǎn)品，供應量較小在售 /潛在項目 物業(yè)類型別墅 洋房 高層匯中沁園 　 * 　諾貝爾城 * * *黃金 99 * * *翡翠東郡 * * *火炬東第 * * *建大教授花園 * *未來城 　 * *鑫苑名家 * *從東部區(qū)域來看，洋房產(chǎn)品潛在供應量大216。諾貝爾城洋房產(chǎn)品依托較高性價比及美觀的立面效果提升了市場關注度，去化率較高；216。匯中沁園及黃金 99三個在售項目來看，其洋房產(chǎn)品不過是低密度多層，主打 “ 洋房 ” 概念；216。就洋房產(chǎn)品特點而言，退臺式洋房與多層相比可實現(xiàn)一定的溢價。 高 層 市 場 分析238。總體銷售情況n 大部分新區(qū)大盤走量迅速但品牌發(fā)展商拉動影響大，新區(qū)高層大盤客戶以濟南本地購房者、主城價格外溢及部分周邊客戶為主常春藤4500元恒大名都7500元諾貝爾城4600元翡翠東郡3600元主要新城項目月均成交套數(shù)項目 套數(shù)恒大名都 55火炬東第 10翡翠東郡 /中國諾貝爾城 15魯商常春藤 30火炬東第6150元238。區(qū)域供應量n 高層樓盤眾多，規(guī)模巨大，項目前期推出高層將面臨密集競爭，推售時機選擇是關鍵恒大名都火炬東第中國諾貝爾城翡翠東郡魯商常春藤總建面 35萬㎡，分三期，一期在售。已推近 1萬㎡新城大盤市場未來供應至少160萬㎡量2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年總建面 39萬㎡，分三期，二期在售。總建面 83萬㎡，在售西區(qū)尾盤，東區(qū)尚未開發(fā)。總建面 50萬㎡，認籌中。總建面 85萬㎡，紫薇園蓄客中。238。價值驅(qū)動分析n 以配套成熟度、距市區(qū)方便程度作為核心驅(qū)動，以經(jīng)十東路等交通干道形成區(qū)域價值峰值，自主城區(qū)向外形成區(qū)域組團216。唐冶組團 區(qū)域價值最高位于唐冶核心位置，是東部新城未來價值峰值代表樓盤有：恒大名都、火炬東第216。圣井組團章丘境內(nèi)，區(qū)域價值相對較低，代表樓盤有：中國諾貝爾城，翡翠東郡216。大學城組團臨近長清，交通便利，區(qū)位價值較高，代表樓盤為常春藤圣井組團唐冶組團位于唐冶新城核心位置，價值最高章丘境內(nèi)，區(qū)域價值有所減弱62007500元38004600元238。項目所在片區(qū)位置相對偏遠，配套缺乏，高層產(chǎn)品前期推出將陷入價格比拼12住宅項目工業(yè)園區(qū)1 山東省立醫(yī)院高新區(qū)分院2 山東省實驗中學郭店分校繞城高速以東區(qū)域目前購房者對片區(qū)認識相對偏遠樓盤數(shù)量比較少但品牌開發(fā)商率先進入238。恒大名都n 通過實景、準現(xiàn)房、精裝修，市場銷售情況較好價格 7200元 /㎡ 7500元 /㎡走量 平均 55套 /月客戶此項目所面對的客戶群為普通階層的消費者，尤其是首置的客戶群，同時由于其也有一定的大面積房源，所以同樣適合普通的首改客戶群配套跟進商業(yè)配套：銀座或太平洋百貨教育配套：小學、伊頓國際雙語幼兒園公共設施：會所、商業(yè)街休閑配套：濱水湖畔等通過實景、準現(xiàn)房、精裝修，價格高于火炬東第 1000元以上 恒大名都成交量月度走勢238?；鹁鏂|第n 前期資金鏈斷裂對項目影響較大處于經(jīng)十東路與世紀大道中間位置，交通便利交通便利；區(qū)域及自身配套欠缺限制產(chǎn)品價格價格 均價 6150元 /㎡走量 平均 10套 /月客戶、晚報、歷城區(qū)管委會購買；，主城區(qū)的外溢群體；；。配套跟進 游泳池、小學等火炬東第成交量月度走勢238。中國諾貝爾城n 章丘首個外銷復合型社區(qū)，通過性價比及樣板展示區(qū)的營造宜居環(huán)境，市場銷售情況較好價格 4600元 /㎡走量 平均 35套 /月客戶80%以上為濟南購房者，以投資客為主。自住用戶主要為周邊孫村、雞山及白谷堆居民為主。配套跟進前期承諾 4萬平方米的大學中央園林、 1萬余平米的大學校園草坪， 3000平方米的大學運動會所， 2023平米的大學圖書館、大學咖啡館， 、 米大學文化商業(yè)庭院等，但在后期兌現(xiàn)較少中國諾貝爾城成交量月度走勢238。高層客戶特征總結n 價格驅(qū)動置業(yè)，可以為了高性價比的產(chǎn)品放棄城市生活，但交通要求高基本居住類客戶敏感點價格交通配套居住品質(zhì)216?？蛻籼卣鳎核麄兓蚴莿傔M入職場，或是剛步入婚姻，又或是剛有了自己的小孩，他們需要有個固定的屬于自己的家216。職業(yè)：重大企業(yè)的普通職員、基層管理者、學校普通教師、醫(yī)生等216。自然屬性： 2530歲，單身或者二人世界，工